Einbringung von Wohneinheiten durch GbR in WEG – Keine Verwalterzustimmung nötig

Familiäre GbR-Übertragung umgeht Verwalterzustimmung

Im Urteil des OLG Hamburg, Az.: 13 W 56/23, wurde entschieden, dass für die Einbringung von Wohnungseigentum in eine GbR, deren Gesellschafter alle in gerader Linie verwandt sind, keine Verwalterzustimmung erforderlich ist, womit ein vorheriges Urteil des Grundbuchamts aufgehoben wurde. Dies basiert auf der Einschätzung, dass die Interessen der Wohneigentumsgemeinschaft durch die spezifische Konstellation nicht beeinträchtigt werden.

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Eigentumsübertragung bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können besondere rechtliche Vorgaben für die Übertragung von Wohnungseigentum gelten. Oft bedarf es für Verkäufe und Übertragungen der Zustimmung des Verwalters, um die Interessen der Gemeinschaft zu schützen.

Diese Regelung soll verhindern, dass wirtschaftlich oder persönlich ungeeignete Erwerber Zugang zur WEG erhalten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind jedoch nicht starr, sondern berücksichtigen die jeweiligen Umstände. So kann beispielsweise bei einer Übertragung innerhalb der Familie eine Ausnahme von der Verwalterzustimmungspflicht bestehen.

➜ Der Fall im Detail

Der Fall der Eigentumsumschreibung ohne Verwalterzustimmung

Im Mittelpunkt des Falls steht die Beschwerde eines Antragstellers gegen die Zurückweisung seines Antrags auf Eigentumsumschreibung durch das Grundbuchamt Hamburg.

Der Beschwerdeführer hatte Wohnungseigentum, welches in den entsprechenden Grundbüchern eingetragen war, in eine neu gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingebracht. Diese GbR setzte sich aus drei Gesellschaftern zusammen, die sämtlich mit ihm in gerader Linie verwandt sind. In den Grundbüchern war vermerkt, dass für die Weiterveräußerung des Eigentums normalerweise die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, außer im Falle der Veräußerung an direkte Verwandte.

Die anfängliche Ablehnung durch das Grundbuchamt

Das Grundbuchamt Hamburg lehnte den Antrag auf Grund der fehlenden Verwalterzustimmung zunächst ab. Es vertrat die Auffassung, dass für die Vollziehung der Eigentumsumschreibung die Zustimmung des Verwalters gemäß § 29 GBO beizubringen sei. Nachdem eine Frist zur Behebung dieses vermeintlichen Vollzugshindernisses verstrichen war, wurde der Antrag endgültig zurückgewiesen. Der Beschwerdeführer legte daraufhin Beschwerde ein, mit dem Argument, dass aufgrund der Verwandtschaft der Gesellschafter der GbR eine Verwalterzustimmung nicht nötig sei.

Die Entscheidung des OLG Hamburg

Das Oberlandesgericht Hamburg gab der Beschwerde statt und hob den Beschluss des Grundbuchamts auf. Es wies darauf hin, dass ein Eintragungshindernis aufgrund einer fehlenden Verwalterzustimmung tatsächlich nicht besteht. Das Gericht stellte klar, dass bei der Übertragung von Wohnungseigentum auf eine GbR, deren Gesellschafter in gerader Linie verwandt sind, eine Ausnahme von der Regelung besteht, die normalerweise die Zustimmung eines Verwalters erfordern würde.

Grundsätzliche Überlegungen zur GbR als Eigentümerin

Das Gericht erläuterte, dass grundsätzlich bei einer Übertragung auf die GbR diese als teilrechtsfähig betrachtet werden kann und somit fähig ist, Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zu erwerben. Die Rechtsprechung des BGH erkennt die GbR dementsprechend als materiell grundbuchfähig an. Die Entscheidung betonte jedoch, dass im vorliegenden Fall die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beeinträchtigt werden, da durch die Übertragung des Eigentums an die GbR keine neue Gemeinschaft eindringt, sondern eine Gemeinschaft neu gebildet wird.

Fazit der gerichtlichen Überlegungen

Das OLG Hamburg stellte fest, dass die Verwalterzustimmung unter den gegebenen Umständen nicht erforderlich ist, da der Schutzzweck des Zustimmungserfordernisses nicht tangiert wird. Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der familiären Konstellation bei der Übertragung von Wohnungseigentum und die Rolle der GbR in diesem speziellen Kontext. Die gerichtliche Klärung bietet eine wichtige Orientierung für ähnliche Fälle, in denen Wohnungseigentum innerhalb der Familie übertragen und in eine GbR eingebracht wird.

✔ Häufige Fragen – FAQ

Was bedeutet die Einbringung von Wohneinheiten in eine WEG durch eine GbR?

Die Einbringung von Wohneinheiten in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bedeutet, dass die GbR Eigentümerin der Wohnungen wird und damit Mitglied der WEG. Dabei bringt die GbR die Wohnungen als Sacheinlage in ihr Gesellschaftsvermögen ein.

Durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit von Außen-GbRs können diese selbst Trägerin von Rechten und Pflichten sein, also auch Eigentum an Wohnungen erwerben. Die Wohnungen stehen dann zivilrechtlich im Eigentum der GbR als eigenständigem Rechtssubjekt.

Allerdings ergeben sich daraus auch Besonderheiten. So kann eine GbR nicht selbst Verwalterin einer WEG sein, da sie den Anforderungen an einen WEG-Verwalter nicht genügt. Auch steht einer GbR ein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu, wenn sie Vermieterin einer Wohnung ist.

Die Einbringung in eine vermögensverwaltende GbR kann steuerlich vorteilhaft sein, da sie dann kein Veräußerungsvorgang ist und hinsichtlich der Grunderwerbsteuer eine Bruchteilsbetrachtung erfolgt. Insgesamt bietet die GbR als Rechtsform einige Flexibilität bei der Übertragung und Verwaltung von Wohneigentum.

Warum ist normalerweise die Zustimmung des Verwalters bei der Eigentumsumschreibung erforderlich?

Die Zustimmung des Verwalters bei der Eigentumsumschreibung einer Eigentumswohnung ist in vielen Fällen erforderlich, weil dies häufig in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung der WEG so geregelt ist.

Der Hintergrund ist, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Interesse daran hat, wer neu in die Eigentümergemeinschaft eintritt. Das Erfordernis der Verwalterzustimmung dient dem Schutz der WEG, insbesondere vor Personen, die eine Belastung für die Gemeinschaft darstellen könnten. Der Verwalter soll bei seiner Entscheidung über die Zustimmung die Interessen der Gemeinschaft wahrnehmen.

Ist die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so ist der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung solange schwebend unwirksam, bis der Verwalter zugestimmt hat. Erst mit Erteilung der Zustimmung wird der Vertrag wirksam. Die Zustimmung kann dabei sowohl vor als auch nach Abschluss des Kaufvertrags erteilt werden.

Im Grundbuch wird eine solche Veräußerungsbeschränkung eingetragen. Das Grundbuchamt prüft dann bei der Eigentumsumschreibung, ob die erforderliche Verwalterzustimmung vorliegt. Fehlt sie, wird die Umschreibung nicht vollzogen.

Durch das Zustimmungserfordernis erhält der Verwalter also eine wichtige Kontrollfunktion bei Eigentümerwechseln, um die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu schützen. Er muss dabei aber stets die Gemeinschaft insgesamt im Blick haben und darf die Zustimmung nicht willkürlich verweigern.

Unter welchen Umständen kann auf die Verwalterzustimmung verzichtet werden?

Grundsätzlich ist die Zustimmung des Verwalters bei der Veräußerung von Wohnungseigentum erforderlich, wenn dies in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung so geregelt ist. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, in denen auf die Verwalterzustimmung verzichtet werden kann:

Wenn die Veräußerungsbeschränkung nicht im Grundbuch eingetragen ist, ist die Zustimmung des Verwalters entbehrlich. Denn nur eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung entfaltet Wirkung gegenüber dem Erwerber.

Auch wenn die Teilungserklärung gar keine Regelung zur Verwalterzustimmung enthält, ist diese nicht erforderlich. Ein vollständiger Verzicht auf das Zustimmungserfordernis gemäß § 12 Abs. 1 WEG in der Teilungserklärung kommt zwar dem ausschließlichen Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers entgegen, ist aber zulässig.

Wenn anstelle der Verwalterzustimmung die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist, kann ebenfalls auf die Verwalterzustimmung verzichtet werden. Eine solche Regelung findet sich besonders bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften.

Bei der Einbringung von Wohnungen in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Sacheinlage handelt es sich nicht um einen Veräußerungsvorgang, so dass die Verwalterzustimmung entbehrlich ist. Die Wohnungen gehen dabei vom Privatvermögen der Gesellschafter in das Gesellschaftsvermögen der GbR über.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Fälle, in denen auf die Verwalterzustimmung verzichtet werden kann, eher die Ausnahme bilden. Im Regelfall ist die Zustimmung des Verwalters bei Veräußerungen von Wohnungseigentum einzuholen, wenn dies in der Teilungserklärung so vorgesehen und im Grundbuch eingetragen ist.

Wie beeinflusst die Teilrechtsfähigkeit der GbR die Eigentumsumschreibung?

Die Teilrechtsfähigkeit der GbR hat erheblichen Einfluss auf die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit durch die Rechtsprechung kann die GbR selbst als Berechtigte im Grundbuch eingetragen werden.

Früher wurden die einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz „in GbR“ im Grundbuch eingetragen. Durch die Teilrechtsfähigkeit ist es nun möglich und erforderlich, die GbR selbst als Eigentümerin zu benennen. Die Angaben zu den Gesellschaftern dienen nur noch der Identifizierung der GbR.

Allerdings ergeben sich daraus auch neue Anforderungen. So kann eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch nur erfolgen, wenn die GbR zuvor im neu geschaffenen Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Ohne Registereintragung ist eine Eigentumsübertragung von oder auf eine GbR ab 2024 nicht mehr möglich.

Die Eintragung dient dem Nachweis, wer tatsächlich Gesellschafter der GbR und vertretungsberechtigt ist. Anders als bei Handelsgesellschaften gab es bisher keine vergleichbaren Publizitätsvorschriften für die GbR. Durch die Verknüpfung von Gesellschafts- und Grundbuchregister soll mehr Rechtssicherheit geschaffen werden.

Bestehende Alt-GbRs, die bereits im Grundbuch stehen, müssen sich nicht sofort eintragen lassen. Spätestens wenn eine Eigentumsumschreibung ansteht, ist aber auch für sie die vorherige Registrierung im Gesellschaftsregister zwingend erforderlich. Insgesamt stärkt die Teilrechtsfähigkeit die Stellung der GbR im Immobilienrecht, verlangt aber auch die Erfüllung neuer Formvorschriften.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 29 GBO (Grundbuchordnung) – Zustimmung des Verwalters bei Eigentumsumschreibung: Erläutert die rechtliche Notwendigkeit der Verwalterzustimmung im Rahmen der Grundbucheintragung, relevant für die Prüfung der Zulässigkeit einer Eigentumsumschreibung bei Wohneigentum.
• § 12 Abs. 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Unwirksamkeit von Übertragungsverträgen ohne Verwalterzustimmung: Besagt, dass Verträge über die Übertragung von Wohnungseigentum grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters bedürfen, um wirksam zu sein, was die rechtliche Grundlage für die Notwendigkeit der Zustimmung in diesem Kontext darstellt.
• § 47 GBO – Abstellung auf die Gesellschafter einer GbR im Grundbuchrecht: Betont die Behandlung der GbR im Grundbuchrecht, wonach nicht die GbR selbst, sondern die Gesellschafter namentlich im Grundbuch eingetragen werden müssen, was für die Eigentumsumschreibung von Bedeutung ist.
• Teilrechtsfähigkeit der GbR: Kein spezifischer Paragraph, aber ein fundamentales Prinzip des deutschen Zivilrechts, das es einer GbR ermöglicht, Eigentum zu erwerben und im Rechtsverkehr aufzutreten. Dieses Prinzip ist essentiell für das Verständnis der Rechtsposition der GbR im Zusammenhang mit der Einbringung von Wohneinheiten.
• §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) – Kostenentscheidung bei gerichtlichen Verfahren: Grundlage für die Regelung der Kostenentscheidung in gerichtlichen Verfahren, relevant für die Beurteilung der Kostenverteilung im beschriebenen Fall.
• § 71 Abs. 2 GBO – Zulässigkeit der Beschwerde gegen Entscheidungen des Grundbuchamts: Regelt die Zulässigkeit von Beschwerden gegen Entscheidungen des Grundbuchamts, was im vorliegenden Fall zur erfolgreichen Aufhebung der Entscheidung des Grundbuchamts führte.

Diese Gesetze, Paragraphen und rechtlichen Prinzipien bilden die Grundlage für das Verständnis und die Analyse des beschriebenen Falles der Einbringung von Wohneinheiten durch eine GbR in eine WEG ohne die Notwendigkeit einer Verwalterzustimmung.

Das vorliegende Urteil

OLG Hamburg – Az.: 13 W 56/23 – Beschluss vom 30.11.2023

Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts Hamburg, Grundbuchamt, vom 20.9.2023 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag des Antragstellers vom 6.3.2023 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats neu zu bescheiden.

Kosten werden nicht erhoben.

Der Beschwerdewert wird auf 1,3 Mio Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Zurückweisung seines Antrags auf Eigentumsumschreibung.

Der Beschwerdeführer hat mit notariellem Vertrag vom 29.12.2022 das in den streitgegenständlichen Grundbüchern eingetragene Wohnungseigentum in eine am selben Tag gegründete GbR, deren drei Gesellschafter sämtlich mit ihm in gerader Linie verwandt sind, eingebracht. In den Grundbüchern ist eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen, wonach eine Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters bedürfe.

Dies gelte nicht im Falle der Veräußerung an Verwandte in gerader Linie.

Auf den Eintragungsantrag vom 6.3.2023 hin hat das Grundbuchamt dem Notar zunächst mitgeteilt, dass zum Vollzug der Eigentumsumschreibung die Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO beizubringen sei. Nach einer Erinnerung an die Erledigung der Verfügung hat es sodann am 18.7.2023 eine Zwischenverfügung erlassen und eine Frist zur Behebung des Vollzugshindernisses gesetzt. Nach Verstreichen dieser Frist hat es den Antrag mit Beschluss vom 20.9.2023 zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beschwerdeführers. Er beruft sich darauf, dass die Beibringung einer Verwalterzustimmung nicht erforderlich sei, da die Gesellschafter der GbR alle mit ihm in gerader Linie verwandt seien. Aus § 47 GBO folge, dass aus grundbuchrechtlicher Sicht nicht auf die GbR, sondern auf die Gesellschafter abgestellt werden müsse. Die GbR könne nicht allein unter ihrem Namen eingetragen werden, sondern nur unter namentlicher Benennung aller Gesellschafter.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die GbR mit der Übertragung Eigentümerin geworden sei und nicht die Gesellschafter, so dass eine Verwalterzustimmung erforderlich sei.

II.

Die gem. § 71 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

Im Ergebnis hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zu Unrecht abgewiesen, da das mit der Zwischenverfügung vom 18.7.2023 aufgezeigte Eintragungshindernis einer fehlenden Verwalterzustimmung nicht besteht.

Allerdings ist das Grundbuchamt zutreffend davon ausgegangen, dass grundsätzlich in einem Fall wie dem vorliegenden auf die GbR abzustellen ist. Laut notariellem Vertrag vom 29.12.2022 ist das Wohnungseigentum an den verschiedenen Wohnungen an die neu gegründete GbR veräußert worden. Diese ist teilrechtsfähig und kann nach der Rechtsprechung des BGH auch Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben; sie ist materiell grundbuchfähig. Deshalb ist ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ eingetragen sind, auch nicht (gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der GbR (BGH, Beschluss v. 4.12.2008, V ZB 74/08). Folge wäre, dass der Übertragungsvertrag vom 29.12.2022, soweit er das Wohnungseigentum betrifft, gem. § 12 Abs. 3 WEG unwirksam wäre, solange die Verwalterzustimmung nicht vorliegt, wobei diese sowohl vor als auch nach Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags erklärt werden kann und in der Form des § 29 GBO vorliegen muss, wenn der Antrag auf Grundbuchumschreibung gestellt wird. Die Verfügungsbeschränkung bewirkt eine Beschränkung der Bewilligungsbefugnis des Veräußerers und ist deswegen vom Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten (vgl. Bärmann, WEG, 15. Aufl.23, § 12, Rn.43).

Ein Nachweis der Zustimmung ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn die durch § 12 geschützten Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nicht tangiert sein können (vgl. Grüneberg/Wicke, 82. Aufl., § 12 WEG, Rn. 3). Der Zweck der durch § 12 WEG eröffneten Gestaltungsmöglichkeit besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber oder der Erweiterung des Sondereigentums derartiger Miteigentümer zu schützen (vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 28.8.2006, 15 W 15/06, FGPrax 07, 10, m.w.N.).

Ein solcher Fall liegt hier vor, da der Beschwerdeführer Eigentümer sämtlicher Miteigentumsanteile ist und alle Wohnungseinheiten in die GbR eingebracht hat. Die Erwerberin tritt somit nicht in eine bereits bestehende Gemeinschaft ein, sondern die Gemeinschaft wird durch den Übertragungsakt neu gebildet. Der Schutzzweck des Zustimmungserfordernisses ist daher nicht tangiert und das Grundbuchamt hätte die Eintragung der neuen Eigentümerin in das Grundbuch nicht von der Beibringung der Verwalterzustimmung abhängig machen dürfen (vgl. Saarländisches OLG, Beschluss v. 7.11.2011, NZM 2012, 390, Rnrn. 9,10).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG. Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 69 Abs. 1 GNotKG.