Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Ein Zimmer untervermieten, obwohl man selbst woanders wohnt – geht das?
- Der Streit um eine Wohnung in der Hauptstadt
- Der Weg durch die Instanzen
- Die entscheidende Frage: Nur ein vager Wunsch oder ein fester Plan?
- Das Urteil des Landgerichts: Ein klarer Fall ohne mündliche Verhandlung
- Die Begründung des Gerichts: Warum ein „Notfallplan“ nicht ausreicht
- Wer trägt die Kosten und was bedeutet der „Streitwert„?
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann darf ich als Mieter meine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten?
- Was ist ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung und welche Beispiele gibt es dafür?
- Kann ich ein Zimmer untervermieten, wenn ich selbst nicht mehr in der Wohnung wohne?
- Wie läuft ein Gerichtsverfahren ab, wenn ich meinen Anspruch auf Untervermietung einklagen muss?
- Welche finanziellen Risiken gehe ich ein, wenn ich wegen eines Untervermietungsanspruchs vor Gericht ziehe?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 63 S 202/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin (Kammer 63)
- Datum: 30.12.2024
- Aktenzeichen: 63 S 202/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Hauptmieterin einer Wohnung, die die Zustimmung der Vermieterin zur teilweisen Untervermietung begehrte und gegen die Abweisung ihrer Klage in erster Instanz Berufung einlegte.
- Beklagte: Die Vermieterin der Wohnung, deren Zustimmung zur teilweisen Untervermietung die Hauptmieterin forderte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Hauptmieterin wollte ein Zimmer ihrer Wohnung teilweise untervermieten, obwohl sie selbst bereits vor zwei Jahren aus der Wohnung ausgezogen war. Sie begründete ihre Rückkehrabsicht damit, dass sie die Wohnung für den Fall behalten wolle, dass ihr aktueller Mietvertrag endet oder sie keine andere Wohnung findet.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob der Vermieter einer teilweisen Untervermietung zustimmen muss, wenn der Hauptmieter keinen konkreten Rückkehrwillen in die teilweise untervermietete Wohnung nachweisen kann.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht wies die Berufung der Hauptmieterin gegen das Urteil der ersten Instanz zurück. Die Hauptmieterin muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
- Begründung: Das Gericht befand die Berufung als offensichtlich aussichtslos. Es stellte fest, dass der Rückkehrwille der Hauptmieterin in die Wohnung nicht konkret genug war, da sie sich die Rückkehr lediglich für den Fall offenhalten wollte, dass ihr anderer Mietvertrag endet oder sie keine Ersatzwohnung findet. Ein solcher bedingter Rückkehrwille ist nicht ausreichend für die Zustimmung zur Untervermietung.
- Folgen: Die Hauptmieterin muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Das ursprüngliche Urteil des Amtsgerichts, das die Klage auf Zustimmung abgewiesen hatte, bleibt bestehen und ist vollstreckbar.
Der Fall vor Gericht
Ein Zimmer untervermieten, obwohl man selbst woanders wohnt – geht das?
Viele kennen die Situation: Man zieht für den Job in eine andere Stadt, gründet eine Familie oder probiert das Zusammenleben mit dem Partner aus, möchte die alte, vielleicht günstigere Mietwohnung aber als Sicherheit behalten. Eine naheliegende Idee ist dann oft, ein Zimmer unterzuvermieten, um die Kosten zu decken. Doch darf man das einfach so? Und was passiert, wenn man selbst gar nicht mehr in der Wohnung lebt, sondern sie nur als möglichen Rückzugsort für die Zukunft sichern will? Genau mit dieser Frage musste sich das Landgericht Berlin beschäftigen.
Der Streit um eine Wohnung in der Hauptstadt
Eine Frau, wir nennen sie die Mieterin, war Hauptmieterin einer Wohnung in Berlin. Das bedeutet, sie hatte den ursprünglichen Mietvertrag mit der Vermieterin abgeschlossen. Allerdings war sie bereits vor zwei Jahren aus dieser Wohnung ausgezogen und lebte an einem anderen Ort. Nun wollte sie von ihrer Vermieterin die Erlaubnis, ein Zimmer – in diesem Fall das Wohnzimmer – an eine andere Person unterzuvermieten. Die Küche, das Badezimmer und weitere Teile der Wohnung sollten gemeinsam genutzt werden. Die Vermieterin lehnte dies jedoch ab.
Daraufhin zog die Mieterin vor Gericht. Sie wollte die Vermieterin nicht nur zwingen, der Untervermietung zuzustimmen, sondern forderte auch Schadensersatz. Dieser Schadensersatz ist eine Geldzahlung, die den Verlust ausgleichen soll, der entsteht, weil man etwas nicht tun kann, was einem eigentlich zusteht. In diesem Fall verlangte die Mieterin 500 Euro pro Monat für die entgangene Miete aus der Untervermietung. Wie kam es zu diesem Streit und wie haben die Gerichte entschieden?
Der Weg durch die Instanzen
Der Fall landete zunächst beim Amtsgericht Schöneberg. Ein Amtsgericht ist in Deutschland oft die erste Anlaufstelle für zivile Streitigkeiten wie Mietrecht. Dieses Gericht wies die Klage der Mieterin ab. Es entschied also zugunsten der Vermieterin.
