LG Berlin – Az.: 29 O 124/11 – Urteil vom 08.02.2012

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.907,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.01.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 17 % und der Beklagte 83 % zu zahlen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 %. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Mit Mietvertrag vom 02.02.2008 mietete der Beklagte von der Klägerin die in der … … in … Berlin im 1. Obergeschoss rechts belegenen Geweberäume mit einer Fläche von 278,20 m² zum Betrieb eines Kulturcafés. Gemäß § 3 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 1.500,00 €, die sich zusammensetzt aus einer Nettokaltmiete von 750,00 € sowie Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Hausverwalterkosten in Höhe von 550,00 € und auf die Heizkosten in Höhe von 200,00 €.

Unter § 20 Nr. 10 des Mietvertrages hielten die Parteien fest:

„Einige Heizkörper (mind. 5) werden nicht warm. Sollte der Mieter eine Reparatur für erforderlich halten, so wird vereinbart, dass er diese durchführt und auch die Kosten hierfür trägt.“

Wegen der näheren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf den als Anlage 1 in Abschrift zu den Akten gereichten Mietvertrag verwiesen, insbesondere hinsichtlich der als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten auf § 3 Ziffer 2. und 2.1. des Mietvertrages.

Mit der Klage verlangt die Klägerin Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2008 und 2009 sowie aus den Heizkostenabrechnungen 2008/09 und 2009/10 zu Lasten des Beklagten ergebenden Nachforderungen. Im Einzelnen wird auf die Anlagenkonvolute 2, 3 und 4 verwiesen, wobei in Betreff auf die Betriebskosten jeweils die korrigierten Abrechnungen mit den niedrigeren Nachzahlungsforderungen streitgegenständlich sind. Letztere übersandte die Klägerin dem Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 10.12.2010. Die erfolgte Korrektur bestand u. a. darin, dass der Mieter der Tiefgarage mit einer Fläche von 200 m² an bestimmten Positionen, nämlich den Kosten des Winterdienste, der Gebäudeversicherung, der Haftpflichtversicherung, der Grundsteuer, der Straßenreinigung und der Oberflächenentwässerung sowie den Verwaltungskosten mitbeteiligt wurde.

Die Klageforderung setzt sich zusammen wie folgt:

Heizkosten aus Abrechnung 2008/09 1.292,34 € (Teil des Anlagenkonvoluts 2)

Heizkosten aus Abrechnung 2009/10 516,29 € (Teil des Anlagenkonvolutes 3)

Betriebskosten aus Abrechnung 2008 3.377,36 € (Teil des Anlagenkonvolutes 4)

Betriebskosten aus Abrechnung 2009 5.529,69 € (Teil des Anlagenkonvolutes 4)

10.715,68 €

Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.12.2010 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 31.12.2010 zur Zahlung in Höhe der vorgenannten Additionssumme auf, woraufhin der Beklagte die Klägerin ausdrücklich wissen ließ, dass von seiner Seite keine Zahlungen auf die streitgegenständlichen Rechnungen erfolgen würden.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 10.715,68 € nebst Zinsen in Höhe von5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.01.2011 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, es handle sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis.

Er meint, die Betriebskostenabrechnung 2008 sei unwirksam, da sie ihm – was insoweit unstreitig ist – nicht bis zum 31.12.2009 zugegangen sei.

Die Abrechnungen seien auch schon deshalb unwirksam, weil der Verteilerschlüssel in ihnen „nicht konkret vorgenommen“ worden sei, so dass keine nachvollziehbare Abrechnung vorliege. Jedenfalls aber sei der Verteilerschlüssel in den Betriebskostenabrechnungen unzutreffend wiedergegeben. Das streitgegenständliche Mehrfamilienhaus bestehe aus 6 Stockwerken, wobei auf einer Etage eine Wohnfläche von 278 m² vorhanden sei. Dies ergebe eine Wohnfläche für das Vorderhaus von 1.668 m². Hinzu kämen zwei getrennt Werkstätten, die im Hof in der Tiefgarage untergebracht seien und insgesamt eine Nutzfläche von ca. 400 m² hätten.

