Mieteranspruch auf Vorlage einer Baugenehmigung

Mieteranspruch auf Baugenehmigung: Rechte und Pflichten im Mietrecht

Im Wohnraummietrecht haben Mieter spezielle Rechte, die ihnen eine transparente Einsichtnahme in relevante Dokumente ermöglichen. Ein wichtiger Aspekt davon ist der Mieteranspruch auf Vorlage einer Baugenehmigung. In vielen Fällen erfordern bauliche Veränderungen oder Erweiterungen an einem Mietobjekt eine entsprechende Genehmigung. Diese Baugenehmigung dient nicht nur dem Schutz von Gebäuden, sondern auch den Rechten und Interessen der Mieter. Sie dürfen darauf bestehen, dass eine gültige Genehmigung vorgelegt wird, um sicherzustellen, dass die durchgeführten Arbeiten den gesetzlichen Bauvorschriften entsprechen.

Untreue Bauverzögerungen oder nicht genehmigte Maßnahmen können schwerwiegende Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben. Mieter haben das Recht, informiert zu werden, um ihre Ansprüche geltend zu machen oder im Falle von Störungen klären zu können, ob diese aufgrund von Bauarbeiten entstanden sind. Zudem sorgt eine klare Vorlagepflicht für Transparenz bei Baumaßnahmen und stärkt die Position der Mieter gegenüber dem Vermieter. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Bedeutung des Mieteranspruchs auf Vorlage einer Baugenehmigung illustriert und die damit verbundenen mietrechtlichen Aspekte beleuchtet.

Der Fall vor Gericht

Arzt klagt erfolgreich auf Vorlage der Baugenehmigung für Praxisräume

In einem bedeutsamen Rechtsstreit zwischen einem Arzt und seinem Vermieter hat das Oberlandesgericht Brandenburg eine wegweisende Entscheidung getroffen.

Der Fall dreht sich um die Nutzung von Räumlichkeiten als Arztpraxis und die damit verbundene Pflicht zur Vorlage einer Baugenehmigung.

Hintergrund des Mietvertrags und der Klage

Im März 2020 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Flächen in einem Gebäude in Brandenburg, die als kardiologische Praxis genutzt werden sollten. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lag für das erste Obergeschoss noch keine Baugenehmigung für die Nutzung als Praxisräume vor. Der Vermieter verpflichtete sich vertraglich, die Nutzbarkeit der Flächen im 1. Obergeschoss bis zum 31. Dezember 2020 zu gewährleisten.

Nach Ausspruch der Kündigung durch den Vermieter forderte der Arzt die Herausgabe einer Kopie der Baugenehmigung für das erste Obergeschoss. Als der Vermieter dieser Forderung nicht nachkam, reichte der Arzt Klage ein.

Entscheidung des Oberlandesgerichts

Das Oberlandesgericht Brandenburg gab dem Arzt Recht und verpflichtete den Vermieter zur Vorlage der Baugenehmigung. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB.

Begründung des Gerichts

Das Gericht betonte, dass der Arzt ein berechtigtes Interesse an der Vorlage der Genehmigung habe. Obwohl der Mietvertrag keine ausdrückliche Pflicht zur Herausgabe der Baugenehmigung enthielt, ergab sich diese aus der besonderen rechtlichen Beziehung zwischen den Parteien.

Die Richter führten aus, dass die Erteilung der Baugenehmigung ein wesentlicher Umstand für die Durchführung des Vertrages war. Für den Arzt sei es von entscheidender Bedeutung zu wissen, ob und in welchem Umfang eine Baugenehmigung für die Nutzung der Räume als Praxis erteilt wurde.

Das Gericht betonte, dass es dem Arzt nicht zuzumuten sei, im Ungewissen darüber zu bleiben, ob die öffentlich-rechtlichen Vorschriften für die Nutzung der Räume eingehalten wurden. Eine Nutzung ohne Genehmigung hätte für den Arzt eine Ordnungswidrigkeit darstellen können.

Bedeutung für Mieter von Gewerberäumen

Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern von Gewerberäumen, insbesondere von Ärzten und anderen Freiberuflern. Sie unterstreicht die Pflicht des Vermieters, nicht nur für die vertragskonforme Nutzbarkeit der Räume zu sorgen, sondern auch Transparenz bezüglich der rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen.

