AG Dresden – Az.: 141 C 645/14 – Urteil vom 04.07.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Schuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 1.416,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt vom Beklagten nach einer Verwertungskündigung die Räumung einer Mietwohnung.

Durch Mietvertrag vom 02.04./ 23.04.2003 mietete der Beklagte vom Voreigentümer ab dem 01.04.2003 die streitgegenständliche, laut Mietvertrag ca. 47,8 Quadratmeter große Wohnung im 2. Obergeschoss links des Anwesens …..straße …., …. Dresden für eine Kaltmiete von 118,00 EUR an. Die Wohnungen der stark sanierungsbedürftigen Immobilie, deren Standard weitgehend dem der Errichtungszeit um 1898 entspricht, sind nicht mit Bädern ausgestattet. Außentoiletten befinden sich auf halber Treppe.

Der Kläger ist durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten.

Mit Schreiben an den Beklagten vom 28.11.2012 kündigte der Kläger an, dass er Bau- und Modernisierungsmaßnahmen beabsichtige, in deren Rahmen die ehemaligen Außen-WC-Anlagen in die Wohnungen auf dem linken Strang einbezogen werden und in allen Wohnungen Bäder und Sanitäreinrichtungen neu errichtet werden sollten. Ein Erhalt der ursprünglichen Mittelwohnungen und deren Umbau sei aufgrund fehlender baulicher sowie statischer Voraussetzungen baukostentechnisch nicht darstellbar; deren Räume sollten daher den angrenzenden beiden Wohnungen links und rechts angegliedert werden, wodurch sich die Wohnfläche der Wohnung auf 75,85 Quadratmeter vergrößere.

Der Beklagte teilte mit Schreiben vom 28.01.2013 und 20.02.2013 mit, dass er nicht bereit sei, die unter dem 28.11.2012 angekündigten Modernisierungsarbeiten, insbesondere die geplante Vergrößerung seiner Wohnung, zu dulden. Der Kläger erklärte daraufhin mit Schreiben vom 26.02.2013, das dem Beklagten am 28.02.2013 zugestellt wurde, gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.05.2013, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Zur Begründung für die beabsichtigten Grundrissänderungen heißt es im Kündigungsschreiben im Wesentlichen:

„Als Voraussetzung für eine angemessene Verwertung des Grundstückes ist eine Modernisierung und Sanierung des Wohngebäudes und aller Wohnungen zur Anpassung an die heute gültigen Wohnstandards unerlässlich.

Der notwendige Einbau von Bädern mit IWC und allen dazu erforderlichen Ausstattungsmerkmalen wie Dusche, Badewanne, WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss ist zwingend mit einer Grundrissanpassung der vorhandenen Wohnungen verbunden.

Statt 14 Wohnungen wie bisher werden durch Sanierung und Modernisierung eine Zwei- und neun Dreiraumwohnungen von ca. 65-76 qm Wohnfläche entstehen.“

Nach Ausführungen zu den beabsichtigten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der inneren technischen Medienversorgung und der Heizungsanlage, zum Einbau von Zählern, zur Dämmung von Geschossdecken und Gebäudehülle und zum Anbau von Balkonen heißt es zur Erläuterung der damit verbundenen wesentlichen wirtschaftlichen Verbesserung weiter:

„Derzeit besitzt das Gebäude im heutigen Zustand lt. Mietverträgen eine vermietete Wohnfläche von ca. 650 qm mit einer Durchschnittskaltmiete von 2,53 €/qm Wohnfläche. Nicht berücksichtigt sind hierbei die bereits leer stehenden Wohnungen, so würde bei Vollbelegung eine Nettojahreseinnahme von ca. 19.700,- € möglich sein.

Nach Beendigung der Investitionen für die Baumaßnahmen sowie der Modernisierungen vergrößert sich die Wohnfläche durch die Eingliederung der AWC-Anlagen in die Wohnbereiche und den Anbau der Balkone auf ca. 737 qm vermietbare Fläche.

In meiner Modernisierungsankündigung hatte ich Ihnen mein Entgegenkommen zugesagt, dass ich bei einem Rückzug nach Modernisierung Ihrerseits eine Kappungsgrenze in Höhe von 7,20 €/qm Kaltmiete auferlegt habe, auf das Jahr hochgerechnet bewirkt das ein(e) wirtschaftlich(e) Verbesserung in Höhe von ca. 44.000,- € für (das) gesamte Gebäude.

Damit bleibe ich unter dem vom Gesetzgeber als höchst möglichen Umlagesatz. Denn im Einzelfall würde sich bei einer 1:1 Umsetzung der Modernisierungsumlage die Kaltmiete bis auf ca. 8,95 €/qm erhöhen.

Es ist allgemein bekannt, dass im „………“ heute schon Wohnungen mit Kaltmieten von bis zu 8,50 €/qm für gleichwertigen Wohnraum angeboten werden.

Dies würde eine weitere wirtschaftliche Verbesserung im Vergleich zum jetzigen unsanierten Zustand in Höhe von ca. 55,500,- € darstellen.