Doch damit gab sich die Mieterin nicht zufrieden. Sie legte Berufung ein. Eine Berufung ist ein Rechtsmittel, bei dem eine Partei, die mit einem Urteil nicht einverstanden ist, eine höhere Gerichtsinstanz bittet, den Fall und die Entscheidung noch einmal zu überprüfen. So landete der Fall vor der nächsthöheren Instanz, dem Landgericht Berlin. Die Mieterin hoffte, dass dieses Gericht ihre Sicht der Dinge teilen würde.
Die entscheidende Frage: Nur ein vager Wunsch oder ein fester Plan?
Im Zentrum des gesamten Verfahrens stand eine einzige, aber entscheidende Frage: Hatte die Mieterin ein sogenanntes Berechtigtes Interesse an der Untervermietung? Nach dem Gesetz hat ein Mieter oft einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung, wenn er nach Abschluss des Mietvertrags ein solches berechtigtes Interesse entwickelt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn man aus finanziellen Gründen auf die Mieteinnahmen angewiesen ist.
Aber was bedeutet das, wenn der Hauptmieter gar nicht mehr in der Wohnung lebt? Dann, so sagen die Gerichte, kommt es darauf an, ob der Mieter einen konkreten Rückkehrwillen hat. Doch was genau ist ein „Konkreter Rückkehrwille„? Man kann es mit einem Alltagsbeispiel vergleichen: Zu sagen „Ich möchte vielleicht irgendwann mal wieder in meine alte Heimatstadt ziehen“ ist ein vager Wunsch. Zu sagen „Ich habe meinen Job gekündigt und einen Mietvertrag für eine neue Wohnung in meiner Heimatstadt ab dem 1. Oktober unterschrieben“ ist ein konkreter Plan. Das Gesetz verlangt für den Anspruch auf Untervermietung einen solchen festen Plan, keine bloße Möglichkeit.
Genau hier lag das Problem. Die Mieterin begründete ihre Absicht zur Rückkehr damit, dass sie die Wohnung für den Fall bereithalten wolle, dass ihr aktueller Mietvertrag nicht verlängert wird oder sie keine andere Wohnung findet. Sie wollte die alte Wohnung also als eine Art Notfall-Option nutzen. War das konkret genug?
Das Urteil des Landgerichts: Ein klarer Fall ohne mündliche Verhandlung
Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Mieterin zurück. Das bedeutet, es bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und die Vermieterin bekam erneut Recht. Die Entscheidung fiel dabei in einem besonderen Verfahren nach § 522 Absatz 2 der Zivilprozessordnung. Die Zivilprozessordnung ist das Regelbuch für Gerichtsverfahren in Zivilsachen. Dieser Paragraph erlaubt es einem Berufungsgericht, eine Berufung ohne eine mündliche Verhandlung – also ohne dass die Parteien noch einmal persönlich vor Gericht erscheinen müssen – zurückzuweisen, wenn alle Richter der Kammer einstimmig davon überzeugt sind, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Im Grunde sagt das Gericht damit: Die Rechtslage ist so eindeutig, dass eine weitere Verhandlung überflüssig wäre.
Die Begründung des Gerichts: Warum ein „Notfallplan“ nicht ausreicht
Das Gericht erklärte seine Entscheidung sehr detailliert. Um die Logik der Richter nachzuvollziehen, müssen wir uns ihre Argumente Schritt für Schritt ansehen.
Ein bedingter Wille ist kein konkreter Wille
Der Kernpunkt der Begründung war, dass der Wunsch der Mieterin, zurückzukehren, an Bedingungen geknüpft war. Sie würde nur zurückkehren, wenn ihr jetziger Mietvertrag endet oder wenn sie keine andere Wohnung findet. Das Gericht stellte klar: Ein solcher Plan, der nur im Falle eines negativen Ereignisses in der Zukunft relevant wird, ist kein konkreter Rückkehrwille. Es ist lediglich das Offenhalten einer Option für den Fall der Fälle. Ein echter Rückkehrwille müsste aber auf einer festen, positiven Entscheidung beruhen, in die Wohnung zurückzuziehen, unabhängig von solchen Eventualitäten.
Neue Argumente konnten nicht überzeugen
Die Mieterin hatte im Laufe des Verfahrens weitere Argumente vorgebracht, um ihre Rückkehrabsicht zu untermauern. So sei eine Nachbarin, die ihre Tochter früher angefeindet hatte, inzwischen an Demenz erkrankt, was eine Rückkehr erleichtern würde. Zudem habe ihre Tochter eine Therapie abgeschlossen und könne mit schwierigen Situationen besser umgehen. Das Gericht prüfte diese Punkte, sah darin aber keinen Beweis für einen festen Plan. Es argumentierte, dass diese Umstände eine mögliche Rückkehr zwar angenehmer machen, aber nicht belegen, dass die Entscheidung zur Rückkehr bereits gefallen ist. Die Mieterin selbst hatte in ihren Schriftsätzen formuliert, dass eine Rückkehr nur „vermutlich“ erfolgen werde. Dieses Wort offenbarte aus Sicht des Gerichts die Unbestimmtheit ihrer Pläne.
