Absenkungsbeschlüsse im Umlaufverfahren: Sachbeschluss statt Einzelanfechtung

Die Abstimmung per Umlaufverfahren läuft, doch der Beschlusswortlaut bleibt rätselhaft. Während die Frist von einem Monat für die Anfechtung tickt, stellt sich die Frage nach dem richtigen Angriffspunkt gegen fehlerhafte Verfahrensschritte. Ob Wohnungseigentümer bereits die Weichenstellung für das vereinfachte Verfahren isoliert stoppen können oder auf die finale Entscheidung warten müssen, klärt ein wegweisender Fall.

Einwohner prüfen Stimmzettel und Ordner zu Heizkosten bei einer ruhigen Sitzung — Unklare Formulierungen machen Wohnungseigentümer-Beschlüsse nach § 23 WEG ungültig – präziser Wortlaut ist zwingend erforderlich. Symbolfoto: KI

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 56 S 42/25

Das Wichtigste im Überblick

Das LG Berlin II entschied am 05.05.2026 (56 S 42/25): Beschlüsse für eine spätere schriftliche Abstimmung können Wohnungseigentümer nicht einzeln anfechten, weil sie nur den Abstimmungsweg festlegen. Einwände gegen die eigentliche Entscheidung bleiben beim späteren schriftlichen Beschluss möglich.

Nur Verfahrensregel: Sie regeln nur den Ablauf und entscheiden nicht über den eigentlichen Inhalt.
Heizkosten unklar geregelt: Der Beschluss ließ offen, ob Eigentümer sofort oder später über die Heizkosten entscheiden sollten.
Mehrere Themen möglich: Ein Beschluss darf mehrere klar benannte Themen erfassen, wenn jedes einen eigenen Anlass hat.
Abrechnung nicht fertig: Für die spätere Abstimmung genügen eine angekündigte Abrechnung und vorhandene Entwürfe.

Eckdaten zum Urteil

Gericht: LG Berlin II
Datum: 05.05.2026
Aktenzeichen: 56 S 42/25
Verfahren: Berufungsverfahren
Rechtsbereiche: Recht der Eigentümergemeinschaften, Zivilrecht
Relevant für: Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen

Wann sind Absenkungsbeschlüsse isoliert anfechtbar?

Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können Wohnungseigentümer beschließen, dass über einen einzelnen Gegenstand im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. Solche Absenkungsbeschlüsse gelten als Geschäftsordnungs- beziehungsweise Verfahrensbeschlüsse: Sie regeln nur die Art der Beschlussfassung und sind mit Durchführung des Umlaufverfahrens verbraucht. Rechtsschutz gegen einen unzulässigen Absenkungsbeschluss erhält man über die Anfechtung des später gefassten Sachbeschlusses – dort lassen sich auch Einwände gegen die Zulässigkeit des Umlaufverfahrens selbst vorbringen.

Umlaufverfahren bedeutet: Die Eigentümer stimmen schriftlich oder elektronisch ab, ohne eine Versammlung abzuhalten. Ein Absenkungsbeschluss senkt dafür die Hürde – statt Zustimmung aller genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der spätere Sachbeschluss ist die eigentliche inhaltliche Entscheidung, etwa über eine Abrechnung. Anhand dieser Unterscheidung erkennen Sie, welchen Beschluss Sie angreifen müssen.

Wollen Sie ein vereinfachtes Umlaufverfahren angreifen, richten Sie Ihre Anfechtung gegen den anschließend gefassten Sachbeschluss. Reichen Sie die Anfechtungsklage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung ein und begründen Sie sie binnen zwei Monaten. Bestandskräftig bedeutet: Ein nicht rechtzeitig angefochtener Beschluss bleibt wirksam, auch wenn er fehlerhaft war. Versäumen Sie diese Fristen, können Sie den Sachbeschluss trotz eines fehlerhaften Absenkungsbeschlusses nicht mehr mit einer Anfechtungsklage zu Fall bringen.

Ob Eigentümer solche Absenkungsbeschlüsse schon vor der eigentlichen Sachentscheidung gerichtlich angreifen können, musste das Landgericht Berlin II im Berufungsverfahren klären. Ein Wohnungseigentümer, der eine Einheit sowie drei Tiefgaragenstellplätze besitzt, hatte gleich mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 sowie zwei im Umlaufverfahren gefasste Beschlüsse angefochten. Zu TOP 2 und TOP 4a hielt das Gericht die Anfechtung bereits für unzulässig – eine isolierte Anfechtung von Absenkungsbeschlüssen lehnte die Kammer grundsätzlich ab.

Der Mann hatte argumentiert, solche Beschlüsse entfalteten Wirkung über die einzelne Versammlung hinaus und müssten aus Gründen der Rechtssicherheit bestandskräftig werden können. Er berief sich dabei unter anderem auf Entscheidungen des Landgerichts München I und des Amtsgerichts Siegburg sowie auf Literaturstimmen. Das Landgericht Berlin II folgte dieser Linie nicht: Eine isolierte Anfechtbarkeit könne unnötige Verfahren auslösen, wenn später gar kein Umlaufbeschluss gefasst werde, und berge zudem die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen, wenn sowohl der Absenkungsbeschluss als auch der spätere Sachbeschluss angegriffen würden. Im vorliegenden Fall zeige sich außerdem, dass Umlaufverfahren häufig zeitnah nach dem Absenkungsbeschluss folgen – eine rechtskräftige Klärung vorab sei praktisch kaum erreichbar.

Daher erscheint es vorzugswürdig, Absenkungsbeschlüsse wie Geschäftsordnungsbeschlüsse zu behandeln mit der Folge, dass sie vor der Versammlung nicht angekündigt werden müssen, sie weder anfechtbar sind noch in Bestandskraft erwachsen und ihre Überprüfung erst mit dem im Umlaufverfahren ergehenden Sachbeschluss erfolgt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 -, Rn. 30, juris; AG Hamburg-St.Georg Urt. v. 2.9.2022 – 980b C-39/21, BeckRS 2022, 35550 Rn. 17, beck-online; Dötsch/Schultzky/Zschieschack WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021, Kap. 8 Rn. 32). – so das Landgericht Berlin II

Anders lag der Fall bei TOP 1: Dieser Beschluss war nach Auffassung der Kammer isoliert anfechtbar, weil sein Wortlaut nicht eindeutig erkennen ließ, dass lediglich ein späteres Umlaufverfahren gestattet werden sollte.

Redaktionelle Leitsätze

Absenkungsbeschlüsse nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG sind Verfahrens- beziehungsweise Geschäftsordnungsbeschlüsse: Sie regeln nur die Art der Beschlussfassung, werden mit Durchführung des Umlaufverfahrens verbraucht und sind nicht isoliert anfechtbar; ihre Überprüfung erfolgt erst mit dem im Umlaufverfahren gefassten Sachbeschluss, in dem auch Einwände gegen die Zulässigkeit des Umlaufverfahrens geltend gemacht werden können.
Ein Absenkungsbeschluss darf mehrere konkret bezeichnete Gegenstände erfassen, wenn diese einem bestimmten Zweck dienen und für jeden Gegenstand ein konkreter Anlass besteht; § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG verlangt keinen gesonderten Absenkungsbeschluss für jeden einzelnen Gegenstand.
Ein Wohnungseigentümerbeschluss ist nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig, wenn sein Wortlaut nicht klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, ob bereits endgültig über den Gegenstand entschieden oder lediglich ein späteres Umlaufverfahren ermöglicht werden soll; der bloße Verweis auf § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG genügt hierfür nicht.

Warum war TOP 1 wegen Unbestimmtheit nichtig?

Beschlüsse von Wohnungseigentümern werden nach denselben objektiv-normativen Grundsätzen ausgelegt wie Grundbucheintragungen. Ausgangspunkt ist stets der protokollierte Wortlaut; Umstände außerhalb des Protokolls dürfen nur berücksichtigt werden, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Ein Beschluss ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn er klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, welche Regelung gelten soll – fehlt diese Klarheit, ist er nach § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nichtig.

Nichtig heißt: Der Beschluss entfaltet von Anfang an keine Wirkung. Anders als bei einem nur anfechtbaren Beschluss müssen Sie die Nichtigkeit nicht innerhalb eines Monats einklagen. Sie können sich auch später noch darauf berufen, wenn der Wortlaut zu unklar bleibt.

