OLG Dresden – Az.: 5 U 1426/16 (2) – Urteil vom 14.06.2017
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Chemnitz, 1. Zivilkammer, vom 31.08.2016 (1 O 576/14) abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreites beider Instanzen.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 15.066,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum April 2012 bis Juli 2014 für die Nutzung einer Halle im Industriepark auf dem Grundstück J… Straße … in C… in Anspruch, die sie ursprünglich auf 35.215,88 EUR beziffert hat.
Ursprünglich schloss die Beklagte mit der Gesellschaft für … mbH am 17.08.1995 einen Mietvertrag (Anlage B 1) über eine Gewerbefläche von 372 m², bestehend aus Produktions-, Büro-, Lager-, Sanitär- und Verkehrsfläche in der Montagehalle 12 zur Nutzung für das von der Beklagten zu betreibende Gewerbe. Die Halle 12 wurde im Jahr 2005 abgerissen, nachdem man die Maschinen und Anlagen der Beklagten in die Halle 11 verbracht hatte. Die Beklagte akzeptierte den Hallentausch und zahlte an die Klägerin bis einschließlich März 2012 eine monatliche Miete von 1.257,71 EUR.
Die Klägerin stellte am 01.03.2011 durch ihren Hausmeister Undichtigkeiten im Dach der Halle 11 fest. Zwischen den Parteien ist strittig, ob das als Anlage K 3 vorgelegte Schreiben der Klägerin vom selben Tage der Beklagten zuging. Im September 2011 ließ die Klägerin die Maschinen und Anlagen der Beklagten aus Halle 11 in Halle 7b umräumen. Anlässlich eines Besuches auf dem Mietgrundstück bemerkte der Geschäftsführer der Beklagten dies am 07.03.2012. Er bat die Klägerin mit Schreiben vom selben Tage (Anlage B 2) um sofortige Stellungnahme. Ab April 2012 zahlte die Beklagte keine Miete mehr an die Klägerin. Mit ihrem Schreiben vom 02.04.2012 (Anlage B 3) teilte die Beklagte der Klägerin mit, sie sei mit der neuen Halle, die sie nicht nutzen könne, nicht einverstanden.
Die Klägerin hat vorgetragen, sie sei Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstückes. Die Beklagte habe auf das Schreiben vom 01.03.2011, in welchem die Undichtigkeit des Daches und die Notwendigkeit der Räumung der Halle mitgeteilt worden sei, nicht reagiert. Im September 2011 habe sie die Maschinen und Anlagen der Beklagten deshalb von der Halle 11 in die Halle 7b verbringen lassen, um Schäden an diesen Gegenständen zu vermeiden. Nachdem die Beklagte Anfang März 2012 den Hallentausch bemerkt habe, sei ihr ein vollständiger Schlüsselsatz und eine Fotodokumentation ausgehändigt worden. Die Beklagte nutze die Halle 7b seitdem als Lagerraum. Infolge dieser Nutzung sei ein faktisches Mietverhältnis zustande gekommen. Die Klägerin habe deshalb Anspruch auf Zahlung der Miete für den Zeitraum April 2012 bis Juli 2014 in Höhe von insgesamt 35.215,88 EUR. Gehe man nicht von einem Mietverhältnis aus, nutze die Beklagte die Halle rechtsgrundlos und müsse dafür Nutzungsentschädigung zahlen. Eine Nutzungsentschädigung von 2,50 EUR pro Quadratmeter und Monat sei dabei angemessen.