Zweifel am Willen, die Wohnung überhaupt zu behalten
Das Gericht merkte zusätzlich an, dass es ohnehin erhebliche Zweifel am Rückkehrwillen der Mieterin hatte. Es war nämlich bekannt geworden, dass sie in der Vergangenheit zeitweise beide Zimmer der Wohnung an andere Personen überlassen hatte. Damit hatte sie nach Auffassung der Richter den sogenannten Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben. Gewahrsam bedeutet die tatsächliche, physische Kontrolle über eine Sache – also zum Beispiel die Schlüssel zu haben und die Wohnung nutzen zu können. Wer seine gesamte Wohnung an andere übergibt, signalisiert damit, dass er sie selbst nicht mehr nutzen will. Obwohl dieser Punkt für die finale Entscheidung nicht mehr ausschlaggebend war, verstärkte er den Eindruck des Gerichts, dass die Bindung der Mieterin an die Wohnung nicht mehr stark genug war.
Wer trägt die Kosten und was bedeutet der „Streitwert„?
Am Ende eines Gerichtsverfahrens stellt sich immer die Frage, wer die Kosten trägt. Hier gilt der Grundsatz: Wer verliert, zahlt. Da die Mieterin mit ihrer Berufung keinen Erfolg hatte, musste sie die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens übernehmen. Das umfasst sowohl die Gerichtskosten als auch die Anwaltskosten der Gegenseite.
Das Gericht setzte zudem den sogenannten Streitwert fest, hier auf 21.000 Euro. Der Streitwert ist quasi der finanzielle Wert, um den gestritten wird. Er dient als Grundlage für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltsgebühren. Höherer Streitwert bedeutet höhere Kosten. Hier setzte sich der Wert aus dem Jahresbetrag der geforderten Untermiete und dem ebenfalls geforderten Schadensersatz zusammen, wobei diese Werte nicht einfach addiert wurden, da sie auf dasselbe wirtschaftliche Ziel abzielten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stellt klar, dass Mieter nur dann ein Recht auf Untervermietung haben, wenn sie einen festen, konkreten Plan zur Rückkehr in die Wohnung haben – bloße „Notfallpläne“ oder das Offenhalten von Optionen reichen nicht aus. Wer bereits ausgezogen ist und die Wohnung nur als Sicherheit für den Fall behalten möchte, dass der neue Mietvertrag nicht verlängert wird oder keine andere Wohnung gefunden wird, hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, Zimmer unterzuvermieten. Das Gericht macht deutlich, dass zwischen einem vagen Wunsch („vielleicht kehre ich zurück“) und einer echten Absicht („ich ziehe zurück“) ein entscheidender rechtlicher Unterschied besteht. Für Mieter bedeutet dies, dass sie ihre Wohnung nicht einfach als kostenneutrale „Versicherung“ durch Untervermietung erhalten können, sondern entweder eine klare Rückkehrentscheidung treffen oder die Wohnung aufgeben müssen.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann darf ich als Mieter meine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten?
Grundsätzlich ist die Untervermietung einer Mietwohnung oder eines Teils davon nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters zulässig. Dies ist ein wichtiger Punkt, der im deutschen Mietrecht, speziell im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), festgelegt ist und durch zahlreiche gerichtliche Entscheidungen präzisiert wird.
Erlaubnis des Vermieters ist der Ausgangspunkt
Als Mieter dürfen Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer darin nur untervermieten, wenn Ihr Vermieter dem zustimmt. Dies bedeutet, dass Sie ihn vorab um Erlaubnis fragen müssen. Eine eigenmächtige Untervermietung ohne Zustimmung kann weitreichende Folgen haben, bis hin zu einer Kündigung des Mietverhältnisses.
Anspruch auf Untervermietung bei berechtigtem Interesse
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme von dieser Regel: Wenn Sie als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils Ihrer Wohnung haben, können Sie vom Vermieter die Erlaubnis dazu verlangen. Das ist ein rechtlich verbürgter Anspruch.
Ein solches berechtigtes Interesse liegt vor, wenn sich Ihre persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse nach Abschluss des Mietvertrages so verändert haben, dass Ihnen die Belastung der gesamten Miete nicht mehr zugemutet werden kann oder Sie einen Teil Ihrer Wohnung aus anderen wichtigen Gründen Dritten überlassen möchten. Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind:
- Finanzielle Gründe: Sie benötigen zusätzliche Einnahmen, um die Miete weiterhin aufbringen zu können, etwa durch eine unerwartete Einkommensminderung.
- Familiäre Gründe: Ein Familienmitglied (z.B. Kinder, Eltern) möchte bei Ihnen einziehen oder Sie ziehen mit einem Partner zusammen und möchten ein Zimmer untervermieten.
- Vorübergehende Abwesenheit: Sie müssen für eine bestimmte Zeit, beispielsweise beruflich, den Wohnort wechseln, möchten aber Ihre Wohnung nicht aufgeben.
Wichtig ist, dass dieses berechtigte Interesse nach dem Einzug entstanden sein muss. Wenn Sie bereits beim Abschluss des Mietvertrages wussten, dass Sie untervermieten möchten, greift dieser Anspruch in der Regel nicht.