Mieter von Gewerberäumen sollten sich bewusst sein, dass sie ein Recht auf Einsicht in relevante Genehmigungen haben können, wenn diese für die vertragsgemäße Nutzung der Räumlichkeiten von Bedeutung sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter sich vertraglich zur Beschaffung solcher Genehmigungen verpflichtet hat.

Die Schlüsselerkenntnisse

Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Gewerbemietern, insbesondere im Gesundheitssektor. Sie betont, dass Vermieter nicht nur die vertragskonforme Nutzbarkeit der Räume sicherstellen, sondern auch Transparenz bezüglich rechtlicher Voraussetzungen schaffen müssen. Mieter haben ein Recht auf Einsicht in relevante Genehmigungen, wenn diese für die vertragsgemäße Nutzung wesentlich sind. Dies folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben und schützt Mieter vor möglichen rechtlichen Konsequenzen bei Nutzung ohne gültige Genehmigungen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Gewerbemieter, insbesondere als Arzt oder Freiberufler, stärkt dieses Urteil Ihre Position erheblich. Sie haben nun ein klares Recht, die Vorlage der Baugenehmigung für Ihre gemieteten Praxisräume vom Vermieter zu verlangen, auch wenn dies nicht explizit im Mietvertrag steht. Dies ist besonders wichtig, um sicherzustellen, dass Sie die Räume legal nutzen und keine Ordnungswidrigkeit begehen. Selbst wenn Sie die Räume bereits nutzen, können Sie auf die Vorlage der Genehmigung bestehen. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass Sie kein Interesse an der Einsicht hätten. Dieses Urteil gibt Ihnen mehr Sicherheit und Transparenz in Ihrem Mietverhältnis und schützt Sie vor möglichen rechtlichen Konsequenzen aufgrund fehlender Genehmigungen.

FAQ – Häufige Fragen

In unserer FAQ-Rubrik beantworten wir häufige Fragen rund um das Thema Mietrecht und informieren Sie über wichtige Aspekte, die auch für Sie von Bedeutung sein könnten. Besonders beleuchten wir hierbei den Mieteranspruch auf Vorlage der Baugenehmigung, um Ihnen das nötige Wissen für Ihre Rechte als Mieter näherzubringen. Tauchen Sie ein in essentielle Informationen, die Klarheit schaffen und Ihnen helfen, sicher durch das Mietverhältnis zu navigieren.

Welche Rechte haben Gewerbemieter bezüglich der Einsicht in die Baugenehmigung ihrer gemieteten Räumlichkeiten?

Gewerbemieter haben grundsätzlich ein Recht auf Einsicht in die Baugenehmigung ihrer gemieteten Räumlichkeiten. Dieses Recht leitet sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ab und ist besonders relevant, wenn die vertraglich vereinbarte Nutzung eine Baugenehmigung erfordert.

Rechtliche Grundlage

Der Anspruch auf Vorlage der Baugenehmigung basiert auf § 242 BGB. Zwischen Mieter und Vermieter besteht eine Sonderverbindung durch den Mietvertrag, die den Vermieter zur Offenlegung wichtiger Informationen verpflichtet. Dies gilt insbesondere, wenn die Baugenehmigung für die vereinbarte Nutzung relevant ist.

Voraussetzungen für den Einsichtsanspruch

Sie als Gewerbemieter können die Einsicht in die Baugenehmigung verlangen, wenn:

• Die Baugenehmigung für die vertraglich vereinbarte Nutzung erforderlich ist
• Sie ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme haben, z.B. um die Rechtmäßigkeit der Nutzung zu überprüfen
• Die Einsichtnahme für den Vermieter zumutbar ist

Umfang des Einsichtsrechts

Der Vermieter muss Ihnen in der Regel eine Kopie der Baugenehmigung zur Verfügung stellen. Eine bloße mündliche Mitteilung, dass „alle Unterlagen vorliegen“, reicht nicht aus. Sie haben das Recht, die genauen Inhalte und Auflagen der Genehmigung zu kennen.

