Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Leistungsklage: So erzwingen Sie die Beschlussumsetzung
- Warum Sie die Gemeinschaft statt den Verwalter verklagen
- Sind Folgeschäden automatisch vom Rückbau-Beschluss gedeckt?
- Leistungsklage oder Beschlussersetzung? Den richtigen Klageweg wählen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss der Verwalter einen Beschluss auch umsetzen, wenn gegen diesen bereits eine Anfechtungsklage läuft?
- Zahle ich über das Hausgeld meine eigenen Prozesskosten mit, wenn ich die Eigentümergemeinschaft erfolgreich verklage?
- Darf ich die Reparatur von Folgeschäden verlangen, auch wenn diese nicht ausdrücklich im Beschluss stehen?
- Was kann ich tun, wenn die Verwaltung behauptet, für die Umsetzung derzeit keine Handwerker zu finden?
- Verliere ich meinen Anspruch auf Beschlussumsetzung, wenn die Abstimmung bereits mehr als drei Jahre zurückliegt?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2-13 S 107/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main
- Datum: 25.03.2026
- Aktenzeichen: 2-13 S 107/24
- Verfahren: Klage auf Umsetzung eines Eigentümerbeschlusses
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Streitwert: Bis zu 4.000 Euro
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen
Die Eigentümergemeinschaft muss Kostenvoranschläge für die Entfernung aller Sat-Schüsseln an der Fassade unverzüglich einholen.
- Die Hausverwaltung muss gefasste Beschlüsse der Eigentümer ohne eigenes Ermessen sofort ausführen.
- Dies gilt bei einem gültigen Beschluss, der Angebote für Reparaturen verlangt.
- Eigentümer können die Umsetzung von Beschlüssen direkt mit einer Klage gegen die Gemeinschaft erzwingen.
- Ohne einen entsprechenden Beschluss dürfen Eigentümer die sofortige Entfernung der Schüsseln nicht verlangen.
- Die Eigentümerversammlung muss vor einer Klage auf Umsetzung nicht erneut tagen.
Leistungsklage: So erzwingen Sie die Beschlussumsetzung
Der Verwalter fungiert als Vollzugsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und muss gefasste Beschlüsse unverzüglich durchführen. Dabei steht ihm bei der praktischen Umsetzung grundsätzlich kein eigenes Ermessen zu. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wird ein Anspruch auf Beschlussumsetzung rechtlich nicht mehr gegen den Verwalter, sondern direkt gegen die Eigentümergemeinschaft gerichtet. Um diese Verpflichtung gerichtlich einzufordern, steht den Mitgliedern der Weg über eine Leistungsklage offen. Das bedeutet konkret: Mit dieser Klageart wird die Gegenseite gerichtlich dazu verpflichtet, eine bestimmte Handlung – in diesem Fall die Umsetzung des Beschlusses – tatsächlich vorzunehmen.
Handeln Sie sofort, wenn der Verwalter einen Beschluss ignoriert: Fordern Sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) schriftlich unter Fristsetzung zur Umsetzung auf. Da Sie gegen die Gemeinschaft klagen müssen, dient dieses Schreiben als notwendiger Nachweis, um im späteren Prozess die Kostenlast auf die Gegenseite zu legen.
Ein Wohnungseigentümer klagte vor dem Landgericht Frankfurt am Main auf die Umsetzung eines Beschlusses vom 10.07.2021 (TOP 20) und siegte damit teilweise (Az.: 2-13 S 107/24). Das Gericht verurteilte die Eigentümergemeinschaft dazu, Kostenvoranschläge für die Beseitigung diverser SAT-Schüsseln an den Außenwänden und Balkonbrüstungen einzuholen, wies aber die Forderung nach einer sofortigen Demontage der Antennen ab. Zuvor hatte die Verwaltung trotz des rechtsgültigen Beschlusses keine entsprechenden Angebote vorgelegt.
