AG Zossen, Az.: 2 C 104/14, Urteil vom 04.03.2015

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Mieterhöhung des monatlichen Nettomietzinses für das in … gelegene Reihenendhaus vom 01.02.2014 an von bisher 510,78 € um 89,22 € auf 600,00 € (Mietzins pro m² und Monat 4,95 €) zuzustimmen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 1.070,64 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter eines in …, gelegenen Reihenendhauses, welches von dem Beklagten angemietet ist.

In einem Schreiben vom 25.11.2013 wandte sich der Kläger an den Beklagten und begehrte hierin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 510,78 € um 89,22 € auf 600,00 €. Die Wohnfläche gab er, wie im Mietvertrag angewiesen mit 121 m² an, so dass sich zum 1.2.2014 eine Mieterhöhung auf 4,95 € pro Quadratmeter ergeben sollte.

Sein Mieterhöhungsverlangen begründete er mit der Nennung von fünf Vergleichswohnungen im … in der … und in der …, die bei ähnlicher Wohnungsgröße und Ausstattung einen höheren Mietzins ausweisen sollten.

Der Kläger behauptet, dass der von ihm verlangte Mietzins ortsüblich sei, was sich zudem aus einem Wohnungsbörse Mietspiegel ergebe.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung des monatlichen Nettomietzinses für das in … gelegene Reihenendhaus vom 01.02.2014 an von bisher 510,78 € um 89,22 € auf 600,00 € (Mietzins pro m² und Monat 4,95 €) zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er bestreitet, dass der von dem Kläger verlangte Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Im Übrigen halte er das Mieterhöhungsverlangen schon für formell unwirksam, da eine Vergleichbarkeit der angegebenen Wohnungen nicht ersichtlich sei und ein Schreibfehler bei der Angabe „wie“, bei drei Wohnungen für den Beklagen nicht erkennbar gewesen sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten vom 13.11.2014 (Bl. 48 ff d. A.), sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4.3.2015 (Bl. d. A.) verwiesen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in dem begehrten Umfang gemäß § 558 Abs. 1 BGB.

Die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung entspricht den Anforderungen des § 558 a BGB und auch die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen liegen vor.

Insbesondere war die Angabe der Vergleichswohnungen ausreichend, wobei es auf den offensichtlichen Fehler bei der falschen Angabe der Hausnummer des Beklagen nicht ankommen konnte.

Die Angabe der Vergleichswohnungen muss hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage (links, rechts usw.) so genau erfolgen, dass der Mieter sie ohne Probleme und ohne eigenständige Nachforschungen gleich finden kann. (BGH, Az. VIII ZR 72/02 und 141/02, aus: WM 2002, S. 149). Im vorliegenden Fall war die Nennung der jeweiligen Anschrift ausreichend, da es sich jeweils um Häuser in geschlossener Bauweise handelt.

Für die Vergleichbarkeit müssen die Wohnungen nicht identisch sein. Es reicht aus, wenn sie dem gleichen Wohnungsteilmarkt entstammen und in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Für die Mieterhöhung einer Doppelhaushälfte kann deshalb als Vergleichsobjekt auch ein Einfamilienhaus herangezogen werden, weil beide artgleich eine abgeschlossene Bauweise darstellen. (LG Berlin, Az. 65 S 414/03, aus: GE 2004, S. 1396) Diesen Kriterien werden die Angaben des Klägers gerecht.

Insbesondere steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die ortsübliche Miete für das Reihenendhaus des Beklagen im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung 5,24 €/m² betrug und damit über dem lag, was der Kläger vorliegend geltend gemacht hat. Dies ergibt sich aus den in sich schlüssigen und widerspruchsfreien Feststellungen des Sachverständigen, dessen überzeugenden schriftlichen und mündlichen Ausführungen in der Verhandlung vom 4.3.2015 sich das Gericht nach eigener Prüfung anschließt.

Vorliegend hat der Sachverständige seine Feststellungen insbesondere auf die Heranziehung von Vergleichswohnungen gegründet, so dass hier letztlich nur der vom Sachverständigen tatsächlich wahrgenommene und zu vergleichende Zustand eine Rolle spielte.

Der Sachverständige hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete die Beanstandungen des Beklagten in seine Überlegungen einfließen lassen. Allerdings waren diese bei der Feststellung des ortsüblichen Mietzinses nicht zu berücksichtigen. Dies gilt zunächst für die unbewiesene Behauptung des Beklagten, dass die Mietfläche lediglich 113 m² betrage, nachdem im Dachgeschoß Flächen herausgerechnet wurden. Insofern hat der Sachverständige in sich schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass ein Unterschied von 8m² zu keinem niedrigeren Mietpreis als dem berechneten führen würde. Zudem ist gerichtsbekannt, dass gerade größere Wohnflächen einen niedrigeren Mietzins bewirken.

Entgegen der Ansicht des Beklagten war auch nicht die von ihm individuell vorgenommene Gartengestaltung zu berücksichtigen, was in gleichem Maße für die Wand- und Fußbodengestaltung gilt. Eine Berücksichtigung hätte in Hinblick auf die Ausstattungsmerkmale allenfalls dann erfolgen können, wenn die von dem Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen höherwertige Ausstattungsmerkmale wie etwa Parkettböden aufgewiesen hätten.

Auch die von dem Beklagten angeführte schmale Treppe war nicht als wertmindernd anzuerkennen, da sie ohne Zweifel den Bauvorschriften entspricht und in Reihenhäusern wegen der beengten Bauverhältnisse nicht unüblich ist.

Soweit der Beklagte Mängel, wie etwa eine lose Dampfsperre angebracht hat, so sind diese bei der Feststellung der ortsüblichen Miete nicht zu berücksichtigen, da jederzeit der ordnungsgemäße Zustand durch Mängelbeseitigung wiederherstellbar ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91Abs. 1, 708 Nr. 11,711 ZPO.