Bedeutung für Gewerbemieter

Die Einsicht in die Baugenehmigung ist für Sie als Gewerbemieter von großer Bedeutung. Sie können dadurch:

• Sicherstellen, dass die geplante Nutzung rechtlich zulässig ist
• Mögliche Auflagen oder Einschränkungen erkennen
• Ihre rechtliche Position gegenüber dem Vermieter stärken

Vorgehen bei Verweigerung der Einsicht

Wenn der Vermieter die Einsicht verweigert, können Sie:

• Schriftlich um die Vorlage der Baugenehmigung bitten und Ihr berechtigtes Interesse darlegen
• Bei anhaltender Weigerung Ihre Rechte gerichtlich durchsetzen

Bedenken Sie, dass die Verweigerung der Einsicht ein Indiz für mögliche Probleme mit der Baugenehmigung sein kann. In einem solchen Fall ist besondere Vorsicht geboten.

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Welche Risiken gehen Gewerbemieter ein, wenn sie Räumlichkeiten ohne gültige Baugenehmigung nutzen?

Gewerbemieter setzen sich erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken aus, wenn sie Räumlichkeiten ohne gültige Baugenehmigung nutzen. Die Nutzung von Gewerberäumen ohne erforderliche Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen kann.

Mögliche behördliche Maßnahmen

Wenn die zuständige Behörde von der ungenehmigten Nutzung erfährt, kann sie verschiedene Schritte einleiten:

• Nutzungsuntersagung: Die Behörde kann die sofortige Einstellung der gewerblichen Nutzung anordnen. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Geschäftstätigkeit in den betroffenen Räumlichkeiten umgehend einstellen müssen.
• Bußgelder: Es drohen empfindliche Bußgelder, die je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes bis zu 500.000 Euro betragen können.
• Zwangsgelder: Zusätzlich zu Bußgeldern können Zwangsgelder verhängt werden, um die Einhaltung behördlicher Anordnungen durchzusetzen.

Auswirkungen auf den Mietvertrag

Die fehlende Baugenehmigung kann auch Konsequenzen für das Mietverhältnis haben:

• Mietminderung: Als Mieter können Sie möglicherweise die Miete mindern, wenn die fehlende Genehmigung die vertragsgemäße Nutzung der Räume verhindert. Allerdings müssen Sie nachweisen, dass Sie beim Einzug von einer gültigen Genehmigung ausgehen durften.
• Schadensersatzansprüche: Wenn Sie als Mieter aufgrund der fehlenden Genehmigung Schäden erleiden, etwa durch Umsatzausfälle bei einer behördlich angeordneten Schließung, könnten Sie unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

Haftungsrisiken

Bei der Nutzung nicht genehmigter Räumlichkeiten können Sie als Mieter auch persönlich haftbar gemacht werden:

• Versicherungsschutz: Ihre Betriebshaftpflichtversicherung könnte im Schadensfall die Leistung verweigern, wenn die Nutzung der Räumlichkeiten nicht genehmigt war.
• Arbeitnehmerschutz: Als Arbeitgeber sind Sie für die Sicherheit Ihrer Mitarbeiter verantwortlich. Bei Unfällen in nicht genehmigten Räumen können Sie persönlich zur Verantwortung gezogen werden.

Vorsichtsmaßnahmen für Gewerbemieter

Um diese Risiken zu vermeiden, sollten Sie als Gewerbemieter folgende Schritte in Betracht ziehen:

• Fordern Sie vor Vertragsabschluss vom Vermieter einen Nachweis über die gültige Baugenehmigung für die beabsichtigte Nutzung an.
• Lassen Sie im Mietvertrag festhalten, dass die Räumlichkeiten für Ihren spezifischen Gewerbezweck genehmigt sind.
• Prüfen Sie, ob für Ihre geplante Nutzung eventuell eine Nutzungsänderung erforderlich ist, und klären Sie, wer die Kosten dafür trägt.

Wenn Sie diese Punkte beachten, können Sie das Risiko einer ungenehmigten Nutzung und die damit verbundenen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen erheblich reduzieren.

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Wie können Gewerbemieter vorgehen, wenn der Vermieter die Vorlage der Baugenehmigung verweigert?

Gewerbemieter haben einen Anspruch auf Vorlage der Baugenehmigung gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben). Wenn der Vermieter die Vorlage verweigert, können Sie schrittweise vorgehen:

Schriftliche Anforderung

Fordern Sie die Baugenehmigung zunächst schriftlich an. Setzen Sie eine angemessene Frist von etwa zwei Wochen und begründen Sie Ihr Interesse an der Einsichtnahme. Erklären Sie, dass die Baugenehmigung für den ordnungsgemäßen Betrieb Ihres Gewerbes von entscheidender Bedeutung ist.