Am Beschluss zu TOP 1 vom 19.11.2024 zeigte sich, wann diese Anforderungen scheitern. Der Beschluss betraf die künftige Berechnung der 30-prozentigen Heizgrundkosten ab dem Jahr 2025 bei mehreren Nutzergruppen, insbesondere bei statischer Heizung und Fußbodenheizung, und verwies auf § 23 Abs. 3 S. 2 WEG sowie § 8 Ziffer 3 GemO. Die GemO ist die Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage; sie enthält die grundlegenden internen Regeln der Eigentümergemeinschaft. Fehlt im Beschluss selbst die klare Regelung, können Sie dessen Unwirksamkeit geltend machen.

Warum reichte der Gesetzesverweis für TOP 1 nicht?

Anders als bei TOP 2 und TOP 4a enthielt der Wortlaut nicht die klare Formulierung, dass über den Gegenstand im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden könne. Der bloße Verweis auf § 23 Abs. 3 S. 2 WEG reichte dafür nicht aus. Unklar blieb deshalb, ob die Eigentümer am 19.11.2024 bereits endgültig über die Heizgrundkosten ab 2025 entscheiden wollten oder nur ein späteres Umlaufverfahren ermöglichen wollten. Auch das für eine mögliche Umlaufentscheidung geltende Quorum – also die nötige Stimmenmehrheit – ließ sich nicht bestimmen. Eine objektiv-normative Auslegung konnte diesen Widerspruch nicht auflösen – der Beschluss zu TOP 1 wurde für ungültig erklärt, als einzige erfolgreiche Berufung des Mannes. Fehlt diese Klarheit in einem Beschluss Ihrer Gemeinschaft, haben Sie gute Chancen, ihn aus dem Weg zu räumen.

Der bloße Verweis auf die Vorschrift des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG im Beschlusstext ist nach Auffassung der Kammer nicht ausreichend für die Annahme, dass zu dem Gegenstand noch kein Sachbeschluss ergehen soll. – so das Landgericht Berlin II

Den zusätzlich erhobenen Einwand eines Ladungsmangels – im Ladungsschreiben sei die Jahresabrechnung 2022 angekündigt worden, während der Beschluss tatsächlich eine künftige Änderung des Verteilungsmodus betroffen habe – musste das Gericht nicht entscheidungstragend prüfen. Ein Ladungsmangel liegt vor, wenn die Einladung zur Eigentümerversammlung den Beschlussgegenstand unzutreffend oder zu ungenau bezeichnet. Es merkte lediglich an, das Ladungsschreiben sei für die Auslegung des Beschlusses unergiebig, weil es sich allein zum konkreten Gegenstand verhalte. Prüfen Sie dennoch die Einladung; Abweichungen zwischen Ankündigung und Beschluss können Ihren Angriff stützen.

Dürfen Absenkungsbeschlüsse mehrere Gegenstände haben?

§ 23 Abs. 3 S. 2 WEG spricht vom „einzelnen Gegenstand“, nicht vom „einzelnen Beschluss“. Mehrere konkret bezeichnete Gegenstände in einem Absenkungsbeschluss sind daher zulässig, wenn sie einem bestimmten Zweck dienen und für jeden ein konkreter Anlass besteht. Für jeden Gegenstand einen gesonderten Absenkungsbeschluss zu fordern, wäre nach Auffassung der Kammer eine nicht erforderliche Förmelei.

Diese Auslegung war für TOP 2, TOP 4a sowie die Umlaufbeschlüsse Nr. 141 und Nr. 143 streitentscheidend. TOP 2 erfasste sowohl die Fälligkeit von Nachschüssen beziehungsweise die Auszahlung von Überzahlungen als auch die Entlastung der Verwaltung für 2023; TOP 4a verband die Jahresabschlüsse 2022 und 2023 mit der Entlastung des Verwaltungsbeirats. Beide Zusammenfassungen billigte das Gericht.

Warum durften TOP 2 und 4a Themen bündeln?

Der Mann hatte gefordert, den Begriff des „einzelnen Gegenstands“ eng auszulegen – eine Zusammenfassung mache TOP 2 und TOP 4a nichtig. Das Landgericht Berlin II verwarf diesen Einwand: Die Voraussetzungen für eine zulässige Zusammenfassung waren erfüllt, weil das Jahr 2023 bereits abgelaufen war und Entwürfe der Heizkostenabrechnung 2023 vorlagen. Für die Entlastung des Beirats für 2023 bestand am 19.11.2024 ebenfalls ein konkreter Anlass. Die Gemeinschaft folgte damit der Linie, wonach das Bestimmtheitsgebot genüge und gesonderte Absenkungsbeschlüsse nicht zwingend seien. Als Konsequenz konnte Beschluss Nr. 141 auf dem wirksamen Absenkungsbeschluss zu TOP 2 beruhen, Beschluss Nr. 143 auf TOP 4a – jedenfalls soweit die Entlastung für 2023 betroffen war.

Praxis-Hinweis:

Entscheidend war nicht nur der gemeinsame Themenbereich. Für jeden zusammengefassten Punkt bestand bei der Versammlung ein konkreter Anlass. Prüfen Sie daher, ob der Beschluss jeden Gegenstand erkennbar bezeichnet und sich der Anlass für jeden Punkt aus den Unterlagen ergibt.

Wann ist das vereinfachte Umlaufverfahren zulässig?

Ob die Wahl des erleichterten Umlaufverfahrens ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG entspricht, richtet sich danach, ob sie dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ordnungsgemäße Verwaltung meint eine Entscheidung, die bei vernünftiger Abwägung dem Interesse aller Eigentümer dient und vertretbar erscheint. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung der Willensbildung durch Wortbeiträge und Diskussion dient – eine Möglichkeit, die im Umlaufverfahren eingeschränkt ist. Nach § 29 Abs. 2 S. 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung zudem prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor über sie Beschluss gefasst wird. Fehlt diese Abwägung oder die Beiratsprüfung, können Sie den späteren Sachbeschluss angreifen.

Im Streit um die Umlaufbeschlüsse vom 03.02.2025 prüfte das Landgericht Berlin II diese Maßstäbe fallbezogen. Beschluss Nr. 141, der die Nachschüsse beziehungsweise Anpassungen aus den Einzelabrechnungen 2023 genehmigte und fällig stellte, war hinreichend bestimmt und entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung.

Endgültige Abrechnung war keine Voraussetzung

Für den Absenkungsbeschluss musste die endgültige Jahresabrechnung 2023 noch nicht vorliegen. Es genügte, dass die Abrechnungsspitzen angekündigt waren, zwei Entwürfe der Heizkostenabrechnung existierten und in der Versammlung erörtert werden konnte, weshalb eine abschließende Beschlussfassung noch nicht möglich war. Abrechnungsspitzen sind die Differenzen zwischen den geleisteten Hausgeld-Vorauszahlungen und den tatsächlich abgerechneten Kosten; daraus folgen Nachzahlung oder Guthaben. Den gegenteiligen Einwand, mangels endgültiger Abrechnung sei unklar gewesen, worüber überhaupt entschieden werde, verwarf das Gericht mangels konkreten Vortrags dazu, welche weiteren Punkte zwingend in der Versammlung hätten behandelt werden müssen. Eine Frist, innerhalb derer der Umlaufbeschluss gefasst werden musste, hielt die Kammer ebenfalls für nicht erforderlich – die Fristsetzung erfolgt durch den Initiator des Umlaufverfahrens, danach ist der Absenkungsbeschluss für den betreffenden Gegenstand verbraucht. Verbraucht heißt: Für denselben Gegenstand können Sie sich nicht erneut auf diesen Absenkungsbeschluss stützen.

Nach Auffassung der Kammer entspricht ein Absenkungsbeschluss bereits dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Gegenstand des Beschlusses – wie hier die Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung 2023 – vor Fassung des Absenkungsbeschlusses angekündigt wurde, hierzu Entwürfe vorlagen und gleichzeitig dargelegt wurde, weshalb eine Beschlussfassung über den Gegenstand noch nicht erfolgen kann. – so das Landgericht Berlin II

Auch dass der Verwaltungsbeirat die endgültige Jahresabrechnung 2023 vor dem Absenkungsbeschluss noch nicht geprüft und dazu Stellung genommen hatte, machte TOP 4a nicht ordnungswidrig. Die Erfüllung dieser Pflicht aus § 29 Abs. 2 S. 2 WEG lasse sich zusammen mit der eigentlichen Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Umlaufverfahren überprüfen. Die Verlagerung beider Entscheidungen ins Umlaufverfahren beeinträchtigte die Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer nach Ansicht des Gerichts nicht unbillig.

Wenn über eine Jahresabrechnung im Umlaufverfahren entschieden werden soll, prüfen Sie die endgültige Abrechnung und die Stellungnahme des Beirats vor Ihrer Stimmabgabe. Fehlen Unterlagen oder erkennen Sie einen konkreten Fehler, halten Sie diesen fest. Für eine Anfechtung des späteren Sachbeschlusses brauchen Sie konkrete Einwände gegen dessen Inhalt oder Ablauf.

Warum bestätigte TOP 4b den Beirat ohne Neuwahl?

Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer befugt, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu bestimmen. Auch dieser Beschluss muss hinreichend bestimmt sein und darf nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstoßen.

Ob TOP 4b eine unzulässige Neuwahl oder nur eine Bestätigung bedeutete, lag dem Landgericht Berlin II zur Entscheidung vor. Der Beschluss sah vor, dass der Verwaltungsbeirat bis auf Weiteres aus den zwei bestehenden Eigentümern bestehen und ein Beiratsmitglied den Vorsitz übernehmen sollte. Das Gericht hielt den Beschluss für hinreichend bestimmt und nicht ordnungswidrig.

Bestätigung statt Neubestellung

Ausschlaggebend war die Auslegung: Der Verwaltungsbeirat war bereits durch einen bestandskräftigen Beschluss vom 12.04.2022 gewählt worden; zwischenzeitlich war eines seiner Mitglieder verstorben. TOP 4b sollte lediglich klarstellen, dass sich an der Zusammensetzung trotz dieses Todesfalls bis auf Weiteres nichts ändern sollte. Es handelte sich damit nicht um eine Neubestellung. Der Kläger hatte eingewandt, die betroffene Beirätin sei bei der Versammlung nicht anwesend gewesen und habe den Antrag nicht selbst gestellt; ihre Amtsannahme fehle. Auch die Eröffnung des Tagesordnungspunkts habe eine Zäsur zur Neuwahl bewirkt, zudem drohe eine Mehrbelastung der verbliebenen Mitglieder. Das Gericht verwarf sämtliche Einwände: Da sich das Amt der Beirätin durch TOP 4b nicht änderte, war ihre Annahme nicht erforderlich, und die Bestimmung des Vorsitzenden war nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ohnehin zulässig. Damit bestätigte die Kammer die Position der Gemeinschaft, wonach TOP 4b keine Neuwahl, sondern lediglich eine Bestätigung des Fortbestands war.

Warum scheiterte die Beiratsentlastung nur für 2022?

Die Entlastung eines Verwaltungsbeirats ist am Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG zu messen. Entlastung bedeutet: Die Eigentümer billigen die Amtsführung; spätere Schadensersatzansprüche wegen bekannter Vorgänge werden dadurch erheblich erschwert. Zur Bedeutung der Entlastung verwies das Gericht auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 17.01.2019 (Az. V ZB 121/18). Daneben kann ein Berufungsgericht einen unvollständigen Tenor der Vorinstanz nach § 319 Abs. 1 ZPO berichtigen, wenn sich aus den Entscheidungsgründen zweifelsfrei ergibt, was eigentlich gemeint war. Der Tenor ist der verbindliche Entscheidungssatz des Urteils, der die Rechtsfolge festlegt. Wollen Sie gegen eine Entlastung vorgehen, brauchen Sie deshalb greifbare Pflichtverletzungen aus dem betreffenden Jahr.

Für Beschluss Nr. 143 vom 03.02.2025 trennte das Berufungsgericht die Jahre 2022 und 2023 sauber. Soweit der Beschluss dem Verwaltungsbeirat Entlastung für 2023 erteilte, blieb er wirksam – getragen vom Absenkungsbeschluss zu TOP 4a. Der Mann hatte keine konkreten Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat für das Jahr 2023 dargelegt, solche waren auch sonst nicht erkennbar. Ein Verstoß gegen § 18 Abs. 2 WEG lag deshalb nicht vor.

Wollen Sie eine Entlastung des Beirats anfechten, benennen Sie konkrete mögliche Ansprüche oder Pflichtverletzungen für das betreffende Jahr. Allgemeine Bedenken gegen die Arbeit des Beirats genügen nach dieser Entscheidung nicht. Prüfen Sie deshalb die Unterlagen jahrbezogen, bevor Sie gegen eine Entlastung vorgehen.

Für das Jahr 2022 dagegen blieb die Entlastung unwirksam. Das Amtsgericht Schöneberg hatte dies in seinem Urteil vom 15.10.2025 (Az. 771 C-13/25) in den Gründen bereits klar zum Ausdruck gebracht, im Tenor aber nicht ausdrücklich aufgenommen – ein offensichtliches Diktat- oder Schreibversehen, das das Landgericht Berlin II nach § 319 Abs. 1 ZPO korrigierte. Der berichtigte Tenor erklärt die im Umlaufverfahren gefassten Beschlüsse Nr. 140 und Nr. 143 für ungültig, Nr. 143 jedoch nur insoweit, als dem Verwaltungsbeirat Entlastung für das Jahr 2022 erteilt wurde.

Mit der weitergehenden Anfechtung von Nr. 141 und der Entlastung für 2023 in Nr. 143 unterlag der Mann. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt er vollständig, gestützt auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 ZPO. Das Landgericht Berlin II ließ die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts zu. Die Revision ist das Rechtsmittel zum Bundesgerichtshof; erst dessen Entscheidung schafft eine bundesweit Leitlinie. Bis dahin sollten Sie vergleichbare Beschlüsse Ihrer Gemeinschaft an den Maßstäben dieses Urteils messen.

Was das Urteil des Landgerichts Berlin II für Umlaufbeschlüsse in Ihrer WEG bedeutet

Das Landgericht Berlin II entschied als Berufungsgericht und bindet unmittelbar nur die Verfahrensbeteiligten. Die zugelassene Revision ermöglicht eine weitere Überprüfung. Die Entscheidung ist aber auf vergleichbare Fälle übertragbar, wenn der Absenkungsbeschluss die Gegenstände eindeutig nennt und für jeden Punkt ein konkreter Anlass bestand.

Prüfen Sie bei einem Umlaufbeschluss zuerst dessen genauen Wortlaut, die bezeichneten Gegenstände und die Unterlagen zum Sachbeschluss. Greifen Sie nicht nur den Absenkungsbeschluss an. Wenn der spätere Sachbeschluss Ihre Rechte beeinträchtigt, müssen Sie ihn innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfristen gerichtlich angreifen.

Unsere Einschätzung

Das Landgericht Berlin II verengt bei Absenkungsbeschlüssen für Umlaufverfahren den Rechtsschutz auf die spätere Sachentscheidung. Für Eigentümer bedeutet das: Der entscheidende Angriffspunkt ist die Formulierung des späteren Beschlusses, nicht die vorgelagerte Ermächtigung. Entscheidend wird sein, ob sich aus beiden Texten lückenlos ergibt, welcher Gegenstand freigegeben war und worüber schließlich entschieden wurde.

Bei einem Beschluss, der Verfahrensfreigabe und endgültige Regelung sprachlich vermischt, liegt der Fall anders: Dann kann schon die Unklarheit die Wirksamkeit treffen. Ob eine ausdrücklich dauerhafte, weit gefasste Ermächtigung für künftige Umlaufentscheidungen ebenfalls nur mit einem Sachbeschluss überprüft werden kann, musste die Kammer nicht entscheiden. Wir halten es für sinnvoll, bei einer solchen Ermächtigung ihre Reichweite gesondert prüfen zu lassen.

Umlaufbeschluss Ihrer WEG prüfen lassen

Ob ein Absenkungsbeschluss wirksam ist oder der spätere Sachbeschluss angefochten werden muss, hängt maßgeblich vom genauen Wortlaut und den gesetzlichen Fristen ab. Unsere Rechtsanwälte prüfen die Beschlüsse, das Protokoll und die zugrunde liegenden Unterlagen auf Bestimmtheit, Verfahrensfehler und konkrete Anfechtungsgründe. So erhalten Sie eine belastbare Einschätzung, welche rechtlichen Schritte in Ihrer WEG in Betracht kommen.

Jetzt Situation prüfen lassen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie muss ich vorgehen, wenn ich Fehler des Absenkungsbeschlusses im Sachbeschluss geltend machen will?

Fehler des Absenkungsbeschlusses machen Sie grundsätzlich mit der Anfechtung des späteren Sachbeschlusses geltend. Richten Sie Ihre Klage deshalb gegen den Umlaufbeschluss und führen Sie darin ausdrücklich aus, weshalb die Zustimmungshürde oder das Verfahren unzulässig war.

