Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Rechtliche Besonderheiten von Mietverträgen für Studierende im Fokus
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Rechte haben Studierende bei befristeten Mietverträgen für möblierte Wohnungen?
- Wann gilt ein Mietverhältnis als vorübergehende Gebrauchsüberlassung?
- Welche Auskunftsansprüche haben Mieter bei Bruttowarmmieten?
- Wie können Studierende die Rechtmäßigkeit ihrer Miethöhe überprüfen?
- Welche Bedeutung hat der Lebensmittelpunkt für studentische Mietverhältnisse?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Kreuzberg
- Datum: 15.03.2024
- Aktenzeichen: 14 C 336/23
- Verfahrensart: Wohnraummietrechtsstreit
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Vermieterin der möblierten Einzimmerwohnung in Berlin. Sie argumentiert, dass die Mieter die Wohnung nur vorübergehend nutzen wollten, um in Berlin zu studieren, und dass ein Mietaufhebungsvertrag vorläge. Sie forderte die Räumung der Wohnung und die Freistellung von den Anwaltskosten.
- Beklagte: Mieter der Wohnung. Sie fordern Auskünfte über die Zusammensetzung der Miete (Betriebskostenanteile) und den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung. Sie lehnen die befristete Mietdauer ab und betrachten das Mietverhältnis als unbefristet.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Klägerin vermietete ab dem 01.08.2022 eine möblierte Wohnung in Berlin an die Beklagten, ursprünglich befristet bis zum 31.01.2023. Der Mietvertrag wurde verlängert und schließlich bestritten die Beklagten die Befristung, wollten nicht wie vereinbart ausziehen und forderten Auskunft über die Miete und die Wohnung. Die Klägerin forderte die Räumung und wollte die Beklagten für Anwaltskosten haftbar machen.
- Kern des Rechtsstreits: War das Mietverhältnis befristet oder unbefristet und bestehen Ansprüche der Beklagten auf Auskunft über die Mietzusammensetzung und die Bezugsfertigkeit der Wohnung?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage der Klägerin wurde abgewiesen. Die Widerklage der Beklagten auf Auskunftserteilung wurde stattgegeben.
- Begründung: Es lag keine wirksame Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB vor, da kein Befristungsgrund vorlag und es sich nicht um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelte. Zudem bestand für die Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Mietenherkunft, um rechtliche Ansprüche geltend zu machen.
- Folgen: Die Klägerin muss die Auskünfte über die Betriebskostenanteile und die Bezugsfertigkeit der Wohnung erteilen und die Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; keine weiteren Rechtsmittel wurden eingelegt.
Rechtliche Besonderheiten von Mietverträgen für Studierende im Fokus
Die Wohnraumsuche für Studierende ist oft eine Herausforderung. Besonders in Universitätsstädten mit hoher Nachfrage müssen Studenten kreativ werden, um bezahlbare und passende Unterkünfte zu finden. Mietverträge für Studierendenwohnheime, WG-Zimmer oder temporäre Unterkünfte haben dabei ihre eigenen rechtlichen Besonderheiten.
Die Modalitäten von Mietverträgen während der Studienzeit unterscheiden sich erheblich von regulären Mietverhältnissen. Studierende suchen häufig nach flexiblen Wohnmöglichkeiten, die ihre besondere Lebenssituation berücksichtigen – sei es eine Untermiete für ein Semester oder ein möbliertes Zimmer für die Dauer des Studiums. Welche rechtlichen Aspekte dabei zu beachten sind, zeigt der folgende konkrete Fall.
Der Fall vor Gericht
Befristeter Mietvertrag für Studierende als unbefristetes Mietverhältnis eingestuft

Das Amtsgericht Kreuzberg hat in einem Urteil vom 15. März 2024 die Klage einer Vermieterin auf Räumung einer möblierten Einzimmerwohnung abgewiesen. Die Vermieterin hatte die 34 Quadratmeter große Wohnung zunächst befristet bis zum 31. Januar 2023 an zwei Studierende vermietet. Die monatliche Bruttowarmmiete belief sich auf 1.030 Euro.