Untervermietung der gesamten Wohnung versus Teil der Wohnung
Der Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung wegen berechtigten Interesses gilt ausschließlich für die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Das bedeutet, Sie müssen weiterhin einen wesentlichen Teil der Wohnung selbst nutzen und dort Ihren Lebensmittelpunkt behalten.
Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist von dieser Regelung nicht erfasst. Möchten Sie die gesamte Wohnung untervermieten, sind Sie in der Regel auf die uneingeschränkte Zustimmung des Vermieters angewiesen, es sei denn, Ihr Mietvertrag erlaubt dies ausdrücklich. Diese Zustimmung kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen verweigern, es sei denn, es handelt sich um Sonderfälle wie eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung an nahe Familienangehörige, die nicht als „echte“ Untervermietung im Sinne des Mietrechts gelten.
Wann darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?
Auch wenn ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung eines Teils der Wohnung vorliegt, kann der Vermieter die Zustimmung in bestimmten Fällen verweigern. Solche wichtigen Gründe auf Seiten des Vermieters können sein:
- Überbelegung der Wohnung: Wenn durch die Untervermietung eine unzumutbare Überbelegung der Wohnung entstünde.
- Störung des Hausfriedens: Wenn in der Person des potenziellen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, der den Hausfrieden stören könnte.
- Unzumutbarkeit aus Vermietersicht: Wenn die Untervermietung aus anderen, ebenfalls wichtigen Gründen für den Vermieter unzumutbar ist.
Die rechtlichen Grundlagen für diese Regelungen finden sich insbesondere in § 540 und § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die genaue Auslegung und Anwendung dieser Vorschriften obliegt den Gerichten, die in vielen Entscheidungen die Einzelheiten der Untervermietung konkretisiert haben.
Was ist ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung und welche Beispiele gibt es dafür?
Ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung bezeichnet einen nachvollziehbaren und schützenswerten Grund, der es Ihnen als Mieterin oder Mieter unzumutbar macht, die gesamte Wohnung weiterhin alleine zu nutzen, obwohl Sie die Wohnung nicht vollständig aufgeben möchten. Dieser Grund muss in der Regel nach dem Abschluss Ihres Mietvertrags entstanden sein und dazu führen, dass Sie einen Teil Ihrer Wohnung an eine andere Person untervermieten möchten. Es geht darum, dass Sie ein verträgliches Bedürfnis haben, einen Teil Ihrer Wohnung an jemand Dritten zu überlassen, ohne dabei primär einen finanziellen Gewinn erzielen zu wollen. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Beispiele für ein berechtigtes Interesse
Typische Situationen, in denen ein berechtigtes Interesse vorliegen kann, sind:
- Finanzielle Gründe: Eine unerwartete und erhebliche Reduzierung Ihrer Einkünfte (z.B. durch Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, Wechsel in eine Teilzeitstelle oder Scheidung) kann dazu führen, dass die Mietkosten für die gesamte Wohnung zu einer unzumutbaren Belastung werden. Durch die Untervermietung eines Teils der Wohnung möchten Sie diese finanzielle Belastung reduzieren.
- Vorübergehende Abwesenheit: Wenn Sie die Wohnung für einen begrenzten Zeitraum nicht vollständig selbst nutzen können, weil Sie zum Beispiel beruflich oder familiär bedingt vorübergehend umziehen müssen, kann ein berechtigtes Interesse bestehen. Das kann der Fall sein bei:
- Einem befristeten beruflichen Auslandseinsatz.
- Einem Sabbatical oder einer längeren Fortbildung in einer anderen Stadt.
- Der vorübergehenden Pflege eines Angehörigen in einer anderen Stadt oder im Ausland.
Dabei ist entscheidend, dass Sie die Absicht haben, nach der befristeten Abwesenheit in Ihre Wohnung zurückzukehren und diese weiterhin als Ihren Lebensmittelpunkt betrachten.
- Persönliche Gründe: Wenn sich Ihre Lebensumstände ändern und Sie beispielsweise mit einer anderen Person zusammenziehen möchten, aber die eigene Wohnung nicht aufgeben wollen (etwa weil es sich um eine zu große oder unbequeme Mietwohnung handelt und Sie aus diesem Grund nicht sofort umziehen wollen).
Wann ein Interesse nicht als berechtigt gilt oder Grenzen hat
Ein Interesse gilt in der Regel nicht als berechtigt, wenn:
- Der Hauptzweck der Untervermietung die Gewinnerzielung ist (z.B. durch kurzfristige touristische Vermietungen wie über Airbnb).
- Sie die gesamte Wohnung untervermieten möchten, ohne einen eigenen Teil weiterhin zu nutzen oder die Absicht zu haben, in absehbarer Zeit zurückzukehren. Das Gesetz zielt primär auf die Untervermietung eines Teils der Wohnung ab.
- Das Interesse bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand und Sie es dem Vermieter nicht mitgeteilt haben.
- Die Untervermietung zu einer Überbelegung der Wohnung führen würde oder die Hausgemeinschaft dadurch gestört werden könnte.
Das Gericht prüft immer den Einzelfall, um festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt und ob dem Vermieter die Untervermietung zumutbar ist.
Kann ich ein Zimmer untervermieten, wenn ich selbst nicht mehr in der Wohnung wohne?
Wenn Sie selbst nicht mehr in Ihrer Wohnung leben und ein Zimmer untervermieten möchten, ist dies nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich. Im Kern geht es darum, ob Sie weiterhin ein berechtigtes Interesse daran haben, die Wohnung zu behalten und tatsächlich irgendwann wieder selbst zu nutzen.
Voraussetzungen für die Untervermietung bei Abwesenheit
Der Gesetzgeber und Gerichtsurteile sehen vor, dass ein Hauptmieter grundsätzlich einen Teil seiner Wohnung untervermieten darf, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein solches Interesse kann auch vorliegen, wenn Sie vorübergehend nicht in der Wohnung wohnen. Entscheidend ist hierbei der sogenannte „konkrete Rückkehrwille“:
- Was ist ein konkreter Rückkehrwille? Dies bedeutet, dass Sie einen ernsthaften und verbindlichen Plan haben müssen, in absehbarer Zeit wieder in die Wohnung zurückzukehren und dort Ihren Lebensmittelpunkt zu haben. Es muss also eine echte Absicht bestehen, die Wohnung wieder selbst zu bewohnen.
- Beispiele für einen konkreten Rückkehrwillen: Eine beruflich bedingte Entsendung ins Ausland für einen bestimmten Zeitraum, ein Studium in einer anderen Stadt mit der Absicht, danach wieder zurückzukehren, ein längerer Auslandsaufenthalt mit einem festen Rückkehrdatum oder die vorübergehende Pflege eines Angehörigen in einer anderen Stadt. In diesen Fällen behalten Sie die Wohnung als Ihren dauerhaften Lebensmittelpunkt im Blick und möchten sie nicht endgültig aufgeben.
- Was ist kein konkreter Rückkehrwille? Ein vager Wunsch, irgendwann einmal zurückzukehren, oder die Wohnung lediglich als Notfallplan oder zur reinen Wertanlage zu behalten, reicht nicht aus. Wenn Sie zum Beispiel dauerhaft in eine andere Stadt umgezogen sind, dort einen neuen Lebensmittelpunkt aufgebaut haben und die alte Wohnung nur noch als „Rückzugsort für alle Fälle“ behalten möchten, liegt in der Regel kein konkreter Rückkehrwille vor. Es darf nicht der Eindruck entstehen, dass Sie die Wohnung faktisch aufgegeben haben und sie nur noch zur Gänze als „Gewinnobjekt“ durch Untervermietung nutzen möchten.
Der Bezug zum „Gewahrsam“ der Wohnung
Auch wenn Sie vorübergehend nicht in der Wohnung wohnen, müssen Sie weiterhin den sogenannten „Gewahrsam“ über die Wohnung behalten. Juristisch bedeutet „Gewahrsam“ die tatsächliche Kontrolle über die Wohnung. Dies äußert sich unter anderem darin, dass Sie:
- Persönliche Gegenstände in der Wohnung belassen, die auf eine geplante Rückkehr hindeuten.
- Die Miete weiterhin selbst bezahlen.
- Die Absicht haben, die Wohnung wieder als Ihren Lebensmittelpunkt zu nutzen.
Wenn Sie alle Ihre persönlichen Gegenstände aus der Wohnung entfernt haben und keine feste Absicht oder keinen festen Termin für Ihre Rückkehr besteht, wird häufig davon ausgegangen, dass Sie den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben haben. In einem solchen Fall wäre eine Untervermietung des Zimmers – oder sogar der gesamten Wohnung – nicht mehr zulässig, da Sie die Wohnung de facto nicht mehr als Ihre eigene nutzen wollen. Stattdessen würde es wie eine vollständige Neuvermietung durch Sie an Dritte wirken, wozu Sie als Mieter nicht berechtigt sind.
Wichtig ist stets, dass Sie vor der Untervermietung die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen. Ohne dessen Zustimmung ist die Untervermietung nicht zulässig, es sei denn, Ihr Vermieter hat keine berechtigten Gründe, Ihnen die Erlaubnis zu verweigern.
Wie läuft ein Gerichtsverfahren ab, wenn ich meinen Anspruch auf Untervermietung einklagen muss?
Ein Gerichtsverfahren, um einen Anspruch wie die Erlaubnis zur Untervermietung durchzusetzen, findet in Deutschland in der Regel als Zivilprozess statt. Dieser Prozess ist dazu da, Streitigkeiten zwischen Privatpersonen oder Unternehmen zu klären. Das Verfahren folgt bestimmten Schritten, die für Laien oft unübersichtlich erscheinen, aber einem klaren Ablauf folgen.
Der Weg zum Amtsgericht: Die erste Instanz
Der erste Schritt in den meisten Fällen, wenn es um Ansprüche im Mietrecht geht (da der Streitwert oft unter 5.000 Euro liegt), führt zum Amtsgericht.