Der Absenkungsbeschluss regelt nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG lediglich den Abstimmungsweg für einen bestimmten Gegenstand. Mit der Durchführung des Umlaufverfahrens ist dieser Verfahrensbeschluss regelmäßig verbraucht und bildet nicht mehr den maßgeblichen Anfechtungsgegenstand. Erst der spätere Sachbeschluss enthält die verbindliche inhaltliche Entscheidung und verwirklicht die möglichen Folgen des fehlerhaften Verfahrens. Beanstanden Sie daher beispielsweise die fehlende Ordnungsmäßigkeit, eine unzulässige Zustimmungserleichterung oder Mängel der Abstimmung innerhalb derselben Anfechtungsklage. Nach § 45 WEG müssen Sie diese Klage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und binnen zwei Monaten begründen.

Eine andere Bewertung kann sich ergeben, wenn der Beschlusswortlaut nicht erkennen lässt, ob bereits endgültig entschieden oder nur ein Umlaufverfahren ermöglicht wurde. Prüfen Sie deshalb beide Beschlüsse im Zusammenhang und halten Sie den konkreten Verfahrensfehler innerhalb der gesetzlichen Fristen fest.

zurück

Welche Folgen hat es, wenn ich die Monatsfrist für den späteren Sachbeschluss verpasse?

Wenn Sie die Monatsfrist verpassen, wird der Sachbeschluss grundsätzlich bestandskräftig. Sie können ihn dann regelmäßig auch wegen eines fehlerhaften Absenkungsbeschlusses nicht mehr mit der Anfechtungsklage beseitigen. Prüfen Sie deshalb das Beschlussdatum sofort.

Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Gericht eingereicht werden. Nur in diesem Verfahren können Sie regelmäßig geltend machen, dass das vereinfachte Umlaufverfahren unzulässig war. Der frühere Absenkungsbeschluss wird dabei nicht isoliert, sondern als Teil der Prüfung des Sachbeschlusses berücksichtigt. Die Klagebegründung muss zusätzlich innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung eingereicht werden. Diese zweimonatige Begründungsfrist verlängert die Klagefrist nicht und ersetzt eine rechtzeitige Klageerhebung nicht. Ein bloßer Widerspruch, ein Schreiben an die Verwaltung oder eine verspätete Begründung wahrt die Klagefrist nicht.

Eine andere Beurteilung kann gelten, wenn der Sachbeschluss nicht lediglich anfechtbar, sondern nichtig ist, also von Anfang an keine rechtliche Wirkung entfaltet. Das setzt einen besonders schwerwiegenden Mangel voraus und liegt nicht schon bei jedem Fehler des Umlaufverfahrens vor. Ohne rechtzeitige Klage sollten Sie daher nicht darauf vertrauen, sondern die Voraussetzungen unverzüglich fachlich prüfen lassen.

zurück

Woran erkenne ich, ob ein Umlaufbeschluss wegen unklarer Formulierung nichtig oder nur anfechtbar ist?

Woran Sie den Unterschied erkennen: Ein Umlaufbeschluss ist nichtig, wenn sein Wortlaut nicht eindeutig zwischen endgültiger Sachentscheidung und bloßer Freigabe des Umlaufverfahrens unterscheidet. Ist die Regelung dagegen klar, müssen Sie konkrete Rechts- oder Verwaltungsfehler grundsätzlich innerhalb eines Monats anfechten.

Maßgeblich ist zunächst ausschließlich der protokollierte Beschlusstext in seiner objektiven Bedeutung. Daraus müssen Gegenstand, Entscheidungsart und erforderliches Quorum (notwendige Stimmenmehrheit) eindeutig hervorgehen. Ein bloßer Verweis auf § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG klärt nicht, ob bereits über die Sache entschieden oder nur ein erleichtertes Umlaufverfahren ermöglicht wurde. Bleibt diese Alternative offen und lässt sich auch die erforderliche Mehrheit nicht bestimmen, ist der Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig. Sie müssen dann keine Monatsfrist einhalten und können sich auch später auf die Unwirksamkeit berufen.

Nicht jede missverständliche Formulierung führt jedoch zur Nichtigkeit, wenn der Beschluss durch Auslegung eindeutig verständlich bleibt. Ist die Entscheidung erkennbar, aber etwa wegen eines Verfahrensfehlers rechtswidrig, gilt regelmäßig die Anfechtungsfrist des § 45 WEG. Prüfen Sie deshalb im Protokoll, ob eine endgültige Sachregelung oder nur eine Umlauf-Ermächtigung beschlossen wurde.

zurück

Unter welchen Bedingungen darf ein Absenkungsbeschluss mehrere unterschiedliche Gegenstände gemeinsam für das Umlaufverfahren freigeben?

Ein Absenkungsbeschluss darf mehrere Gegenstände bündeln, wenn jeder Punkt konkret bezeichnet ist, einem bestimmten gemeinsamen Zweck dient und jeweils ein konkreter Anlass besteht. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG verlangt keinen gesonderten Absenkungsbeschluss für jeden einzelnen Gegenstand.

„Einzelner Gegenstand“ bezeichnet dabei den jeweiligen Sachgegenstand, nicht zwingend den gesamten Beschluss. Deshalb können etwa Abrechnung, Nachschüsse und Entlastung gemeinsam erfasst werden, wenn der Beschlusstext diese Themen verständlich voneinander abgrenzt. Für jeden Punkt muss bei der Beschlussfassung erkennbar sein, warum eine Entscheidung im vereinfachten Umlaufverfahren erforderlich ist. Dieser Anlass kann sich beispielsweise aus vorliegenden Abrechnungsentwürfen oder dem Ablauf eines Geschäftsjahres ergeben. Prüfen Sie daher den Wortlaut und die zugehörigen Unterlagen für jeden genannten Gegenstand.

Unzulässig oder zumindest angreifbar wird die Bündelung, wenn ein Gegenstand nur unklar bezeichnet ist oder dafür kein konkreter Anlass bestand. Eine bloße Vielzahl verschiedener Themen reicht dagegen nicht aus, um den Beschluss zu beanstanden. Maßgeblich ist, welchen einzelnen Punkt Sie wegen fehlender Bestimmtheit oder fehlender sachlicher Grundlage konkret beanstanden können.

zurück

Wie prüfe ich vor meiner Abstimmung, ob Abrechnung und Beiratsstellungnahme für das Umlaufverfahren ausreichen?

Die Unterlagen können ausreichen, obwohl die endgültige Jahresabrechnung oder die Beiratsstellungnahme noch fehlt. Prüfen Sie, ob Abrechnungsspitzen (Nachzahlungen oder Guthaben) konkret angekündigt, Entwürfe bereitgestellt und die Gründe für die spätere Entscheidung erläutert wurden.

Entscheidend ist zunächst, ob der Gegenstand des späteren Sachbeschlusses vor dem Absenkungsbeschluss eindeutig bezeichnet war. Aus den Unterlagen sollte sich außerdem ergeben, welche Zahlen oder Abrechnungsspitzen Grundlage Ihrer Abstimmung sind. Fehlen einzelne Werte, bestehen nicht erklärte Abweichungen oder bleiben Kostenpositionen unklar, sollten Sie diese konkreten Punkte vor Ihrer Stimmabgabe schriftlich festhalten. Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. Die Prüfung kann nach der Entscheidung zusammen mit dem Sachbeschluss im Umlaufverfahren erfolgen, sodass eine vorher fehlende Stellungnahme allein nicht genügt.

Ein tragfähiger Einwand muss daher einen konkreten Informationsmangel, einen Fehler im Verfahren oder einen inhaltlichen Nachteil für Ihre Willensbildung benennen. Laden Sie die Abrechnung, vorhandene Entwürfe und die Stellungnahme herunter und sichern Sie die maßgeblichen Fassungen. Gegen einen fehlerhaften Absenkungsbeschluss wenden Sie sich grundsätzlich erst im Rahmen der Anfechtung des späteren Sachbeschlusses; hierfür gilt regelmäßig eine Monatsfrist.

zurück

Wie kann ich eine dauerhaft weit gefasste Umlauf-Ermächtigung rechtlich prüfen lassen, bevor ein Sachbeschluss ergeht?

Eine klar auf einen bestimmten Gegenstand bezogene Umlauf-Ermächtigung können Sie grundsätzlich nicht vorab isoliert anfechten. Sie können den vollständigen Beschlusstext jedoch sofort anwaltlich darauf prüfen lassen, ob tatsächlich nur das Verfahren oder bereits die Sachfrage geregelt wurde.

Maßgeblich ist zunächst der protokollierte Wortlaut, ergänzt durch für alle Eigentümer erkennbare Umstände. Der Gegenstand muss so genau bezeichnet sein, dass Zweck und Reichweite der späteren Abstimmung eindeutig feststehen. Außerdem sollte erkennbar sein, dass lediglich ein Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglicht wird. Eine unklare, widersprüchliche oder dauerhaft offene Formulierung kann dagegen nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig sein. Nichtigkeit bedeutet, dass der Beschluss von Anfang an keine rechtliche Wirkung entfaltet und nicht innerhalb der Anfechtungsfrist angegriffen werden muss. Lassen Sie deshalb Protokoll, Einladung und Anlagen vor einer späteren Sachentscheidung anhand dieser Kriterien prüfen.

Bleibt der Beschluss eindeutig auf das Verfahren für einen konkreten Gegenstand beschränkt, wird er mit Durchführung des Umlaufverfahrens verbraucht. Rechtliche Fehler müssen Sie dann grundsätzlich im Verfahren gegen den späteren Sachbeschluss geltend machen, dessen Anfechtung binnen eines Monats zu erheben und binnen zweier Monate zu begründen ist. Lassen Sie die Fristen nach Beschlussfassung gesondert überwachen.

zurück

Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.

Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin II – Az.: 56 S 42/25 – Urteil vom 05.05.2026

* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 22.05.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C-5058/24 WEG, – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung – im Tenor zu 1. und 2. wie folgt geändert und neu gefasst:

1. Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft xxx vom 19.11.2024 unter dem Tagesordnungspunkt 1 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger zu 3/5 und die Beklagte zu 2/5 zu tragen.

2. Die Berufung des Klägers gegen das am 15.10.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C-13/25, wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass das Urteil im Tenor zu 1. berichtigt wird und dieser wie folgt lautet:

1. „Die im Umlaufverfahren am 03.02.2025 verkündeten Beschlüsse Nr. 140 und Nr. 143 der Beschlusssammlung werden für ungültig erklärt, der Beschluss Nr. 143 jedoch nur, soweit dem Verwaltungsbeirat Entlastung für seine Tätigkeit für das Jahr 2022 erteilt wurde. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.“

3. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Gegenstand des Rechtsstreits sind zwei vom Kläger erhobene Beschlussanfechtungsklagen, die beim Amtsgericht Schöneberg zu den Az. 771 C-5058/24 und 771 C-13/25 geführt wurden und die zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden wurden.

Der Kläger ist als Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 sowie von drei Tiefgaragenstellplätzen Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Er wendet sich mit der Klage gegen folgende auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 1, 2, 4a und 4b gefasste Beschlüsse:

TOP 1

„Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass mit sinngemäßem Grundsatzbeschluss der WEG, § 8 Ziffer 3 GemO dahingehend ergänzt wird, dass ab dem Jahr 2025, im Falle mehrerer Nutzergruppen (stat. Heiz. und FB-Heiz.) die Berechnung der 30 % Heizgrundkosten bereits vor Aufteilung nach Nutzergruppen erfolgt. Die Beschlussfassung ist erforderlich, da seit Gründung der WEG eine bauliche Veränderung, nämlich der Einbau einer Fußbodenheizung in einer Wohnung erfolgt ist.“

TOP 2

„Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass über die Fälligkeit der Einforderung von Nachschüssen oder der Auszahlung von Überzahlungen und die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 ein Umlaufbeschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.“

TOP 4a

„Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass zusammen mit dem Umlaufbeschluss für die Jahresabschlüsse 2022 und 2023 auch über die Entlastung des Verwaltungsbeirats mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.“

TOP 4b

„Der Verwaltungsbeirat soll bis auf Weiteres aus den 2 bestehenden Eigentümern bestehen und Herr xxx soll den Vorsitz innehaben.“

Der Kläger wendet sich weiter gegen folgende Beschlüsse der Beschlusssammlung, zu denen die Verwalterin mit Schreiben vom 03.02.2025 mitgeteilt hatte, dass sie im Umlaufverfahren mehrheitlich zustande gekommen seien:

Nr. 140 […]

Nr. 141

„Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse (Guthaben) aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2023 vom 11.12.2024 werden genehmigt und per heute fällig gestellt. […]“

Nr. 143

„Dem Verwaltungsbeirat wird für seine Tätigkeit für die Jahre 2022 und 2023 bis zum heutigen Tage Entlastung erteilt.“

Hinsichtlich des weiteren Sachverhalts sowie des Parteivorbringens in erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen in den angefochtenen Urteilen des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat mit am 22.05.2025 verkündeten Urteil zum Az. 771 C-5058/24 die Klage über die Anfechtung der auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu den TOP 1, 2, 4a und 4b gefassten Beschlüsse abgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, die Klage über die Anfechtung der Beschlüsse zu den TOP 1, 2 und 4a sei unzulässig, da es sich um Absenkungsbeschlüsse handele und für die Anfechtung solcher Beschlüsse kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe. Ein Absenkungsbeschluss erledige sich mit Durchführung des vereinfachten Umlaufverfahrens. Durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Umlaufverfahren gefassten Beschlusses erhalte der Wohnungseigentümer hinreichenden Rechtsschutz. Auch der Beschluss zu TOP 1 sei dahin auszulegen, dass die Beschlussfassung in das schriftliche Verfahren verlagert werden und für den beabsichtigten Umlaufbeschluss das Mehrheitsprinzip gelten solle. Zu dem zu TOP 4b gefassten Beschluss hat das Amtsgericht ausgeführt, die Klage sei zulässig, aber unbegründet. Der Beschluss widerspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beiratsmitglieder könnten im Wege einer Blockwahl durch Mehrheitsbeschluss bestätigt werden.

Gegen dieses ihm am 23.05.2025 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der 23.06.2025 eingegangenen Berufung, die er innerhalb der bis zum 25.08.2025 verlängerten Frist begründet hat.

Mit am 15.10.2025 verkündeten Urteil zum Az. 771 C-13/25 hat das Amtsgericht den im Umlaufverfahren am 03.02.2025 verkündeten Beschluss Nr. 140 der Beschlusssammlung für ungültig erklärt. Weiter hat es tenoriert, im Übrigen werde die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, die Beschlüsse der Beschlusssammlung Nr. 141 und 143 hätten wegen wirksamer Absenkungsbeschlüsse vom 19.11.2024 gefasst werden können. Der Beschluss Nr. 143 sei teilbar. Bezüglich der Entlastung des Verwaltungsbeirats für seine Tätigkeit im Jahr 2022 widerspreche dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, im Übrigen sei er nicht zu beanstanden. Für das Wirtschaftsjahr 2023 seien Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat weder dargelegt noch ersichtlich. Es begegne keinen Bedenken, dass in dem Absenkungsbeschluss vom 19.11.2024 zu TOP 2 die Beschlussfassung sowohl über die Abrechnungsspitzen des Jahres 2023 als auch über die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 in das Umlaufverfahren durch Mehrheitsbeschluss verlagert worden seien und dass damals die Jahresabrechnung 2023 noch nicht vorgelegen habe. Der Beschluss sei auch hinreichend bestimmt.

Gegen dieses ihm am 16.10.2025 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der 10.11.2025 eingegangenen Berufung, die er innerhalb der bis zum 15.01.2026 verlängerten Frist begründet hat.

Mit seinen Rechtsmitteln wiederholt und vertieft der Kläger sein erstinstanzliches Vorbringen. Er meint, für die isolierte Anfechtbarkeit des Absenkungsbeschlusses spreche, dass er über die laufende Versammlung hinaus Wirkung entfalte. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte ein Absenkungsbeschluss in Bestandskraft erwachsen können.

Der Kläger macht geltend, der auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu TOP 1 gefasste Beschluss sei mehrdeutig und intransparent. Dadurch sei der Beschluss als unbestimmt und nichtig zu werten. Auch läge ein Ladungsmangel vor, denn in dem Ladungsschreiben sei zu TOP 1 die Jahresabrechnung 2022 angekündigt worden. Der Beschluss beschränke sich dagegen auf eine künftige Änderung des Verteilungsmodus.

Der Kläger ist der Auffassung, der Beschluss vom 19.11.2024 zu TOP 2 sei nichtig, da er sich nicht, wie das Gesetz vorgebe, auf einen Gegenstand, sondern auf zwei unterschiedliche Gegenstände beziehe. Soweit das Gesetz auf den einzelnen Gegenstand abstelle, sei dieser Begriff eng auszulegen. Zudem sei mangels Vorlage einer Abrechnung unklar gewesen, worüber die Eigentümer überhaupt beschließen sollen. Dies führe auch zur Unbestimmtheit des Beschlusses.

