Ein Eigentümer klagte gegen die Beschlusskompetenz der WEG beim Austausch von Heizkörpern, da diese seiner Meinung nach Sondereigentum waren. Ausschlaggebend war ein Sachverständigengutachten, das die Heizkörper als passive Empfänger einstufte und damit die Zuständigkeit der Gemeinschaft aufhob.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Darf die WEG den Austausch meiner Heizkörper beschließen?
- Gehören Heizkörper zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
- War der ursprüngliche Beschluss über den Heizkörperaustausch wirksam?
- Wer trägt die Kosten nach einer Erledigungserklärung?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gehören meine Heizkörper in der Wohnung zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
- Darf die WEG den Austausch meiner Heizkörper gegen meinen Willen beschließen?
- Was kann ich tun, wenn ein WEG-Beschluss in mein Sondereigentum eingreift?
- Müssen meine Heizkörper für den verpflichtenden hydraulischen Abgleich getauscht werden?
- Wann darf die WEG überhaupt über Bauteile im Sondereigentum entscheiden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 29 C 5/24 WEG | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Berlin-Mitte
- Datum: 10.07.2025
- Aktenzeichen: 29 C 5/24 WEG
- Verfahren: Wohnungseigentumsrechtliches Beschlussverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Gemeinschafts- und Sondereigentum, Energetische Sanierung
- Das Problem: Eine Eigentümerin klagte gegen den Beschluss ihrer Gemeinschaft zum hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage. Der Beschluss sah neben dem Abgleich auch den Austausch zahlreicher Heizkörper vor.
- Die Rechtsfrage: Durfte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch von Heizkörpern beschließen, wenn diese laut Teilungserklärung und Gutachten zum privaten Sondereigentum gehören?
- Die Antwort: Die Gemeinschaft überschritt ihre Zuständigkeit. Heizkörper sind Sondereigentum und dürfen nicht durch die Gemeinschaft pauschal erneuert werden, da sie keine eigenständige Funktion für den hydraulischen Abgleich haben.
- Die Bedeutung: Auch wenn die Gemeinschaft zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs verpflichtet ist, endet ihre Beschlusskompetenz zwingend bei Bauteilen, die Sondereigentum darstellen.
Darf die WEG den Austausch meiner Heizkörper beschließen?
In einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft entbrannte ein Streit, der exemplarisch für die Modernisierung von Bestandsbauten steht. Es ging um die Frage, wie weit die Befugnisse der Gemeinschaft reichen, wenn technische Notwendigkeiten auf privates Eigentum treffen. Konkret stritten eine engagierte Miteigentümerin und der Rest der Gemeinschaft um einen Beschluss, der nicht nur einen hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage vorsah, sondern auch den pauschalen Austausch zahlreicher Heizkörper in den Wohnungen.
Der Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 29 C 5/24 WEG, Beschluss vom 10.07.2025) drehte sich um einen Beschluss vom 20. Dezember 2023 zu TOP 10. Die Gemeinschaft wollte für bis zu 50.000 Euro, finanziert aus der Erhaltungsrücklage, einen hydraulischen Abgleich durchführen lassen. Das Problem dabei war, dass der Beschluss auch die Erneuerung von Heizkörpern beinhaltete. Die Klägerin, der zwei Wohnungen in der Anlage gehören, sah hierin einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum. Sie argumentierte, ihre Heizkörper gehörten ihr allein, und die Gemeinschaft dürfe nicht über deren Austausch bestimmen. Obwohl die Gemeinschaft im Dezember 2024 den Beschluss korrigierte und den Rechtsstreit damit faktisch beendete, musste das Gericht entscheiden, wer die Kosten des Verfahrens trägt. Dies hing davon ab, wer den Prozess ursprünglich gewonnen hätte. Der Streitwert wurde auf 14.625 Euro festgesetzt.
Gehören Heizkörper zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Um den Konflikt zu verstehen, muss man tief in die rechtliche DNA einer Immobilie blicken: die Teilungserklärung. In diesem Fall, datiert auf das Jahr 1997, war dort klar geregelt, dass sämtliche Ausstattungsgegenstände innerhalb der Wohnräume zum Sondereigentum gehören. Dies deckt sich oft mit dem intuitiven Verständnis von Eigentümern, steht aber immer im Spannungsfeld zu § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Dieser Paragraph bestimmt, dass Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind – egal, was in der Teilungserklärung steht. Ein typisches Beispiel sind tragende Wände oder die zentralen Steigleitungen der Heizung. Die spannende Rechtsfrage war hier: Rutschen normale Heizkörper in der Wohnung plötzlich in das zwingende Gemeinschaftseigentum, nur weil die Gemeinschaft gem. § 9a Abs. 2 WEG verpflichtet ist, die Heizungsanlage energetisch zu optimieren (Hydraulischer Abgleich)? Die Gemeinschaft argumentierte, dass der Eingriff eines Einzelnen das gesamte hydraulische Gleichgewicht stören könnte, weshalb sie die volle Kontrolle über alle Komponenten – inklusive der Heizkörper – haben müsse.
War der ursprüngliche Beschluss über den Heizkörperaustausch wirksam?
Das Gericht musste prüfen, ob der Beschluss vom 20. Dezember 2023 rechtmäßig war. Dabei stützte sich die Kammer auf ein entscheidendes Sachverständigengutachten vom 9. Dezember 2024. Die Analyse zeigt, warum die Klägerin im Recht war.
Fehlte der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz?
Der zentrale Hebel, mit dem das Gericht den Beschluss zu Fall brachte, war die fehlende Beschlusskompetenz. Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz: Die Gemeinschaft darf nur über das abstimmen, was ihr auch gehört oder worüber ihr das Gesetz die Entscheidungsgewalt überträgt. Das Gericht stellte fest, dass die Heizkörper laut Teilungserklärung eindeutig Sondereigentum waren. Damit ist ein Beschluss, der in dieses Privateigentum eingreift – etwa durch die Anordnung eines Austauschs –, grundsätzlich nichtig oder anfechtbar, es sei denn, es gibt eine zwingende technische Notwendigkeit, die das Eigentumsrecht überlagert.
Macht der hydraulische Abgleich die Heizkörper zum Gemeinschaftseigentum?
Hier kam der Sachverständige ins Spiel. Er widerlegte die These der Gemeinschaft, dass Heizkörper für den hydraulischen Abgleich zwingend Gemeinschaftseigentum sein müssten. Der Experte erklärte dem Gericht, dass Heizkörper lediglich passive Empfänger des Heizwassers sind. Sie haben keine eigenständige Steuerungsfunktion im hydraulischen System. Der eigentliche Abgleich erfolgt über andere Komponenten wie Strangregulierventile, Differenzdruckregler oder voreinstellbare Thermostatventile. Selbst wenn ein Eigentümer seinen Heizkörper demontiert, bricht laut Gutachter das hydraulische Gleichgewicht des Gesamtsystems nicht zusammen. Da also technisch kein Zwang bestand, die Hoheit über die Heizkörper an sich zu ziehen, blieb es bei der rechtlichen Zuordnung zum Sondereigentum. Die Gemeinschaft hatte somit schlichtweg keine Befugnis, über den Austausch der „privaten“ Heizkörper der Klägerin abzustimmen.
Spielten Ladungsfehler oder Zoom-Probleme eine Rolle?
Die Klägerin hatte eine ganze Batterie weiterer Argumente aufgefahren. Sie rügte Fehler bei der Einladung zur Versammlung, technische Aussetzer bei der hybriden Online-Teilnahme und Unklarheiten im Angebotstext. Das Gericht wischte diese Punkte jedoch beiseite – nicht weil sie falsch waren, sondern weil sie irrelevant geworden waren. In der juristischen Logik reicht ein einziger „tödlicher“ Fehler, um einen Beschluss zu kippen. Da bereits die fehlende Beschlusskompetenz (der unzulässige Eingriff ins Sondereigentum) feststand, musste sich die Kammer nicht mehr mit der Frage beschäftigen, ob die Internetverbindung während der Versammlung stabil war oder ob drei Vergleichsangebote hätten vorliegen müssen.
Wer trägt die Kosten nach einer Erledigungserklärung?
Das rechtliche Fazit mündet in der Kostenentscheidung. Da die Eigentümerversammlung am 19. Dezember 2024 – also während der laufenden Klage – einen neuen, korrigierten Beschluss fasste, der den Austausch von Heizkörpern explizit ausschloss, erklärten beide Parteien den Streit für „erledigt“. Das Gericht musste nun nur noch per Beschluss (gemäß § 91a ZPO) entscheiden, wer die Kosten trägt.