Die Beklagte hat vorgetragen, hinsichtlich der Halle 7b sei ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Ihre Maschinen und Anlagen seien ohne ihren Willen in die Halle verbracht worden, und sie habe von Anfang an auf die fehlende Eignung dieser Halle für ihren Betrieb hingewiesen. Sie schulde auch keine Nutzungsentschädigung für die Halle 7b, weil die Klägerin unter Verstoß gegen den Mietvertrag über die Halle 11 die Maschinen und Anlagen in die Halle 7b verbracht habe. Zudem verhindere die Klägerin die Räumung der Halle 7b durch die Beklagte, indem sie wichtige Informationen zur Räumung vorenthalte. Die Beklagte habe zudem einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr im Zeitraum von September 2011 bis März 2012 für die Halle 11 gezahlte Miete, weil sie in dieser Zeit durch die Zwangsräumung der Klägerin die Halle 11 nicht habe nutzen können. Gegen etwaige Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Halle 7b rechne die Beklagte mit diesem Anspruch in Höhe von 8.803,97 EUR hilfsweise auf.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Mit dem Urteil vom 31.08.2016 hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.262,03 EUR nebst Zinsen zu zahlen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe gegen die Beklagte zwar keinen Anspruch auf Zahlung von Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB, weil zwischen den Parteien ein Mietvertrag über die Halle 7b nicht zustande gekommen sei. Die Klägerin könne aber aus § 812 BGB von der Beklagten die Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 15.066,00 EUR für den Zeitraum April 2012 bis Juli 2014 verlangen, weil die Beklagte durch die Leistung der Klägerin ohne rechtlichen Grund die Nutzung der Halle 7b als Lagerraum für ihre Maschinen und Anlagen erlangt habe. Die angemessene Höhe der Nutzungsentschädigung werde gemäß § 287 ZPO auf monatlich 558,00 EUR geschätzt, was einem Betrag von 1,50 EUR pro Quadratmeter und Monat entspreche. Durch die wirksame Hilfsaufrechnung der Beklagten reduziere sich dieser Anspruch um 8.803,97 EUR auf 6.262,03 EUR. Der Beklagten stehe der von ihr hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der Miete für die Halle 11 für den Zeitraum September 2011 bis März 2012 zu, weil die Klägerin ihr die Halle 11 infolge der Verbringung der Maschinen und Anlagen in die Halle 7b in diesem Zeitraum nicht zur Nutzung überlassen habe. Dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Nutzungsentschädigung stehe schließlich auch der von der Beklagten vorgebrachte Treuwidrigkeitseinwand nicht entgegen.
Mit Schreiben vom 02.09.2016 (Anlage BK 1) hat die Klägerin das Mietverhältnis über Halle 7b außerordentlich und fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum 31.03.2017 gekündigt und die Beklagte aufgefordert, die Halle 7b vollständig geräumt an sie zurückzugeben.
Gegen das ihr am 05.09.2016 zugestellte Urteil vom 31.08.2016 hat die Beklagte am 05.10.2016 Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 25.11.2016 begründet. Sie trägt vor, das Landgericht habe der Klägerin zu Unrecht einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung zugesprochen. Die Beklagte bestreite weiterhin, dass die Klägerin Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstückes sei. Das Landgericht habe weiterhin nicht ausreichend berücksichtigt, dass es sich aufgrund der Eigenmächtigkeit der Handlung der Klägerin allenfalls um eine aufgedrängte Bereicherung handeln könnte, deren Wert die Beklagte nur dann herausgeben müsse, wenn sie einen Vermögensvorteil tatsächlich verwerte. Dies aber sei nicht der Fall. Die Beklagte habe durch die Umräumung der Maschinen in Halle 7b ihre Produktionsstätte in Halle 11 eingebüßt und dadurch erhebliche Schäden erlitten. Soweit die Klägerin eine Entreicherung erlitten habe, sei diese Ausdruck der Vertragsverletzung gegenüber der Beklagten und deshalb von der Klägerin selbst zu tragen. Selbst wenn man von der Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung ausgehe, sei diese vom Landgericht zu hoch festgesetzt worden. Als reinen Lagerraum beanspruchten die Maschinen und Anlagen der Beklagten keine Fläche von 372 m² und es sei auch für eine solche Nutzung ein Entschädigungsbetrag von 1,50 EUR pro Quadratmeter und Monat nicht angemessen.