Warum Sie die Gemeinschaft statt den Verwalter verklagen
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besitzt gemäß § 18 Abs. 1 WEG die umfassende Verwaltungsbefugnis für das Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet konkret: Die Gemeinschaft ist für alle Teile des Gebäudes zuständig, die nicht einem Eigentümer exklusiv gehören, wie etwa die Außenfassade, das Dach oder das Treppenhaus. Entsprechend richtet sich der rechtliche Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf die tatsächliche Umsetzung eines Beschlusses gegen die Gemeinschaft selbst und nicht mehr gegen den eingesetzten Hausverwalter. Ein rechtliches Interesse für eine Leistungsklage ist immer dann gegeben, wenn der Kläger zwingend auf die Hilfe des Gerichts angewiesen ist, weil kein einfacherer Weg zum Ziel führt. Dies ist der Fall, wenn für das geforderte Handeln kein erneuter Beschluss der Eigentümer erforderlich ist.
Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine derartige Leistungsklage besteht jedenfalls dann, wenn für ein Handeln der Gemeinschaft ein Beschluss nicht erforderlich ist. […] Der bereits gefasste Beschluss ist lediglich umzusetzen. – so das Landgericht Frankfurt am Main
In dem Frankfurter Verfahren richtete sich die Klage daher korrekterweise gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die letztlich zur Umsetzung verurteilt wurde. Das Gericht stellte klar, dass eine vorherige erneute Befassung der Eigentümerversammlung in diesem Stadium weder erforderlich noch zielführend war, da der ausführende Beschluss bereits wirksam existierte und lediglich von der Hausverwaltung ignoriert worden war.
Verringerte Anzahl der Antennen ändert nichts
In der Vorinstanz hatte das Amtsgericht Fulda die Klage noch abgewiesen, da sich die Anzahl der angebrachten SAT-Anlagen im Laufe der Zeit bereits deutlich reduziert habe und das Nicht-Handeln der Verwaltung daher keinen Ermessensfehler darstelle. Das Landgericht verwarf dieses Argument und betonte, dass die Verwaltung ohne eigenen Ermessensspielraum unverzüglich handeln muss, wenn ein eindeutiger Beschluss der Eigentümer vorliegt.
Der Verwalter hat ohne Rücksicht auf Erforderlichkeit und Dringlichkeit des beschlossenen Vorgehens Beschlüsse unverzüglich durchführen; er hat insoweit kein Ermessen […]. Hiervon kann er auch nicht abweichen, wenn der Beschluss angefochten ist […] oder er den Beschluss nicht für sinnvoll hält. – so das Landgericht Frankfurt am Main
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel dieses Urteils liegt in der strikten Bindung der Verwaltung an den Beschlusswortlaut. Ein Verwalter darf die Umsetzung nicht mit dem Argument verweigern oder verzögern, die Situation habe sich bereits gebessert oder sei nicht mehr so dringlich. Für Sie bedeutet das: Solange ein Beschluss existiert und nicht durch einen neuen Beschluss offiziell aufgehoben wurde, haben Sie einen durchsetzbaren Anspruch auf die exakte Ausführung – unabhängig von der aktuellen Einschätzung des Verwalters.
Sind Folgeschäden automatisch vom Rückbau-Beschluss gedeckt?
Welchen Inhalt ein Beschluss exakt hat, ermitteln Gerichte durch eine objektiv-normative Auslegung des Wortlauts. Das bedeutet konkret: Ein Beschluss wird so gedeutet, wie ihn ein unbeteiligter Dritter allein anhand des geschriebenen Textes verstehen würde, ohne Rücksicht darauf, was die Eigentümer bei der Abstimmung eventuell nur informell besprochen oder beabsichtigt haben. Dabei sind auch Maßnahmen vom Umsetzungsumfang gedeckt, die zwingend mit dem eigentlichen Ziel verbunden sind, wie beispielsweise die Schadensbeseitigung nach einem Rückbau. Diese Umsetzungspflicht gilt zudem für alle vom Beschluss erfassten Gegenstände, völlig unabhängig von deren genauer Anzahl oder der individuellen Art der Montage.