Außerdem seien die Abrechnungen ohne nähere Erläuterungen handschriftlich korrigiert worden.

Nachdem er die Position „Stromkosten“ auf Grund des nicht erläuterten Abzugs von Stromkosten für die Tiefgarage zunächst für nichtig gehalten hatte, bestreitet er nunmehr – nach Hinweis auf die „Aufschlüsselung der Abrechnungspositionen“ (dort unter c)) – das Vorhandensein eines entsprechenden Zwischenzählers.

Des weiteren, so meint der Beklagte, sei im Rahmen einer wirksamen Betriebskostenabrechnung ein nachvollziehbarer Vorwegabzug für andere Nutzergruppen hinsichtlich der Positionen „Grundsteuer“, „Winterdienst“, „Versicherung“, „Müllbeseitigung“, „Straßenreinigung“, „Be- und Entwässerung“ erforderlich gewesen, zumindest aber eine Erläuterung, warum ein solcher Abzug ausnahmsweise nicht erforderlich sei.

Insbesondere hinsichtlich der Position „Grundsteuer“ sei anzunehmen, dass die auf die Gewerbemietobjekte entfallende Grundsteuer höher ausfalle.

Hinsichtlich des Sperrmülls obliege es der Klägerin, sich zunächst an den Verursacher zu halten.

Der Beklagte bestreitet, dass die Gewerbemieter der Tiefgarage ihren Müll auf eigene Kosten entsorgen.

Bei den Hausmeisterkosten seien die Reparatur- und Verwaltungsarbeiten herauszurechnen. Er nimmt diesbezüglich Bezug auf den als Anlage B 2 eingereichten „Hauswart-Dienstvertrag“ vom 29.04.1992, auf den verwiesen wird. Er bestreitet überdies, dass die Hausmeistertätigkeit sich nicht auf die Tiefgarage erstreckt.

Der Beklagte meint, die Heizkostenabrechnungen seien schon deshalb falsch, weil die von der … in ihre Berechnung eingestellte Heizfläche von 1.233,75 € die in die Betriebskostenabrechnung der Beklagten eingestellte Wohnfläche von nur 1.207,09 € übersteige. Außerdem seien in beiden Abrechnungen nur drei Heizkörper berücksichtigt worden, die nicht warm würden, statt der 5 vorhandenen. Letzteres habe auch die Firma … nicht näher erläutern können. Der Beklagte nimmt in diesem Zusammenhang Bezug auf das als Anlage zum Schriftsatz vom 13.05.2011 eingereichte Schreiben der Firma … vom 08.02.2010, auf das verwiesen wird. Er behauptet dass die im Mietvertrag bezeichneten 5 Heizkörper sich überhaupt nicht erwärmen.

Hilfsweise macht er „das Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung“ geltend.

Die Klägerin dupliziert, der Umstand, dass einige Heizkörper nicht (richtig) warm würden, bedeute nicht, dass dort kein Wärmeverbrauch durch die Zähler gemessen werde, da jedenfalls der Frostschutz eingestellt sei. Sie nimmt im Einzelnen Bezug auf die als Anlagen K 6 und K 7 eingerechten Ablesequittungen der streitgegenständlichen Heizperioden, auf die verwiesen wird. Soweit für die Abrechnungsperiode 2008/2009 nur 2-Jahreswerte hätten abgelesen werden können, sei im Rahmen einer erfolgten Schätzung entsprechend lediglich der hälftige Messwert zugrunde gelegt worden.

Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den übrigen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

I

Die zulässige Klage ist hinsichtlich der streitgegenständlichen Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen begründet und im Hinblick auf die aus den streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen erhobenen Forderungen unbegründet.

1.

Die Zulässigkeit der Klage scheitert insbesondere nicht an der ausschließlichen Zuständigkeit der Amtsgerichte für Wohnraumstreitigkeiten gemäß § 23 Nr. 2 a) GVG. Soweit der Beklagte behauptet, es handele sich bei dem streitgegenständliche Mietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis, kann er damit nicht gehört werden. Denn die in Rede stehenden Räumlichkeiten sind ihm mit „Mietvertrag für gewerbliche Räume“ ausdrücklich „Zum Betriebe: Kulturcafe“ vermietet worden, wobei es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt. Dem tritt der Beklagte auch gar nicht entgegen..

