Schönheitsreparaturen – Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht – Wirksamkeit

LG Berlin, Az.: 64 S 120/17, Urteil vom 02.05.2018

In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 14. März 2018 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 237 C 7/17 – vom 29. Mai 2017 sowie das ihm zu Grunde liegende Verfahren aufgehoben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Charlottenburg zurück verwiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind gemäß § 21 Abs. 1 GKG nicht zu erheben. Im Übrigen bleibt die Kostenentscheidung dem Amtsgericht vorbehalten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Schönheitsreparaturen - Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht - Wirksamkeit

Foto: dero2084/Bigstock

Die Klägerin nimmt die Beklagten als Erben der Mieter nach Rückgabe der Wohnung auf Zahlung von Schadenersatz wegen unzureichend ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch. Wegen der Einzelheiten wird gemäß § 540 ZPO zunächst auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Ergänzend ist § 3 „Miete und Nebenkosten“ Nr. 3 des Mietvertrages wie folgt zu zitieren: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“

Die Klägerin stützt sich auf diese Klausel, hält ihren Schönheitsreparaturanspruch für fällig und macht Schadenersatz geltend, da die Beklagten ihre diesbezügliche Pflicht trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht ordnungsgemäß erfüllt hätten. Diesen Vortrag hat das Amtsgericht zunächst auch für schlüssig gehalten und im Termin vom 27. März 2017 (Bl. I/84 d. A.) darauf hingewiesen, dass die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Rechtsvorgänger der Beklagten wirksam gewesen sein dürft e und die Beklagten beweisen müssten, die von ihnen vorgetragene Auszugsrenovierung ordnungsgemäß durchgeführt zu haben.

Die Beklagten wenden ein, die durch sie veranlassten Renovierungsarbeiten des Zeugen . . . . seien Anfang Juni 2016 mit der für die Klägerin tätigen Verwalterin . . . . abgestimmt worden. Danach seien in Bad und Küche vereinbarungsgemäß keine Arbeiten vorgenommen worden, da die Klägerin diese Räume sowieso umfassend habe renovieren wollen. Die Türen und Türzargen aus Kunststoff seien vergilb t gewesen und hätten auch durch eine noch gründlichere Reinigung nicht in einen ansehnlichen Zustand versetzt werden können. Die Heizkörper und Rohre seien glänzend weiß gewesen und hätten entgegen des Vortrags der Klägerin keines neuen Anstrichs bedurft.

Im übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Die Berufung ist auch begründet. Das Urteil ist auf den Hilfsantrag der Klägerin gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO einschließlich des zu Grunde liegenden Verfahrens aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.

a) Mit der durch das Amtsgericht gegebenen Begründung kann die Klage nicht abgewiesen werden. Das Amtsgericht ist auf Grund des Nießbrauchs ihrer Gesellschafter zwar zu Recht von der Aktiv- legitimation der Klägerin ausgegangen, und auch die Passivlegitimation der Beklagten als Erben der Mieter ist unstreitig. Das Amtsgericht hat sich aber willkürlich, ohne sich mit dem entgegen stehenden Vortrag der Klägerin und der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinreichend auseinander zu setzen, auf den unhaltbaren Standpunkt gestellt, die Beklagten hätten am Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen, weil der Mietvertrag eine Pflicht zur Vornahme einer Auszugsrenovierung nicht vorsehe und etwaige Pflichten der Mieter aus § 3 Nr. 3 des Mietvertrages nur während der Mietzeit bestünden, jedoch am Ende des Mietverhältnisses keine Rolle mehr spielten. Auch die hilfsweise angegebenen Gründe für die vollständige Abweisung der Klage tragen die Entscheidung nicht, denn um über den auf § 3 Nr. 3 in Verbindung mit §§ 280, 281 BGB gestützten Schadenersatzanspruch der Klägerin zu entscheiden, hätte das Amtsgericht den Sachverhalt aufklären und die angebotenen Beweise erheben müssen; die ohne Würdigung des Inhalts der Schreiben vom 13. Juni und vom 29. Juli 2016 sowie des mit diesem Schreiben übersandten Abnahmeprotokolls vom 26. Juli 2016 aufgestellte Behauptung, es fehle an einer hinreichend konkretisierten Beschreibung gerügter Dekorationsmängel und Aufforderung zur Vornahme deshalb erforderlicher Schönheitsreparaturmaßnahmen, verletzt das Recht der Klägerin auf rechtliches Gehör.

aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die im vorliegenden Mietvertrag unter § 3 Nr. 3 enthaltene Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen durch die Mieter zu tragen seien, wirksam und geeignete Grundlage für den streitgegenständlichen Schadenersatzanspruch der Klägerin. Selbst die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ wird, da die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter längst Verkehrssitte geworden ist, in diesem Sinne ausgelegt und von einem vertragsschließenden Mieter dahin verstanden, dass er mit der regelmäßigen Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf (vgl. BGH – VIII ZR 339/03 -, Urt. v. 14.07.2004, WuM 2004, 529 ff.). Erst Recht ist die Formulierung der vorliegenden Klausel unkritisch und nicht dahin zu würdigen, dass der Mieter für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen müsse, diese aber nicht selbst vornehmen dürfe (vgl. zu einer gleichlautenden Klausel BGH – VIII ARZ 1/84 -, Rechtsentscheid v. 30.10.1984, BGHZ 92, 363 ff.). Da die Wohnung als Neubau vermietet wurde, gibt es vorliegend auch keine Anhaltspunkte dafür, dass sie zu Beginn des Mietverhältnisses Dekorationsmängel aufwies oder die Überbürdung der Schönheitsreparaturen aus anderen Gründen dazu geführt hätte, dass die Mieter nicht nur eigene, sondern – wie im Fall BGHZ 204, 302 ff. – auch Gebrauchsspuren früherer Nutzer der Wohnung hätten beseitigen müssen.

Soweit die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin auf dem Standpunkt steht, die Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf einen Mieter sei mit dem gesetzlichen Verbot des § 536 Abs. 4 BGB grundsätzlich unvereinbar und könne daher – wohl selbst individualvertraglich – nicht wirksam vereinbart werden (vgl. LG Berlin – 67 S 7/17 – , Urt. v. 09.03.2017, GE 2017, 416 ff), folgt die Kammer dem nicht. Der Bundesgerichtshof steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, auch wenn sie weiterhin einer Vereinbarung bedarf, durch jahrzehntelange Übung Verkehrssitte geworden ist (vgl. BGH – VIII ZR 3 39/03 – , a. a. O., Rn. 16 und BGH – VIII ARZ 1/84 – , a. a. O., Rn. 18). Davon ging anlässlich der Mietrechtsreform im Jahre 2001 auch der Gesetzgeber aus (vgl. BT – Drucks. 14/4553, S. 40); der Rechtsausschuss des Bundestages sprach sich ausdrücklich gegen eine gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturpflicht aus, weil er die ausdifferenzierte und gefestigte Rechtsprechung für ausgewogen hielt und befürchtete, durch einen Versuch der gesetzlichen Regelung dieser Thematik erst Rechtsunsicherheit zu schaffen (vgl. BT – Drucks. 14/5663, S. 75 f.). Das gesetzliche Verbot in § 536 Abs. 4 BGB, einem Mieter die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte zu entziehen, steht dessen Übernahme der Schönheitsreparaturpflicht nicht entgegen, da die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht sofort, sondern erst nach längerem Zuwarten und weiterer Abnutzung der Dekoration eine mehr als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache bedeutet und eine Berufung des zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpfli chteten Mieters auf Gewährleistungsrechte unter solchen Umständen als treuwidrig anzusehen wäre (vgl. BGH – VIII ZR 129/91 – , Urt. v. 06.05.1992, BGHZ 118, 194 ff).

bb) Waren die Mieter nach § 3 Nr. 3 des Mietvertrags mithin wirksam verpflichtet, im Verlaufe des Mietverhältnisses fällig werdende Schönheitsreparaturen auszuführen, so kommt es nicht darauf an, dass sich weder aus § 9 des Mietvertrages noch aus einer anderen mietvertraglichen Vereinbarung eine Pflicht der Mieter zu r Vornahme einer Auszugsrenovierung ergibt, zumal sich die Klägerin auf eine solche Verpflichtung der Beklagten auch gar nicht berufen hat. Die Klägerin macht vielmehr geltend, ihr auf § 3 Nr. 3 des Mietvertrages fußender Anspruch auf (regelmäßige) Durchführung der Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte sei vor Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung (wieder einmal) fällig geworden, von den Beklagten aber nicht ordnungsgemäß erfüllt worden. Auf diesen ausweislich der Erörterung im Term in vom 17. März 2017 zunächst auch von der Amtsrichterin für schlüssig gehaltenen Vortrag ist das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil gar nicht mehr eingegangen, sondern hat sich auf den Standpunkt gestellt, eine von der Klägerin verlangte „Auszugsrenovierung“ sei im Mietvertrag nicht geregelt und stehe ihr nicht zu; darin liegt ein wesentlicher Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens, nämlich ein Übergehen des Kerns des Angriffsvorbringens der Klägerin und damit eine grobe Verletzung ihres Anspruchs au f Gewährung rechtlichen Gehörs.

Der Verweis der Beklagten auf § 9 des Mietvertrages und eine seitens des Amtsgerichts gar nicht herausgearbeitete, sondern offen gelassene vorgebliche Unklarheit der sich am Ende des Mietverhältnisses ergebenden Rechte und Pflichten ändert daran nichts. Vielmehr steht die Klägerin zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Regelungen in § 9 des Mietvertrages ihre sich aus § 3 Nr. 3 des Mietvertrages ergebenden Ansprüche weder einschränken noch erweitern; allenfalls impliziert die dortige Anforderung, die Wohnung sei „bezugsfähig“ zu übergeben, dass nach § 3 Nr. 3 fällige Schönheitsreparaturen eben spätestens bis zum Zeitpunkt der Übergabe ausgeführt sein sollen (vgl. zu einer gleich lautenden Klausel BGH – VIII ARZ 1/84 – , a. a. O., Rn. 15).