Die Beklagte beantragt, das am 31.08.2016 verkündete Endurteil des Landgerichts Chemnitz, Gz: 1 O 576/14, insoweit aufzuheben, als es die Beklagte zur Zahlung von 6.262,03 EUR nebst Zinsen von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.08.2014 verurteile, und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil des Landgerichtes. Die Klägerin sei Eigentümerin des Flurstücks …/… der Gemarkung S…, auf welchem sich die Halle 7b befinde. Insoweit verweist die Klägerin auf den als Anlage K 8 vorgelegten Grundbuchauszug vom 10.01.2013 und die als Anlage BB 1 vorgelegte Flurkarte. Im Umfang der Nutzung von 372 m² könne nicht von einer aufgedrängten Bereicherung gesprochen werden, weil die Umsetzung der Maschinen in Halle 7b dem mutmaßlichen Willen der Beklagten entsprochen habe. Überdies habe die Klägerin als Vermieterin eine Pflicht aus dem Mietvertrag dahingehend getroffen, für den Erhalt des Eigentums der Beklagten Sorge zu tragen. Die Schätzung der Höhe der Nutzungsentschädigung durch das Landgericht sei nicht zu beanstanden. Entgegen dem Vortrag der Beklagten stünden einer Räumung der Halle 7b durch die Beklagte jedenfalls aufgrund der Kündigung vom 02.09.2016 keine Räumungshindernisse entgegen.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg. Die Klägerin kann die von ihr geltend gemachte Forderung auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Halle 7b auf dem Grundstück J… … in C… für den Zeitraum April 2012 bis Juli 2014 weder auf vertragliche Ansprüche (dazu 1.) noch auf bereicherungsrechtliche Ansprüche (dazu 2.) bzw. auf Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (dazu 3.) oder auf Ansprüche aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag (dazu 4.) stützen. Über die von der Beklagten erhobene Hilfsaufrechnung mit einem Gegenanspruch in Höhe von 8.803,97 EUR ist deshalb nicht zu entscheiden.
1. Die Klägerin kann den von ihr geltend gemachten Anspruch nicht auf § 535 Abs. 2 BGB stützen, weil zwischen den Parteien ein Mietvertrag über die Nutzung von Flächen in Halle 7b nicht zustande gekommen ist. Weder ein Mietvertrag über Flächen in Halle 7b noch die Änderung des bestehenden Mietvertrages über Halle 11 durch den Austausch des Mietobjektes sind von den Parteien ausdrücklich geschlossen worden. Auch ein konkludenter Vertragsschluss scheidet aus, weil dafür das bloße Schweigen der Beklagten nicht ausreicht, wie das Landgericht zutreffend im erstinstanzlichen Urteil vom 31.08.2016 ausführt. Es kommt hinzu, dass die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 02.04.2012 gegenüber der Klägerin ausdrücklich erklärt hat, die Räumlichkeiten in Halle 7b seien für sie nicht nutzbar. Der Abschluss eines Mietvertrages über Flächen in Halle 7b zwischen den Parteien kann unter diesen Umständen nicht festgestellt werden.
2. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für den streitgegenständlichen Zeitraum aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB, weil die Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage nicht vorliegen.
a) Die Überlassung von Flächen in Halle 7b war bereits nicht Gegenstand einer Leistung der Klägerin i.S.v. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. Unter Leistung in diesem Sinne ist die bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens zu verstehen, wobei es in erster Linie auf die der Zuwendung gegebenen Zweckbestimmung ankommt, also darauf, welchen Zweck der Zuwendende nach seinen zum Ausdruck gekommenen Willen verfolgt hat. Stimmen die Vorstellungen des Zuwendenden und des Zuwendungsempfängers nicht überein, ist eine objektive Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers geboten (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2004, III ZR 38/04, NJW 2005, 60). Nach diesen Kriterien stellt sich die Verbringung von Maschinen und Anlagen der Beklagten in Halle 7b nicht als Leistung an die Beklagte dar, sondern als Erfüllung der vertraglichen Pflichten der Klägerin aus dem mit der Beklagten bestehenden Mietvertrag über die Halle 11. So hat die Klägerin selbst vorgetragen, sie habe die Maschinen und Anlagen der Beklagten im September 2011 in die Halle 7b verbringen lassen, weil sie witterungsbedingte Schäden an den Gegenständen habe verhindern wollen, welche durch die Undichtigkeit des Daches der Halle 11 gedroht hätten. Die Klägerin handelte danach in Erfüllung ihrer Fürsorge- bzw. Obhutspflicht aus dem Mietvertrag mit der Beklagten über die Halle 11, nach welcher sie Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem in das Mietobjekt eingebrachten Sachen zu unterlassen hatte (vgl. dazu BGH, Urteil vom 22.10.2008, XII ZR 148/06, NJW 2009, 142). Darüber hinaus dürfte die Verbringung der Maschinen und Anlagen der Beklagten in Halle 7b auch in Erfüllung der Herstellungspflicht der Klägerin aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB erfolgt sein, weil sich die Undichtigkeit des Daches der Halle 11 als Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dargestellt haben dürfte und die (vorübergehende) Verbringung der Maschinen und Anlagen der Beklagten der Vorbereitung der Beseitigung des Mangels dienen konnte. Im Ergebnis diente danach die Verbringung der Maschinen und Anlagen der Beklagten in Halle 7b der Erfüllung des Mietvertrages der Parteien über Halle 11 durch die Klägerin, nicht aber der Mehrung des Vermögens der Beklagten.
