Zum vorliegenden Urteilstext springen: 1291 C-17193/23 WEG
Das Wichtigste im Überblick
Am 21.10.2024 stellte das AG München (1291 C-17193/23 WEG) klar: Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern darf einen befristeten Vertrag mit einer Verwaltung nicht ohne wichtigen Grund sofort beenden und muss die vereinbarte Vergütung weiterzahlen. Das gilt auch für ältere Verträge; die Vergütung endet jedoch sechs Monate nach der Entlassung.
- Abmahnung zuerst: Bei weniger schweren Pflichtverletzungen muss die Gemeinschaft die Verwaltung zunächst warnen.
- Vorwürfe zu ungenau: Viele Behauptungen nannten weder konkrete Vorgänge noch Zeiträume und reichten deshalb nicht aus.
- Umstrittene Rechtsfrage: Die Verwalterin holte Rat ein; das oberste Gericht hatte die Kostenfrage damals nicht geklärt.
- 20 Prozent Abzug: Das Gericht schätzte den möglichen Nebenverdienst auf 20 Prozent der Vergütung.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: AG München
- Datum: 21.10.2024
- Aktenzeichen: 1291 C-17193/23 WEG
- Verfahren: Zivilverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Vertragsrecht
- Streitwert: 21.854,62 €
- Relevant für: Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalterinnen und Verwalter
Wie lange gilt die Verwaltervergütung nach der Abberufung?
Ein WEG-Verwalter ist nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG n.F. jederzeit abberufbar – diese Möglichkeit steht neben der Frage, ob auch der zugrunde liegende Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden kann. Nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung, selbst wenn eine längere Vertragslaufzeit vereinbart war. Diese Vorschrift gilt nach herrschender Meinung und laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.02.2022, Az. V ZR 65/21) auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Regelung am 01.12.2020 geschlossen wurden. Die Fristberechnung erfolgt nach §§ 187 Abs. 2 S. 1, 188 Abs. 1 Fall 2 BGB.
Die Abberufung beendet nur das Amt des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Parallel dazu besteht oft ein gesonderter Vergütungsvertrag; dieser endet nicht schon mit dem Amtsverlust. Ohne wirksame fristlose Kündigung bleibt die Vergütung deshalb bis zum gesetzlichen Vertragsende planbar und einzukalkulieren.
Wenn Ihre Gemeinschaft einen Verwalter abberuft, halten Sie den Abberufungstag im Protokoll fest und berechnen Sie das Vertragsende sofort. Planen Sie die Vergütung bis zu diesem Datum ein, sofern keine wirksame fristlose Kündigung vorliegt. Die Bestellung einer neuen Verwaltung beendet den Vergütungsanspruch der früheren Verwaltung nicht vorzeitig.
Das Amtsgericht München wandte diese Grundsätze auf einen Fall an, in dem der Verwaltervertrag bereits im November 2019 geschlossen worden war – also vor der Gesetzesänderung. Die frühere Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft war zum 30.09.2021 abberufen worden, obwohl ihr Vertrag eigentlich bis zum 31.12.2022 laufen sollte. Zum 01.10.2021 bestellte die Gemeinschaft eine neue Verwalterin. Das Gericht stützte sich für die Anwendung der Norm auf Altverträge auf die genannte BGH-Entscheidung sowie auf eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main und Kommentarliteratur. Damit endete der Vertrag am 31.03.2022 – sechs Monate nach der Abberufung.
Die frühere Verwalterin hatte zunächst 19.852,20 Euro für den Zeitraum Oktober 2021 bis März 2022 gefordert. Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.11.2021 verlangte sie darüber hinaus sogar 49.928,67 Euro für den gesamten vertraglichen Restzeitraum bis Dezember 2022. Das Gericht machte deutlich: Ein Anspruch besteht nur für sechs Monate, nicht für die volle ursprüngliche Vertragslaufzeit. Die gegenteilige Auffassung, § 26 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. gelte für vor 2020 geschlossene Verträge nicht und man müsse sich auf den allgemeinen Rechtsgedanken des Art. 170 EGBGB berufen, verwarf das Gericht zugunsten der BGH-Linie.
Art. 170 EGBGB regelt grob gesagt, dass frühere Verträge nach altem Recht weiterlaufen. Die Gemeinschaft wollte damit die Sechs-Monats-Grenze umgehen und die volle Restlaufzeit zahlen müssen. Das Gericht folgte dem nicht; Sie können sich bei Altverträgen auf die Sechs-Monats-Grenze stützen.