Der Kläger hält auch den Beschluss zu TOP 4a für nichtig. Denn mit diesem Beschluss sei eine Mehrzahl unterschiedlicher Gegenstände zusammengeführt worden.

Zu TOP 4b meint der Kläger, der Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da die durch den Beschluss begünstigte Beirätin xxx auf der Eigentümerversammlung nicht anwesend war und den Antrag nicht gestellt habe. Die Bestellung als Beirat setze die Bereitschaft des Wohnungseigentümers zur Übernahme des Amtes voraus. Dies gelte auch in dem Fall, in dem die Zusammensetzung des Beirats ende und durch das Ausscheiden eines Beiratsmitglieds eine Mehrbelastung bei den anderen Beiräten eintrete. Zudem sei mit der Eröffnung des Tagesordnungspunktes zu einer Neuwahl des Verwaltungsbeirates eine Zäsur eingetreten.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des AG Schöneberg zum Az. 771 C-5058/24 die in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft xxx vom 19.11.2024 zu TOP 1, 2, 4a und 4b gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären,

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des AG Schöneberg zum Az. 771 C-13/25 hinsichtlich des Antrages zu 1) Satz 2 die Beschlüsse aus dem Umlaufverfahren vom 03.02.2025 mit der laufenden Beschlussnummer 141 und 143 auf der Grundlage der Absenkungsbeschlüsse in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 19.11.2024 unter den Tagesordnungspunkten 2 und 4a für unwirksam zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Berufungen kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und die Auffassung, dass es für die Anfechtung von Absenkungsbeschlüssen am Rechtsschutzbedürfnis fehle. Die Beklagte meint, der Gesetzeswortlaut zur Beschlussfassung über einen „einzelnen Gegenstand“ sei dahin zu verstehen, dass die Gegenstände dem Bestimmtheitsgebot genügen müssten, nicht aber, dass bei einer Mehrzahl von Gegenständen gleichzeitig zwingend mehrere Absenkungsbeschlüsse gefasst werden müssten. Die Beklagte macht geltend, bei dem Beschluss zu TOP 4b handele es sich nicht um die Neuwahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern. Diese seien durch bestandskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.04.2022 gewählt worden.

II.

1. Die Berufungen des Klägers gegen das am 22.05.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C-5058/24 WEG, und gegen das am 15.10.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C-13/25, sind zulässig. Die Form- und Fristvorschriften für die Einlegung und Begründung der Berufung gemäß der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die für die Berufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist jeweils erreicht.

2. Das am 15.10.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C-13/25, ist im Tenor zu 1. von Amts wegen dahin zu berichtigen, dass auch der Beschluss Nr. 143 für ungültig erklärt wird, soweit dem Verwaltungsbeirat Entlastung für seine Tätigkeit für das Jahr 2022 erteilt wurde. Denn den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ist zweifelsfrei zu entnehmen, dass das Amtsgericht den Beschluss Nr. 143 insoweit für ungültig erachtet. Soweit dies im Tenor nicht aufgenommen wurde, liegt ein offensichtliches Diktat- oder Schreibversehen gemäß § 319 Abs. 1 ZPO vor. Für die Berichtigung des Tenors des erstinstanzlichen Urteils ist die Kammer als derzeit befasstes Rechtsmittelgericht zuständig (vgl. BGH, Beschluss vom 6. März 2025 – I ZB 38/24 -, Rn. 5, juris; Feskorn in: Zöller, Zivilprozessordnung, 36. Auflage, 10/2025, § 319 ZPO, Rn. 34).

3. Die Berufungen sind jedoch nur hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 begründet. Im Übrigen sind die Rechtsmittel unbegründet.

a) Soweit der Kläger sich gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 zu den TOP 2 und 4a wendet, ist die Klage, wie das Amtsgericht zu Recht erkannt hat, bereits unzulässig.

Denn zu den TOP 2 und 4a haben die Wohnungseigentümer lediglich nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG beschlossen, dass über die darin bezeichneten Gegenstände durch Umlaufbeschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. Ob solche sogenannten Absenkungsbeschlüsse anfechtbar sind, ist umstritten.

aa) Nach einer Auffassung, der sich das Amtsgericht angeschlossen hat, sind Absenkungsbeschlüsse nicht isoliert anfechtbar, da es hierfür an einem Rechtsschutzbedürfnis mangelt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 -, Rn. 27, juris; AG Köln, Urteil vom 30. August 2021 – 202 C-38/21 -, Rn. 25, juris; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 2.9.2022 – 980b C-39/21, BeckRS 2022, 35550 Rn. 17, beck-online; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021, Kap. 8 Rn. 32; BeckOK WEG/Bartholome, 64. Ed. 2.4.2026, WEG § 23 Rn. 105, beck-online). Denn Regelungsgegenstand solcher Beschlüsse ist allein die Art und Weise der Beschlussfassung; sie erledigen sich mit der Durchführung des Beschlussverfahrens im vereinfachten Umlaufverfahren. Hinreichenden Rechtsschutz erlangt der Eigentümer durch die Anfechtung des Beschlusses, der im vereinfachten Umlaufverfahren gefasst wird (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 -, Rn. 28, juris).

bb) Nach anderer Auffassung sind Absenkungsbeschlüsse isoliert anfechtbar, da es sich um reguläre Sachbeschlüsse handele, die in Bestandskraft erwachsen können (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG -, Rn. 94, juris; AG Siegburg, Urteil vom 22. Juli 2024 – 152 C-7/23 -, Rn. 31, juris; Staudinger/Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295h; BeckOGK/ G. Hermann, 1.3.2026, WEG § 23 Rn. 136, beck-online; MüKoBGB/Hogenschurz, 10. Aufl. 2026, WEG § 23 Rn. 75; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 106a; Skauradszun, ZWE 2022, 106 ff.). Nach dieser Ansicht bestehe ein Bedürfnis, zeitnah Rechtssicherheit darüber zu erlangen, ob aufgrund eines gefassten Beschlusses eine Mehrheitsentscheidung im schriftlichen Umlaufverfahren ohne vorherigen Austausch in einer Eigentümerversammlung getroffen werden darf (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG -, Rn. 94, juris).

cc) Eine dritte Auffassung hält die Nichtigkeitsklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG gegen Absenkungsbeschlüsse für zulässig, denn ein Wohnungseigentümer soll nicht zuwarten müssen, bis der nichtige Beschluss umgesetzt wird, um ihn erst dann einer Prüfung unterziehen zu können (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 125). Hingegen fehlt nach dieser Ansicht einer Anfechtungsklage gegen einen Absenkungsbeschluss regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis, da Einwendungen, die den Inhalt des Umlaufbeschlusses betreffen, nur in der Beschlussmängelklage gegen diesen Beschluss geltend gemacht werden können (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 126).

dd) Die zuerst genannte Auffassung, die einen Absenkungsbeschluss wie einen Geschäftsordnungsbeschluss behandelt und ihn nicht für isoliert anfechtbar hält, überzeugt. Denn Absenkungsbeschlüsse entsprechen ihrem Wesen nach sog. Geschäftsordnungs- bzw. Verfahrensbeschlüssen, die sich lediglich auf den Ablauf der Eigentümerversammlung beziehen und die deshalb nicht anzukündigen sind, nicht isoliert angefochten werden können und nicht in Bestandskraft erwachsen (vgl. zu Geschäftsordnungsbeschlüssen: Greiner, ZWE 2016, 297, 300 ff.). Zwar erstreckt sich die Wirkung eines Absenkungsbeschlusses zeitlich nicht nur auf die einzelne Eigentümerversammlung, sondern bezieht sich auf eine spätere Beschlussfassung im vereinfachten Umlaufverfahren. Kommt ein Beschluss im vereinfachten Umlaufverfahren zustande, ist der Absenkungsbeschluss aber verbraucht. Ein weitergehender Zweck als zur Regelung des Verfahrens der Beschlussfassung kommt ihm nicht zu. Daher erscheint es vorzugswürdig, Absenkungsbeschlüsse wie Geschäftsordnungsbeschlüsse zu behandeln mit der Folge, dass sie vor der Versammlung nicht angekündigt werden müssen, sie weder anfechtbar sind noch in Bestandskraft erwachsen und ihre Überprüfung erst mit dem im Umlaufverfahren ergehenden Sachbeschluss erfolgt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 -, Rn. 30, juris; AG Hamburg-St.Georg Urt. v. 2.9.2022 – 980b C-39/21, BeckRS 2022, 35550 Rn. 17, beck-online; Dötsch/Schultzky/Zschieschack WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021, Kap. 8 Rn. 32). Dies ist zur Wahrung der Rechte der Wohnungseigentümer ausreichend. Sie erhalten umfänglichen Rechtsschutz dadurch, dass sie die im Umlaufverfahren zustande gekommenen Sachbeschlüsse anfechten und in diesem Zusammenhang Einwendungen gegen die Zulässigkeit des Umlaufverfahrens erheben können.