Unwirksame Befristung trotz vertraglicher Regelungen
Im Mietvertrag war festgehalten, dass die Mieter die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch anmieten würden, da sie in Berlin studierten und ihren Lebensmittelpunkt in Indien hätten. Nach einer Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 31. Juli 2023 weigerten sich die Mieter auszuziehen. Sie beriefen sich darauf, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handle. Das Gericht gab ihnen Recht und stellte fest, dass ein Studium allein keinen Grund für eine nur vorübergehende Vermietung darstelle, da es sich über mehrere Jahre erstrecken könne.
Rechtliche Bewertung der Befristungsvereinbarung
Das Gericht führte aus, dass eine Befristung nur unter den strengen Voraussetzungen des § 575 BGB wirksam vereinbart werden könne. Der Vermieter müsse einen der gesetzlich vorgesehenen Befristungsgründe schriftlich mitteilen. Die Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB greife nicht. Die bloße vertragliche Vereinbarung einer kurzen Mietdauer und die möblierte Vermietung reichten dafür nicht aus. Auch die ursprüngliche Befristung von sechs Monaten und deren Verlängerung um weitere fünf Monate spreche gegen eine nur vorübergehende Gebrauchsüberlassung.
Auskunftsansprüche der Mieter bestätigt
Neben der Abweisung der Räumungsklage gab das Gericht der Widerklage der Mieter statt. Die Vermieterin wurde verpflichtet, Auskunft über die Zusammensetzung der Miete zu erteilen. Sie muss offenlegen, welchen Anteil die kalten Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten an der Gesamtmiete von 1.030 Euro hatten. Das Gericht begründete dies damit, dass die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete gegen die Heizkostenverordnung verstoße und die Mieter ein Recht hätten zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetze. Zudem wurde die Vermieterin verpflichtet, Auskunft über die erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung zu erteilen, da diese Information für die Ermittlung der zulässigen Miethöhe erforderlich sei.
Beendigung des Mietverhältnisses durch Auszug
Das Mietverhältnis endete schließlich am 31. Oktober 2023 durch den Auszug der Mieter und die Rückgabe der Schlüssel. Das Gericht wertete dies als Konkludente Aufhebung des Mietverhältnisses. Die Vermieterin wurde zur Tragung der Prozesskosten verurteilt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Rechte von Mietern auf Transparenz bei den Mietkosten. Auch bei möblierten Wohnungen und pauschalierten Mieten haben Mieter einen Anspruch darauf zu erfahren, wie sich die Gesamtmiete zusammensetzt – insbesondere hinsichtlich der Betriebs-, Heiz- und Stromkosten. Das Gericht bestätigt zudem, dass Vermieter verpflichtet sind, Auskunft über das Baualter der Wohnung zu geben, was für die Prüfung der Mietpreisbremse relevant ist.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter haben Sie das Recht, von Ihrem Vermieter detaillierte Informationen über die Zusammensetzung Ihrer Miete zu verlangen – auch bei Pauschalmieten. Sie können Auskunft über die Höhe der Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten einfordern. Besonders wichtig ist dies bei möblierten Wohnungen, um die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen. Der Vermieter muss Ihnen diese Informationen sowie Angaben zum Baualter der Wohnung zur Verfügung stellen.
Benötigen Sie Hilfe?
Transparenz bei den Mietkosten – Ihre Rechte als Mieter
Das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg unterstreicht die Bedeutung von Transparenz im Mietverhältnis. Auch bei möblierten Wohnungen und pauschalen Mietvereinbarungen haben Sie als Mieter ein Recht darauf zu erfahren, wie sich Ihre Miete zusammensetzt. Gerade bei steigenden Energiekosten ist es wichtig, die Anteile der Betriebs-, Heiz- und Stromkosten im Blick zu behalten. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen Auskunft über das Baualter der Wohnung zu erteilen, um die Zulässigkeit der Miethöhe überprüfen zu können.
Wir unterstützen Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer Rechte und helfen Ihnen, Klarheit über Ihre Mietkosten zu gewinnen. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Fragen zu Ihrem Mietverhältnis haben oder Unterstützung bei der Kommunikation mit Ihrem Vermieter benötigen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Rechte haben Studierende bei befristeten Mietverträgen für möblierte Wohnungen?