Dabei gilt der Grundsatz: Es zahlt derjenige, der den Prozess voraussichtlich verloren hätte. Da das Gericht fest davon überzeugt war, dass die Klägerin mit ihrer Anfechtung gegen den ursprünglichen Beschluss erfolgreich gewesen wäre, wurden der Gemeinschaft die gesamten Prozesskosten auferlegt. Das Urteil bestätigt somit: Ein hydraulischer Abgleich ist zwar Pflicht und Aufgabe der Gemeinschaft, er ist aber kein Freifahrtschein, um in das Sondereigentum der Wohnungseigentümer einzugreifen, solange dies technisch nicht absolut unvermeidbar ist. Die Grenzen zwischen „Mein“ und „Dein“ bleiben auch bei der energetischen Sanierung bestehen.
Die Urteilslogik
Energetische Modernisierungsverpflichtungen der Gemeinschaft dürfen die festgelegten Grenzen des privaten Sondereigentums der einzelnen Eigentümer nicht überschreiten, solange keine zwingenden technischen Notwendigkeiten dies erfordern.
- Beschlussfähigkeit endet am Sondereigentum: Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt keine Kompetenz, über die Erneuerung oder den Austausch von Bauteilen abzustimmen, die gemäß Teilungserklärung eindeutig dem Sondereigentum zugeordnet sind.
- Technischer Zwang definiert die Grenze: Eine gesetzliche Verpflichtung zur energetischen Sanierung, wie der hydraulische Abgleich, verschiebt die rechtliche Zuordnung von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum nur dann, wenn die betroffenen Komponenten für den Bestand oder die Funktion des Gesamtsystems zwingend erforderlich sind.
- Ein Rechtsfehler genügt zur Ungültigkeit: Stellt das Gericht eine fehlende Beschlusskompetenz fest, erübrigt sich die Prüfung weiterer Anfechtungsgründe wie Ladungsfehler oder Verfahrensmängel, da ein fundamentaler Fehler ausreicht, um den gesamten Beschluss für unwirksam zu erklären.
Die Grenzen zwischen dem Eigentum der Gemeinschaft und den Rechten des Einzelnen bleiben auch bei der Durchführung verpflichtender Optimierungsmaßnahmen streng definiert und schützenswert.
Benötigen Sie Hilfe?
Werden Sie zum Austausch von Sondereigentum (Heizkörper) durch Ihre WEG verpflichtet? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche rechtliche Ersteinschätzung Ihres Falls.
Experten Kommentar
Viele WEGs sehen in der Pflicht zum hydraulischen Abgleich oft einen Freifahrtschein, um in einem Zug auch gleich die Heizkörper in allen Wohnungen austauschen zu lassen. Dieses Urteil zieht hier eine klare rote Linie: Die notwendige energetische Optimierung berechtigt die Gemeinschaft nicht, in das private Sondereigentum einzugreifen, wenn es technisch nicht absolut zwingend erforderlich ist. Der Sachverständige hat hier bestätigt, dass die Heizkörper nur passive Empfänger sind und damit keine zentrale Steuerungsfunktion für das Gesamtsystem besitzen. Das Ergebnis ist eine wichtige Bestätigung für jeden Wohnungseigentümer, der die Hoheit über die Ausstattung seiner vier Wände behalten will.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gehören meine Heizkörper in der Wohnung zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Die Heizkörper, die sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden, gehören meist zu Ihrem Sondereigentum. Sie gelten als Ausstattungsgegenstände des privaten Raumes und nicht automatisch als zwingend notwendiger Bestandteil der gesamten Gebäudeanlage. Entscheidend ist immer, was in der Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) festgeschrieben steht.
Die primäre Rechtsgrundlage für die Zuordnung finden Sie in Ihrer Teilungserklärung. Diese definiert, welche Bauteile privat und welche gemeinschaftlich sind. Wenn dort Ausstattungsgegenstände innerhalb der Wohnräume dem Sondereigentum zugeordnet sind, gilt diese Regelung vorrangig. Nur wenn ein Bauteil für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes zwingend erforderlich ist, überlagert § 5 Abs. 2 WEG diese Regelung. Passive Heizkörper fallen in der Regel nicht unter diese strenge Ausnahmeregelung.
Ein Beispiel verdeutlicht dies: Das Amtsgericht Berlin-Mitte bestätigte die Zuordnung zum Sondereigentum, selbst wenn die WEG einen hydraulischen Abgleich plant. Die Gemeinschaft argumentierte, dass die Heizkörper für die Optimierung des Gesamtsystems zwingend nötig seien. Das Gericht lehnte dies ab und sah die passiven Heizkörper nicht als zwingend notwendige Bestandteile des Gemeinschaftseigentums an. Damit fehlte der WEG die Befugnis, über den Austausch der privaten Heizkörper zu bestimmen.