Der Beschluss zur Einholung von Angeboten umfasste nach Ansicht des Landgerichts zwingend auch das Verschließen der verursachten Löcher in der Fassade, da ein fachgerechter Rückbau dies zwingend einschließt. Die Parteien hatten im Berufungsverfahren intensiv darüber gestritten, ob sich einzelne Anlagen nun innerhalb oder außerhalb des Balkons befinden und wie diese exakt montiert wurden. Für die Richter war dieses Detail völlig unerheblich, da der Beschlusstext ausdrücklich sämtliche Anlagen an den Außenwänden oder Brüstungen benannte. Auch die exakte Anzahl der verbliebenen Schüsseln – zu Prozessbeginn waren es rund 17 Stück – spielte für die generelle Pflicht zur Angebotseinholung keine Rolle.
Achten Sie bei der Beschlussfassung darauf, Folgemaßnahmen wie die Fassadeninstandsetzung explizit in den Text aufzunehmen. Fehlen diese Details, verweisen Sie gegenüber der Verwaltung auf dieses Urteil des LG Frankfurt: Notwendige Begleitmaßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sind automatisch vom Umsetzungswillen der Eigentümer gedeckt.
Leistungsklage oder Beschlussersetzung? Den richtigen Klageweg wählen
Eine direkte Leistungsklage auf eine Umsetzung ist nur dann juristisch möglich, wenn die begehrte Maßnahme bereits vollständig durch einen gültigen Beschluss gedeckt ist. Ist für das Vorhaben hingegen noch eine neue Willensbildung der Eigentümer notwendig, stellt die Beschlussersetzungsklage das vorrangige und richtige rechtliche Instrument dar. Das bedeutet konkret: Mit dieser Klage bittet man das Gericht, anstelle der Eigentümerversammlung eine notwendige Entscheidung zu treffen, wenn die Mehrheit ein wichtiges Vorhaben blockiert. Ohne einen solchen entsprechenden Grundlagenbeschluss besteht kein unmittelbarer Leistungsanspruch auf die Durchführung einer maßnahme gegen die Gemeinschaft.
Vermeiden Sie eine aussichtslose Leistungsklage, wenn die Eigentümerversammlung noch keine finale Entscheidung getroffen hat. In diesem Fall müssen Sie stattdessen auf Beschlussersetzung klagen, um das Gericht zu einer eigenen Entscheidung über die Maßnahme zu bewegen.
Aufgehobener Beschluss verhindert direkte Demontage
Der klagende Wohnungseigentümer scheiterte folgerichtig mit seinem weitergehenden Antrag auf eine unmittelbare Entfernung der SAT-Schüsseln und die direkte Beseitigung der Schäden an der Hausfassade. Das Landgericht begründete die Abweisung damit, dass der Beschluss zu TOP 20 lediglich die Einholung der Kostenvoranschläge vorsah, um für die Eigentümer überhaupt erst eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu schaffen. Ein früherer, deutlich weitreichenderer Beschluss vom 24.05.2019, der die Verwaltung noch direkt zur Aufforderung zur Demontage verpflichtet hatte, war in einer späteren Versammlung ersatzlos aufgehoben worden. Der Eigentümer hatte zwar versucht, neue Beschlüsse zur sofortigen Beseitigung auf die Tagesordnung setzen zu lassen, was die Verwaltung jedoch blockierte – für eine direkte Leistungsklage auf Entfernung reichte diese Vorgeschichte nach dem Urteil jedoch nicht aus.
In der Beschlussfassung über das Einholen von Angeboten zur Beseitigung liegt auch – noch – keine Beschlussfassung über die Beseitigung selbst. […] Eine Beschlussfassung über die Beseitigung auf Kosten der Gemeinschaft war damit noch nicht verbunden. – so das Landgericht Frankfurt am Main
Signalwirkung: Verwalter müssen Beschlüsse strikt umsetzen
Diese Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main hat Signalwirkung für alle Wohnungseigentümer in Deutschland. Sie stellt klar, dass Hausverwaltungen bei gültigen Beschlüssen keinerlei eigenen Ermessensspielraum haben – Ausreden wie eine „verbesserte Situation“ oder „geänderte Prioritäten“ zählen nicht. Für Sie bedeutet das: Sie haben einen harten Rechtsanspruch auf die exakte Umsetzung des Beschlusswortlauts.