Studierende haben bei befristeten Mietverträgen für möblierte Wohnungen grundsätzlich die gleichen Rechte wie andere Mieter. Die Befristung eines Mietvertrags ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und unterliegt strengen gesetzlichen Regelungen.
Voraussetzungen für eine wirksame Befristung
Eine Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter einen der folgenden Gründe nach § 575 BGB schriftlich im Mietvertrag angibt:
- Eigenbedarf: Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen.
- Bauliche Maßnahmen: Geplante Renovierungen oder Umbauten, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden.
- Vermietung an Mitarbeiter: Die Wohnung soll an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden.
Wenn Sie als Student eine möblierte Wohnung mit befristetem Mietvertrag anmieten, achten Sie darauf, ob einer dieser Gründe im Vertrag angegeben ist. Fehlt ein solcher Grund oder ist er nicht ausreichend konkret, gilt der Mietvertrag als unbefristet.
Rechte bei unwirksamer Befristung
Stellen Sie fest, dass die Befristung unwirksam ist, haben Sie als Student folgende Rechte:
- Der Mietvertrag gilt als unbefristet abgeschlossen.
- Sie können den Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
- Der Vermieter kann nur unter den allgemeinen Voraussetzungen des § 573 BGB kündigen, z.B. wegen Eigenbedarfs oder erheblicher Vertragsverletzungen.
Besonderheiten bei möblierten Wohnungen
Bei möblierten Wohnungen gelten einige Besonderheiten:
- Möblierungszuschlag: Vermieter dürfen einen Zuschlag für die Möblierung erheben. Dieser muss angemessen sein und sich am Wert der Möbel orientieren.
- Kündigungsfrist: In bestimmten Fällen, etwa wenn Sie ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters mieten, kann eine verkürzte Kündigungsfrist gelten.
Wichtig: Die Anmietung zu Studienzwecken gilt nicht als kurzfristige Gebrauchsüberlassung. Das bedeutet, dass die normalen mietrechtlichen Schutzvorschriften auch für Studierende gelten.
Ihre Rechte als Student
Als Student haben Sie bei einem befristeten Mietvertrag für eine möblierte Wohnung folgende Rechte:
- Verlängerungsanspruch: Sie können vier Monate vor Ablauf der Mietzeit vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist dies nicht der Fall, können Sie eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.
- Mieterschutz: Auch in einer möblierten Wohnung genießen Sie vollen Mieterschutz, sofern es sich nicht um eine Ausnahme wie die Vermietung von Wohnraum zur vorübergehenden Gebrauchsüberlassung handelt.
- Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, wobei der Möblierungszuschlag gesondert zu betrachten ist.
Wenn Sie als Student eine möblierte Wohnung mit befristetem Mietvertrag anmieten, prüfen Sie sorgfältig die Befristungsklausel und die angegebenen Gründe. Im Zweifelsfall können Sie Ihre Rechte geltend machen und von einem unbefristeten Mietverhältnis ausgehen.
Wann gilt ein Mietverhältnis als vorübergehende Gebrauchsüberlassung?
Eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt vor, wenn der Wohnraum nicht als dauerhafter Lebensmittelpunkt dient und zwei wesentliche Kriterien erfüllt sind:
Zeitliche und zweckbezogene Voraussetzungen
Der Mietvertrag muss einen konkreten zeitlich begrenzten Zweck aufweisen. Ein Zeitrahmen von mehr als 6 Monaten wird von den Gerichten in der Regel nicht mehr als vorübergehend anerkannt. Die bloße Befristung des Mietvertrags oder der Wunsch des Vermieters nach einer kurzen Mietdauer reicht nicht aus.
Typische Anwendungsfälle
Als vorübergehende Gebrauchsüberlassung gelten beispielsweise:
- Hotelzimmer und Pensionszimmer
- Ferienwohnungen zu Urlaubszwecken
- Unterkünfte für die Dauer einer Messe
- Wohnraum für auswärtige Monteure
- Unterbringung ausländischer Wissenschaftler bis zur Erledigung des Arbeitsziels
Wichtige Abgrenzungen
Ein Studium begründet keinen vorübergehenden Gebrauch, da es sich über mehrere Jahre erstrecken kann und die Wohnung in dieser Zeit den Lebensmittelpunkt darstellt. Eine semesterweise Anmietung könnte hingegen als vorübergehend gelten.
Wenn Sie eine Wohnung anmieten, prüfen Sie den vertraglichen Zweck genau. Eine fälschliche Deklarierung als vorübergehende Gebrauchsüberlassung ist unwirksam, wenn tatsächlich ein dauerhafter Wohnbedarf besteht. Der Vermieter muss im Streitfall beweisen, dass die Voraussetzungen für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung vorliegen.
Bei einer vorübergehenden Gebrauchsüberlassung gelten wichtige Mieterschutzvorschriften nicht. Dies betrifft insbesondere:
- Den Kündigungsschutz
- Die Regelungen zur Mieterhöhung
- Die Mietpreisbremse
Welche Auskunftsansprüche haben Mieter bei Bruttowarmmieten?
Bei einer Bruttowarmmiete haben Mieter nur in bestimmten Fällen einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Grundsätzlich ist eine Bruttowarmmiete heute nur noch in Ausnahmefällen zulässig, da die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vorschreibt.
Grundsätzliche Regelung
Wenn Sie eine Bruttowarmmiete vereinbart haben, können Sie nicht automatisch Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einer Pauschale kein genereller Auskunftsanspruch besteht, da es zur Vertragsautonomie gehört, eine Pauschale frei zu verhandeln.
Ausnahmen vom Auskunftsausschluss
Ein Auskunftsanspruch besteht nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten vorliegen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:
- Die Betriebskosten sich nachweislich verringert haben
- Leistungen weggefallen sind
- Kostensenkungen eingetreten sind, die nicht durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden
Besonderheiten bei Heizkosten
Die Heizkostenverordnung schreibt zwingend vor, dass Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Daher muss der Vermieter die Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete umwandeln und die Heizkosten separat abrechnen. Nach der Umwandlung haben Sie als Mieter einen Anspruch auf:
- Eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten
- Informationen über den tatsächlichen Energieverbrauch
- Angaben zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter
Der Vermieter darf bei einer Umwandlung der Bruttowarmmiete die bereits in der Pauschale enthaltenen Heizkosten nicht nochmals verbrauchsabhängig abrechnen oder Nachzahlungen verlangen.
Wie können Studierende die Rechtmäßigkeit ihrer Miethöhe überprüfen?
Grundlagen der Mietpreisbestimmung
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der wichtigste Maßstab zur Überprüfung der Miethöhe. Den Mietspiegel erhalten Sie bei der örtlichen Gemeindeverwaltung oder dem Mieterverein. In Städten mit Mietpreisbremse darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Gesamtmiete setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:
- Nettokaltmiete (Grundmiete ohne Nebenkosten)
- Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale
- Heizkosten (separat oder in Betriebskosten enthalten)
Bezugsfertigkeit als Voraussetzung
Eine Wohnung gilt als bezugsfertig, wenn sie ohne Gefahr für Sicherheit und Gesundheit bewohnbar ist. Dazu gehören:
- Funktionsfähige Fenster und Türen
- Sichere Zugänge
- Funktionierende Installationen für Strom, Wasser und Heizung
- Nutzbare Sanitäranlagen
- Anschlüsse für Kochgelegenheiten
Prüfung der Mietpreishöhe
Bei der Überprüfung der Miethöhe sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:
Die Lage der Wohnung beeinflusst den zulässigen Mietpreis maßgeblich. Relevant sind die Infrastruktur, Verkehrsanbindung und die Qualität des Wohnumfelds.
Die Ausstattung und der Zustand der Wohnung wirken sich auf den Mietpreis aus. Ein gut isoliertes Haus mit moderner Ausstattung rechtfertigt einen höheren Mietpreis.
Bei möblierten Wohnungen setzt sich die zulässige Miete aus der Grundmiete für vergleichbaren Leerraum und einem Möblierungszuschlag zusammen.
Besonderheiten für Studierende
Für Studierendenwohnheime gelten Sonderregelungen. Hier findet die Mietpreisbremse keine Anwendung. Die Mieten werden nach der II. Berechnungsverordnung kalkuliert.
Bei normalen Mietverhältnissen können Studierende, die keinen BAföG-Anspruch haben, Wohngeld beantragen. Die Höhe richtet sich nach dem Einkommen, der Miete und der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen.
Welche Bedeutung hat der Lebensmittelpunkt für studentische Mietverhältnisse?
Der Lebensmittelpunkt eines Studierenden hat entscheidende rechtliche Auswirkungen auf die Wirksamkeit von Mietvertragsbefristungen. Ein Studium begründet in der Regel einen dauerhaften Lebensmittelpunkt am Studienort, auch wenn Studierende ihren Hauptwohnsitz formal woanders behalten.
Rechtliche Einordnung des studentischen Wohnens
Die Anmietung einer Wohnung zu Studienzwecken stellt keinen vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Ein Studium erstreckt sich normalerweise über einen längeren Zeitraum und ist nicht mit einem Hotelaufenthalt oder einer Ferienwohnung vergleichbar.
Unwirksamkeit von Befristungen
Wenn Sie als Student eine Wohnung mieten, ist eine Befristung des Mietvertrags mit der Begründung eines nur „vorübergehenden Aufenthalts“ regelmäßig unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich steht, dass der Lebensmittelpunkt woanders liegt.
Ausnahmen für Studentenwohnheime
Eine andere rechtliche Situation besteht nur bei der Vermietung in echten Studentenwohnheimen nach § 549 Abs. 3 BGB. Hier sind Befristungen zulässig, wenn sie dem Rotationsprinzip dienen, also möglichst vielen Studierenden nacheinander einen Wohnheimplatz ermöglichen sollen.
Bedeutung des tatsächlichen Wohnens
Für die rechtliche Bewertung ist nicht der formale Hauptwohnsitz entscheidend, sondern wo Sie tatsächlich Ihren Lebensmittelpunkt haben. Auch wenn Sie als Student formal noch bei Ihren Eltern gemeldet sind, gilt die studentische Wohnung als Ihr Lebensmittelpunkt, wenn Sie dort den Großteil Ihrer Zeit verbringen.
Eine semesterweise Vermietung kann in bestimmten Fällen als Vorübergehender Gebrauch eingestuft werden. Dies muss aber bereits im Mietvertrag klar geregelt sein und dem üblichen Semesterturnus entsprechen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Befristeter Mietvertrag
Ein Mietvertrag mit festgelegtem Ende, der nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen nach § 575 BGB zulässig ist. Der Vermieter muss einen konkreten Befristungsgrund (z.B. geplante Eigennutzung oder umfassende Renovierung) bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Ein Studium allein ist kein ausreichender Befristungsgrund. Ohne wirksame Befristung gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen. Beispiel: Eine Vermieterin vermietet befristet an Studierende, weil diese „nur vorübergehend“ wohnen – dies ist rechtlich unwirksam.
Bruttowarmmiete
Die Gesamtmiete, die alle Nebenkosten (Betriebskosten) und Heizkosten bereits enthält. Nach § 556 BGB und der Heizkostenverordnung müssen Heizkosten jedoch separat ausgewiesen und nach Verbrauch abgerechnet werden. Eine pauschale Bruttowarmmiete ist daher in der Regel unwirksam. Beispiel: Eine Miete von 1.000 € enthält bereits alle Nebenkosten wie Heizung, Wasser etc., ohne diese einzeln auszuweisen.
Vorübergehender Gebrauch
Eine gesetzliche Ausnahme nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vom regulären Mieterschutz. Gilt nur bei wirklich kurzzeitiger Nutzung wie bei Ferienwohnungen oder vorübergehender beruflicher Tätigkeit. Ein mehrjähriges Studium erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Die reine Vereinbarung im Vertrag reicht nicht aus. Beispiel: Die Vermietung eines Ferienhauses für 2 Wochen ist vorübergehender Gebrauch, ein WG-Zimmer für ein ganzes Semester nicht.