Suchen Sie sofort in Ihrer Teilungserklärung nach der Definition von ‚Ausstattungsgegenständen‘ für Ihre Immobilie, um die Sachlage rechtssicher zu klären.
Darf die WEG den Austausch meiner Heizkörper gegen meinen Willen beschließen?
Nein, die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Austausch Ihrer privaten Heizkörper nicht wirksam beschließen, wenn diese zum Sondereigentum gehören. Die WEG besitzt grundsätzlich keine Beschlusskompetenz für Bauteile, die sich im ausschließlichen Eigentum einzelner Wohnungseigentümer befinden. Ein solcher Beschluss ist wegen eines gravierenden Rechtsmangels höchstwahrscheinlich anfechtbar oder sogar nichtig, da er direkt in Ihre Rechte eingreift.
Die Regel ist klar: Die Gemeinschaft darf ausschließlich über Maßnahmen entscheiden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Wenn Heizkörper in Ihrer Teilungserklärung als private Ausstattungsgegenstände definiert sind, stellt jeder Zwangsaustausch einen unzulässigen Eingriff in Ihr Eigentumsrecht dar. Selbst die Pflicht zur energetischen Optimierung, wie der hydraulische Abgleich, gibt der WEG keinen Freifahrtschein, die Hoheit über private Bauteile zu übernehmen.
Die fehlende Beschlusskompetenz gilt in der Praxis als „tödlicher“ Fehler und ist der stärkste Hebel, um den Beschluss zu Fall zu bringen. Jüngere Gerichtsverfahren bestätigen, dass dieser Mangel schwerer wiegt als Formfehler bei der Ladung oder der Abstimmung. Nur wenn eine zwingende technische Notwendigkeit für den Bestand oder die Sicherheit des Gesamtgebäudes den Eingriff erfordert, könnte Ihr Eigentumsrecht überlagert werden.
Überprüfen Sie umgehend das Protokoll der Eigentümerversammlung und den genauen Wortlaut des Beschlusses, um die Anordnung des Austauschs von Sondereigentum festzustellen.
Was kann ich tun, wenn ein WEG-Beschluss in mein Sondereigentum eingreift?
Wenn die Eigentümergemeinschaft (WEG) unzulässigerweise über Ihr privates Eigentum entscheidet, müssen Sie sofort handeln, um den Beschluss zu verhindern. Reichen Sie innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist eine Klage beim zuständigen Gericht ein. Entscheidend für den Erfolg ist die Argumentation, dass der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlte. Nur so können Sie den unzulässigen Eingriff in Ihr Sondereigentum abwenden.
Ein Beschluss, der nicht das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist in der Regel rechtswidrig und anfechtbar. Konzentrieren Sie sich strategisch auf den gravierendsten Fehler: den unzulässigen Eingriff in Ihre Eigentümerrechte. Dieser Mangel ist der zentrale Hebel, um den Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit zu Fall zu bringen, wie es etwa beim erzwungenen Austausch privater Heizkörper der Fall war. Die Anfechtungsfrist beträgt üblicherweise nur einen Monat ab Beschlussfassung. Versäumen Sie diese knappe Frist nicht, da der rechtswidrige Beschluss ansonsten bestandskräftig wird und Sie ihm folgen müssen.
Der juristische Aufwand einer Klage ist wegen des Kostenrisikos in solchen klaren Fällen oft gerechtfertigt. Nehmen wir an, die WEG korrigiert den rechtswidrigen Beschluss nachträglich während des laufenden Verfahrens. Das Gericht entscheidet dann gemäß § 91a ZPO, wer die Prozesskosten trägt. Wenn feststeht, dass Sie die Klage wegen der fehlenden Beschlusskompetenz von Anfang an gewonnen hätten, muss die Gemeinschaft sämtliche Verfahrenskosten übernehmen.
Kontaktieren Sie unverzüglich einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt und übermitteln Sie ihm das Versammlungsprotokoll sowie Ihre Teilungserklärung, um die wichtige Anfechtungsfrist nicht zu versäumen.
Müssen meine Heizkörper für den verpflichtenden hydraulischen Abgleich getauscht werden?
