AG München –  Az.: 424 C 10773/13 –  Urteil vom 16.12.2013

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11/10 des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 17.668,52 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über eine Wohnung in dem Anwesen … aufgrund des nicht datierten Mietvertrages von Oktober 2011. Das Mietverhältnis begann zum 01.12.2011. Als Mietzins wurde gemäß § 3 vereinbart € 2450,00 zzgl. Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von € 318,00 und zzgl. Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser in Höhe von € 125,00 sowie zzgl. Miete für 2 Stellplätze in Höhe von € 250,00, insgesamt 3.143,00 €.

Angaben über die Wohnfläche sind in dem Mietvertrag nicht enthalten.

Mit Schreiben vom 03.02.2012 ließ die Klägerin die Beklagte auffordern, ein korrektes Aufmaß der vermieteten Wohneinheit zu erstellen und der Klägerin zu überlassen. Andernfalls werde die Klägerin eine entsprechende Flächenberechnung eigenständig erstellen lassen.

Der Geschäftsführer der Beklagten antwortete mit Schreiben vom 15.02.2012 unter anderem: „Bzgl. der Wohnflächenberechnung wurde ihnen ein Plan des Architekten des Hauses … vor Mietvertragsabschluss überlassen. Sollten sie diesen verlegt haben, lege ich diesem Schreiben wieder eine Kopie bei. Für ihre juristische Vertretung füge ich den sachdienlichen Hinweis hinzu, dass im Mietvertrag keine Angaben über die Quadratmeterzahl der Wohnung angeführt sind und sich der Mietpreis sich auch nicht primär an der Quadratmeterzahl orientiert hat. Offensichtlich hat er es als Jurist nicht für notwendig erachtet, den Mietvertrag durchzulesen und damit zur Kenntnis zu nehmen. Andernfalls hätte er solche weitreichenden Drohungen nicht ausgesprochen, wie im letzten Absatz seines Schreibens geschehen

Der Klägerin war durch den Makler und erneut mit diesem Schreiben ein Grundriss der Wohnung überlassen worden, vgl. K3, der Quadratmeterangaben für die einzelnen Zimmer enthält. Diese Angaben ergeben insgesamt eine Fläche von 156, 57 qm.

Die Klägerin beauftragte einen Architekten mit der Vermessung der Wohnfläche. Der von der Klägerin beauftragte Architekt berechnete ein Rohbaumaß von 151,49 qm und eine Berücksichtigungsfähige Wohnfläche gemäß der II. BV von 126,34 qm.

Die Klägerin ließ dem Beklagten mit Schreiben vom 11.09.2012 mitteilen, dass die Wohnflächenabweichung 22,96 % betrage, so dass die Klägerin nur noch eine geminderte Miete in Höhe von € 2478,77 schulde und der Beklagte der Klägerin gegenüber zu einer Rückzahlung in Höhe für 10 Monaten € 6642,30 verpflichtet sei.

Der Beklagte ließ mit Schreiben vom 26.10.2012 antworten, dass der Klägerin vor Vertragsabschluss ein Plan überlassen worden sei, aus dem sich eine Fläche von 164 qm nicht ergebe. Selbst wenn eine Wohnfläche von 164 qm inseriert worden sei, bedeutet das nicht, dass diese Wohnfläche geschuldet werde.

Die Klägerin trägt vor, ihr sei vor Vertragsschluss zugesichert worden durch den Makler, dass die Wohnung eine Fläche von 164 qm aufweise. Sie habe auch darauf hingewiesen, dass es ihr darauf ankomme. Aus der Anzeige im Internet ergebe sich auch eine Wohnfläche von ca. 164 qm. Erst nach Vertragsschluss sei ihr mit einer E-Mail vom 24.10.2011 ein Grundriss der Wohnung übersandt worden. Schon aus diesem ergebe sich eine Minderfläche. Wie sich aus der Berechnung des Architekten ergebe, betrage die Wohnfläche nur 126,34 qm. Der Geschäftsführer der Beklagten habe selbst eingeräumt, dass bei Vertragsschluss von einer Fläche von 164 qm ausgegangen sei. Diese Flächen hätten beide Vertragsparteien zugrunde gelegt. Die Klägerin habe daher einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete. Zudem sei die Miete in Zukunft nur noch in der entsprechend geminderten Höhe zu entrichten.