2.

Aus den streitgegenständlichen korrigierten Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2008 und 2009 i. V. m. § 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages hat die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung in Höhe der titulierten Hauptforderung von 8.907,05 € (3.377,36 € aus 2008 und 5.529,69 € aus 2009).

Mit seinen Einwänden gegen die korrigierten Abrechnungen dringt der Beklagte samt und sonders nicht durch. Im Einzelnen gilt folgendes:

Betriebskostenabrechnung 2008

Abrechnungsfrist

Soweit der Beklagte meint, einen Nachforderung der Klägerin für das Jahr 2008 sei schon deshalb ausgeschlossen, weil ihm die korrigierte Betriebskostenabrechnung erst mit Schreiben vom 10.12.2010 und damit verspätet zugegangen sei, kann er damit nicht gehört werden. Im Mietvertrag selbst ist keine konkrete Abrechnungsfrist, geschweige denn eine Ausschlussfrist vereinbart. Zwar ist eine Abrechnung zum Ablauf des jeweiligen Folgejahres, wie das Wohnungsmietrecht sie unter § 556 III Satz 2 BGB vorsieht, auch im Gewerberaummietrecht grundsätzlich geschuldet. Denn auch der Vermieter von Gewerberaum ist verpflichtete, inner halb einer angemessenen Frist über die Nebenkosten abzurechnen (BGH Urteil vom 27.01.2010 XII ZR 22/07 veröffentlicht in juris).

Doch findet die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 III, Satz 3 BGB für das Gewerberaummietrecht keine Anwendung. Denn sie ist in § 578 II BGB nicht in Bezug genommen. Auch eine analoge Anwendung scheidet aus (BGH, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.10.2007 – I-24 U 94/07, 24 U 94/07; OLG Köln, Urteil vom 20.10.2006 – 1 U 12/06 – jeweils veröffentlicht in juris). Denn eine solche setzt eine planwidrige Regelungslücke voraus, für die keine Anhaltspunkte bestehen. Vielmehr spricht die Umkehrung der Systematik der Verweisung des § 580 BGB a. F. durch die Schaffung des § 578 BGB n. F. dafür, dass der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 578 BGB hinsichtlich jeder einzelnen Vorschrift aus dem Recht der Wohnungsmiete geprüft hat, ob diese auf das Gewerbemietrecht übertragen werden sollte (OLG Köln, a.a.O.)

Handschriftliche Korrekturen

Soweit der Beklagte meint, die handschriftlich erfolgten Korrekturen bedürften einer Erläuterung, kann ihm nicht gefolgt werden. Denn bei den handschriftlich korrigierten Beträgen handelt es sich lediglich um die Neuberechnung unter Einstellung einer anderen Summe eingezahlter Vorschüsse. Ob diese zutreffend angegeben sind, kann der Beklagte ohne Weiteres durch Abgleich mit den von ihm geleisteten Zahlungen erkennen, ohne dass es diesbezüglich einer Erläuterung bedarf.

Verteilerschlüssel

Der pauschale Einwand des Beklagten, dahin, das der Verteilerschlüssel nicht konkret vorgenommen worden sei, so dass keine nachvollziehbare Abrechnung vorliege, greift nicht durch. Vielmehr ist die streitgegenständliche Abrechnung insoweit hinreichend transparent. An welchen Kosten auch der Mieter der Tiefgarage beteiligt worden ist, ist aus der Angabe des Flächenschlüssels (100 (ohne Tiefgarage) und 101 (mit Tiefgarage)) ohne Weiteres ersichtlich. Welche Fläche jeweils zugrunde gelegt worden ist, geht aus der beigefügten „Erläuterung der Verteilerschlüssel“ (1.207,090 m² Wohnfläche und 1.407,090 m² Wohnfläche und Tiefgarage) auch hervor.

