Kautionsrückzahlung bei Aufhebung des Mietvertrages

Rückforderung der Mietkaution: Amtsgericht Bergheim entscheidet zugunsten des Mieters

In einem kürzlich ergangenen Urteil des Amtsgerichts Bergheim (Az.: 27 C 165/15) wurde der Beklagte, ein Vermieter, zur Rückzahlung eines Großteils der Mietkaution an den Kläger, den ehemaligen Mieter, verurteilt. Der Fall dreht sich um die Rückforderung einer Mietkaution, die der Kläger und eine Frau G an den Beklagten gezahlt hatten. Die Mietkaution wurde über eine Maklerin, die Streitverkündete, an den Vermieter weitergeleitet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Kläger die Rückzahlung der Kaution, was der Vermieter ablehnte, da er behauptete, die Kaution bereits an die Maklerin zurückgezahlt zu haben.

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Rechtliche Herausforderung: Wer war zur Kautionsrückzahlung berechtigt?

Das rechtliche Problem in diesem Fall liegt in der Frage, ob der Vermieter berechtigt war, die Kaution an die Maklerin zurückzuzahlen, und ob dies als Erfüllung seiner Verpflichtung gegenüber dem Mieter angesehen werden kann. Der Vermieter argumentierte, dass die Maklerin bevollmächtigt war, die Kaution entgegenzunehmen, und dass er daher berechtigt war, die Kaution an sie zurückzuzahlen.

Gerichtliche Entscheidung: Keine Vollmacht für die Maklerin

Das Gericht entschied jedoch, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution an die Maklerin zurückzuzahlen, da keine ausdrückliche Vollmacht vorlag, die sie zur Entgegennahme der Kaution berechtigte. Das Gericht stellte fest, dass die Zahlung der Kaution durch den Vermieter an die Maklerin als Inanspruchnahme dieser als Botin des Vermieters angesehen wird, wodurch das Risiko, dass die Maklerin den Betrag nicht an den Mieter weiterleitet, beim Vermieter liegt.

Mietaufhebungsvertrag und seine Auswirkungen

Darüber hinaus wurde festgestellt, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution nicht durch einen Mietaufhebungsvertrag untergegangen ist, der zwischen den Parteien geschlossen wurde. Das Gericht entschied, dass die Klausel im Mietaufhebungsvertrag, die besagt, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr geltend gemacht werden, sich nicht auf die Mietkaution bezieht.

Infolgedessen wurde der Vermieter verurteilt, an den Kläger 690,00 € zuzüglich Verzugszinsen zu zahlen. Der Vermieter durfte jedoch 30,00 € von der Kaution einbehalten, um Kosten für das Sparkonto und städtische Gebühren für die Mülltonne zu decken.

Schlussfolgerung: Bedeutung klarer Vereinbarungen und Vollmachten

Das Urteil zeigt, wie wichtig es ist, klare Vereinbarungen über die Zahlung und Rückzahlung von Mietkautionen zu treffen und sicherzustellen, dass alle Parteien ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf Mietkautionen verstehen. Es unterstreicht auch die Bedeutung von Vollmachten und die Notwendigkeit, sicherzustellen, dass solche Vollmachten klar und eindeutig sind.

Amtsgericht Bergheim – Az.: 27 C 165/15 – Urteil vom 11.02.2016

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 690,00 € zuzüglich Verzugszinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.05.2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 3 % und der Beklagte zu 97 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger und Frau G waren Mieter, der Beklagte war Vermieter der im Hause L-straße 1, 1. OG rechts, XXXX C, gelegenen Wohnung. Der Mietvertrag wurde vermittelt von der Streitverkündeten, der Maklerin S. Am XX:XX.XXXX zahlten der Kläger und Frau G an den Beklagten eine Mietkaution i.H.v. 720,00 € in der Weise, dass sie den Kautionsbetrag an die Maklerin aushändigten, die diesen dann an den Beklagten übergab. Am XX.XX.XXXX hoben die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis einvernehmlich wieder auf. Hierüber verhält sich der Mietaufhebungsvertrag vom XX.XX.XXXX (Bl. 27 der Akten), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Mit Schreiben vom XX.XX.XXXX forderte der Kläger den Beklagten auf, die Mietkaution bis spätestens vom XX.XX.XXXX auf sein Konto zu überweisen. Daraufhin teilte der Beklagte mit, er habe 690,00 € (720,00 € abzüglich jeweils 15,00 € für Müllbehälter und Bankgebühren) an die Maklerin übergeben. Einer weiteren Aufforderung des Klägers, die Kaution an ihn herauszuzahlen, kam der Beklagte ebenfalls nicht nach. Mit Abtretungserklärung vom XX.XX.XXXX (Bl. 50 der Akten) trat die Mitmieterin des Klägers, Frau G, ihre Ansprüche aus dem Mietvertrag mit dem Beklagten an den Kläger ab, der diese Abtretung annahm.

Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten Rückzahlung der Mietkaution i.H.v. 720,00 €. Er behauptet, am Tage der Aufhebung des Mietvertrages habe der Beklagte ihm – dem Kläger – zugesichert, den Betrag von 720,00 € an ihn zu erstatten.

Der Kläger beantragt, wie erkannt.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet die Prozessführungsbefugnis des Klägers und macht darüber hinaus geltend, die Klageforderung sei durch Erfüllung erloschen, weil er den Kautionsbetrag an die Maklerin gezahlt habe. Er ist der Ansicht, dass die Maklerin seinerzeit von dem Kläger und Frau G zur Zahlung der Mietkaution an ihn – den Beklagten – bevollmächtigt gewesen sei. Diese Vollmacht sei nicht widerrufen worden, weshalb die Vollmacht in Form einer Geldempfangsvollmacht weiter bestanden habe, so dass er an die Maklerin mit befreiender Wirkung habe zahlen können. Weiter ist der Beklagte der Auffassung, dass mit dem Mietaufhebungsvertrag vom XX.XX.XXXX vereinbart wurde, dass keinerlei gegenseitige Ansprüche mehr geltend gemacht werden, womit auch der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution erfasst sei.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger prozessführungsbefugt, da er ein eigenes Recht im eigenen Namen geltend macht mit der Klage verfolgt.

Die Klage ist überwiegend begründet.

Der Beklagte ist verpflichtet, an den Kläger 690,00 € zu zahlen. Der Anspruch des Klägers aus abgetretenem Recht folgt aus § 812 Abs. 1 BGB.

Der Kläger ist aktivlegitimiert. Insoweit hat der Kläger das Recht, die von ihm und seiner Mitmieterin, Frau G, gezahlte Mietkaution von dem Kläger zurückverlangen zu können, durch Vorlage der Abtretungserklärung vom XX.XX.XXXX schlüssig vorgetragen und nachgewiesen.

Der Kläger hat die Klageforderung in Höhe des zuerkannten Betrages auch dem Grunde und der Höhe nach schlüssig dargelegt. Die hiergegen erhobenen Einwände des Beklagten bleiben im Ergebnis ohne Erfolg. Im Einzelnen gilt hier folgendes:

Die Klageforderung ist nicht dadurch durch Erfüllung erloschen (§ 362 BGB), dass der Beklagte an die Streitverkündete 690,00 € gezahlt hat. Eine Erfüllung setzt insoweit voraus, dass die Streitverkündete zur Entgegennahme der Kautionsrückzahlung berechtigt war, d.h. eine ihr von dem Kläger und Frau G erteilte Geldempfangsvollmacht vorlag. Hieran fehlt es vorliegend.

Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang geltend macht, der Kläger und Frau G hätten die Streitverkündete seinerzeit zur Zahlung der Kaution an ihn – den Beklagten – bevollmächtigt und diese Vollmacht sei nicht widerrufen worden, weshalb er – der Beklagte – von einer Berechtigung der Streitverkündeten auch zur Entgegennahme von Geldern (Geldempfangsvollmacht) habe ausgehen dürfen, vermag das erkennende Gericht dem nicht zu folgen. Insoweit ist bereits weder schlüssig vorgetragen noch aus sonstigen Umständen ersichtlich, dass der Kläger und Frau G die Streitverkündete im Hinblick auf die Übergabe der Mietkaution an den Beklagten überhaupt mit einer Vollmacht ausgestattet haben. Denn tatsächlich handelt es sich hierbei um einen Realakt, der die Abgabe einer Willenserklärung und damit einer Bevollmächtigung nicht bedarf. Insoweit war es ausreichend, die Streitverkündete als Botin, die keine eigene Erklärung im fremden Namen abgibt, auftreten zu lassen. Ist damit aber eine Bevollmächtigung der Streitverkündeten im Hinblick auf die Übergabe des Kautionsbetrages an den Beklagten weder vorgetragen noch nachgewiesen, fehlt es auch an einer entsprechenden Geldempfangsvollmacht der Streitverkündeten, die sich aus einer ursprünglichen und nicht widerrufenen Bevollmächtigung der Streitverkündeten durch den Kläger und Frau G herleiten lassen könnte. Dass der Kläger und Frau G der Streitverkündeten – ungeachtet dessen – gleichwohl eine Geldempfangsvollmacht erteilt haben, ist ebenfalls weder schlüssig vorgetragen noch aus sonstigen Umständen ersichtlich oder nachgewiesen, was unter Berücksichtigung der Darlegungslast- und Beweislast zulasten des Beklagten geht.

Nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen stellt sich die Zahlung des Kautionsbetrages durch den Beklagten an die Streitverkündete als Inanspruchnahme dieser als Botin nunmehr aber des Beklagten dar mit der Folge, dass das Risiko, dass diese den Betrag an den Kläger nicht weitergeleitet, zulasten des Beklagten geht. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang weiter geltend macht, er habe keine Kontonummer des Klägers gehabt, führt dies im Rahmen der Risikoverteilung zu keiner anderen Bewertung. Da die Streitverkündete den Kautionsbetrag – unstreitig – nicht an den Kläger weitergeleitet, ist mithin Erfüllung nicht eingetreten.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist auch durch den Mietaufhebungsvertrag von XX.XX.XXXX nicht untergegangen. Denn der Rückzahlungsanspruch ist von dem Mietaufhebungsvertrag nicht erfasst. Die in dem Vertrag enthaltene Klausel, dass keinerlei gegenseitige Ansprüche mehr geltend gemacht werden, bezieht sich bei verständiger Würdigung nur auf solche Ansprüche, die unmittelbar mit der Rückgabe der Mietsache zu tun haben. Dies wird auch bereits daraus deutlich, dass die Klausel im gleichen Satz feststellt, dass die Schlüssel zurückgegeben wurden. Würde sich die Klausel auch auf die Mietkaution erstrecken, hätte diese ausdrücklich erwähnt werden müssen, zumal auch nach dem Vortrag der Parteien kein Grund ersichtlich ist, warum diese bei dem Beklagten als Vermieter bleiben sollte. Eine dahingehende Auslegung der Klausel würde einen Verzicht des Klägers auf die Rückzahlung der Mietkaution bedeuten. An eine Verzichtserklärung sind aber hohe Anforderungen zu stellen, denen der pauschale Text des Mietaufhebungsvertrages nicht genügt. Weiter ist im Rahmen der Auslegung auch zu berücksichtigen, dass die Zahlung der Kaution durch den Beklagten an die Streithelferin eindeutig dafür spricht, dass auch der Beklagte zu keiner Zeit davon ausgegangen ist, dass er die Mietkaution behalten dürfe, weil der Kläger auf deren Rückzahlung verzichtet hat.

Dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers war damit in Höhe des zuerkannten Betrages stattzugeben.

Der Kläger hat dagegen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Zahlung weiterer 30,00 €. Denn sein Kautionsrückzahlungsanspruch ist durch Aufrechnung des Beklagten mit Gegenforderungen in dieser Höhe erloschen (§ 389 BGB). Insoweit hat der Beklagte gegen den Kläger und Frau G – unbestritten – Anspruch auf Erstattung von jeweils 15,00 € für das Sparkonto und für städtische Gebühren für die zur Wohnung gehörende Mülltonne.

Die Klage war insoweit teilweise abzuweisen.

Die darüber hinaus zuerkannten Zinsen sind aus dem Gesichtspunkt des Schuldnerverzuges gerechtfertigt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 2. Alt., 708 Nr. 11,711 ZPO.

Streitwert: 720,00 €