Redaktionelle Leitsätze
- Der Verwaltervertrag endet nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung; die Vorschrift gilt auch für vor dem 01.12.2020 geschlossene Altverträge und schließt die Anrechnung ersparter Aufwendungen sowie anderweitigen oder böswillig unterlassenen Erwerbs nach allgemeinem Dienstvertragsrecht nicht aus.
- Eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags setzt einen wichtigen Grund voraus; bei weniger schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist zuvor eine Abmahnung erforderlich, sofern das Vertrauensverhältnis nicht durch objektive Tatsachen und typischerweise besonders schwere Pflichtverstöße nachweislich zerstört ist.
- Verlangt der abberufene Verwalter eine der Höhe nach klar überzogene Restvergütung ohne die gebotene Vorteilsanrechnung, kann darin eine Verletzung der Rücksichtnahmepflicht liegen, die einen Schadensersatzanspruch auf die angemessenen Kosten eines anwaltlichen Abwehrschreibens begründet und die Aufrechnung gegen den Vergütungsanspruch ermöglicht.
Warum beendete die fristlose Kündigung den Vergütungsanspruch nicht?
Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag nach §§ 675, 611 ff. BGB. Das bedeutet konkret: Der Verwalter erledigt gegen Honorar fremde Vermögensangelegenheiten der Gemeinschaft. Eine außerordentliche Kündigung ist deshalb nur aus wichtigem Grund möglich, §§ 675, 626 Abs. 1 BGB. Ein solcher Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann und das Vertrauensverhältnis zerstört ist – wobei der Grund bereits im Zeitpunkt der Kündigungsentscheidung objektiv vorliegen und den Eigentümern bekannt sein muss. Für sein Vorliegen ist die kündigende Gemeinschaft darlegungs- und beweispflichtig. Das heißt: Im Streit müssen Sie die Tatsachen konkret vortragen und beweisen, nicht der Verwalter. Bei weniger schwerwiegenden Pflichtverstößen ist zudem grundsätzlich zunächst eine Abmahnung erforderlich.
Die Eigentümergemeinschaft hatte die Verwalterin in der Versammlung vom 29.09.2021 mit sofortiger Wirkung abberufen und den Vertrag fristlos zum 30.09.2021 gekündigt, die schriftliche Kündigung erfolgte am selben Tag. Ab Oktober 2021 zahlte die Gemeinschaft keine Vergütung mehr. Das Amtsgericht München prüfte anhand der zahlreichen von der Gemeinschaft vorgebrachten Vorwürfe, ob ein wichtiger Grund vorlag – und verneinte dies. Die fristlose Kündigung beendete den Vergütungsanspruch nicht sofort, weil kein wichtiger Kündigungsgrund festgestellt werden konnte.
Auch in der Gesamtschau sämtlicher Vorwürfe, selbst wenn man die zugunsten der Gemeinschaft unterstellten Pflichtverletzungen zusammenrechnete, ergab sich kein wichtiger Grund. Die Gemeinschaft hätte die Verwalterin zunächst abmahnen müssen. Eine angebliche Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses, die eine Abmahnung entbehrlich gemacht hätte, war nach Auffassung des Gerichts nicht durch objektive Tatsachen belegt. Eine solche Zerrüttung erfordert typischerweise besonders schwere Pflichtverletzungen – solche Tatsachen lagen hier nicht vor.
Bevor Ihre Gemeinschaft fristlos kündigt, dokumentieren Sie jeden Vorwurf mit Datum, Inhalt und vorhandenen Unterlagen. Bei behebbaren Pflichtverletzungen sprechen Sie eine schriftliche Abmahnung aus und setzen eine angemessene Frist zur Abhilfe. Ohne diese Vorbereitung kann die Gemeinschaft trotz Abberufung noch Vergütung schulden.
Welche Vorwürfe begründeten keinen wichtigen Kündigungsgrund?