Auskunftsanspruch
Das gesetzliche Recht eines Mieters nach § 259 BGB, vom Vermieter detaillierte Informationen über bestimmte Sachverhalte zu verlangen, etwa über die Zusammensetzung der Miete oder bauliche Details der Wohnung. Der Vermieter muss diese Auskünfte vollständig und wahrheitsgemäß erteilen. Beispiel: Ein Mieter kann Auskunft verlangen, wie sich seine Gesamtmiete in Grundmiete, Betriebs- und Heizkosten aufteilt.
Konkludente Aufhebung
Die stillschweigende (nicht ausdrücklich erklärte) Beendigung eines Vertrags durch das tatsächliche Verhalten der Parteien. Sie erfolgt durch schlüssiges Handeln, aus dem der Wille zur Vertragsbeendigung eindeutig hervorgeht. Bei Mietverträgen typischerweise durch Auszug und Schlüsselrückgabe mit Einverständnis des Vermieters. Rechtliche Grundlage ist § 305 BGB. Beispiel: Mieter zieht aus und übergibt die Schlüssel, Vermieter nimmt diese an.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags: Dieser Paragraph regelt die grundlegenden Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen und die Mietsache schonend zu behandeln.
Im vorliegenden Fall wurde ein Mietvertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten geschlossen, in dem die Pflichten nach § 535 BGB erfüllt werden müssen. Die Streitigkeiten über die Mietdauer und die Betriebskostenabrechnung beziehen sich direkt auf die vertraglichen Verpflichtungen gemäß diesem Paragraphen. - § 556d BGB – Informationspflichten des Vermieters bei Betriebskostenabrechnung: Dieser Paragraph verpflichtet den Vermieter, dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags eine detaillierte Aufstellung der Betriebskosten zur Verfügung zu stellen. Dazu gehören insbesondere die Aufschlüsselung der kalten und warmen Betriebskosten sowie Informationen zur Baualtersklasse des Gebäudes.
Die Beklagten fordern gemäß § 556d BGB von der Klägerin eine detaillierte Aufschlüsselung der Betriebskosten. Das Gericht hat entschieden, dass die Klägerin diese Auskünfte auf Grundlage der gesetzlichen Informationspflichten erteilen muss. - § 550 BGB – Befristung von Mietverträgen: Dieser Paragraph behandelt die Befristung von Mietverträgen und die Voraussetzungen, unter denen eine Befristung rechtlich zulässig ist. Ein Mietvertrag kann nur unter bestimmten Bedingungen befristet werden, beispielsweise wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit wieder selbst nutzen möchte.
Im vorliegenden Fall war das ursprüngliche Mietverhältnis befristet bis zum 31.01.2023 und wurde anschließend bis zum 31.07.2023 verlängert. Die Diskussion darüber, ob der Mietvertrag aufgrund der Erklärungen der Beklagten unbefristet wurde, steht im Zusammenhang mit den Regelungen des § 550 BGB. - § 556 BGB – Vereinbarung über Betriebskosten: Dieser Paragraph regelt die Abrechnung und Vereinbarung von Betriebskosten zwischen Vermieter und Mieter. Es wird festgelegt, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und wie die Abrechnung zu erfolgen hat.
Die Beklagten haben gemäß § 556 BGB Einsicht in die Betriebskostenabrechnung gefordert. Das Gericht hat angeordnet, dass die Klägerin Auskunft über die Anteile der kalten Betriebskosten sowie der Heizkosten und Stromkosten im Verhältnis zur Gesamtmiete erteilen muss. - § 573c BGB – Form und Frist bei Kündigungen: Dieser Paragraph legt fest, wie Kündigungen von Mietverträgen zu erfolgen haben, insbesondere hinsichtlich der Form und der einzuhaltenden Fristen. Eine ordnungsgemäße Kündigung muss schriftlich erfolgen und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten.
Die Streitigkeit über die Unbefristetheit des Mietvertrags und die Aufforderung der Klägerin zur Räumung der Wohnung beziehen sich auf die korrekte Anwendung der Kündigungsregelungen nach § 573c BGB. Das Gericht hat dabei die vertraglichen Vereinbarungen und die Erklärungen der Parteien im Kontext dieser gesetzlichen Vorgaben bewertet.
Das vorliegende Urteil
AG Kreuzberg – Az.: 14 C 336/23 – Urteil vom 15.03.2024
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