Erinnerung und Fristsetzung

Bleibt Ihre erste Anfrage unbeantwortet, senden Sie eine Erinnerung mit erneuter Fristsetzung. Weisen Sie auf die rechtlichen Konsequenzen hin, die eine weitere Verweigerung nach sich ziehen könnte.

Außergerichtliche Einigung

Versuchen Sie, ein persönliches Gespräch mit dem Vermieter zu führen. Oft lassen sich Missverständnisse im direkten Austausch klären. Schlagen Sie gegebenenfalls eine Mediation vor, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Rechtliche Schritte

Wenn alle vorherigen Bemühungen scheitern, können Sie rechtliche Schritte in Erwägung ziehen:

1. Klage auf Einsichtnahme: Sie können vor dem zuständigen Amtsgericht eine Klage auf Einsichtnahme in die Baugenehmigung einreichen.
2. Einstweilige Verfügung: In dringenden Fällen, etwa wenn behördliche Fristen drohen, kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht.
3. Zurückbehaltungsrecht: Unter Umständen können Sie die Mietzahlung (teilweise) zurückbehalten, bis der Vermieter seinen Verpflichtungen nachkommt. Dies sollte jedoch nur nach sorgfältiger Prüfung erfolgen, da es das Mietverhältnis erheblich belasten kann.

Dokumentation und Beweissicherung

Dokumentieren Sie alle Ihre Schritte sorgfältig. Bewahren Sie Kopien aller Schreiben auf und protokollieren Sie Gespräche. Diese Unterlagen können in einem möglichen Rechtsstreit von Bedeutung sein.

Bedenken Sie, dass die Verweigerung der Vorlage der Baugenehmigung ein Indiz für mögliche Mängel sein kann. Prüfen Sie in diesem Fall, ob die gemieteten Räumlichkeiten tatsächlich für Ihren Gewerbezweck geeignet und genehmigt sind.

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Welche Pflichten hat der Vermieter hinsichtlich der Beschaffung und Vorlage von Baugenehmigungen für Gewerberäume?

Der Vermieter von Gewerberäumen hat grundsätzlich die Pflicht, dem Mieter ein Objekt zur Verfügung zu stellen, das für den vereinbarten Nutzungszweck geeignet und genehmigt ist. Dies umfasst auch die Verantwortung für die erforderlichen Baugenehmigungen.

Beschaffung der Baugenehmigung

Der Vermieter ist in der Regel verpflichtet, die notwendigen Baugenehmigungen für die Gewerberäume zu beschaffen. Dies ergibt sich aus seiner allgemeinen Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn Sie als Mieter Gewerberäume anmieten, können Sie davon ausgehen, dass der Vermieter für die grundlegende Baugenehmigung des Objekts verantwortlich ist.

Vorlage der Baugenehmigung

Obwohl der Vermieter für die Beschaffung der Baugenehmigung verantwortlich ist, besteht keine automatische Pflicht zur Vorlage der Baugenehmigung an den Mieter. Wenn Sie als Mieter jedoch Zweifel an der Genehmigungssituation haben oder die Baugenehmigung für Ihre eigenen behördlichen Anträge benötigen, können Sie vom Vermieter verlangen, Ihnen die Baugenehmigung vorzulegen oder zumindest Einsicht zu gewähren.

Nutzungsänderungen und spezifische Genehmigungen

Es ist wichtig zu beachten, dass die Verantwortung des Vermieters sich auf die grundlegende Baugenehmigung für die Gewerberäume beschränkt. Wenn Sie als Mieter eine spezifische Nutzung planen, die von der bestehenden Genehmigung abweicht, kann die Verantwortung für die Einholung einer Nutzungsänderungsgenehmigung bei Ihnen liegen.

Vertragsgestaltung und Haftung

Die genaue Verteilung der Verantwortlichkeiten kann im Gewerbemietvertrag geregelt werden. Es ist ratsam, vor Vertragsabschluss die Frage der Baugenehmigungen und eventuell notwendiger Nutzungsänderungen explizit zu klären. Wenn der Vermieter im Mietvertrag zusichert, dass die Räumlichkeiten für einen bestimmten Zweck genutzt werden können, haftet er auch dafür, dass die entsprechenden Genehmigungen vorliegen.

Konsequenzen bei fehlender Genehmigung

Sollte sich herausstellen, dass die erforderlichen Baugenehmigungen fehlen und der Vermieter diese Pflicht verletzt hat, können Sie als Mieter verschiedene Rechte geltend machen. Diese reichen von Mietminderung bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags, wenn die Nutzung der Räume erheblich beeinträchtigt oder unmöglich ist.

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Wie wirkt sich das Fehlen einer Baugenehmigung auf die Gültigkeit des Mietvertrags und mögliche Kündigungsrechte aus?

Das Fehlen einer Baugenehmigung hat grundsätzlich keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Gültigkeit des Mietvertrags. Der Mietvertrag bleibt zunächst wirksam, auch wenn für das Mietobjekt keine oder eine unzureichende Baugenehmigung vorliegt. Allerdings kann sich das Fehlen einer Baugenehmigung auf die Nutzbarkeit des Mietobjekts und damit auf mögliche Kündigungsrechte auswirken.

Auswirkungen auf die Nutzbarkeit

Wenn Sie als Mieter feststellen, dass für Ihr gemietetes Objekt keine Baugenehmigung vorliegt, bedeutet dies nicht automatisch, dass Sie die Räumlichkeiten nicht nutzen können. Solange die zuständige Behörde die Nutzung nicht untersagt, können Sie das Mietobjekt in der Regel weiterhin wie vereinbart nutzen.

Mögliche Kündigungsrechte

Ein Kündigungsrecht für Sie als Mieter entsteht erst dann, wenn die fehlende Baugenehmigung zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit führt. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder wenn aufgrund der fehlenden Genehmigung notwendige Umbauten erforderlich sind, die Ihre Nutzung stark einschränken.

In solchen Fällen können Sie:

1. Eine Mietminderung nach § 536 BGB geltend machen
2. Unter Umständen den Mietvertrag außerordentlich kündigen (§ 543 BGB)

Rechtliche Beurteilung

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Az. XII ZR 77/12) klargestellt, dass allein das Fehlen einer Baugenehmigung noch keinen Mangel der Mietsache darstellt. Entscheidend ist vielmehr, ob die Nutzbarkeit tatsächlich eingeschränkt ist. Wenn Sie als Mieter von der Behörde lediglich eine Mitteilung erhalten, dass eine Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, reicht dies noch nicht für eine außerordentliche Kündigung aus. In einem solchen Fall müssen Sie zunächst den Ausgang des Verwaltungsverfahrens abwarten.

Handlungsempfehlungen

Wenn Sie von einer fehlenden Baugenehmigung erfahren, sollten Sie:

1. Den Vermieter umgehend informieren und zur Klärung auffordern
2. Die tatsächliche Nutzbarkeit des Mietobjekts prüfen
3. Bei drohenden behördlichen Maßnahmen den Dialog mit der zuständigen Behörde suchen
4. Ihre Rechte (Mietminderung, Kündigung) erst geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung vorliegt

Bedenken Sie, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die rechtliche Situation kann sich ändern, wenn beispielsweise im Mietvertrag spezifische Vereinbarungen zur Baugenehmigung getroffen wurden oder wenn Sie als Mieter von der fehlenden Genehmigung wussten und dies akzeptiert haben.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Mietvertrag: Ein Mietvertrag ist ein rechtsgültiges Abkommen zwischen einem Vermieter und einem Mieter, das die Bedingungen der Miete eines Objekts, wie einer Wohnung oder Geschäftsräume, festlegt. Im Vertrag werden Aspekte wie Mietzeit, Miete, Pflichten und Rechte beider Parteien geregelt. Beispielsweise verpflichtet sich der Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete, während der Vermieter bestimmte Instandhaltungsarbeiten durchführen muss.
• Baugenehmigung: Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis, die benötigt wird, um bestimmte Bauvorhaben durchführen zu dürfen. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften und sonstigen gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Beispielsweise darf eine Nutzungsänderung von Wohn- in Praxisräume ohne diese Genehmigung nicht erfolgen, um öffentliche Sicherheit und Ordnung zu gewährleisten.
• Treu und Glauben: Treu und Glauben ist ein grundlegender Rechtsbegriff im deutschen Zivilrecht (§ 242 BGB), der besagt, dass die Parteien eines Vertrages ehrlich, fair und in einer vertrauenswürdigen Weise miteinander umgehen müssen. In dem vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Vermieter dem Arzt die Baugenehmigung vorlegen muss, auch wenn der Mietvertrag dies nicht ausdrücklich verlangt, weil dies zu den fairen und erwartbaren Umgangsweisen innerhalb dieses Vertragsverhältnisses gehört.
• Ordnungswidrigkeit: Eine Ordnungswidrigkeit ist ein geringfügiger Verstoß gegen geltende Gesetze und Vorschriften, der in der Regel nicht strafrechtlich, sondern administrativ verfolgt wird, oft durch Bußgelder. Beispielsweise könnte die Nutzung von Räumen ohne entsprechende Baugenehmigung als Ordnungswidrigkeit eingestuft werden, was für den Mieter zu entsprechenden Sanktionen führen könnte.
• Nutzbarkeit der Flächen: Dies bezieht sich auf die Eignung und Zulassung der Nutzung eines Mietobjekts für den vorgesehenen Zweck. Im Kontext des Textes bedeutet das, dass bestimmte Flächen des Gebäudes offiziell als Praxisräume genutzt werden dürfen. Für die Nutzbarkeit ist häufig eine Baugenehmigung notwendig, welche sicherstellt, dass die Räumlichkeiten den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.
• berechtigtes Interesse: Ein berechtigtes Interesse ist ein rechtlich anerkanntes, schutzwürdiges Anliegen, das eine Partei vorbringen kann, um bestimmte Rechte oder Ansprüche geltend zu machen. In dem beschriebenen Fall hat der Arzt ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in die Baugenehmigung, weil er nur so sicherstellen kann, dass die Nutzung der Praxisräume den gesetzlichen Anforderungen entspricht und er sich nicht in rechtliche Schwierigkeiten begibt.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• (§ 242 BGB): Der § 242 BGB regelt die sogenannte „Treu und Glauben“-Pflicht. Diese allgemeine Verkehrspflicht verpflichtet alle Vertragsparteien, sich gegenseitig redlich zu verhalten und das Vertragsverhältnis nach Treu und Glauben auszuführen. Dies beinhaltet auch die Pflicht, Informationen zu liefern, die für die korrekte Erfüllung des Vertrages notwendig sind.
• (§ 242 BGB): Im vorliegenden Fall hat sich der Beklagte als Vermieter vertraglich dazu verpflichtet, die Nutzbarkeit des 1. Obergeschosses für die Arztpraxis bis zum 31. Dezember 2020 zu gewährleisten. Diese Verpflichtung setzt jedoch die vorherige Erteilung einer Baugenehmigung voraus. Der Kläger als Mieter hat ein legitimes Interesse daran, die Rechtmäßigkeit der Nutzung des Mietobjekts zu gewährleisten und sich über die Genehmigung zu informieren, um mögliche rechtliche Folgen zu vermeiden.
• (§ 535 BGB): Dieser Paragraph regelt die Pflicht des Vermieters zur Überlassung des Mietobjekts in einem vertragsgemäßen Zustand. Die Überlassung umfasst auch die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben, einschließlich der erforderlichen Baugenehmigungen.
• (§ 535 BGB): Der Beklagte hat sich vertraglich verpflichtet, die Flächen im 1. Obergeschoss für die Arztpraxis nutzbar zu machen. Diese Verpflichtung umfasst auch die Erwirkung der notwendigen Baugenehmigung für eine solche Nutzung. Würde eine Baugenehmigung fehlen oder nicht vorgelegt werden, wäre der Kläger berechtigt, die Miete zu mindern oder sogar vom Mietvertrag zurückzutreten.
• (Baugesetzbuch – BauGB): Das Baugesetzbuch regelt die Erteilung von Baugenehmigungen für Bauvorhaben und Nutzungsänderungen von Gebäuden. Es dient dazu, die bauliche Entwicklung von Städten und Gemeinden zu regeln und öffentliche Interessen, wie z.B. die Sicherheit und das Erscheinungsbild, zu schützen.
• (BauGB): Im konkreten Fall hat der Beklagte als Vermieter die Verpflichtung, die Baugenehmigung für die Nutzung des 1. Obergeschosses als Arztpraxis zu erwirken. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Mietvertrag und dem Anspruch des Klägers auf eine vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts. Die Baugenehmigung ist Voraussetzung für die legale Nutzung des 1. Obergeschosses und schützt den Kläger vor möglichen rechtlichen Folgen.

Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 W 23/23 – Beschluss vom 12.06.2023

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