- Klageerhebung: Das Verfahren beginnt, indem die Partei, die etwas durchsetzen möchte (der Kläger, in Ihrem Fall der Mieter), eine Klageschrift bei Gericht einreicht. Diese Schrift enthält eine genaue Beschreibung des Anspruchs, den man geltend machen möchte – zum Beispiel, warum der Vermieter die Untervermietung erlauben muss. Sie muss auch die Beweise benennen, die diesen Anspruch stützen sollen (z.B. Schriftverkehr mit dem Vermieter).
- Zustellung und Klageerwiderung: Das Gericht stellt die Klageschrift der Gegenseite (dem Beklagten, hier dem Vermieter) zu. Der Beklagte erhält dann die Möglichkeit, schriftlich auf die Klage zu antworten und seine Sicht der Dinge darzulegen. Dies nennt man Klageerwiderung.
- Mündliche Verhandlung: In der Regel setzt das Gericht eine mündliche Verhandlung an. Dies ist der Kern des Prozesses. Beide Parteien haben die Möglichkeit, ihre Argumente mündlich vorzutragen. Der Richter wird versuchen, den Sachverhalt zu klären, Fragen zu stellen und gegebenenfalls auf eine gütliche Einigung (einen Vergleich) hinzuwirken. Wenn es Beweise zu erheben gibt, wie zum Beispiel Zeugenaussagen oder die Prüfung von Dokumenten, geschieht dies ebenfalls in der mündlichen Verhandlung.
- Urteil: Nach Abschluss der mündlichen Verhandlung und gegebenenfalls der Beweisaufnahme entscheidet das Gericht durch ein Urteil. Darin wird festgestellt, ob der geltend gemachte Anspruch besteht oder nicht. Das Urteil wird den Parteien schriftlich zugestellt.
Die Berufung zum Landgericht: Die zweite Instanz
Wenn eine Partei mit dem Urteil des Amtsgerichts nicht einverstanden ist und der Streitwert eine bestimmte Höhe erreicht oder das Amtsgericht die Berufung ausdrücklich zulässt, kann sie Berufung beim Landgericht einlegen. Dies ist eine Überprüfung des erstinstanzlichen Urteils.
- Berufungseinlegung: Die Partei, die in Berufung geht (der Berufungskläger), reicht eine Berufungsschrift ein. Darin wird dargelegt, warum das Urteil des Amtsgerichts fehlerhaft sein soll.
- Mündliche Verhandlung oder Entscheidung ohne Verhandlung: Auch in der Berufungsinstanz findet in der Regel eine mündliche Verhandlung statt. Hier werden die Rechts- und Tatsachenfragen erneut erörtert. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Das Landgericht kann die Berufung unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Beschluss zurückweisen, ohne eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Dies geschieht vor allem dann, wenn die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Ein häufiger Fall ist dies nach § 522 Abs. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO).
- Wie funktioniert das ohne mündliche Verhandlung? Wenn das Landgericht nach Prüfung der Berufungsschrift und der Akten zu dem eindeutigen Ergebnis kommt, dass die Berufung offensichtlich unbegründet ist und keine neuen Argumente oder Beweise zu erwarten sind, die eine andere Entscheidung rechtfertigen würden, teilt es den Parteien dies mit. Die Berufungsführerin oder der Berufungsführer erhält dann Gelegenheit zur Stellungnahme und wird darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung (was Kosten spart) sinnvoll sein könnte. Erfolgt keine Rücknahme, kann die Berufung dann per Beschluss des Gerichts zurückgewiesen werden, ohne dass ein weiterer Verhandlungstermin stattfindet. Dies dient der Effizienz des Verfahrens, wenn der Ausgang bereits klar ist.
- Urteil oder Beschluss: Das Landgericht schließt die Berufung mit einem Urteil oder – im Falle der Zurückweisung ohne mündliche Verhandlung – mit einem Beschluss ab.
Das Gerichtsverfahren ist ein geordneter Prozess, der darauf abzielt, Streitigkeiten fair und transparent zu lösen. Auch wenn der Ablauf komplex erscheinen mag, sind die einzelnen Schritte klar definiert und dienen der Sachaufklärung sowie der Anwendung des Rechts.
Welche finanziellen Risiken gehe ich ein, wenn ich wegen eines Untervermietungsanspruchs vor Gericht ziehe?
Wenn Sie einen Untervermietungsanspruch vor Gericht geltend machen, entstehen Ihnen verschiedene finanzielle Risiken, die von unterschiedlichen Faktoren abhängen. Es ist wichtig, die potenziellen Kostenpositionen zu kennen, um die finanziellen Auswirkungen eines Gerichtsverfahrens abschätzen zu können.
Die wichtigsten Kostenpositionen im Überblick
Ein Gerichtsverfahren ist mit verschiedenen Kostenarten verbunden, die auf Sie zukommen können:
- Gerichtskosten: Dies sind Gebühren, die das Gericht für seine Tätigkeit erhebt. Sie müssen in der Regel vor Beginn des Verfahrens als Vorschuss gezahlt werden. Die Höhe der Gerichtskosten richtet sich nach dem sogenannten Streitwert.
- Kosten der eigenen anwaltlichen Vertretung: Wenn Sie sich durch einen Anwalt oder eine Anwältin vertreten lassen, entstehen hierfür Anwaltsgebühren. Diese richten sich ebenfalls nach dem Streitwert und sind im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) festgelegt. Unabhängig vom Ausgang des Verfahrens müssen Sie die Kosten für Ihre eigene anwaltliche Vertretung zunächst selbst tragen.
- Kosten der gegnerischen anwaltlichen Vertretung: Auch die Gegenseite kann sich anwaltlich vertreten lassen. Wenn Sie den Prozess verlieren, müssen Sie in der Regel nicht nur Ihre eigenen Anwaltskosten und die Gerichtskosten tragen, sondern auch die notwendigen Anwaltskosten der Gegenseite erstatten.
Das Prinzip „Wer verliert, zahlt“
Im deutschen Zivilprozessrecht gilt der Grundsatz: „Wer verliert, zahlt“. Das bedeutet, die Partei, die den Rechtsstreit in vollem Umfang verliert, muss grundsätzlich die gesamten Gerichtskosten und die Kosten der anwaltlichen Vertretung der obsiegenden Partei tragen.
- Für Sie bedeutet das: Wenn Ihr Untervermietungsanspruch vor Gericht vollumfänglich abgewiesen wird, müssen Sie die Gerichtskosten, die Kosten Ihres eigenen Anwalts sowie die Kosten des Anwalts der gegnerischen Seite übernehmen.
- Gewinnen Sie den Prozess vollständig, werden die Gerichtskosten und die Kosten Ihrer anwaltlichen Vertretung von der unterlegenen Partei erstattet. Ihre eigenen Anwaltskosten müssen Sie jedoch zunächst selbst bezahlen.
- Bei einem Teilerfolg werden die Kosten oft im Verhältnis zum Erfolg und Misserfolg aufgeteilt. Zum Beispiel, wenn Sie den Prozess zu 50 % gewinnen, müssen Sie die Hälfte der Gerichtskosten und die Hälfte der Anwaltskosten beider Seiten tragen.
Der Streitwert – der Dreh- und Angelpunkt der Kostenberechnung
Der sogenannte Streitwert (auch Gegenstandswert genannt) ist die zentrale Größe für die Berechnung der Gerichtskosten und der Anwaltsgebühren. Er bezeichnet den geschätzten wirtschaftlichen Wert des Anliegens, um das gestritten wird.
- Wie wird der Streitwert bei Untervermietungsansprüchen bestimmt? Bei einem Untervermietungsanspruch hängt die Bestimmung des Streitwerts vom konkreten Sachverhalt ab. Oft orientiert sich der Streitwert bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen an der Jahresmiete oder einem Teil davon. Beispielsweise kann bei einem Untervermietungsanspruch die Höhe der Jahresuntermiete, die Sie erzielen möchten, als Anhaltspunkt dienen. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass die genaue Festsetzung des Streitwerts im Einzelfall komplex sein kann und vom Gericht vorgenommen wird.
- Die Bedeutung des Streitwerts für die Kosten: Je höher der Streitwert ist, desto höher fallen in der Regel die Gerichtsgebühren und die Anwaltskosten aus. Dies liegt daran, dass die Gebührentabellen für Anwälte und Gerichte progressiv aufgebaut sind: Bei einem höheren Streitwert steigen die Gebühren zwar, aber prozentual gesehen weniger stark als bei einem niedrigen Streitwert.
- Beispiel für den Zusammenhang: Stellen Sie sich vor, der Streitwert für Ihren Untervermietungsanspruch würde auf 3.000 Euro festgesetzt. Die Kosten für Gericht und Anwälte wären dann in einem bestimmten Rahmen. Würde der Streitwert hingegen 10.000 Euro betragen, wären die Kosten deutlich höher, da sie sich proportional am höheren Streitwert orientieren.
Die Einschätzung der potenziellen Kosten sollte immer eine wichtige Rolle bei Ihrer Entscheidungsfindung spielen, ob Sie einen Rechtsstreit beginnen möchten.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Berechtigtes Interesse
Ein berechtigtes Interesse ist ein wichtiger, nachvollziehbarer Grund, der einen Mieter rechtlich dazu befähigt, die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung vom Vermieter zu verlangen (§ 553 BGB). Dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein und etwa aus finanziellen Schwierigkeiten, familiären Änderungen oder vorübergehender Abwesenheit resultieren. Dabei muss der Mieter die Wohnung weiterhin zu einem wesentlichen Teil selbst nutzen und sein Interesse ist daran gebunden, keine unzulässige Gewinnerzielung anzustreben.
Beispiel: Wenn ein Arbeitnehmer vorübergehend ins Ausland versetzt wird und die Wohnung behalten will, kann er berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, um die Mietkosten zu reduzieren.
Konkreter Rückkehrwille
Der konkrete Rückkehrwille beschreibt die ernsthafte, verbindliche Absicht eines Mieters, nach einer Abwesenheit wieder in seine Mietwohnung zurückzukehren und sie als Lebensmittelpunkt zu nutzen. Für die Zulässigkeit der Untervermietung bei Abwesenheit ist dieser Wille entscheidend. Ein vager Wunsch oder ein bloßer Notfallplan reicht nicht aus; der Mieter muss einen festen Plan oder zumindest eine feste Entscheidung über die Rückkehr vorweisen können, um sein berechtigtes Interesse zu belegen.