Da das Urteil von einem Landgericht stammt, dient es bundesweit als wichtige Referenz für Leistungsklagen gegen untätige Gemeinschaften. Prüfen Sie Ihre bestehenden Beschlüsse auf Verjährung: Ansprüche auf Umsetzung verjähren in der Regel nach drei Jahren. Handeln Sie daher zeitnah, wenn alte Beschlüsse noch in der Schublade der Verwaltung liegen.
Was jetzt? Ihr Fahrplan zur Beschlussumsetzung
Prüfen Sie zuerst das Versammlungsprotokoll: Steht dort ein Ausführungsbeschluss („Die Verwaltung wird beauftragt, Firma X mit der Demontage zu betrauen“)? Wenn ja, setzen Sie der Verwaltung eine letzte Frist von 14 Tagen. Reagiert diese nicht, beauftragen Sie direkt einen Fachanwalt für WEG-Recht mit der Leistungsklage gegen die Gemeinschaft – Sie müssen keine erneute Versammlung abwarten.
Praxis-Hürde: Der Wortlaut als Grenze
Bevor Sie eine Leistungsklage einreichen, müssen Sie prüfen, ob Ihr Beschluss ein Vorbereitungsbeschluss (z. B. „Angebote einholen“) oder ein Ausführungsbeschluss (z. B. „Handwerker X mit der Reparatur beauftragen“) ist. Dieses Urteil zeigt deutlich: Sie können gerichtlich niemals mehr verlangen, als im ursprünglichen Beschluss steht. Wenn nur Angebote beschlossen wurden, kann das Gericht die Gemeinschaft nicht zur sofortigen Reparatur verurteilen.
Beschluss gefasst, aber nichts passiert? Jetzt Rechte durchsetzen
Die rechtliche Durchsetzung von Beschlüssen gegen die Eigentümergemeinschaft erfordert eine präzise Prüfung des Protokollwortlauts und die Einhaltung formaler Schritte. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, die Untätigkeit der Verwaltung rechtssicher zu beenden und den Erfolg versprechenden Klageweg einzuschlagen. Wir prüfen Ihren individuellen Fall und sichern Ihre Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft konsequent ab.
Wer die eigene Eigentümergemeinschaft verklagt, finanziert über das Hausgeld paradoxerweise zunächst die Prozesskosten der Gegenseite mit. Der untätige Verwalter, der das Problem eigentlich verursacht hat, sitzt während des Gerichtsverfahrens entspannt und ohne Kostenrisiko auf der Tribüne. Das eigentliche Drama folgt auf der nächsten Versammlung, wenn die Nachbarn wegen der Anwaltsrechnungen streiten.
Ich rate in solchen festgefahrenen Situationen meist dazu, lieber die Abberufung der Hausverwaltung auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Sobald der lukrative Verwaltervertrag auf dem Spiel steht, werden die geforderten Angebote plötzlich erstaunlich schnell eingeholt. Betroffene sollten sich die juristische Keule gegen die eigenen Nachbarn aufsparen, solange dieser personelle Hebel ungenutzt bleibt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss der Verwalter einen Beschluss auch umsetzen, wenn gegen diesen bereits eine Anfechtungsklage läuft?
JA. Der Verwalter muss einen gültigen Beschluss auch dann unverzüglich umsetzen, wenn gegen diesen bereits eine Anfechtungsklage vor dem zuständigen Gericht geführt wird. Die rechtliche Bindungswirkung der gemeinschaftlichen Entscheidung bleibt trotz des laufenden Verfahrens bis zu einer rechtskräftigen Aufhebung für alle Beteiligten vollständig bestehen.
Die Verpflichtung zur Umsetzung ergibt sich aus der gesetzlichen Stellung des Verwalters als Vollzugsorgan, wobei ihm nach aktueller Rechtsprechung (LG Frankfurt, Az.: 2-13 S 107/24) keinerlei eigener Ermessensspielraum zusteht. Eine Anfechtungsklage gemäß § 44 WEG besitzt im Wohnungseigentumsrecht keine aufschiebende Wirkung, weshalb der Beschluss für die Gemeinschaft vorläufig verbindlich bleibt und zwingend ausgeführt werden muss. Der Verwalter darf die Durchführung daher nicht eigenmächtig mit dem Verweis auf ein Prozessrisiko oder eine mögliche spätere Ungültigkeit der getroffenen Entscheidung verweigern oder verzögern. Handelt er gegen den erklärten Willen der Eigentümermehrheit nicht, macht er sich unter Umständen gegenüber der Gemeinschaft sogar wegen einer Pflichtverletzung schadensersatzpflichtig.