Die Klägerin beantragt daher zuletzt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.291,91 € nebst 5 % Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 664,23 € seit dem 06.12.2011, 05.01., 04.02., 06.03., 05.04., 05.05., 05.06., 05.07., 04.08., 06.09. 05.10., 06.11., 06.12.2012, 05.01., 05.02., 05.03.2013 sowie seit dem 04.04.2013 zu zahlen;

Es wird festgestellt, dass ab 01.05.2013 die monatliche Miete für die Dachgeschosswohnung nebst 2 Tiefgaragenstellplätzen im Anwesen … 2.478,77 € beträgt.

Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte trägt vor, der Beklagten sei die Anzeige im Internet mit einer Wohnfläche von ca. 164 qm nicht bekannt gewesen. Eine solche Wohnungsgröße sei auch nicht zugesichert worden. Bereits bei der Wohnungsbesichtigung sei der Grundriss überreicht worden. Eine gemeinsame Vorstellung von der Größe der Wohnung habe nicht bestanden. Die von dem Architekten ermittelte Größe werde bestritten.

Es wurde Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen … und … in der Sitzung vom 21.10.2013.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird verwiesen auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 02.10.2013 (Bl. 64 d. A.) und vom 21.10.2013 (Bl. 75 d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Ein Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. I S. 1 BGB, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht, da dann ein zur Minderung führender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist. Voraussetzung ist, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnung zustande gekommen ist. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kann auch konkludent zustande kommen.

Schließen die Mietvertragsparteien den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf, so ist eine entsprechende Wohnflächengröße als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn der schriftliche Mietvertrag dazu schweigt (BGH NZM 2010, 614).

An einer konkludenten Vereinbarung über eine bestimmte Wohnfläche fehlt es jedoch im vorliegenden Fall. Die Angaben der Zeugin … sind glaubhaft, so dass das Gericht ohne weiteres davon ausgeht, dass der Geschäftsführer der Beklagten bei einem Treffen nach Vertragsschluss der Klägerin und der Zeugin gegenüber geäußert hat, er sei selbst betrogen worden, wenn eine so große Abweichung der Größe vorliege. Es kann als wahr unterstellt werden, dass der Geschäftsführer der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses davon ausgegangen ist, dass die Wohnung wenigstens über diejenige Wohnfläche verfügt, die sich aus dem als K 3 vorgelegten Grundriss mit 156, 57 qm ergibt.

Im vorliegenden Fall fehlt es aber daran, dass es für den jeweiligen Vertragspartner zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbar war, dass die jeweils andere Mietvertragspartei von einer bestimmten Wohnungsgröße ausgeht. Es reicht nicht, dass eine bestimmte Wohnungsgröße in einer Annonce des Maklers angegeben wird. Dies wird zwar in der Regel zu der Vorstellung des Mieters davon führen, dass die Wohnung diese Wohnungsgröße aufweise. Dies führt aber nur unter Hinzutreten besonderer Umstände dazu, dass, wenn eine bestimmte Wohnungsgröße in dem Mietvertragsformular selbst nicht angegeben ist, diese Angaben Gegenstand des Mietvertrages werden im Sinne einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung.

Auch die Einvernahme der Zeugin … konnte nicht bestätigen, dass es der Klägerin bei Vertragsschluss gerade auf diese Wohnungsgröße ankam und das dies für den Geschäftsführer der Beklagten erkennbar gewesen sei und darüber hinaus, dass bei Vertragsschluss der Geschäftsführer der Beklagten für die Klägerin erkennbar von dieser Wohnungsgröße ausging. Allein die Angaben eines Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise und wahrscheinlich sogar noch größer sei, ist keine der Vermieterseite zurechenbare Äußerung im Rahmen der Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit.

Es ist grundsätzlich Sache des Mieters, hier für Klarheit zu sorgen. Die zu diesem Thema ergangene Rechtsprechung des BGH ist schon einige Jahre alt. Wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben enthält, ist das per se schon ein wichtiges Indiz für den Mieter dafür, dass der Vermieter hier keine verbindlichen Zusagen hinsichtlich der Wohnungsgröße machen will. Es müssen besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen soll. Anders als im Kaufrecht führen die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt grundsätzlich nicht dazu, dass diese Angaben ohne weiteres Vertragsgegenstand werde.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung abzüglich eines Abschlages zuzüglich der Klagesumme aus Ziffer 1 des Klageantrages, § 3 ZPO.