Beispiel: Ein Student, der für fünf Semester in eine andere Stadt zieht, dabei aber fest plant, anschließend in die Wohnung zurückzukehren, hat einen konkreten Rückkehrwillen.
Gewahrsam
Gewahrsam bedeutet im Mietrecht die tatsächliche, unmittelbare Herrschaft und Kontrolle über die Mietwohnung. Ein Mieter behält Gewahrsam, wenn er die Wohnung weiterhin nutzen, beispielsweise persönliche Gegenstände darin lassen oder jederzeit Zugang haben kann. Wird die Wohnung vollständig an andere überlassen und die Nutzung aufgegeben, gilt der Gewahrsam als verloren, was für die Frage der Untervermietung entscheidend ist, weil ein fehlender Gewahrsam nahelegt, dass der Mieter die Wohnung faktisch aufgegeben hat.
Beispiel: Wer sein gesamtes Mobiliar aus der Wohnung entfernt und die Schlüssel dauerhaft an Untermieter übergibt, hat in der Regel den Gewahrsam verloren.
§ 522 Abs. 2 Zivilprozessordnung (ZPO)
§ 522 Absatz 2 ZPO erlaubt es einem Berufungsgericht, eine eingelegte Berufung ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, wenn diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Dies soll den Prozess effizient gestalten, indem Gerichte offensichtliche Rechtsfehler oder unbegründete Klagen schnell erledigen können. Voraussetzung ist eine einstimmige Überzeugung aller Richter im Senat, dass eine weitere Verhandlung sinnlos wäre.
Beispiel: Eine Berufung gegen ein Urteil, das klare gesetzliche Vorschriften eindeutig anwendet, kann sofort abgewiesen werden, ohne dass noch ein erneuter Verhandlungstermin stattfindet.
Streitwert
Der Streitwert bezeichnet den finanziellen Wert des Streitgegenstands in einem Gerichtsverfahren. Er ist wichtig, weil sich daraus die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten berechnet. Im Mietrecht wird der Streitwert häufig auf Basis der streitigen Jahresmiete oder vergleichbarer wirtschaftlicher Größen festgelegt. Ein höherer Streitwert führt zu höheren Verfahrenskosten, weshalb die Festsetzung für die Prozessbeteiligten eine große praktische Bedeutung hat.
Beispiel: Streitigkeiten um Untervermietung einer Wohnung mit einer monatlichen Kaltmiete von 1.750 Euro können einen Streitwert von rund 21.000 Euro (Jahreswert) haben.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 540 BGB (Untervermietungserlaubnis): Regelung, die Mieter berechtigt, bei berechtigtem Interesse die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung vom Vermieter einzuholen. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieterin beruft sich auf ihr Recht zur Untervermietung, muss aber ihr berechtigtes Interesse darlegen, um die Zustimmung der Vermieterin zu erzwingen.
- 553 BGB (Weitervermietung durch den Mieter)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html): Schützt Mieter, die ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, etwa finanzielle Gründe oder ein Rückkehrwille, und begrenzt die Verweigerungsmöglichkeiten des Vermieters. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüft hier insbesondere, ob der Rückkehrwille der Mieterin ausreichend konkret ist, um ein berechtigtes Interesse zu begründen.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Grundsatz, der im Mietrecht verlangt, dass Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten nach Vertrauensgrundsätzen ausüben; insb. bei Ausübung von Untervermietungsrechten kann der Wille zur tatsächlichen Nutzung eine Rolle spielen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht beurteilte, dass die Mieterin durch frühere Überlassung der gesamten Wohnung den tatsächlichen Gewahrsam aufgegeben hat, was gegen eine treu und glaubwürdige Ausübung des Wohnungsrechts spricht.
- § 522 Abs. 2 ZPO (Berufungsverfahren ohne mündliche Verhandlung): Ermöglicht Gerichten die Zurückweisung einer Berufung ohne mündliche Verhandlung, wenn diese offensichtlich unbegründet ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht nutzte diese Bestimmung, um die Berufung der Mieterin ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, da keine Aussicht auf Erfolg bestand.
- Streitwertfestsetzung nach § 3 Abs. 1 RVG i.V.m. ZPO: Grundlage zur Bemessung von Gerichtskosten und Anwaltsgebühren, bemessen an dem wirtschaftlichen Interesse am Ausgang des Verfahrens. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Streitwert von 21.000 Euro reflektiert die wirtschaftliche Bedeutung der Unterlassung der Untervermietung und des Schadensersatzanspruchs.
- Rechtsprechung zum Rückkehrwillen bei Untervermietung: Erfordert für ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung einen konkreten, klaren und nicht nur bedingten oder vagen Plan, die Wohnung wieder selbst zu nutzen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die fehlende Konkretisierung der Rückkehrabsicht der Mieterin führte zur Ablehnung der Untervermietung, da ihr Rückkehrwille als unbestimmt und bloß optional bewertet wurde.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 63 S 202/24 – Beschluss vom 30.12.2024
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