Wollte man davon ausgehen, dass sich auch die in Erfüllung mietvertraglicher Pflichten erfolgte Verbringung von Gegenständen der Beklagten in Halle 7b als Leistung an die Beklagte darstellen könnte, weil immerhin die Beklagte daraus einen gewissen Nutzwertvorteil gewinnt, fehlte es jedenfalls an der Rechtsgrundlosigkeit der Verbringung der Gegenstände in Halle 7b, weil sie in Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag der Parteien über Halle 11 erfolgte.
b) Nähme man trotz der vorstehenden Ausführungen an, dass der Klägerin ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Zahlung von Nutzungsersatz gegen die Beklagte zustehen würde, könnte die Beklagte diesem Anspruch eigene Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin mit der Folge entgegenhalten, dass die Klägerin eine Erstattung nicht verlangen könnte.
Der Beklagten steht nämlich gegenüber der Klägerin ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch aus § 231 BGB zu, weil sich die Verbringung von Maschinen und Anlagen der Beklagten von Halle 11 in Halle 7b als unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB darstellt. Jede nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter ist jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an den Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB, für deren Folgen der Vermieter nach § 231 BGB haftet (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434; OLG Nürnberg, Urteil vom 23.08.2013, 5 U 160/12, ZMR 2014, 534). Nach diesen Kriterien ist die eigenmächtige Umsetzung von Maschinen und Anlagen der Beklagten von Halle 11 in Halle 7b als verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe anzusehen.
Führte aber die rechtswidrige Selbsthilfe von Seiten der Klägerin als Vermieterin dazu, dass die Beklagte einen Schaden im Sinne der Verpflichtung zur Zahlung von „Unterbringungskosten“ für ihre Maschinen und Anlagen hätte, dann folgte aus dem ihr zustehenden Schadensersatzanspruch des § 231 BGB gegenüber der Klägerin als Gläubigerin der „Unterbringungskosten“ deren Verpflichtung zur Freistellung der Beklagten von den entsprechenden Ansprüchen. Im Ergebnis könnte die Klägerin von der Beklagten die geltend gemachte Nutzungsentschädigung danach nicht verlangen.
c) Auch wenn es nach den vorstehenden Ausführungen darauf nicht entscheidend ankommt, sei darauf hingewiesen, dass ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch nach § 818 Abs. 2 BGB nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen abdeckt, nicht aber die abstrakte Nutzungsmöglichkeit (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.1999, XII ZR 154/97, NZM 2000, 183; Urteil vom 07.03.2013, III ZR 231/12, NJW 2013, 2021; Schwab in Münchner Kommentar zum BGB, 7. Aufl., § 818 Rn. 31, 32). Nutzungsersatz könnte danach allenfalls für die von den Maschinen und Anlagen konkret belegte Fläche verlangt werden, nicht aber für die Gesamtfläche aus dem ursprünglichen Mietvertrag von 372 m² (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.1999, a.a.O., S. 184). Selbst in diesem Umfang läge allerdings eine „aufgedrängte“ Bereicherung der Beklagten vor, so dass der Rechtsgedanke aus § 814 BGB einer Zahlungspflicht der Beklagten entgegenstehen könnte (vgl. dazu OLG Koblenz, Urteil vom 21.02.2008, 5 U 1309/07, NJW 2008, 1679).