Soweit der Beklagte geltend macht, dass die Flächenangaben als solche nicht mit der Realität übereinstimmten, sondern tatsächlich von einer Wohnfläche von 1.668 m² zuzüglich einer Tiefgaragenfläche von 2 x 200 m² (400m²) auszugehen sei, kann er damit nicht gehört werden. Selbst wenn er mit diesem völlig neuen Vortrag im nachgelassenen Schriftsatz vom 20.01.2012 nicht präkludiert sein sollte, wovon allerdings nach § 296 ZPO auszugehen ist, überzeugt die Etagen-Rechnung nicht. Denn es ist weder zwingend, dass die Nutzfläche übereinander liegender Etagen gleich groß ist, noch dass sämtliche Etagen durchgängig nutzbar sind. Dass die im Verteilerschlüssel hinsichtlich der Gesamtwohnfläche angegebenen Quadratmeter mit den Angaben in den beiden Heizkostenabrechnungen nahezu übereinstimmen, spricht dafür, dass die Maße zutreffend sind, während der Umstand, dass der Beklagte diesen Einwand am Tag des Ablaufs der im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 II ZPO gesetzten Schriftsatzfrist „aus dem Hut gezaubert“ hat, dafür spricht, dass es sich insoweit um eine bloße Verzögerungstaktik handelt. Das gilt erst Recht nachdem der Beklagte sich schon vorprozessual mit anwaltlicher Hilfe gegen die Betriebskostenabrechnungen zur Wehr gesetzt hat. Dass Tatsachen für einen derart grundsätzlichen Einwand, der sich im Falle seiner Berechtigung auf sämtliche Abrechnungspositionen auswirkt, nicht früher auffallen, ist schlechterdings nicht nachvollziehbar.

Bei der Bemessung der Tiefgaragenfläche hat der Beklagte offenbar den Hof miteinbezogen, ohne jedoch dem Vortrag der Klägerin unter I Ziffer 3., 2. Abschnitt ihres Schriftsatzes vom 05.07.2011 dahin, dass die Autowerkstatt lediglich in der Tiefgarage und nicht im Hof betrieben werde, substantiiert entgegenzutreten. Hier hätte der Beklagte schon konkret darlegen müssen, inwieweit Werkstatttätigkeiten im Hof verrichtet worden sein sollen.

Stromkosten Tiefgarage/Vorwegabzug

Soweit der Beklagte zunächst eingewandt hat, die Stromkosten für die Tiefgarage seien ohne nähere Erläuterung in Abzug gebracht worden, hat ihn die Klägerin zu Recht auf die „Aufschlüsselung der Abrechnungspositionen“ verwiesen, aus der unter c) hervorgeht, dass auf Grund eines Zwischenzählers der Tiefgarage der auf diese entfallene Verbrauch von 6.763 kWh mit 1.381,94 € vorweg in Abzug gebracht worden sind.

Wenn der Beklagte nunmehr stattdessen das Vorhandensein eines entsprechenden Zwischenzählers bestreitet, muss er sich entgegenhalten lassen, dass eine alternative Gesamtumlage nach Flächenschlüssel (3.849,01 € : 1.407,09 m² = 2,74 €/m²) für ihn im Ergebnis zu einer höheren Nachzahlung (2,74 €/m² x 278 m² = 761,72 €) führen würde, so dass er jedenfalls durch die Forderung in Höhe von lediglich 568,59 € nicht benachteiligt ist.

Vorwegabzug für andere Nutzergruppen

Wenn der Beklagte meint, dass in den Positionen Strom, Grundsteuer, Winterdienst, Versicherung, Müllbeseitigung, Straßenreinigung und Be- und Entwässerung ein Vorwegabzug für „andere Nutzergruppen“ hätte vorgenommen werden müssen, so kann schon nicht nachvollzogen werden, für welche Nutzergruppen dies aus welchem Grund erforderlich gewesen sein soll. Zwar kann ein Vermieter zum Schutz von Wohnraummietern im Falle einer deutlichen Mehrbelastung durch im Objekt befindliche Gewerbemieter hinsichtlich der in´s Gewicht fallenden Positionen zum Vorwegabzug verpflichtet sein (vgl. Langenberg, „Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete“ 5. Auflg., Rdn. 65 f. zu F. mit Rspr.-Nachw.). Doch ist hier nicht ersichtlich, woraus der Beklagte, bei dem es sich selbst um einen gewerblichen Mieter handelt, eine Benachteiligung seiner selbst herleiten will. Dass der mietvertraglich vereinbarte Flächenschlüssel hinsichtlich bestimmter anderer Positionen nicht zu angemessenen Ergebnissen führt, ist vom Beklagten nicht dargelegt.