Würden hingegen Absenkungsbeschlüsse in Bestandskraft erwachsen und anfechtbar sein, sähen sich Wohnungseigentümer ggf. gezwungen, gegen diese innerhalb der Anfechtungsfrist vorzugehen, obgleich nicht klar ist, ob zu einem späteren Zeitpunkt zu dem Gegenstand überhaupt ein Beschluss im vereinfachten Umlaufverfahren ergehen wird. Dies könnte zu zahlreichen überflüssigen Beschlussanfechtungsverfahren führen. Zudem bestünde die Gefahr widersprechender Entscheidungen, wenn sowohl der Absenkungsbeschluss als auch ein kurz darauf im Umlaufverfahren ergehender Sachbeschluss angefochten und beide Verfahren vor unterschiedlichen Abteilungen des Amtsgerichts verhandelt werden. Das hiesige Verfahren zeigt, dass Umlaufverfahren in der Praxis oft zeitnah nach dem Absenkungsbeschluss durchgeführt werden, und es in der Regel nicht möglich ist, vor Durchführung des Umlaufverfahrens eine rechtskräftige Entscheidung über den Absenkungsbeschluss zu erhalten.

b) Hinsichtlich des auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu TOP 1 gefassten Beschlusses ist die Anfechtungsklage hingegen zulässig und begründet, da dem Beschluss kein eindeutiger Regelungsgehalt zu entnehmen ist.

aa) Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts, dass es sich bei dem Beschluss zu TOP 1 um einen Absenkungsbeschluss im Sinne von § 23 Abs. 3 S. 2 WEG handelt, mit dem lediglich die Zulässigkeit einer späteren Beschlussfassung im vereinfachten Umlaufverfahrens geregelt werde und der deshalb nicht isoliert anfechtbar ist.

Beschlüsse sind, wie das Amtsgericht zu Recht darlegt, nach den für eine Grundbucheintragung geltenden Regelungen objektiv-normativ auszulegen. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut des Beschlusses auszugehen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 -, Rn. 9, juris). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, Beschluss vom 10. September 1998 – V ZB 11/98 -, Rn. 16).

Nach diesen Grundsätzen bleibt hier aber unklar, ob zu dem Gegenstand des Beschlusses – der Berechnung der Heizgrundkosten ab dem Jahr 2025 – bereits am 19.11.2024 eine endgültige Beschlussfassung erfolgen oder ob diese einem späteren Umlaufbeschluss vorbehalten bleiben sollte. Der bloße Verweis auf die Vorschrift des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG im Beschlusstext ist nach Auffassung der Kammer nicht ausreichend für die Annahme, dass zu dem Gegenstand noch kein Sachbeschluss ergehen soll. Denn im Wortlaut des Beschlusses zu TOP 1 findet sich – anders als zu den Beschlüssen zu TOP 2 und TOP 4a – nicht die Passage, dass über den bezeichneten Gegenstand durch Umlaufbeschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen der Wohnungseigentümer entschieden werden kann. Das Ladungsschreiben ist zur Auslegung des Beschlusses unergiebig. Es verhält sich allein zu dem konkreten Gegenstand des Beschlusses. In einer Gesamtschau erscheint es nicht ausgeschlossen, dass die Eigentümer in der Versammlung am 19.11.2024 bereits eine endgültige Beschlussfassung beabsichtigt hatten und der Verweis auf § 23 Abs. 3 S. 2 WEG nur versehentlich erfolgte. Zudem bliebe hier unklar, mit welchem Quorum eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren erfolgen sollte. So ist es zulässig, im Absenkungsbeschluss statt der einfachen eine qualifizierte Mehrheit festzulegen oder es bei der Einstimmigkeit zu belassen (vgl. Staudinger/Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295m; LG Berlin, Beschluss vom 16. August 2023 – 85 S 59/23 WEG -, Rn. 11, juris).

Durch objektiv-normative Auslegung des Beschlusses zu TOP 1 lässt sich der gewollte Beschlussinhalt mithin nicht eindeutig klären.

bb) Der Beschluss zu TOP 1 ist mangels hinreichender Klarstellung darüber, ob zu seinem Gegenstand bereits eine endgültige Entscheidung getroffen werden soll oder nur eine Gestattung des Umlaufverfahrens, als nichtig anzusehen (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG). Denn ein Beschluss ist nur hinreichend bestimmt, wenn er klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, welche Regelung gelten soll (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15 -, Rn. 39, juris).

c) Unbegründet ist hingegen die Anfechtungsklage gegen den am 19.11.2024 zu TOP 4b gefassten Beschluss über die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates.

Dieser Beschluss ist hinreichend bestimmt und widerspricht, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nachdem der Verwaltungsbeirat durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 12.04.2022 gewählt wurde, zwischenzeitlich aber eines seiner Mitglieder verstarb, ist der Beschluss zu TOP 4b dahin auszulegen, dass trotz dieses Todes bis auf Weiteres keine Änderung in der Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats eintreten soll. Bei dem Beschluss handelt sich mithin nicht um eine Neubestellung des Verwaltungsbeirats. Da mit dem Beschluss keine Änderung hinsichtlich des Amtes der Verwaltungsbeirätin Dr. xxx eingetreten ist, bedurfte der Beschluss nicht ihrer Annahme. Etwas anderes folgt nicht daraus, dass zwischenzeitlich ein Beiratsmitglied verstorben ist und dadurch möglicherweise eine Mehrbelastung der anderen Beiratsmitglieder eingetreten ist. Die Wohnungseigentümer waren nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG auch befugt, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu bestimmen.

Gründe, weshalb dieser bestätigende Beschuss ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen soll, sind nicht ersichtlich.

d) Ebenfalls unbegründet ist die Anfechtungsklage gegen den im vereinfachten Umlaufverfahren zustande gekommenen Beschluss Nr. 141 der Beschlusssammlung, mit dem die Nachschüsse bzw. die Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2023 genehmigt und fällig gestellt wurden.

Dieser Beschluss ist hinreichend bestimmt und widerspricht – hinsichtlich der vom Kläger erhobenen Einwände – nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, konnte der Beschluss wegen des wirksamen Absenkungsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 zu TOP 2 auch im vereinfachten schriftlichen Umlaufverfahren ergehen.

aa) Entgegen der Auffassung des Klägers begegnet es keinen Bedenken, dass im Absenkungsbeschluss zu TOP 2 – zusätzlich zur Einforderung von Nachschüssen bzw. Auszahlung von Überzahlungen für das Jahr 2023 – als weiterer Gegenstand die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 aufgenommen wurde.

Zwar ist umstritten, wie die Regelung in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG zu verstehen ist, nach der die Wohnungseigentümer beschließen können, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

(1) Teilweise wird eine enge Auslegung dieser Regelung befürwortet, da die gesetzliche Regelung zu Mehrheitsbeschlüssen im Umlaufverfahren die Ausnahme darstelle, mit der Folge, dass der Absenkungsbeschluss nur die Durchführung eines Umlaufverfahrens gestatte (vgl. BeckOK WEG/Bartholome, 64. Ed. 2.4.2026, WEG § 23 Rn. 103, beck-online; Skauradszun, ZWE 2022, 106, 108 ff; MüKoBGB/ Hogenschurz, 10. Aufl. 2026, WEG § 23 Rn. 74).

(2) Nach anderer und im angefochtenen Urteil vertretener Auffassung ist die Norm des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG dahin zu verstehen, dass sich der Absenkungsbeschluss auf konkret bezeichnete Gegenstände im Einzelfall beziehen muss, jedoch ein Beschluss zu mehreren einzelnen Gegenständen getroffen werden kann (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 230; Staudinger/Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295k; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 110; Grüneberg/Wicke, BGB, 84. Aufl., § 23 WEG, Rn. 6a; Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 23 WoEigG, Rn. 151). Danach könnten aufgrund eines Absenkungsbeschlusses auch mehrere Umlaufbeschlüsse gefasst werden, und zwar jeweils ein Beschluss zu einem konkret aufgeführten Gegenstand.

