AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 50/12 – Urteil vom 08.11.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich Wege der Anfechtung gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der sie angehört.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … in … gemäß Eigentümerliste Anlage K1. Es besteht eine Teilungserklärung, die unter Ziffer 6 die Instandhaltungspflichten regelt. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K4 Bezug genommen. Das Haus verfügt in der Fassade über zahlreiche Fenster, die sich im oberen Bereich öffnen lassen, im unteren Bereich nicht. Auf Nachfrage der Beigeladenen im Vorfeld der Beschlussfassung äußerte sich der Notar, … der die Teilungserklärung beurkundet hat, zur Anwendbarkeit von Punkt 6.2 in der Teilungserklärung auf die Kostentragungspflicht bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Außenfenstern. Auf Anlage B1 wird Bezug genommen. In der Vergangenheit wurden die Kosten für den Anstrich von Außenfensterrahmen und Fassadenarbeiten stets nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel von der Gesamtheit der Eigentümer eingetragen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.04.2012 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 16b einen Beschluss zur Kostenverteilung hinsichtlich Instandhaltungsarbeiten von Fensteraußenseiten. Auf Anlage K2 wird Bezug genommen.

Die Klägerin meint, der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16b sei rechtswidrig gefasst worden. Der Beschluss sei in der Annahme getroffen worden, dass dieser der Regelung der Teilungserklärung entspreche. Dieses sei aber nicht der Fall. Ziffer 6.2 der Teilungserklärung sei hier nicht einschlägig, da sich die Außenseiten der Fensterrahmen nicht im Bereich des Sondereigentums befänden. Das Haus weise außerdem die Besonderheit auf, dass es durch seine Glasfassade geprägt werde.

Die erfolgte Beschlussfassung könne auch nicht auf der Basis von § 16 Abs. 4 WEG wirksam sein. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift sei nicht eröffnet, da der äußere Fensterrahmen nicht im Gebrauch des jeweiligen Eigentümers stehe. Die Kostenverteilung des Beschlusses sei daher willkürlich. Der Grad der Abnutzung und der Instandsetzungsbedarf an den Außenseiten der Fenster richteten sich allein nach deren geographischer Lage und nicht nach dem Pflegeverhalten durch den einzelnen Eigentümer.

Die Klägerin beantragt, den Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.04.2012 zu TOP 16b (Genehmigung des folgenden Antrages: „Der Verwalter stellt den Antrag, dass die Maler-, Gerüst- und gegebenenfalls Tischlerkosten nach Aufwand oder anteilig für die jeweilige Wohnung den Eigentümern in Rechnung gestellt und die Kosten in der Hausgeldabrechnung 2012 den teilnehmenden Eigentümern belastet werden.”) für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie meinen, der angefochtene Beschluss stehe in Übereinstimmung mit Ziffer 6.2 der Teilungserklärung. Die Fenster befänden sich im Bereich des Sondereigentums.

Darüber hinaus erfülle der Beschluss die Voraussetzungen von § 16 Abs. 4 WEG.

Die Klagschrift ist am 24.05.2012 bei Gericht eingegangen. Die Anforderung des gerichtlichen Kostenvorschusses ist den Klägervertretern am 01.06.2012 zugestellt worden. Der Kostenvorschuss ging am 08.06.2012 bei der Justizkasse ein.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die zu Protokoll gegebenen Erklärungen sowie die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber nicht begründet.

Die Klage ist rechtzeitig gem. § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhoben und begründet worden.

Die Klage ist unbegründet, denn der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG tragen grundsätzlich die Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Anteile. Der angefochtene Beschluss legt demgegenüber demjenigen Eigentümer die Kosten der geplanten Instandhaltungsarbeiten auf, an dessen Sondereigentum die jeweiligen instandzusetzenden Fenster angrenzen. Diese Abweichung steht jedoch im Einklang mit der hier maßgeblichen Teilungserklärung.

Konkret handelt es sich bei dem vorgesehenen Arbeiten um eine tischlermäßige Instandsetzung und den Außenanstrich der Fenster. Es handelt sich damit um Arbeiten an dem gemeinschaftlichen Eigentum, wie auch Ziff. 3. b) der Teilungserklärung ausdrücklich bestimmt. Ziffer 6.3 der Teilungserklärung regelt in Übereinstimmung mit § 16 Abs. 2 WEG den Grundsatz, dass das Gemeinschaftseigentum auf gemeinschaftliche Kosten der Eigentümer instandgehalten und instandgesetzt wird.

Ziffer 6.2 regelt in Abweichung zu 6.3 die Kostentragungspflicht für einige Teile des Gemeinschaftseigentums dahingehend, dass sie nur einzelne Wohnungseigentümer trifft. Die einzig hier in Betracht kommende Voraussetzung zur Anwendbarkeit von Ziffer 6.2 ist, dass es sich bei den hier in Stand zu haltenden Fenstern um Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums eines einzelnen Eigentümers handelt.

Dieses ist der Fall. Zunächst ist festzustellen, dass die Teilungserklärung eine Instandhaltungspflicht mit entsprechender Kostentragungspflicht für die Fenster in Abs. 2 der Ziffer 6.2. nicht ausdrücklich ausspricht. Aus der Zusammenschau der Absätze 1 und 2 von Ziffer 6.2. der Teilungserklärung lässt sich jedoch erkennen, dass sich die Fenster nach einer objektiven Auslegung der Teilungserklärung im Bereich des Sondereigentums im Sinne des hier maßgeblichen Abs. 1 befinden.

Abs. 2 der Ziffer 6.2 regelt nämlich ausdrücklich, dass die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden, dem jeweiligen Eigentümer obliegt. Der Wortlaut lässt unmissverständlich erkennen, dass die Teilungserklärung davon ausgeht, dass sich im Gemeinschaftseigentum stehende Fenster und Türen im Bereich eines Sondereigentum befinden können. Da es keine sonstigen im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster gibt als die Außenfenster, handelt es sich somit um die hier streitgegenständlichen Fenster, die nach dem Willen der Teilungserklärung als im Bereich des Sondereigentums eines Sondereigentümers befindlich einzustufen sind.

Unerheblich ist dabei, dass die Fenster bei dem streitgegenständlichen Objekt besonders zahlreich sind und einen Großteil der Außenfläche einnehmen. Die Teilungserklärung regelt gerade die Instandhaltungspflichten und Kostentragungspflichten für dieses Gebäude.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht daraus, dass es hier um die Instandhaltung der Außenseiten der Fenster geht auf deren Erhaltungszustand der einzelne Eigentümer nur sehr begrenzt Einfluss hat. Eine Differenzierung zwischen Außen- und Innenseite derjenigen Gegenstände, die sich im Bereich eines Sondereigentum befinden, nimmt die Teilungserklärung nicht vor. Vielmehr kann auch hier aus Abs. 2 der Ziffer 6.2 gefolgert werden, dass eine solche Differenzierung gerade nicht beabsichtigt war. Denn auch hinsichtlich von Glasschäden erfolgt sie nicht.

Soweit die Klägerin meint, dass eine entsprechende Auslegung der Teilungserklärung zu unbilligen Ergebnissen führen würde und als Beispiel anführt, dass dann auch das Dach im Bereich von Sondereigentum liegen würde, vermag das Gericht dieser Argumentation nicht zu folgen. Hier war allein darüber zu entscheiden, ob die Fenster im Bereich des Sondereigentums im Sinne von 6.2 der Teilungserklärung liegen. Dieses ist wie dargelegt, insbesondere unter Hinzuziehung von Abs. 2 dieser Regelung der Fall. Hinsichtlich weiterer Teile des Gebäudes war eine Entscheidung nicht veranlasst. Es sei deshalb klargestellt, dass sich diese Entscheidung allein auf die Fenster bezieht und bezüglich dieser eine Kostentragungspflicht einzelner Eigentümer in der Zusammenschau der Abs. 1 und 2 von Ziffer 6.2 der Teilungserklärung entnommen werden kann. Daraus folgt keine Erstreckung dieser Regelung auf etwaige Arbeiten am Dach oder am Mauerwerk.

Unerheblich ist auch, dass sich die Fenster nur zum Teil öffnen lassen. Für die Eigenschaft als Fenster ist es nicht erforderlich, dass sich das Element öffnen lässt. Es gibt Fenster, die sich öffnen lassen, und solche bei denen das nicht der Fall ist. Vorliegend ist ein Teil der Elemente zu öffnen und ein anderer Teil nicht. Dies ändert nichts daran, dass es sich insgesamt um die in Ziffer 6.2 der Teilungserklärung gemeinten Fenster handelt.

Sollten in der Vergangenheit die Kosten für die Instandhaltung der Fenster abweichend von dem jetzigen Beschluss und der Teilungserklärung verteilt worden sein, so hindert das die Eigentümer nicht, sich nunmehr wieder in die Übereinstimmung mit der Teilungserklärung zu begeben. Es ist nicht erkennbar, dass in dem hier zu entscheidenden Fall nur ausnahmsweise die Abweichung von einer ansonsten gelebten Übung praktiziert werden sollte. Vielmehr lassen die im Vorfeld der Beschlussfassung verfolgten Erkundigungen der Beigeladenen gerade darauf schließen, dass hier eine grundsätzliche Entscheidung in Übereinstimmung mit der Teilungserklärung getroffen werden sollte. Die im Rahmen dieser Beschlussfassung gewonnenen Erkenntnisse bezüglich der Auslegung der Teilungserklärung werden selbstverständlich bei zukünftig anstehenden Entscheidungen zu berücksichtigen sein.

Die Wohnungseigentümer haben den angefochtenen Beschluss somit in Übereinstimmung mit den Regelungen der Teilungserklärung gefasst.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.