Grundsteuer

Sollte die Grundsteuer für die gewerblichen Objekte tatsächlich höher ausfallen, so wird der Beklagte durch die erfolgte Umlage nach Flächenschlüssel auf alle Mieter jedenfalls nicht benachteiligt, so dass er sich darauf nicht berufen kann.

Soweit diesbezüglich ursprünglich 10.662,98 € statt unstreitig tatsächlich angefallener 10.636,51 € in die Abrechnung eingestellt worden sind, ist der versehentlich geltend gemachte Säumniszuschlag in Höhe von 26,50 € in der aktuellen streitgegenständlichen Abrechnung ersichtlich nicht mehr enthalten.

Sperrmüll/Entrümpelung und Müll/Tiefgarage

Soweit der Beklagte sich gegen die Sperrmüllumlage auf alle Mieter wendet und meint, die Klägerin müsse sich insoweit an den Verursacher halten, ist ihm zwar grundsätzlich dahin zu folgen, dass ein pauschaler Verweis dahin, dass dieser nicht zu ermitteln gewesen sei, nicht ausreicht. Eine Haftungsgemeinschaft aller Mieter für das vertragswidrige Verhalten einzelner besteht nicht (OLG Hamm RE 19.05.1982, NJW 82, 2005). Doch ist die Sperrmüllentsorgung der Gemeinschaftsflächen vorliegend unter § 3 Ziffer 2.1. des Mietvertrages ausdrücklich als umlagefähig nach Flächenschlüssel vereinbart. Vor diesem Hintergrund kann von der Vermieterin kein Nachweis fruchtloser Bemühungen der Ermittlung des Verursachers verlangt werden.

Soweit der Beklagte bestreitet, dass die Gewerbemieter der Tiefgarage ihren Müll auf eigene Kosten entsorgen, ist er dem anders lautenden Vortrag der Klägerin nicht hinreichend entgegen getreten. Er will nicht einmal behaupten, dass er diesbezüglich eigene widerstreitende Wahrnehmungen gemacht hat. Dann kann er mit diesem in´s Blaue hinein erhobenen Vortrag nicht gehört werden.

Hausmeisterkosten

Soweit der Beklagte meint, Reparatur- und Verwaltungskosten seien aus der Position „Hausmeister“ herauszurechnen, muss er sich entgegenhalten lassen, dass der unter § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages vereinbarte Vorschuss ausdrücklich auch Kosten der „Instandhaltung und Verwaltung“ dient. Die Kosten der Hausverwaltung sind überdies unter § 3 Ziffer 2.1. nochmals ausdrücklich als umlagefähig vereinbart worden.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich insoweit um einen Teil der dem Hausmeister übertragenen Arbeiten handelt oder diese Kosten als selbständige Position geltend gemacht werden.

Soweit der Beklagte bestreitet, dass die Tätigkeit des Hausmeisters sich auch auf die Tiefgarage erstrecke, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Er hätte schon konkret darlegen müssen, auf welche Weise der Hausmeister etwa in der Tiefgarage tätig gewesen sein soll. Nach dem von ihm in Anlage eingereichten Hauswart-Dienstvertrag vom 29.04.1992 für das streitgegenständliche Objekt betrifft dieser nur die Hauswartstätigkeit „für das Haus“ (§ 1 Hauswart-Dienstvertrag). Anhaltspunkte für den Einbezug der Tiefgarage sind nicht ersichtlich. Zwar hat das Hauswartsehepaar sich unter § 7 Ziffer 2. des Vertrages u. a. zur Reinigung der Höhe und Durchfahrten verpflichtet, was auch der zum Hof gelegenen Tiefgarage zugute kommt. Doch sind die insoweit relevanten Positionen „Winterdienst“ und „Straßenreinigung“ in der Betriebskostenabrechnung jeweils unter Beteiligung der Tiefgarage gesondert ausgewiesen.