Das Verfahren des Amtsgerichts und die angefochtene Entscheidung könnten aber selbst dann keinen Bestand haben, wenn das Amtsgerichts diesen Punkt nicht hätte offen lassen, sondern der Argumentation der Beklagten hätte folgen wollen; denn es hätte sich sodann mit der Frage befassen müssen, ob nicht in der nach Vortrag der Beklagten Anfang Juni 2016 mit der Zeugin . . . . getroffenen Vereinbarung über Art und Umfang durchzuführender Schönheitsreparaturen tatsächlich eine die Beklagten bindende Individualabrede über eine Auszugsrenovierung zu erblicken war.

cc) Ausgehend vom Vortrag der Klägerin liegen die Voraussetzungen für den geltend gemachten Schadenersatzanspruch nach alledem vor. Die Klägerin hat entgegen der Darstellung des Amtsgerichts nicht nur Photographien vorgelegt, die die für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung vorgetragenen Dekorationsmängel belegen sollen. Sie hat vielmehr auch das Übergabeprotokoll vorgelegt, in dem die behaupteten Unzulänglichkeiten der Dekoration und vorgetragenen Mängel der durch die Beklagten veranlassten Malerarbeiten beschrieben sind, und sie hat Zeugenbeweis für die auch schriftsätzlich hinreichend dargelegten Dekorationsmängel angetreten. Die mit einer Fristsetzung versehene Aufforderung zur Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen vom 29. Juli 2016 war auch nach Maßgabe der §§ 280, 281 BGB hinreichend klar gefasst, um den Anspruch auf Vornahme der – von den Beklagten ohnehin ausdrücklich verweigerten – Schönheitsreparaturen in einen Schadenersatzanspruch zu überführen; denn das Schreiben nahm auf das beigefügte und den Beklagten ohnehin bekannte Übergabeprotokoll vom 26. Juli 2016 Bezug, in welchem die von der Klägerin behaupteten Dekorationsmängel ausreichend beschrieben und die deswegen von den Beklagten verlangten Maßnahmen im Einzelnen aufgelistet waren.

b) Um über die Klage entscheiden zu können, ist der streitige Sachverhalt folglich hinreichend aufzuklären, wozu es einer umfänglichen und aufwändigen Beweisaufnahme bedarf. Zunächst wird durch Vernehmung der Zeugen …. (vgl. Bl. I/3 d. A.) und …. (vgl. Bl. I/4 d. A.) sowie gegenbeweislich der beiden Zeugen …. (vgl. Bl. I/98 d. A.) über die behaupteten Dekorationsmängeln Beweis zu erheben sein, wobei ergänzend darauf hinzuwirken sein wird, die vorgelegten Abbildungen zum Zwecke des Vorhalts möglichst in besserer Qualität und in Farbe beizuziehen. Die Zeugen …. (vgl. Bl. I/99 d. A.) und die Zeugin …. (vgl. Bl. I/86 d. A.) werden ferner über das Gespräch Anfang Juni 2016 und etwaige Vereinbarungen zum Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten zu vernehmen sein. Schließlich wird womöglich noch ein Sachverständigengutachten einzuholen sein, um die Angemessenheit der angesetzten und abgerechneten Preise zu überprüfen.

Die Kammer hält es im Rahmen des ihr nach § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eröffneten Ermessens für angezeigt, die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen, statt selbst die erforderlichen Beweise zu erheben. Sie hält die dadurch eintretende Verfahrensverzögerung nicht für hinreichend erheblich, um den andernfalls drohenden Wegfall der Möglichkeit einer Überprüfung der zu erwartenden neuen Sachentscheidung im Wege der Berufung zu rechtfertigen. Zudem haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung am 14. März 2017 auch signalisiert, dass sie für den Fall einer erforderlichen Beweisaufnahme mit der Zurückverweisung einverstanden sind.

3. Die Kammer macht von der Möglichkeit des § 21 GKG Gebrauch und schlägt die durch den Verfahrensfehler des Amtsgerichts entstandenen Gerichtskosten nieder. Die Kostenentscheidung ist im Übrigen dem amtsgerichtlichen Schlussurteil vorzubehalten, das nach der Zurückverweisung dort ergehen wird.

Das vorliegende Urteil ist zur Beendung einer etwaigen Vollstreckung aus dem angefochtenen Urteil gemäß §§ 775 Nr. 1, 776 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären (vgl. Zöller/Heßler, a. a. O., § 538 Rn. 59).

Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten.