AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 42/12 – Urteil vom 20.12.2012

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.366,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.06.2012 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 446,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.06.2012 zu zahlen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegen die Beklagte als ihre ehemalige Verwalterin Schadenersatzansprüche geltend.

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Bis zum 31.12.2010 wurde die Klägerin durch die Beklagte verwaltet. Seit dem 01.01.2011 ist Verwalterin die … . Den Wirtschaftsplan für das Jahr 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer am 16.04.2007. Auf Anlage K1 wird Bezug genommen. Die Wohnungseigentümerin … zahlte ihr Hausgeld für das Jahr 2007 nicht vollständig. Auf der Versammlung vom 16.04.2007 wurde außerdem eine Sonderumlage in Höhe von Euro 75.000,00 beschlossen, welche zum 25.05.2007 zur Zahlung fällig wurde. Auf die Wohnungseigentümerin … entfielen Euro 3.409,09. Dieser Betrag wurde gegenüber der Wohnungseigentümerin … abgerechnet.

Verjährungsunterbrechende Maßnahmen hinsichtlich noch aus dem Jahre 2007 bestehender Forderungen gegenüber der Wohnungseigentümerin … ergriff die Beklagte während ihrer Verwaltungszeit nicht.

Am 09.01.2012 beschloss die Klägerin, Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte notfalls gerichtlich geltend zu machen. Mit Schreiben ihres Klägervertreters vom 25.01.2012 ließ die Klägerin gegenüber der Beklagten Schadensersatzansprüche geltend machen.

Die Klägerin behauptet, an Hausgeldforderungen gegenüber der Wohnungseigentümerin … seien weiterhin offen Euro 88,91 für Mai 2007 sowie die Hausgelder für Juni bis Dezember 2007 in Höhe von jeweils Euro 124,00. Des Weiteren sei der auf die Wohnungseigentümerin … entfallende Anteil der Sonderumlage in Höhe von Euro 3.409,09 offen. Insgesamt seien daher Euro 4.366,00 gegenüber der Wohnungseigentümerin … zur Zahlung offen. Dieser Rückstand sei der neuen Verwaltung auch seitens der Beklagten mitgeteilt worden.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin Euro 4.366,00 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. die Beklagte zu verurteilen, an vorgerichtlichen Anwaltskosten Euro 446,13 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass ein Rückstand i.H.v. Euro 4.366,00 der Wohnungseigentümerin … besteht.

Die Beklagte behauptet, die Titulierung der Ansprüche sei zum damaligen Zeitpunkt aus wirtschaftlichen Gründen unterblieben, da die Eigentümergemeinschaft ständig wirtschaftlich notleidend gewesen sei und keine Beträge zur Verfügung gestanden hätten, um die Ansprüche gerichtlich durchzusetzen. Stattdessen sei im Herbst 2009 eine Vereinbarung dahingehend getroffen worden, dass der Ehemann der Wohnungseigentümerin … gegen Generalquittung 50 % der gesamten Forderung übernimmt.

Die Beklagte bestreitet die Höhe der geltend gemachten Sonderumlage. Der damals gefasste Beschluss sei gegebenenfalls unwirksam, da entgegen der Übung und Praxis in der Vergangenheit keine drei Untergemeinschaften bestehen würden. Die Beklagte nimmt dabei Bezug auf ein anwaltliches Auskunftsschreiben, Anlage B1.

Die Klageschrift ist der Beklagten am 30.05.2012 zugestellt worden.

Das Gericht hat gemäß Beschluss vom 27.09.2012 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin … Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2012.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die zu Protokoll gegebenen Erklärungen sowie die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von Euro 4.366,00.

Die Beklagte hat gegen ihre Verpflichtungen aus dem ehemaligen Verwaltervertrag verstoßen. Die Wohnungseigentümerin … hat die im Jahr 2007 fällig gewordenen Wohngeldzahlungen bis zum Ende des Jahres 2010 und damit auch bis zum Ende der Verwaltungstätigkeit der Beklagten nicht vollständig erbracht. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB verjährten die Forderungen aus dem Jahre 2007 mit Ablauf des 31.12.2010.

Die Beklagte hat weder Maßnahmen ergriffen, um den Eintritt der Verjährung zu verhindern, also insbesondere keine verjährungshemmenden Maßnahmen gemäß § 204 BGB eingeleitet, noch die Wohnungseigentümer ausdrücklich auf die drohende Verjährung aufmerksam gemacht. Hierzu wäre sie jedoch zur Sicherung des Anspruchs gegenüber der Wohnungseigentümerin … verpflichtet gewesen.