Betriebskostenabrechnung 2009

Hier gelten die Ausführungen betreffend der Betriebskostenabrechnung 2009 entsprechend.

Hier würde eine alternative Gesamtumlage der Stromkosten auch auf die Tiefgarage nach Flächenschlüssel (4.683,42 € : 1.407,09 m² = 3,33 €/m²) für den Beklagten im Ergebnis zu einer höheren Nachzahlung (3,33 €/m² x 278 m² = 925,74 €) führen würde, so dass der Beklagte auch im Jahr 2009 durch die Forderung in Höhe von lediglich 671,60 € nicht benachteiligt ist.

3.

Auf die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen kann die Klägerin demgegenüber ihre Nachzahlungsforderungen nicht mit Erfolg stützen. Weder kann sie für die Abrechnungsperiode 2008/2009 1.292,34 € beanspruchen, noch für die Abrechnungsperiode 2009/2010 eine Nachzahlung in Höhe von 516,29 €.

Die eingereichten Heizkostenabrechnungen sind – selbst wenn man den streitigen Vortrag der Klägerin hinsichtlich der 5 lediglich nicht richtig warm werdenden Heizkörper zugrunde legt – gerade vor dem Hintergrund der zum näheren Verständnis eingereichten Ablesequittungen K 6 und K 7 – nicht ansatzweise nachvollziehbar. Insbesondere ist an Hand der Ablesequittungen völlig unverständlich, dass diese jeweils dieselben Heizkörper in den nämlichen Räumlichkeiten betreffen sollen. Das ergibt sich schon daraus, dass die das Jahr 2008/2009 betreffende Ablesequittung sich über insgesamt 4 Räume verhält (Z, T, K und F), während die Ablesequittung für 2009/2010 sich auf 7 unterschiedliche Räume bezieht (S, B, W, BU, R1, R2 und T). Zwar lässt sich aus dem eingereichten Mietvertrag nicht entnehmen, auf wie viel unterschiedliche Räume sich das Mietobjekt erstreckt. Doch ist weder eine Veränderung der Anzahl der Messgeräte von 19 auf 16, noch eine Raumvermehrung von 4 auf 7 nachvollziehbar. Hinzu kommt, dass die fünf niedrigsten Werte der Periode 2008/2009 einschließlich der drei mit 0,00 eingestellten Zähler sich sämtlich im Raum Z befinden, während die Abrechnung für 2009/2010 lediglich 2 „Ausreißer“ nach unten, immerhin jedoch mit einem Anzeigewert von 6,00 und 5,00 aufweist, welche sich jedoch in unterschiedlichen Zimmern befinden (B und R 2). Schon danach sind beide Abrechnungen für den Beklagten vor dem Hintergrund, dass unstreitig 5 Heizkörper in den streitgegenständlichen Abrechnungsperioden zumindest nicht richtig warm geworden sind, insgesamt nicht transparent und in Ermangelung ihrer Nachvollziehbarkeit i. V. m. den eingereichten Ablesequittungen schon formell unwirksam und damit zumindest derzeit nicht fällig.

Auf den Zeitpunkt der Ankündigung des Wechsels des angewendeten Verteilungsmaßstabes kommt es danach ebenso wenig mehr an, wie darauf, dass die Schätzgrundlagen hinsichtlich – ausweislich der Ablesequittungen nicht zugänglicher Räume – nicht ansatzweise offengelegt worden sind.

4.

Der titulierte Zinsanspruch ergibt sich dem Grund nach aus Verzug gemäß §§ 288 I, Satz 1, 286 II BGB. Der zugesprochene Zinssatz resultiert aus § 288 I, Satz 2 BGB.

II

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 92 I ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet hinsichtlich der Vollstreckung durch die Klägerin seine Rechtsgrundlage in § 709 Satz 1 ZPO, während für die Vollstreckung durch den Beklagten §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO einschlägig sind.