Die klare Antwort lautet nein, der Austausch Ihrer Heizkörper ist für den hydraulischen Abgleich in der Regel technisch nicht zwingend erforderlich. Ein Sachverständigengutachten bestätigt, dass Heizkörper lediglich als passive Empfänger des Heizwassers fungieren. Sie tragen keine eigenständige Steuerungsfunktion im hydraulischen System, was die Behauptung eines Austauschzwangs durch die WEG widerlegt.
Die notwendigen Justierungen für das hydraulische Gleichgewicht erfolgen über spezifische Komponenten im Heizkreislauf. Fachbetriebe nehmen diese Anpassungen über Strangregulierventile, Differenzdruckregler oder voreinstellbare Thermostatventile vor. Der Heizkörper selbst ist nach Expertenmeinung nur der Endpunkt der Wärmeabgabe und spielt beim eigentlichen Abgleich nur eine untergeordnete Rolle. Die Pflicht zur energetischen Optimierung allein berechtigt die Gemeinschaft nicht, einen teuren Eingriff in das Sondereigentum der Eigentümer vorzunehmen.
Die Gemeinschaft kann nicht einfach die Hoheit über Bauteile im Sondereigentum erlangen. Gerichte haben festgestellt, dass selbst die Entfernung eines Heizkörpers das gesamte hydraulische Gleichgewicht nicht zusammenbrechen lässt. Wenn keine zwingende technische Notwendigkeit besteht, um den Bestand oder die Sicherheit der Gesamtanlage zu sichern, bleibt das Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer gewahrt.
Fordern Sie von Ihrer WEG stets das technische Gutachten oder das Angebot, das den Austausch Ihrer Heizkörper als zwingend für den Abgleich ausweist, und prüfen Sie die Möglichkeit eines technischen Gegengutachtens.
Wann darf die WEG überhaupt über Bauteile im Sondereigentum entscheiden?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) besitzt grundsätzlich keine Kompetenz, über Ihr Sondereigentum zu bestimmen. Diese Hoheit endet abrupt, wo das Privateigentum beginnt. Eine Ausnahme von dieser Regel existiert nur bei einer zwingenden Notwendigkeit nach § 5 Abs. 2 WEG. Ein einfacher Modernisierungswunsch oder der bloße Wunsch nach Kosteneinsparung reicht niemals aus, um dieses Recht zu überlagern.
Ein Eingriff in Ihr Eigentum ist nur dann zulässig, wenn dieser zur Sicherung des Bestands oder der Sicherheit des Gesamtgebäudes zwingend erforderlich ist. Dies betrifft Bauteile, die für die Existenz der Anlage unabdingbar sind, wie beispielsweise tragende Wände oder zentrale Steigleitungen, die das gesamte System versorgen. Weder wirtschaftliche Vorteile noch rein energetische Wünsche der Gemeinschaft genügen als Begründung, um das grundgesetzlich geschützte Sondereigentumsrecht zu überlagern.
Der entscheidende Test ist die technische Abwesenheit: Würde die Funktion des gesamten Gemeinschaftseigentums (wie die zentrale Heizungsanlage) zusammenbrechen, wenn Sie das Bauteil im Sondereigentum entfernen? Bei Bauteilen, die lediglich passive Empfänger sind, wie etwa Heizkörper, ist dies nicht der Fall. Weil die WEG nur über das Gemeinschaftseigentum abstimmen darf, führt jeder unzulässige Beschluss, der einen Zwangseingriff vorsieht, zur fehlenden Beschlusskompetenz und macht den Beschluss anfechtbar.
Wenn die Gemeinschaft einen Eingriff in Ihr Sondereigentum plant, fordern Sie vor der Beschlussfassung einen rechtskonformen Sachverständigenbeweis der technischen Unvermeidbarkeit an.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Beschlusskompetenz
Die Beschlusskompetenz ist die rechtliche Befugnis oder Entscheidungsbefugnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), über einen bestimmten Gegenstand überhaupt wirksam abstimmen zu dürfen. Juristen nennen das den Grundsatz: Die Gemeinschaft darf nur über das abstimmen, was ihr gehört (Gemeinschaftseigentum) oder wozu das Gesetz sie explizit ermächtigt. Mit dieser strikten Abgrenzung soll das grundgesetzlich geschützte Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer vor unzulässigen Eingriffen geschützt werden.
Beispiel:
Da die Heizkörper laut Teilungserklärung zum Sondereigentum der Klägerin gehörten, fehlte der WEG die Beschlusskompetenz, einen Austausch dieser privaten Bauteile anzuordnen.
