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Haustierhaltung – zulässige Klausel in Mietvertrag

AG Hamburg-Blankenese, Az.: 531 C 19/19, Urteil vom 12.06.2019

In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-Blankenese – Abteilung 531 – am 12.06.2019 ohne mündliche Verhandlung gemäß § 128 Abs. 2 ZPO für Recht:

1. Der Klagantrag 1) in der Fassung vom 22.01.2019/24.04.2019 wird abgewiesen.

2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Tatbestand:

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist deren Vermieter.

Die Parteien verbindet der als Anlage K 1 vorgelegte Hamburger Mietvertrag für Wohnraum, den die Parteien am 02.11.2017 unterzeichneten. Das Formular wurde herausgegeben vom Grundeigentümerverband Hamburg von 1832 e.V., Stand: Februar 2017.

In § 25 Absatz 1 dieses Formularvertrages heißt es zur Tierhaltung:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstückes zu befürchten ist.“

Die Kläger als Mieter beabsichtigen, einen Hund anzuschaffen, und zwar eine französische Bulldogge, eine Hunderasse die eine Widerristhöhe von 24 bis 32 cm und ein Gewicht zwischen 8 und 11 kg erreicht. Die Kläger verweisen insoweit auf die als Anlage K 4 und K 5 vorgelegten Informationen und Fotos.

Die Kläger wandten sich an die vom Beklagten beauftragte Verwaltung. Diese antwortete am 09.01.2019 (Anlage K 2, Blatt 21 d. A.) unter anderem:

„Nach Rücksprache mit dem Eigentümer, Herrn K, müssen wir Ihnen leider mitteilen, dass die Hundehaltung nicht gewünscht ist. Bei der von Ihnen angemieteten Fläche handelt es sich um eine umfangreich sanierte Wohnung. Es besteht die Befürchtung der übermäßigen Abnutzung der Wohnung. Herr … möchte grundsätzlich in seinen vermieteten Eigentumswohnungen die Hundehaltung vermeiden, insbesondere im Hinblick auf einen möglichen Mieterwechsel. Die Wohnungen könnten weniger begehrt sein, wenn Tiere im Haus beziehungsweise in der Wohnung gelebt haben (beispielsweise für Allergiker).

In der Anlage hat unserer Kenntnis nach Herr … einen Hund. …“

Mit weiterem Schreiben vom 14.01.2019 (Anlage K 3, Blatt 22 d. A.) teilte die Hausverwaltung mit, dass ein direktes Gespräch mit dem Vermieter von diesem nicht gewünscht sei, außerdem wurde nochmals darauf hingewiesen, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, die von der Firma R Grundstücksverwaltungen e. K. verwaltet werde.

Die Kläger tragen zur Begründung des Hundehaltungswunsches unter anderem vor:

Da der Kläger zu 2) als Ingenieur sich beruflich oft auf Dienstreisen auf der ganzen Welt befände und dementsprechend die Klägerin zu 1) sehr viel alleine sei, benötigten die Kläger den Hund sowohl als Begleit- als auch als Wachhund.

Aufgrund des großen Gartens sei es ohne großen Aufwand für Einbrecher möglich, die Wohnung zu betreten, das heißt es läge ein erhöhtes Einbruchsrisiko vor, das durch die Schutzfunktion durch einen entsprechenden Hund reduziert werden könne.

Mit Schreiben vom 31.01.2019 (Anlage K 7, Blatt 42 d. A.) haben die jetzigen Beklagtenvertreter nochmals bekundet, dass der Beklagte seine Zustimmung zur beabsichtigten Hundehaltung nicht erteilen werde, vielmehr für den Fall eines vertragswidrigen Verhaltens der Kläger die fristlose Kündigung aussprechen wolle.

Es wurde darauf hingewiesen, dass es sich um eine sehr hochwertige und gerade erst aufwändig renovierte Wohnung handele, insbesondere das Parkett sei hochwertig und empfindlich für Kratzer, Speichel, Urin und Erbrochenes.

Auch eine Beschädigung der hochwertigen Küche sei zu befürchten, wie auch die übermäßige Abnutzung an den Wänden (Schleifspuren). Außerdem wurde darauf hingewiesen, dass von anderen Mietern keine Hunde in der Anlage gehalten würden.

Die Kläger behaupten, die in der Wohnung und im Gebäude vorhandenen verwendeten Materialien seien unempfindlich. Es handele sich um massive Eichenplanken, also Hartholz. Im Treppenhaus liege marmorartiger Kunststein (vergleiche Foto Anlage K 8, Blatt 47 d. A.).

Die von dem Hund zu erwartenden Beeinträchtigungen des Bodens und der Wohnung seien geringer als beim Vorhandensein von ein bis zwei Kindern im Alter zwischen 2 und 12 Jahren.

Außerdem heißt es wörtlich „bekanntlich sabbern Babys alles an, so dass die Haltung eines stubenreinen Hundes weniger entsprechende Sabber-, Väkal- und Urinablagerungen freisetzt als Babyhaltung.“ (Blatt 40 d. A., nebst Beweisangebot Sachverständigengutachten).

Außerdem sind die Kläger der Auffassung, dass die Schönheitsreparaturenklausel nichtig sei, der Mieter keine Beseitigung von Abnutzungsspuren schulde und insoweit die Hundehaltung auch keine besondere Härte für den Vermieter bedeuten könne (Blatt 87 d. A.).

Die Kläger beantragen, festzustellen,

1. dass die im Mietvertrag über die ca. 123,20 m² große Wohnung im Erdgeschoss mit Garten belegen, H. unter § 25 genannte Tierhaltungsklausel unwirksam ist und die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache insoweit erlaubnisfrei ist, als dass die übrigen Mieter oder Nachbarn über das, das heißt nach § 242 BGB Treue und Glauben übliche Maß hinaus beeinträchtigt werden und keine Substanzschäden durch die Tierhaltung drohen,

2. dass die Haltung einer französischen Bulldogge mit Widerristhöhe von 24 bis 32 cm und Gewicht von 8 bis 11 kg die nach der Definition des FCI (Federation Cynologique International) als Kleinhund eingestuft werden, als vertragsgemäßer Gebrauch erlaubnisfrei in der genannten Wohnung gehalten werden darf hilfsweise, dass der Vermieter zur Zustimmung entsprechend verurteilt wird.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hält die Klausel in § 25 des Hamburger Mietvertrages für wirksam.

Die Klausel verbiete nicht generell die Hundehaltung.

Die anzuschaffende französische Bulldogge mit einer Risthöhe von bis zu 32 cm sei weder ein kleiner Hund noch ein Kleintier im Sinne dieser Klausel.

Die Klausel verbiete auch nicht die Haltung eines Blinden- oder Diensthundes.

Im vorliegenden Fall sei die Hundehaltung für den Beklagten auch unzumutbar. Die Wohnung habe er erst kurz vor Einzug der Kläger aufwändig sanieren und renovieren lassen. Malermäßig seien die Wände mit einer neuen Fließtapete hergerichtet worden, außerdem sei eine komplett neue Hochglanzküche installiert, neue Bäder eingebaut und die in der Wohnung befindliche Holztreppe weiß lackiert worden. Insoweit wird verwiesen auf die als Anlagenkonvolut B 1 (Blatt 53 d. A.) vorgelegten Fotos.

Bei Vermietung an die Kläger habe sich die Wohnung in fast neuwertigem Zustand befunden.

Der Boden bestehe nicht aus Vollholz, sondern lediglich aus Eichenfurnier, das möglicherweise gar nicht abgeschliffen oder behandelt werden könne.

Auch die übrigen in der Wohnung verwendeten Materialien seien alles andere als unempfindlich. Außerdem sei zu befürchten, dass der Hund tagsüber allein in der Wohnung sei, da beide Kläger berufstätig wären.

Gerade eine französische Bulldogge könne lange Zeit in der Einsamkeit nur schwer ertragen (Blatt 28/71 d. A.).

Außerdem spreche der Gleichbehandlungsgrundsatz gegen eine Hundehaltung durch die Kläger.

Beide Parteien haben sich mit schriftlicher Entscheidung zu dem Antrag 1 einverstanden erklärt, da es sich insoweit um eine reine Rechtsfrage handelt.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichte Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere Fotos.

Entscheidungsgründe:

Der Erlass eines Teilurteils war hier gemäß § 301 ZPO möglich und geboten.

Der zulässige Feststellungsantrag zu 1 war abzuweisen, da die Formularklausel in § 25 des Hamburger Mietvertrages Fassung 2/2017 wirksam ist. Dies ergibt sich bereits aus dem Beschluss des BGH vom 25.09.2012, VIII ZR 329/11, NZM 2013, 380 = WuM 2013, 152. Im BGH-Fall, der als Vorlage für § 25 des Mietvertrages gedient haben dürfte, war den beiden ersten Sätzen der Tierhaltungsklausel der dritte Satz „Im Übrigen liegt es im freien Ermessen des Vermieters“ angefügt, der über den Grundsatz des Verbotes der geltungserhaltenden Reduktion die Gesamtklausel nichtig machte.

Im Übrigen hat der BGH ausdrücklich entschieden, dass die Sätze 1 und 2 der Regelung für sich genommen nicht zu beanstanden sind, denn sie knüpften den Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haltung von Haustieren an legitime berechtigte Vermieterinteressen. Hierzu zählt der in der Klausel genannte Hausfrieden, ebenso wie ein ungestörtes nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis.

Auch aus Rechtsgründen sei es nicht zu beanstanden, dass die Zustimmung des Vermieters versagt oder widerrufen werden könne, wenn durch die Tierhaltung eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder des Grundstückes zu befürchten sei. Für sich hängt die Regelung in diesen Bestimmungen über die Zustimmung zur Haustierhaltung auch ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren rechtlichen Kriterien ab, die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauches abzielten.

Ergänzend wird verwiesen auf Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht, 5. Auflage, 2017, Rn. 109 c, 109 d sowie Rn. 120.

Grundsätzlich kann die Tierhaltung auch in einem Formularvertrag eingeschränkt werden. Eine Formularklausel, die Kleintiere vom Zustimmungserfordernis durch den Vermieter oder vom generellen Haltungsverbot in der Wohnung ausnimmt, ist grundsätzlich zulässig (vergleiche Duijn/Grüter in Schach, Mietrecht, 3. Auflage, 2016, § 3, Rn. 298).

Ob tatsächlich Hunde noch unter die Rubrik „Kleintiere“ fallen, kann für die Klauselwirksamkeit hier dahinstehen. Nach Lützenkirchen (Mietrecht, 2. Auflage 2015, § 535, Rn. 771) sollen Hunde – und seien sie noch so klein (zum Beispiel Yorkshireterrier) – nicht zu den Kleintieren zählen.

Die vorstehende Klausel enthält weder ein generelles Hundehaltungsverbot noch schließt sie die Haltung von Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehunden aus.

Durch die Vertragsklausel in § 25 MV wird auch nicht eine Abwägung unter der Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalles ausgeschlossen (zum umgekehrten Fall vergleiche BGH Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12, ZMR 2013, 618).