(3) Die zuletzt genannte Auffassung überzeugt. Die Forderung nach einzelnen Absenkungsbeschlüssen für jeden Gegenstand erscheint als unnötige Förmelei und durch das Gesetz nicht geboten (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 119). Denn in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ist nur vom einzelnen Gegenstand und nicht vom „einzelnen Beschluss“ die Rede (vgl. Staudinger/Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295k). Zudem würden sich Abgrenzungsprobleme bei der Frage stellen, wann ein einzelner Gegenstand vorliegt. Dem Zweck des einschränkenden Merkmals „einzelner Gegenstand“, nämlich zu verhindern, dass die in § 23 Abs. 1 WEG vorgesehene Meinungsbildung in der Eigentümerversammlung durch Diskussion des „Für“ und „Wider“ ausgehöhlt wird, ist dadurch Rechnung zu tragen, dass Gegenstand eines Absenkungsbeschlusses nur ein Beschlussthema sein kann, das einem bestimmten Zweck dient und für das ein konkreter Anlass bestehen muss (Staudinger/Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295k). Ein Absenkungsbeschluss darf hingegen nicht gefasst werden für möglicherweise künftig auftretende Erfordernisse, die bei Beschlussfassung noch nicht abgesehen werden können (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG -, Rn. 104 ff., juris).

(4) Diesen Anforderungen genügt der Absenkungsbeschluss vom 19.11.2024 zu TOP 2. Er bezeichnet konkret die Gegenstände, über die im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. Am 19.11.2024 bestand auch Anlass zur Beschlussfassung über diese Gegenstände, und zwar der Einforderung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2023 einerseits und der Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 andererseits. Denn das Jahr 2023 war abgelaufen und es lagen Entwürfe der Heizkostenabrechnung 2023 vor.

bb) Der zu TOP 2 gefasste Absenkungsbeschluss entsprach auch ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Hierbei ist zu prüfen, ob die Wahl des erleichterten „Umlaufverfahrens“ noch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen genügt (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 235). Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass es nach billigem Ermessen nicht erforderlich war, den Wohnungseigentümern bei Fassung des Absenkungsbeschlusses den endgültigen Entwurf der Jahresabrechnung für das Jahr 2023 vorzulegen, damit dieser in der Versammlung diskutiert wird. Vielmehr genügte es, dass den Eigentümern in Präsenzversammlung am 19.11.2024 zwei Entwürfe der Heizkostenabrechnung vorlagen und diese sowie die Problematik der Vorverteilung der Heizgrundkosten zu TOP 1 diskutiert werden konnten.

(1) Unter welchen Voraussetzungen es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, über einen Gegenstand eine Beschlussfassung im schriftlichen Umlaufverfahren anzuordnen, ist jeweils im Einzelfall zu entscheiden. Hierbei ist in den Blick zu nehmen, dass die Eigentümerversammlung auch dazu dient, dass jeder Wohnungseigentümer an der gemeinschaftlichen Willensbildung durch Wortbeiträge und Einflussnahme auf die Diskussion mitwirken kann und dass diese Möglichkeit im Umlaufverfahren beschränkt ist (vgl. Bärmann/ Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 235). In der Gesetzesbegründung zu § 23 Abs. 3 S. 2 WEG wurde als Beispiel für eine Verlagerung der Beschlussfassung in das schriftliche Umlaufverfahren angeführt, dass sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage sehen, abschließend einen Beschluss über einen bestimmten Gegenstand zu fassen (BT-Drs. 19/22634, S. 45). Hingegen dürfte es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, für einen komplexen und noch gar nicht in der Versammlung diskutierten Gegenstand die Beschlussfassung im Umlaufverfahren vorzusehen (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 236).

(2) Teilweise wird vertreten, dass der Gegenstand der Beschlussfassung im Wesentlichen in der Wohnungseigentümerversammlung vorbesprochen worden sein muss (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG -, Rn. 104, juris; BeckOGK/G. Hermann, 1.3.2026, WEG § 23 Rn. 138, beck-online).

(3) Diese Auffassung erscheint in Anbetracht der Gesetzesbegründung zu weitgehend (so auch: Hogenschurz, jurisPR-MietR 22/2024 Anm. 1, C.). Nach Auffassung der Kammer entspricht ein Absenkungsbeschluss bereits dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Gegenstand des Beschlusses – wie hier die Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung 2023 – vor Fassung des Absenkungsbeschlusses angekündigt wurde, hierzu Entwürfe vorlagen und gleichzeitig dargelegt wurde, weshalb eine Beschlussfassung über den Gegenstand noch nicht erfolgen kann. Denn auch in einem solchen Fall besteht die vom Gesetzgeber dargelegte Situation, dass sich Eigentümer in der Versammlung mangels Informationen nicht in der Lage sehen, einen Beschluss zu fassen. Dem Vorbringen des Klägers ist auch nicht zu entnehmen, welche weiteren wesentlichen Punkte der Jahresabrechnung 2023 in der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zwingend hätten erörtert werden müssen.

cc) Der zu TOP 2 gefasste Absenkungsbeschluss widerspricht entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er keinen Zeitraum enthält, innerhalb dessen ein Umlaufbeschluss gefasst werden muss. Einer solchen Frist bedarf es, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht. Für das Umlaufverfahren erfolgt die Fristsetzung zur Beschlussfassung durch den Initiator des Umlaufverfahrens. Nach Beendigung des Umlaufverfahrens ist der Absenkungsbeschluss für den betreffenden Gegenstand verbraucht (vgl. Skauradszun, ZWE 2022, 106, 112).

e) Unbegründet ist auch die Anfechtungsklage gegen den im vereinfachten Umlaufverfahren zustande gekommenen Beschluss Nr. 143 der Beschlusssammlung, soweit dem Verwaltungsbeirat Entlastung für seine Tätigkeit im Jahr 2023 erteilt wurde.

aa) Der Beschluss konnte wegen des Absenkungsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 zu TOP 4a auch im vereinfachten schriftlichen Umlaufverfahren ergehen.

Dieser Absenkungsbeschluss ist nicht zu beanstanden. Wie bereits dargelegt wurde, ist es zulässig, einen Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG über mehrere konkrete Gegenstände zu fassen. Am 19.11.2024 bestand Anlass, einen Absenkungsbeschluss für die Entlastung des Verwaltungsbeirats für dessen Tätigkeit für das Jahr 2023 zu fassen, da dieses Jahr bereits abgelaufen war.

Der Absenkungsbeschluss vom 19.11.2024 widersprach auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Verwaltungsbeirat zu diesem Zeitpunkt die endgültige Jahresabrechnung für das 2023 noch nicht geprüft hatte. Nach § 29 Abs. 2 S. 2 WEG soll die Jahresabrechnung vom Verwaltungsbeirat zwar geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden, bevor eine Beschlussfassung über sie erfolgt. Ob der Verwaltungsbeirat dieser Pflicht nachgekommen ist, lässt sich aber zusammen mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung zumutbar im Umlaufverfahren nachprüfen, so dass eine gleichzeitige Beschlussfassung über diese Gegenstände nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Da das Gesetz keine besonderen inhaltlichen Anforderungen an die Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat aufstellt, werden die Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer durch die Verlagerung in das Umlaufverfahren aus Sicht der Kammer auch nicht unbillig beeinträchtigt.

bb) Der im Umlaufverfahren zu Nr. 143 der Beschlusssammlung ergangene Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats für seine Tätigkeit im Jahr 2023 widerspricht auch nicht aus anderen Gründen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. § 18 Abs. 2 WEG). Mit der Entlastung des Verwaltungsbeirats ist regelmäßig die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer verbunden. Sie dient zudem dazu, die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen (vgl. BGH, Beschluss vom 17. Januar 2019 – V ZB 121/18 -, Rn. 9, juris). Dem Vorbringen des Klägers ist nicht zu entnehmen, dass Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen, die seiner Entlastung für das Jahr 2023 entgegenstünden.

III.

1. Soweit der Kläger hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 teilweise obsiegt, war die erstinstanzliche Kostenentscheidung zum Az. 771 C-5058/24 WEG – wie aus dem Tenor ersichtlich – abzuändern (vgl. § 92 Abs. 1 ZPO).

Hingegen wurden die Kosten des Berufungsverfahrens dem Kläger nach §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 ZPO auferlegt, da er – nach Verbindung beider Berufungsverfahren – nur in verhältnismäßig geringem Umfang obsiegt und sich sein Anteil am Obsiegen kostenmäßig nicht auswirkt.

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

3. Die Revision wird gemäß § 511 Abs. 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts zugelassen, da umstritten ist, ob ein Absenkungsbeschluss, der lediglich eine Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ermöglicht, isoliert anfechtbar ist, ob er sich auf eine Mehrzahl von Gegenständen beziehen darf und unter welchen Voraussetzungen er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.