Bei der Vorbereitung von Beschlüssen können den Verwalter Aufklärungs- und Hinweispflichten treffen. Bei der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums bestehen Kontroll-, Hinweis- und Organisationspflichten: Erhaltungsbedarf feststellen, Eigentümer informieren, Entscheidungen vorbereiten. Eine beharrliche Kommunikationsverweigerung, eine beharrliche Verweigerung der Belegeinsicht oder die Weigerung, gefasste Beschlüsse umzusetzen, können grundsätzlich einen wichtigen Grund darstellen. Verspätete Protokollversendung und Fehler in Einzelabrechnungen begründen dagegen nach der Kommentarliteratur grundsätzlich keinen wichtigen Grund.
Die Gemeinschaft stützte ihre Kündigung auf eine Reihe behaupteter Pflichtverletzungen, die das Gericht Komplex für Komplex prüfte.
Streit um die Planungskosten der Tiefgarage
Im Zentrum stand die Rechtsauffassung der Verwalterin zur Kostenverteilung bei der Sanierung der Tiefgarage nach § 18 der Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaft warf ihr vor, sie habe zu Unrecht vertreten, dass die Planungskosten von allen Eigentümern und nicht nur von den Stellplatzeigentümern zu tragen seien – mit einem drohenden Sanierungskostenanteil von mindestens 700.000 Euro. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die zugrunde liegende Rechtsfrage bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.11.2021 (Az. V ZR 204/20) umstritten und höchstrichterlich ungeklärt war. Die Verwalterin hatte vor der Beschlussfassung fachanwaltlichen Rat eingeholt, diesen offengelegt und ihre Auffassung stets auf die Planungskosten beschränkt. Im Anfechtungsverfahren vor dem Amtsgericht München (Az. 481 C-14172/19 WEG) hatte der Richter zudem lediglich eine Klagerücknahme angeregt, ohne die Position der Verwalterin klar zurückzuweisen. Tatsächlich beschlossen und umgesetzt wurde nur ein Budget von 17.000 Euro – eine drohende Belastung von 700.000 Euro stellte das Gericht nicht fest. Ein wichtiger Kündigungsgrund lag insoweit nicht vor.
Die Gemeinschaftsordnung ist das interne Regelwerk Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie kann die gesetzliche Kostenverteilung abändern, etwa bei Keller- oder Garagensanierungen. Weicht die Verwalterposition von einer umstrittenen Klausel ab und holt sie Rechtsrat ein, begründet das allein noch keinen wichtigen Kündigungsgrund gegen Sie als zahlende Gemeinschaft.
Vorwurf der eigennützigen Sanierungsplanung
Die Gemeinschaft behauptete außerdem, die Verwalterin habe eine kostenintensive Tiefgaragensanierung gegen den Willen der Eigentümer vorangetrieben, um über ihr eigenes Planungsbüro zusätzliches Honorar zu generieren. Das Gericht befand diesen Vorwurf für nicht ausreichend belegt. Eine gutachterliche Stellungnahme vom 28.06.2021 hatte einen konkreten, zeitnah zu behandelnden Sanierungsbedarf aufgezeigt, was eine spätere Stellungnahme vom 02.03.2022 bestätigte. Die Verwalterin hatte vor der Beschlussfassung außerdem ausdrücklich auf die Beauftragung ihres eigenen Büros hingewiesen, weshalb dies nicht ohne Weiteres unzulässig war.
Versammlung mit beschränkter Teilnehmerzahl
Die für den 29.10.2020 einberufene außerordentliche Versammlung mit beschränkter Teilnehmerzahl fand tatsächlich nie statt. Die Absage erfolgte wegen der damals geltenden Corona-Beschränkungen und entsprach nach Auffassung des Gerichts ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Kündigungsgrund ergab sich daraus nicht.
Ordnungsmäßige Verwaltung meint die sorgfältige, am Gemeinschaftsinteresse ausgerichtete Amtsführung. Corona-Absagen können darunter fallen, wenn sie an geltende Beschränkungen anknüpfen. Solche Vorgänge taugen dann nicht als Beleg für eine fristlose Kündigung.
Kommunikation, Belege und weitere Vorwürfe
Zu den behaupteten Erreichbarkeitsproblemen und ausbleibenden Reaktionen auf Schriftverkehr fehlten konkrete Angaben zu Inhalten, Themen, betroffenen Eigentümern oder Zeiträumen – auch nach einem gerichtlichen Hinweis vom 22.07.2024 blieb der Vortrag unzureichend. Die behauptete Vernichtung von Eigentümerkorrespondenz bei der Übergabe der Unterlagen konnte das Gericht zwar unterstellen, sie fand aber erst nach der Abberufung statt und konnte deshalb keinen Kündigungsgrund bilden. Auch zu fehlenden Unterlagen bei Belegprüfungsterminen fehlten konkrete Angaben.
Ähnlich verhielt es sich bei den Vorwürfen zu Wasser- und Balkonschäden: Die vorgelegten E-Mails datierten aus der Zeit nach der Abberufung, und die Gemeinschaft hatte selbst vorgetragen, dass die Verwalterin die Ursache des Wassereintritts überprüft hatte. Beim Beschluss zur Erneuerung der Absperrventile fehlte die Darlegung, ob die vorgesehene Abstimmung mit dem Beirat überhaupt stattgefunden hatte. Beim Austausch eichpflichtiger Heizkostenverteiler ließ sich für 2021 zwar eine verspätete Reaktion unterstellen, doch da die Arbeiten beauftragt waren und sich nur bei Nacharbeiten Verzögerungen ergaben, wertete das Gericht dies lediglich als leichte Pflichtverletzung ohne das Gewicht eines wichtigen Grundes. Die übrigen Vorwürfe – Versicherungswert, Rechnungszahlung, Protokollversand, Beschlussanträge, Jahresabrechnungen – blieben ebenfalls unsubstantiiert oder begründen nach der Literatur ohnehin keinen wichtigen Grund.
Entscheidend war hier nicht die Zahl der Vorwürfe, sondern ihre Belegbarkeit bei Ausspruch der Kündigung. Ähnlich liegt Ihr Fall nur, wenn sich zu jedem Vorwurf Inhalt, Zeitraum und betroffene Vorgänge nachvollziehbar festhalten lassen. Ereignisse nach der Abberufung konnten die frühere fristlose Kündigung in diesem Fall nicht begründen. Prüfen Sie daher besonders, welche Unterlagen und Nachrichten bereits vor der Kündigungsentscheidung vorlagen.
Warum war vor der Kündigung eine Abmahnung nötig?
In der Rechtsprechung und Literatur wird diese Frage unterschiedlich beantwortet: Teilweise gilt eine Abmahnung wegen der Organstellung des Verwalters als grundsätzlich entbehrlich, nach anderer Auffassung ist sie bei weniger schwerwiegenden Pflichtverletzungen erforderlich. Organstellung heißt: Der Verwalter handelt als Amtswalter der Gemeinschaft, vergleichbar einem Vereinsvorstand, nicht nur als externer Dienstleister. Das Gericht schloss sich der zweiten Ansicht an: Eine Abmahnung ist nötig, sofern sie ausreicht, um den Verwalter zu ordnungsgemäßer Pflichterfüllung anzuhalten. Entbehrlich ist sie nur, wenn das Vertrauensverhältnis tatsächlich und nachweislich zerstört ist – wofür objektive Tatsachen und typischerweise besonders schwere Pflichtverletzungen sprechen müssen. Fehlt dieser Nachweis, riskieren Sie trotz Abberufung die Weiterzahlung der Vergütung.
Im Streit stand, ob die Gemeinschaft die Verwalterin vor der fristlosen Kündigung vom 29.09.2021 zunächst hätte abmahnen müssen. Während die Verwalterin dies für erforderlich hielt, meinte die Gemeinschaft, eine Abmahnung sei wegen der nachhaltigen Erschütterung des Vertrauens entbehrlich gewesen. Das Amtsgericht München entschied, dass eine Abmahnung vor der Kündigung erforderlich gewesen wäre. Die behauptete Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses war nicht substantiiert vorgetragen, und die für eine Entbehrlichkeit erforderlichen schweren Pflichtverletzungen fehlten nach der Prüfung der Einzelvorwürfe.
Es genügt nicht, die Zerrüttung zu behaupten. Sie muss sich durch objektive Tatsachen nachvollziehen lassen, was meistens besonders schwere Pflichtverletzungen erfordert. – so das Amtsgericht München
Warum wurden 20 Prozent der Verwaltervergütung angerechnet?
Auch wenn der Vergütungsanspruch für sechs Monate grundsätzlich fortbesteht, muss sich der abberufene Verwalter nach § 615 S. 2 BGB beziehungsweise § 326 Abs. 2 S. 2 BGB ersparte Aufwendungen sowie anderweitigen oder böswillig unterlassenen Erwerb anrechnen lassen. Ersparte Aufwendungen sind Kosten, die der Verwalter ohne das Mandat nicht mehr hat, etwa Fahrt- oder Materialaufwand. Anderweitiger Erwerb ist Honorar aus Ersatzaufträgen; böswillig unterlassen ist es, wenn zumutbare neue Mandate ohne triftigen Grund ausgeschlagen werden. § 26 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. schließt diese Anrechnung nicht aus – weder der Wortlaut noch die Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 19/22634, S. 46) deuten darauf hin, dass die Vergütung gegenüber dem allgemeinen Dienstvertragsrecht erhöht werden sollte. Die Höhe der anzurechnenden Vorteile kann nach § 287 Abs. 2 ZPO geschätzt werden; der Anspruch entfällt nicht vollständig, nur weil keine detaillierte Berechnung der Ersparnis vorgelegt wird. Ein gesondertes Leistungsangebot des Verwalters ist dabei nicht erforderlich, wenn Abberufung und Neubestellung eindeutig zeigen, dass keine weiteren Leistungen mehr gewünscht sind. Für Sie mindert jede belegbare Ersparnis oder Ersatzmandate die nachzuzahlende Summe.
Nachdem der Sechs-Monats-Anspruch dem Grunde nach feststand, prüfte das Amtsgericht München Höhe und Anrechnung im Detail. Ausgangspunkt war ein Betrag von 15.881,76 Euro für die sechs Monate. Die Verwalterin hatte bestritten, überhaupt Aufwendungen erspart zu haben, und vertreten, § 26 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. schließe eine zusätzliche Anrechnung aus – das Gericht folgte dieser Argumentation nicht.
Bei der Schätzung des anzurechnenden Zwischenverdienstes ging das Gericht von 20 Prozent der Vergütung aus. Zwar war wegen des Einsatzes festangestellten Personals zweifelhaft, ob die Verwalterin in erheblichem Umfang eigene Kosten gespart hatte. Es sei ihr aber grundsätzlich möglich gewesen, innerhalb der sechs Monate neue Verwaltungsverträge mit anderen Gemeinschaften abzuschließen. Angesichts des gerichtsbekannten Verwaltermangels ging das Gericht davon aus, dass sie ab etwa Januar 2022 – also nach rund drei Monaten – entsprechende Ersatzgeschäfte hätte generieren können. Den Einwand der Gemeinschaft, die Klage müsse mangels überprüfbarer Ersparnisberechnung insgesamt abgewiesen werden, verwarf das Gericht: Eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO genügt.
Auch nach Auffassung des Gerichts ist eine Vorteilsanrechnung vorzunehmen. Der Wortlaut des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. enthält keine Anhaltspunkte zur Frage der Vorteilsanrechnung. Auch eine Auslegung der Regelung des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. kommt zum Ergebnis, dass es sich nicht um eine lex specialis zu § 615 S. 2 BGB bzw. § 326 Abs. 2 S. 2 BGB handelt. – so das Amtsgericht München
Fordert die frühere Verwaltung nach der Abberufung Vergütung, prüfen Sie die Forderung auch auf ersparte Aufwendungen und mögliche Ersatzaufträge. Legen Sie konkrete Tatsachen vor, die eine Anrechnung stützen. Allein fehlende Angaben der Verwaltung lassen den Anspruch nach diesem Urteil nicht vollständig entfallen.
Aufrechnung mit Anwaltskosten gegen die Verwaltervergütung
Verlangt eine Partei unberechtigt eine Leistung, kann darin eine Verletzung der Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB liegen, die einen Schadensersatzanspruch auf die Kosten eines anwaltlichen Abwehrschreibens nach § 280 Abs. 1 BGB begründet. Rücksichtnahmepflicht meint hier: Niemand darf von Ihnen eine der Höhe nach klar überzogene Zahlung fordern, ohne tragfähige Grundlage. Die Haftung entfällt jedoch nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB, soweit die fordernde Partei nicht fahrlässig gehandelt hat. Soweit eine Forderung durch Aufrechnung erlischt, geschieht dies nach § 389 BGB. Aufrechnung heißt: Sie setzen eine eigene Gegenforderung gegen die Verwaltervergütung und tilgen beide Forderungen in dieser Höhe. Zugleich erhöht sich der Streitwert nach § 45 Abs. 3 GKG, § 322 Abs. 2 ZPO um den Wert der Gegenforderung; das betrifft vor allem die Gerichtskostenverteilung.
Die Gemeinschaft rechnete hilfsweise mit 2.002,42 Euro Kosten ihres anwaltlichen Abwehrschreibens vom 23.11.2022 auf. Sie begründete dies damit, die Verwalterin habe mit dem Aufforderungsschreiben vom 03.11.2021 – in dem sie 49.928,67 Euro für den gesamten Zeitraum bis zum 31.12.2022, im Voraus und ohne jede Vorteilsanrechnung verlangte – schuldhaft ihre Rücksichtnahmepflicht verletzt. Das Gericht bestätigte, dass dieses Schreiben tatsächlich eine Pflichtverletzung nach § 241 Abs. 2 BGB darstellte, weil eine der Höhe nach nicht geschuldete Leistung gefordert wurde.
Hilfsweise aufrechnen bedeutet: Die Gemeinschaft stellt die Gegenforderung nur für den Fall, dass sie mit anderen Einwänden nicht durchdringt. So bleibt die Vergütungsabwehr auch dann teilweise erhalten, wenn die fristlose Kündigung scheitert. Prüfen Sie deshalb früh, welche eigenen Zahlungsansprüche Sie der Vergütungsforderung gegenüberstellen können.
Hinsichtlich der Anwendung des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. auf den Altvertrag verneinte das Gericht jedoch eine Fahrlässigkeit: Am 03.11.2021 war die Rechtslage noch ungeklärt, das spätere BGH-Urteil vom 25.02.2022 lag noch nicht vor, und die Verwalterin konnte sich auf vertretbare Literaturmeinungen stützen. Insoweit bestand kein Ersatzanspruch. Anders bewertete das Gericht die vollständig fehlende Vorteilsanrechnung im Forderungsschreiben: Eine Anrechnung von mindestens 20 Prozent war zu diesem Zeitpunkt in Literatur und Rechtsprechung bereits einhellig anerkannt, sodass die Forderung insoweit nicht plausibel war. Daraus ergaben sich ersatzfähige Rechtsanwaltskosten von 973,66 Euro, berechnet als 1,3-Geschäftsgebühr nach §§ 13, 14 RVG, Nr. 2300 VV RVG aus einem Gegenstandswert von 9.985,73 Euro zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Die gesetzte Zahlungsfrist bis zum 19.11.2021 begründete keinen weiteren Ersatzanspruch, weil für die Gemeinschaft erkennbar war, dass die Vergütung ohnehin monatlich fällig war.
So kann der (ohne wichtigen Grund) abberufene Verwalter die für sechs Monate weiterlaufende Vergütung nicht im Voraus, sondern nur zu den vertraglich vorgesehenen Fälligkeitsterminen verlangen. – so das Amtsgericht München
Die 1,3-Geschäftsgebühr ist der übliche Satz der Anwaltsvergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, gemessen am Gegenstandswert der abgewehrten Forderung. Nur der Teil der Anwaltskosten war ersatzfähig, der auf die erkennbar überhöhte Forderung ohne Vorteilsanrechnung entfiel. Überzogene Verwalterforderungen können Sie so teilweise mit eigenen Kostenerstattungsansprüchen kürzen.
Durch die Aufrechnung erloschen weitere 973,66 Euro der Forderung. Unter dem Strich verurteilte das Amtsgericht München die Gemeinschaft zur Zahlung von 14.908,10 Euro nebst gestaffelten Zinsen auf die einzelnen Monatsbeträge. Die Kosten des Rechtsstreits verteilte das Gericht nach dem jeweiligen Ausgang: Die frühere Verwalterin trägt 32 Prozent, die Wohnungseigentümergemeinschaft 68 Prozent.
Was bedeutet das Urteil für die Verwaltervergütung?
Das Urteil stammt vom Amtsgericht München und bindet unmittelbar nur die Parteien dieses Verfahrens. Es zeigt jedoch, wie Gerichte die Vorgaben des Bundesgerichtshofs zu Altverträgen anwenden. Übertragbar ist die Entscheidung vor allem bei einer Abberufung ohne belegten wichtigen Grund.
Für Ihre Gemeinschaft heißt das: Berechnen Sie den Sechs-Monats-Zeitraum ab der Abberufung und prüfen Sie die geltend gemachte Vergütung auf Anrechnungen. Soll der Vertrag sofort enden, sichern Sie die Vorwürfe vor dem Beschluss und mahnen Sie bei behebbaren Verstößen vorher ab.
Unsere Einschätzung
Das Amtsgericht München verdeutlicht bei der Vergütung nach Abberufung eines WEG-Verwalters: Die Abberufung löst das Amtsverhältnis, ersetzt aber nicht den Nachweis für ein sofortiges Vertragsende. Entscheidend ist die Aktenlage im Kündigungszeitpunkt: Nur Tatsachen, die damals konkret feststanden, können eine fristlose Kündigung tragen.
Wir halten diese zeitliche Trennung für konsequent, weil spätere Vorgänge das bei der Kündigung fehlende Gewicht nicht nachliefern können. Ob bei nachweislich besonders schweren, nicht behebbaren Pflichtverletzungen eine Abmahnung entfallen kann, musste das Gericht nicht entscheiden. Gemeinschaften sollten bekannte Vorfälle und ihre Reaktion darauf zeitlich getrennt dokumentieren; so lässt sich beurteilen, ob vor der Kündigung noch eine Warnung erforderlich war.
Verwalter abberufen – Vergütungsansprüche richtig abwehren
Die Abberufung ist nur der erste Schritt – ohne belegbaren wichtigen Grund und vorherige Abmahnung schuldet Ihre Gemeinschaft häufig noch sechs Monate Verwaltervergütung. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie, welche Vorwürfe vor der Kündigung dokumentiert werden müssen und ob überhöhte Forderungen durch Anrechnung ersparter Aufwendungen zu kürzen sind. So vermeiden Sie unnötige Zahlungen und bereiten eine rechtssichere Kündigung vor.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ab wann berechnet sich die Sechs-Monats-Frist, wenn die Abberufung mitten im Monat erfolgt?
Die Sechs-Monats-Frist beginnt am konkreten Tag der wirksamen Abberufung, nicht erst am ersten Tag des folgenden Monats. Maßgeblich ist daher das genaue Abberufungsdatum im Versammlungsprotokoll.
Nach § 187 Abs. 2 Satz 1 BGB wird der Abberufungstag bei der Fristberechnung mitgerechnet. Der gesetzliche Endtermin bestimmt sich nach § 188 Abs. 2 Fall 2 BGB, nicht nach pauschal angesetzten Monatsanfängen. Deshalb können Sie nicht unabhängig vom Abberufungstag automatisch sechs volle Folgemonate als Vergütungszeitraum einplanen. Berechnen Sie den konkreten Endtag anhand des Protokolls und berücksichtigen Sie die Vergütung nur bis zu diesem Vertragsende. Eine wirksame fristlose Kündigung kann den Vertrag bereits früher beenden, setzt jedoch einen wichtigen Grund voraus.
Gilt die Sechs-Monats-Begrenzung auch, wenn mein Verwaltervertrag bereits vor Dezember 2020 geschlossen wurde?
Ja, die Sechs-Monats-Begrenzung gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für Verwalterverträge, die vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden. Der Vertrag endet daher grundsätzlich spätestens sechs Monate nach der Abberufung und nicht erst zum ursprünglich vereinbarten Vertragsende.
Grundlage ist § 26 Abs. 3 S. 2 WEG, der den Fortbestand des Vertrags nach der Abberufung zeitlich begrenzt. Der BGH hat dies mit Urteil vom 25.02.2022, Az. V ZR 65/21, auch für sogenannte Altverträge bestätigt. Der Einwand, Art. 170 EGBGB schütze die vollständige frühere Restlaufzeit, greift danach nicht durch. Eine wirksame fristlose Kündigung kann den Vergütungsanspruch früher beenden, setzt jedoch grundsätzlich einen wichtigen Grund voraus. Prüfen Sie deshalb das ursprüngliche Vertragsende, den Abberufungstag und mögliche Anrechnungen ersparter Aufwendungen oder anderweitigen Verdienstes.
Kann ein Vorwurf nach der Abberufung eine bereits erklärte fristlose Kündigung nachträglich rechtfertigen?
NEIN. Ein erst nach der Abberufung bekannt gewordener oder eingetretener Vorwurf rechtfertigt eine bereits erklärte fristlose Kündigung grundsätzlich nicht rückwirkend. Maßgeblich sind schwere Tatsachen, die bei der Kündigungsentscheidung bereits vorlagen und der Gemeinschaft bekannt waren.
Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags setzt nach §§ 675, 626 Abs. 1 BGB einen wichtigen Grund voraus. Dieser muss die Fortsetzung des Vertrags für die Gemeinschaft unzumutbar machen und im Zeitpunkt der Kündigung objektiv bestehen. Ihre Gemeinschaft muss die maßgeblichen Tatsachen konkret darlegen und beweisen, etwa mit Angaben zu Datum, Inhalt und vorhandenen Unterlagen. Werden neue Pflichtverletzungen erst später entdeckt oder ereignen sie sich erst nach der Kündigung, tragen sie die frühere Erklärung grundsätzlich nicht. Bei weniger schweren oder behebbaren Verstößen ist regelmäßig zunächst eine Abmahnung erforderlich, sofern keine nachweisbare Zerstörung des Vertrauensverhältnisses vorliegt.
Später aufgefundene Unterlagen können allerdings als Beweis für einen bereits bekannten und damals bestehenden Vorwurf dienen, ersetzen aber keinen neuen Kündigungsgrund. Dokumentieren Sie deshalb vor dem Kündigungsbeschluss jeden Vorwurf, den Kenntniszeitpunkt, die Belege und eine etwaige Abmahnung.
Wie kann ich ersparte Kosten und Ersatzaufträge auf die Weitervergütung anrechnen?
Sie können ersparte mandatsbezogene Aufwendungen sowie tatsächlich erzielte oder böswillig nicht erzielte Ersatzhonorare von der weiterlaufenden Vergütung abziehen. Der Vergütungsanspruch bleibt dem Grunde nach bestehen, wird aber um anrechenbare Vorteile gekürzt.
Rechtsgrundlage sind § 615 Satz 2 BGB beziehungsweise § 326 Abs. 2 Satz 2 BGB. Ersparte Aufwendungen umfassen beispielsweise wegfallende Fahrt-, Material- oder unmittelbar mandatsbezogene Personalkosten. Ersatzhonorare sind Einnahmen aus neuen Verwaltungsaufträgen, die nach der Abberufung tatsächlich erzielt oder ohne nachvollziehbaren Grund nicht angenommen wurden. Sie sollten deshalb konkrete Hinweise auf eingesparte Kosten und neue Mandate innerhalb des Sechs-Monats-Zeitraums zusammentragen.
Eine vollständig lückenlose Abrechnung ist nicht zwingend erforderlich, weil das Gericht die Höhe nach § 287 Abs. 2 ZPO schätzen darf. Ein pauschaler Abzug ohne tatsächliche Anhaltspunkte reicht dagegen nicht aus; auch eine Kürzung auf null folgt daraus nicht. Fordern Sie daher eine nachvollziehbare Vergütungsaufstellung und legen Sie eigene Belege zu Kostenersparnissen oder Ersatzaufträgen vor.
Kann ich Anwaltskosten wegen einer überhöhten Forderung gegen die Vergütung aufrechnen?
JA, eine Aufrechnung mit angemessenen Anwaltskosten ist möglich, wenn die Verwaltung schuldhaft eine klar überhöhte Forderung ohne Vorteilsanrechnung gestellt hat. Die Vergütung mindert sich jedoch erst durch eine ausdrückliche Aufrechnungserklärung und nicht bereits durch den bloßen Einbehalt.
Eine solche Forderung kann eine Verletzung der Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB darstellen. Nach § 280 Abs. 1 BGB können dadurch notwendige Kosten eines anwaltlichen Abwehrschreibens als Schaden ersatzfähig sein. Erstattet wird nur der angemessene Kostenanteil, der auf die schuldhaft überhöhte Forderung entfällt, nicht automatisch die gesamte Anwaltsrechnung. Eine damals vertretbare, aber ungeklärte Rechtsauffassung begründet dagegen regelmäßig kein Verschulden. Erklären Sie die Aufrechnung nach § 388 BGB ausdrücklich, gegebenenfalls hilfsweise, sodass die Forderungen nach § 389 BGB in gleicher Höhe erlöschen.
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Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1291 C-17193/23 WEG – Urteil vom 21.10.2024
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