Mangels eines dem Grunde nach bestehenden bereicherungsrechtlichen Anspruches braucht im vorliegenden Falle nicht entschieden zu werden, ob das Landgericht verfahrensfehlerfrei den Nutzungswert gemäß § 287 ZPO auf 1,50 EUR pro Quadratmeter und Monat geschätzt hat.
3. Die Klägerin kann den von ihr geltend gemachten Anspruch nicht auf §§ 987, 990 Abs. 1 BGB stützen, wobei es nicht entscheidend darauf ankommt, ob sie nachgewiesen hat, Eigentümerin des Grundstückes zu sein, auf welchem sich die Halle 7b befindet. Auch wenn man zugunsten der Klägerin dieses Eigentum unterstellt, liegen die Voraussetzungen der §§ 987, 990 Abs. 1 BGB nicht vor.
Wie bereits oben unter II.2.a) ausgeführt, beruhte die Verbringung der Maschinen und Anlagen der Beklagten in Halle 7b auf Verpflichtungen der Klägerin aus dem Mietvertrag mit der Beklagten über die Halle 11. Rechtsgrund für den Besitz der Beklagten an den Flächen in Halle 7b war damit der Mietvertrag mit der Klägerin über die Halle 11. Aus diesem Grunde war die Beklagte in Bezug auf die Halle 7b kein nichtberechtigter Besitzer, so dass die Vorschriften aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis mangels Vindikationslage keine Anwendung finden.
Auch wenn man die Beklagte als nichtberechtigte Besitzerin ansehen wollte, bestünde kein Anspruch der Klägerin auf Nutzungsherausgabe für den streitgegenständlichen Zeitraum aus §§ 987, 990 Abs. 1 BGB, weil die Voraussetzungen des § 990 Abs. 1 nicht gegeben sind. Eine Kenntnis der Vindikationslage bei Besitzbegründung nach § 990 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet aus, weil die Beklagte von der Umsetzung der Maschinen und Anlagen im September 2011 erst Anfang März 2012 erfuhr. Auch ab diesem Zeitpunkt kann nicht von Bösgläubigkeit i.S.v. § 990 Abs. 1 S. 2 BGB gesprochen werden, weil die Besitzposition der Beklagten nur in den Schlüsseln zur Halle bestand, welche ihr von Seiten der Klägerin freiwillig in Kenntnis sämtlicher Umstände übergeben worden sind.
Wollte man dennoch einen Nutzungsherausgabeanspruch aus §§ 987, 990 Abs. 1 BGB bejahen, könnte die Beklagte diesem entsprechend der Ausführungen oben unter II.2.b) ihren Schadensersatzanspruch aus § 231 BGB entgegenhalten.
4. Aus den Ausführungen oben unter II.2.a) ergibt sich, dass die Klägerin mit der Verbringung der Maschinen und Anlagen der Beklagten in Halle 7b ein eigenes Geschäft ohne den Willen der Beklagten getätigt hat. Die Klägerin könnte deshalb allenfalls aus § 684 S. 1 BGB gegenüber der Beklagten einen Bereicherungsausgleich verlangen, der aber jedenfalls nicht in der begehrten Höhe bestehen würde (vgl. dazu oben II.2.c) und dem der Sache nach die eigenen Schadensersatzansprüche der Beklagten aus § 231 BGB entgegenstehen würden (vgl. oben II.2.b). Im Ergebnis kann die Klägerin deshalb auch auf § 684 S. 1 BGB einen Zahlungsanspruch hinsichtlich der Nutzungen im streitgegenständlichen Zeitraum nicht stützen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Veranlassung für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bestand nicht, weil ein Zulassungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht gegeben ist. Der Senat hat auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen Einzelfall entschieden.
Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 47, 48 GKG, 3 ZPO. Der Senat hat bei der Festsetzung berücksichtigt, dass die Beklagte im Berufungsverfahren den vom Landgericht zuerkannten Anspruch auf Nutzungsentschädigung i.H.v. 15.066,00 EUR angefochten hat, während über die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung i.H.v. 8.803,97 EUR vom Senat nicht entschieden zu werden brauchte (§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG).