Sollte es zutreffend sein, dass die finanzielle Ausstattung der Klägerin zur damaligen Zeit so beschränkt gewesen ist, dass finanzielle Mittel zur Einleitung von verjährungshemmenden Maßnahmen, etwa der Einreichung einer Klage oder Beantragung eines Mahnbescheids, nicht verfügbar gewesen sind, so entbindet das die Beklagte von ihrer Verantwortung nicht. In einem derartigen Fall hätte die Beklagte die Wohnungseigentümer ausdrücklich auf die drohende Verjährung hinweisen müssen, um Ihnen die Möglichkeit zu eröffnen, etwa durch Beschluss einer Sonderumlage eine Titulierung der Ansprüche zu ermöglichen. Indem die Beklagte dies nicht getan hat, hat sie den Wohnungseigentümern die Möglichkeit genommen, eine bewusste Entscheidung über die Frage von verjährungshemmenden Maßnahmen zu treffen.

Durch das pflichtwidrige und schuldhafte Verhalten der Beklagten ist der Klägerin ein Schaden Höhe von Euro 4.366,00 entstanden.

An laufenden Hausgeldzahlungen aus dem Jahr 2007 hatte die Klägerin noch einen Anspruch in Höhe von Euro 956,91, der sich zusammensetzt aus einem Restbetrag von Euro 88,91 für Mai 2007 und jeweils Euro 124,00 für die Monate Juni bis Dezember 2007. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Die Zeugin … hat entsprechende Unterlagen vorgelegt und nachvollziehbar erläutert, wie sich dieser restliche Betrag ergibt.

Neben den laufenden Hausgeldzahlungen wurde im Jahr 2007 auch die Zahlung einer Sonderumlage durch die Wohnungseigentümerin … in Höhe von Euro 3.409,09 zur Zahlung fällig. Unstreitig sind die Beschlussfassung über die Sonderumlage und die Höhe des sich daraus für die Wohnungseigentümerin … ergebenden Betrages.

Soweit die Beklagte sich darauf beruft, der Beschluss sei unwirksam oder zumindest neu zu fassen, da sich inzwischen herausgestellt habe, dass tatsächlich keine Untergemeinschaften bestanden hätten, von denen aber auch im Rahmen dieser Beschlussfassung ausgegangen war, führt dieser Einwand nicht zum Erfolg. Vorliegend ist allein von Bedeutung, dass der Beschluss hinsichtlich der Sonderumlage gefasst wurde und bestandskräftig geworden ist. Anhaltspunkte dafür, dass der Beschluss nichtig sein könnte, trägt auch die Beklagte nicht vor. Es muss deshalb weiter von einem fälligen Anspruch der Klägerin gegenüber der Wohnungseigentümerin … ausgegangen werden.

Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, die Klägerin müsse zunächst versuchen, den Ehemann der Wohnungseigentümerin … hinsichtlich 50% der offenen Forderungen in Anspruch zu nehmen. Dabei ist es unerheblich, ob die Beklagte mit dem Zeugen … eine Vereinbarung wie behauptet getroffen hat. Nach dem Vortrag der Beklagten hat sich der Zeuge … dazu verpflichtet, 50 % der Gesamtforderung zu übernehmen, allerdings gegen Erteilung einer Generalquittung. Dies bedeutet, dass die Klägerin im Rahmen dieser Vereinbarung auf die Hälfte ihrer Forderungen gegenüber der Wohnungseigentümerin … verzichten würde. Zur Erklärung eines derartigen Teilverzichts zu Lasten der Klägerin war die Beklagte jedoch nicht vertretungsberechtigt. Die Abgabe von Verzichtserklärungen ist nicht von der gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst. Es hätte deshalb einer gesonderten Bevollmächtigung der Beklagten zum Abschluss einer derartigen Vereinbarung bedurft. Eine solche trägt auch die Beklagte nicht vor. Sie war deshalb nicht in der Lage, eine Vereinbarung wie von ihr behauptet für die Klägerin zu schließen.

Die Klägerin kann daher den gesamten verjährten und damit nicht mehr durchsetzbaren Betrag in Höhe von Euro 4.366,00 als Schadensersatz von der Beklagten verlangen.

Die Klägerin war auch berechtigt, zur außergerichtlichen Verfolgung ihrer berechtigten Schadensersatzansprüche einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Sie kann deshalb als Schadenersatz auch die ihr durch die Beauftragung des Rechtsanwalts entstandenen Kosten in Höhe von Euro 446,13 ersetzt verlangen. Hinsichtlich der Berechnung dieses Betrages wird auf die Klageschrift Bezug genommen, die nicht zu beanstanden ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.