Erledigungserklärung (nach § 91a ZPO)
Eine Erledigungserklärung ist die gemeinsame prozessuale Mitteilung der Streitparteien an das Gericht, dass sich der ursprünglich eingereichte Rechtsstreit während des laufenden Verfahrens durch ein Ereignis erledigt hat. Tritt diese Situation ein, weil die beklagte Partei den beanstandeten Fehler korrigiert hat, muss das Gericht kein inhaltliches Urteil mehr fällen. Stattdessen entscheidet es lediglich per Beschluss nach § 91a ZPO, wer die gesamten Prozesskosten tragen muss, basierend darauf, wer den Prozess ursprünglich verloren hätte.
Beispiel:
Nachdem die Gemeinschaft den fehlerhaften Beschluss korrigierte und den Heizkörperaustausch ausschloss, gaben beide Parteien eine Erledigungserklärung ab, wodurch das Gericht nur noch über die Kosten zu entscheiden hatte.
Hydraulischer Abgleich
Als hydraulischen Abgleich bezeichnet man eine technische Feinjustierung der Heizungsanlage, bei der die Durchflussmenge des Heizwassers so eingestellt wird, dass alle Heizkörper im Gebäude gleichmäßig und ohne unnötige Verluste versorgt werden. Diese Optimierungsmaßnahme soll die Energieeffizienz der gesamten Anlage steigern und ist für Eigentümergemeinschaften oft gesetzlich vorgeschrieben. Entscheidend ist, dass diese Pflicht der WEG keinen Freifahrtschein für den Eingriff in privates Sondereigentum gibt.
Beispiel:
Obwohl die WEG den hydraulischen Abgleich durchführen lassen wollte, stellte das Sachverständigengutachten klar, dass die Heizkörper der Klägerin nicht zwingend erneuert werden mussten, um die Justierung zu ermöglichen.
Sondereigentum
Das Sondereigentum umfasst das alleinige Privateigentum eines Wohnungseigentümers innerhalb seines abgeschlossenen Wohnraumes in einer WEG-Anlage. Zu diesen Bauteilen zählen typischerweise die Wände, Decken und Böden innerhalb der Wohnung sowie alle Ausstattungsgegenstände, über die der Eigentümer autonom entscheiden kann. Dieses Eigentum ist besonders geschützt, und die Gemeinschaft benötigt eine zwingende technische oder rechtliche Grundlage, um in dieses private Hoheitsgebiet einzugreifen.
Beispiel:
Weil die Klägerin nach der Teilungserklärung die Hoheit über ihr Sondereigentum an den Heizkörpern behielt, war der Beschluss der Gemeinschaft, diese auszutauschen, rechtswidrig.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das grundlegende Rechtsdokument einer Immobilie, das in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, und dient als wichtigste Quelle zur Festlegung der Rechte und Pflichten der Eigentümer. Dieses notariell beurkundete Schriftstück definiert detailliert, welche Gebäudeteile zwingend Gemeinschaftseigentum sind und welche den einzelnen Eigentümern als Sondereigentum zugewiesen werden. Man kann es als die rechtliche DNA der gesamten Wohnanlage verstehen, die im Grundbuch eingetragen ist.
Beispiel:
Das Amtsgericht Berlin-Mitte stützte sich auf die Teilungserklärung aus dem Jahr 1997, um zu prüfen, ob die Heizkörper als Ausstattungsgegenstände dem Sondereigentum zuzuordnen waren.
Verfristung (der Anfechtungsklage)
Von Verfristung spricht man, wenn die gesetzlich sehr knappe Anfechtungsfrist abgelaufen ist, innerhalb der ein Wohnungseigentümer gegen einen rechtswidrigen Beschluss klagen muss. Diese Frist beträgt in der Regel nur einen Monat ab dem Tag des Beschlusses. Das Gesetz akzeptiert, dass ein rechtswidriger Beschluss nach Ablauf der Verfristung bestandskräftig wird, um zeitnah Rechtssicherheit herzustellen und endlosen Streit über Altfälle zu vermeiden.
Beispiel:
Hätte die Klägerin die Klage gegen den Beschluss vom 20. Dezember 2023 erst im März des Folgejahres eingereicht, wäre die Anfechtungsklage wegen Verfristung ohne inhaltliche Prüfung abgewiesen worden.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Mitte – Az.: 29 C 5/24 WEG – Beschluss vom 10.07.2025
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