Diese strikte Handlungspflicht entfällt nur dann, wenn das Gericht im Rahmen eines Eilverfahrens die Aussetzung der Vollziehung des angefochtenen Beschlusses ausdrücklich angeordnet hat. Ohne eine solche gerichtliche Anordnung der einstweiligen Einstellung bleibt der Verwalter zur sofortigen Vornahme aller im Beschluss vorgesehenen Maßnahmen rechtlich verpflichtet.
Zahle ich über das Hausgeld meine eigenen Prozesskosten mit, wenn ich die Eigentümergemeinschaft erfolgreich verklage?
NEIN, im Falle einer erfolgreichen Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müssen Sie Ihre eigenen Prozesskosten nicht anteilig über das Hausgeld mitfinanzieren. Der siegreiche Eigentümer ist im internen Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft von den Kostenpositionen des Rechtsstreits zwingend freizustellen. Damit wird verhindert, dass Sie Ihre eigene Kostenerstattung über die monatlichen Vorschüsse oder die Jahresabrechnung indirekt selbst finanzieren.
Grundsätzlich trägt nach einem verlorenen Prozess die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband die Kosten des Verfahrens gemäß den allgemeinen prozessualen Regelungen. Damit dieser Kostenausgleich rechtlich wirksam bleibt, dürfen die Anwalts- und Gerichtskosten in der Jahresabrechnung nicht nach dem allgemeinen Miteigentumsanteil gemäß § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer verteilt werden. Vielmehr muss die Verwaltung den klagenden Eigentümer aus der Kostenverteilung für diesen spezifischen Fall herausnehmen, sodass lediglich die unterlegenen Miteigentümer mit den Kosten belastet werden. Diese interne Freistellung ist rechtlich zwingend geboten, um den Anspruch auf volle Kostenerstattung gegenüber dem Verband nicht durch die logische Struktur der Hausgeldabrechnung wieder zu neutralisieren.
Beachten Sie jedoch, dass Sie die Gemeinschaft vorab schriftlich unter Fristsetzung zur Umsetzung des Beschlusses auffordern müssen, um die Kostenlast im späteren Prozess sicher auf die Gegenseite zu legen. Ohne diesen Nachweis des Verzugs riskieren Sie eine Kostenbeteiligung, falls die Gegenseite den Anspruch im Verfahren sofort anerkennt und Sie somit die Veranlassung zur Klage gegeben haben. Prüfen Sie daher nach Prozessende die nächste Hausgeldabrechnung kritisch auf versteckte Anteile an den gemeinschaftlichen Rechtsanwaltskosten oder Gerichtskosten.
Darf ich die Reparatur von Folgeschäden verlangen, auch wenn diese nicht ausdrücklich im Beschluss stehen?
JA. Notwendige Begleitmaßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, wie etwa das fachgerechte Verschließen von Bohrlöchern nach einem Rückbau, sind rechtlich automatisch vom Umsetzungswillen eines bestehenden Beschlusses gedeckt. Ein separater Beschluss für die Beseitigung solcher Folgeschäden ist daher nicht erforderlich, da diese als integraler Bestandteil einer ordnungsgemäßen Ausführung gelten.
Die rechtliche Grundlage hierfür bildet die objektiv-normative Auslegung von Beschlüssen, bei der das Verständnis eines unbeteiligten Dritten allein anhand des Wortlauts maßgeblich ist. Da ein Rückbau ohne die Schließung von Montageöffnungen fachlich unvollständig wäre, umfasst die Verpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) stets die vollständige Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums. Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigte in seinem Urteil (Az.: 2-13 S 107/24), dass Verwalter bei der Umsetzung solcher Maßnahmen keinen eigenen Ermessensspielraum besitzen. Wenn Sie die Instandsetzung fordern, sollten Sie sich gegenüber der Verwaltung schriftlich unter Fristsetzung explizit auf diesen Grundsatz der notwendigen Begleitmaßnahmen berufen.
Diese Automatik endet jedoch dort, wo die Folgemaßnahme über die reine Wiederherstellung hinausgeht oder eine substanzielle bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum darstellt. Sollen im Zuge der Reparatur zusätzliche Verbesserungen am Gebäude vorgenommen werden, ist zur Meidung von Haftungsrisiken zwingend ein neuer Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen.
Was kann ich tun, wenn die Verwaltung behauptet, für die Umsetzung derzeit keine Handwerker zu finden?
Verlangen Sie von der Verwaltung den schriftlichen Nachweis über die bisherigen Bemühungen und setzen Sie eine verbindliche Frist zur Vorlage von mindestens drei konkreten Absagen oder entsprechenden Angeboten. Die Verwaltung ist rechtlich verpflichtet, einen wirksamen Beschluss ohne eigenes Ermessen unverzüglich umzusetzen, da ein allgemeiner Handwerkermangel keine pauschale Entschuldigung für eine vollständige Untätigkeit darstellt. Durch diese schriftliche Aufforderung dokumentieren Sie den Verzug und bereiten den Weg für eine mögliche Leistungsklage gegen die Gemeinschaft vor.
Gemäß der aktuellen Rechtsprechung hat der Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Rücksicht auf die Erforderlichkeit oder die aktuelle Marktlage zeitnah durchzuführen. Da der Verwalter als reines Vollzugsorgan fungiert, darf er die Umsetzung nicht eigenmächtig verzögern oder aufgrund subjektiver Einschätzungen zur schwierigen Auftragslage im Handwerk aussetzen. Ein rechtliches Interesse an einer Leistungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht bereits dann, wenn die Verwaltung untätig bleibt, obwohl kein neuerlicher Beschluss für die konkrete Handlung notwendig ist. Die Verwaltung muss daher im Streitfall detailliert nachweisen, welche Fachbetriebe zu welchen Zeitpunkten angefragt wurden und aus welchen spezifischen Gründen diese eine Durchführung abgelehnt haben. Bloße mündliche Ausreden am Telefon genügen den strengen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 18 Abs. 1 WEG in der Regel nicht.
Ein gerichtliches Vorgehen ist jedoch nur Erfolg versprechend, wenn der bestehende Beschluss bereits die konkrete Ausführung der Maßnahme und nicht lediglich die unverbindliche Einholung von Kostenvoranschlägen zur Vorbereitung einer späteren Entscheidung zum Inhalt hat.
Verliere ich meinen Anspruch auf Beschlussumsetzung, wenn die Abstimmung bereits mehr als drei Jahre zurückliegt?
ES KOMMT DARAUF AN, ob die Verjährungsfrist bereits verstrichen ist. Ansprüche auf die Umsetzung eines WEG-Beschlusses verjähren regelmäßig nach drei Jahren, weshalb die rechtliche Durchsetzbarkeit nach Ablauf dieser Zeit meist verloren geht. Die Frist beginnt am Jahresende.
Die rechtliche Grundlage bildet die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB, die für fast alle zivilrechtlichen Ansprüche innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt. Der Zeitraum von drei Jahren beginnt dabei erst mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch auf Umsetzung des Beschlusses entstanden ist. Ein im Jahr 2021 gefasster Beschluss verjährt somit grundsätzlich am 31. Dezember 2024, sofern der Eigentümer keine gerichtlichen Schritte zur Durchsetzung einleitet. Ohne eine rechtzeitige Hemmung (Stoppen des Fristlaufs) kann die Gemeinschaft die Ausführung nach Fristablauf dauerhaft verweigern, da der Anspruch dann rechtlich nicht mehr erzwingbar ist.
Ausnahmen bestehen nur bei einer Hemmung der Verjährung, etwa durch eine Klageerhebung oder ernsthafte Verhandlungen, wodurch der Ablauf der Frist für die Dauer dieser Maßnahmen angehalten wird.
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Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 107/24 – Urteil vom 25.03.2026
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