Aufgrund Ihrer fehlenden Mitwirkungsbereitschaft in den vergangenen zwölf Monaten, in denen ich meine Pflichten Ihnen gegenüber erfüllt habe, sowie der nunmehr aufgemachten Forderungen bis hin zur Androhung der Behinderung und gerichtlichen Auseinandersetzung sehe ich mich in meinen Persönlichkeitsrechten als auch in meinen Erhaltungspflichten des Wohngebäudes eingeschränkt und behindert. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses steht damit der notwendigen Sanierung und somit einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie entgegen. Dies rechtfertigt die ausgesprochene Kündigung.“

Der Kläger behauptet, er könne nach der von ihm beabsichtigten Sanierung anstelle der derzeitigen Grundmiete von 3,50 EUR pro Quadratmeter eine monatliche Grundmiete von mindestens 7,20 EUR erzielen. Weil aufgrund der beabsichtigten Grundrissänderungen die ursprüngliche Wohnung in Wegfall gerate und sich der Beklagte geweigert habe, eine ihm angebotene Sanierungsvereinbarung zu unterzeichnen, bleibe dem Kläger zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie lediglich die Möglichkeit der Verwertungskündigung. Durch den Erhalt der bisherigen Mittelwohnungen würden Mehrkosten allein für erhöhten Bauaufwand von 108.920,00 EUR entstehen, was einer Erhöhung der Baukosten um 20 % entspreche. Zudem würde durch den Erhalt der 14 Wohneinheiten nach dem Anbau der Balkone eine Wohnfläche von ca. 680,55 qm, durch den geplanten Umbau auf 10 Wohneinheiten dagegen eine Wohnfläche von 724,50 qm entstehen.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im 2. Obergeschoss des Anwesens …..straße … in …. Dresden gelegene ca. 47,80 qm große Zweizimmerwohnung nebst Küche, Flur, Keller und Außen-WC zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er habe sich einer Modernisierung seiner Wohnung nicht grundsätzlich widersetzt. Die Gefahr erheblicher Nachteile des Klägers für den Fall, dass das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortbestehe, ergebe sich aus dem Kündigungsschreiben und dem Vorbringen des Klägers im Rechtsstreit nicht nachvollziehbar, zumal eine Vergleichsberechnung der wirtschaftlichen Situation des Klägers bei Sanierung unter Fortbestand des Mietverhältnisses einerseits und bei Sanierung im entmieteten Zustand und anschließender Neuvermietung andererseits bzw. unterschiedlichen Planungsvarianten fehle.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die von ihrem Prozessbevollmächtigten zur Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet. Der Kläger kann gemäß § 546 Abs. 1 BGB vom Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht verlangen, weil das Mietverhältnis durch die Kündigungserklärung des Klägers vom 26.02.2013 nicht beendet worden ist.

Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob bei Ausspruch der vom Kläger erklärten Kündigung in der Sache ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB schon deswegen fehlte, weil der Kläger durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes nicht gehindert gewesen wäre, sondern ihm der Weg offen gestanden hätte, die Duldung der von ihm beabsichtigten Umbauten ohne Abstriche aufgrund von § 554 Abs. 1 und 2 BGB a.F. oder §§ 555a, 555 d BGB n.F. notfalls gerichtlich durchzusetzen. Jedenfalls ist die Kündigung deswegen unwirksam, weil die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben nicht hinreichend gemäß § 573 Abs. 3 BGB angegeben sind (vgl. dazu, dass die Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung ist, etwa BGH, Urteil vom 30.04.2014, VIII ZR 284/13, zitiert nach juris, Tn. 7).

Zwar bedarf es zur Begründung einer Verwertungskündigung keiner Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen verschiedener Sanierungsvarianten; dem Zweck des Begründungserfordernisses ist vielmehr bereits genügt, wenn sich der Mieter durch die Begründung zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen kann und in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2011, VIII ZR 155/10, zitiert nach juris, Tn. 13, 15). Dies bedeutet aber jedenfalls, dass sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben muss, warum sich der Vermieter durch den Bestand des Mietverhältnisses an der Durchführung der von ihm beabsichtigten Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten gehindert sieht und welche konkreten Nachteile ihm drohen, wenn er von der beabsichtigten Verwertung Abstand nimmt, soweit ihr der Bestand des Mietverhältnisses entgegen steht. Sieht der Vermieter deswegen keine Möglichkeit, sein Sanierungsvorhaben bei fortbestehendem Mietverhältnis gerichtlich durchzusetzen, weil er über eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB a.F. bzw. § 555 b BGB n.F.hinausgehend beabsichtigt, die Wohnfläche durch die Eingliederung von Teilen einer Nachbarwohnung zu vergrößern, reicht es nicht aus, wenn er im Kündigungsschreiben hierzu lediglich ausführt, der notwendige Einbau von Bädern mit IWC und allen dazu erforderlichen Ausstattungsmerkmalen wie Dusche, Badewanne, WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss sei zwingend mit einer Grundrissanpassung der vorhandenen Wohnungen verbunden. Denn hieraus ergibt sich insbesondere nicht, warum der Vermieter darauf verzichtet, die mit dem Einbau eines Bades und eines Innen-WCs verbundenen Grundrissänderungen auf den Bereich der streitgegenständlichen Wohnung zu begrenzen, ohne dass diese in ihrem bisherigen Zuschnitt wegfällt. Nicht jede Grundrissveränderung einer Wohnung, die mit dem Einbau eines Bades und eines Innen- WCs in eine bestehende Wohnung einher geht, sprengt nämlich automatisch schon die Grenzen einer vom Mieter gemäß § 554 BGB zu duldenden Modernisierung, solange die Wohnung als solche in ihren äußeren Begrenzungen erhalten bleibt (vgl. LG Marburg, Urteil vom 19.01.2011, 5 S 127/10, zitiert nach juris, Tn. 12). Indem dem Vermieter eine Begründung abverlangt wird, warum er die Wohnung in ihrem bisherigen Zuschnitt wegfallen lassen will, wird ihm die Verwertung seines durch Art. 14 GG gewährleisteten Eigentums auch nicht unverhältnismäßig erschwert. Insoweit verhält es sich nicht grundlegend anders als bei Verwertungskündigungen wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus, zu deren Begründung der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. Urteil vom 09.02.2011, aaO.) regelmäßig mitteilen muss, warum er die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält, um dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB zu genügen.

Gehen die vom Vermieter geplanten Umbauten, die ein Gesamtpaket verschiedener Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten beinhalten, gerade wegen der Erweiterung des bisherigen äußeren Wohnungszuschnitts über eine vom Mieter zu duldende Instandsetzung und Modernisierung hinaus, reicht es – insbesondere, wenn der Mieter zuvor die Zustimmung zur Modernisierung explizit wegen einer beabsichtigten erheblichen Vergrößerung der Wohnung verweigert hat – auch nicht aus, wenn der Vermieter zur Begründung der Nachteile, die ihm ohne eine Durchsetzung seines Verwertungskonzeptes durch Kündigung drohen, lediglich mitteilt, um welchen Betrag sich die von ihm erzielbare Kaltmiete erhöht, wenn er die geplante Maßnahme insgesamt umsetzt. Vielmehr muss identifizierbar sein, welche Nachteile drohen, wenn der Vermieter die geplanten Umbauten auf gemäß § 554 BGB a.F. bzw. §§ 555a, 555 d BGB n.F. vom Mieter zu duldende Maßnahmen ohne Änderungen des bisherigen Wohnungsbestandes beschränken würde. Die Mitteilung solcher Nachteile ergibt sich auch nicht daraus, dass der Kläger in seinem Kündungsschreiben vom 26.02.2013 einer „im heutigen Zustand lt. Mietverträgen (…) vermietete(n) Wohnfläche von ca. 650 qm“ eine nach Beendigung der geplanten Baumaßnahmen „auf ca. 737 qm vermietbare Fläche“ vergrößerte Gesamtwohnfläche gegenüber stellt. Abgesehen davon, dass bei einem stark sanierungsbedürftigen Anwesen die vermietete Wohnfläche vor Instandsetzung regelmäßig kein Maßstab für die vermietbare Wohnfläche nach Instandsetzung sein wird, ist diesen Ausführungen im Kündigungsschreiben nämlich nicht zu entnehmen, welcher Teil der Wohnflächenvergrößerung durch den Anbau von Balkonen oder andere Maßnahmen erzielt wird, die die bisherigen Wohnungen des Anwesens in ihrem Bestand nicht beeinträchtigen.

Die erforderliche Mitteilung der Gründe, aus denen der Fortbestand des Mietverhältnisses einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung entgegensteht, und der Nachteile, die dem Kläger ohne eine Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zur Durchsetzung seines Sanierungskonzepts drohen, ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass das Kündigungsschreiben vom 26.02.2013 die Kündigung mit der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft des Beklagten an den Sanierungsplänen des Klägers und einer von diesem angedrohte gerichtliche Auseinandersetzung rechtfertigt. Unberechtigte Widerstände von Mietern gegen geplante Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter dadurch überwinden, dass er Klage auf deren Duldung erhebt. Die „Gefahr“ einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist einem Rechtsstaat immanent und noch kein „erheblicher Nachteil“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB; sie wird im Übrigen – wie gerade der vorliegende Rechtsstreit zeigt – durch den Ausspruch einer Verwertungskündigung nicht gebannt.

Soweit der Kläger zu den Gründen der Verwertungskündigung im laufenden Rechtsstreit ergänzend vorgetragen hat, wird der Begründungsmangel in der Kündigungserklärung vom 26.02.2013 hierdurch nicht geheilt. Denn gemäß § 573 Abs. 3 BGB ist erforderlich, dass die Gründe für das berechtigte Kündigungsinteresse „in dem Kündigungsschreiben“ angegeben werden.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG.