AG Tiergarten – Az.: 610 C 44/12 – Beschluss vom 01.08.2012

1. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

2. Der Streitwert wird endgültig auf bis zu 4.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 30. Oktober 2002 die streitgegenständliche Wohnung in der, für die zuletzt eine Miete in Höhe von 162,79 € zuzüglich 68,64 € Betriebskostenvorschuss und 64,44 € als Kostenvorschuss zu entrichten war. Die Miete ist jeweils am dritten Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig. Da in der Wohnung der Beklagten ein Wasserschaden vorhanden ist, ist die Beklagte aufgrund des Urteils des Amtsgerichts Tiergarten zum Aktenzeichen sechs 10.6.1970/04 seit dem 1. August 2003 berechtigt, die Miete um 150 € zu mindern, so dass sich die Bruttomiete seither auf 145,87 € beläuft.

Die Klägerin ist seit dem 6.9.2011 Eigentümerin und Vermieterin.

Unstreitig hat die Beklagte ab Juni 2011 folgende Mieten an die Klägerin gezahlt:

– am 16.8.2011 150 € ohne Zweckbestimmung

Mit Schreiben vom 7. November 2011 , das der Beklagten am gleichen Tag durch Gerichtsvollzieher zugestellt wurde , kündigte die Hausverwaltung der Klägerin im Namen der Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Hinweis auf die rückständigen Mieten für Juni, Juli, September, Oktober und November 2011 in Höhe von 725,22 € fristlos.

Hierauf hin erfolgten weitere Zahlungen durch die Beklagte:

– am 18.11.2011 150 € ohne Zweckbestimmung

– am 29.11.2011 300 € mit Zweckbestimmung September/Oktober 2011

– am 23. 12. 2011 150 € ohne Zweckbestimmung

– am 21. 1. 2012 150 € mit Zweckbestimmung Januar 2012

Die Klägerin hat einen Nutzen-/Lastenwechsel zum 1. Juni 2011 behauptet.

Mit der am 31. Januar 2012 eingereichten und dem Beklagten am 20. Februar 2012 zugestellten Klage hat der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehabten Wohnung in, , Seitenflügel, Erdgeschoss rechts, bestehend aus zwei Zimmern, Kochnische, Dusche mit WC, Diele geräumt an die Klägerin herausgegeben;

2. die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin 284,86 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 121,09 € seit dem 7. Juni 2011, aus 145,87 € 6. Juli 2011 zu zahlen;

3. die Beklagte zu verurteilen, für die Zeit ab Februar 2012 an die Klägerin jeweils zum dritten Werktag des jeweiligen Monats bis zur Herausgabe der im Klageantrag zu Z. 1 bezeichneten geräumten Wohnung monatlich 145,87 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem vierten Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen.

Die Beklagte hat daraufhin weitere Zahlungen geleistet.

– am 27. 2. 2012 150 € ohne Zweckbestimmung

– am 3. 3. 2012 285 € unter Vorbehalt mit Zweckbestimmung Juni/Juli 2011

– am 4.4.2012 150 € ohne Zweckbestimmung

– am 26.4.2012 300 € ohne Zweckbestimmung

Daneben hat sie erstmals mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 2. April 2012 ein Zurückbehaltungsrecht angesichts des in ihrer Wohnung vorhandenen und zur Geltendmachung einer Mietminderung in Höhe von 150 € berechtigenden Wasserschadens geltend gemacht.

Daraufhin haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und verhandeln nunmehr mit widerstreitenden Kostenanträgen.

Die Beklagte hat die Aktivlegitimation der Klägerin betreffend die Mieten für Juni bis September 2011 bestritten. Im Übrigen hat sie die Auffassung vertreten, dass ihr ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe. Außerdem habe der Beklagte am 15.7.2011 eine weitere Mitzahlung in Höhe von 150 € noch an den Rechtsvorgänger der Klägerin geleistet. Die Räumungs- ebenso wie die Zahlungsklage seien daher von Anfang an unbegründet gewesen.

II.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a Abs.1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Danach waren diese der Klägerin aufzuerlegen, weil sie in dem Rechtsstreit unterlegen wäre.

Die Klage war von Anfang unbegründet.

Die Beklagte war im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit nicht zur Herausgabe der Wohnung an die Klägerin gemäß § 546 Abs.1 BGB verpflichtet. Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob ein Lasten-/Nutzenwechsel auf die Klägerin bereits zum 1.6.2011 erfolgt war. Jedenfalls bestand zu diesem Zeitpunkt kein Zahlungsrückstand auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung angesichts des der Beklagten zustehenden Zurückbehaltungsrechts gemäß § 320 BGB. Der Beklagten stand nämlich ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB zu. Voraussetzung dafür ist nur, dass der Mieter den Mangel, dessentwegen das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, dem Vermieter zuvor angezeigt hat, da das Zurückbehaltungsrecht ansonsten seine Druckfunktion nicht erfüllen kann (LG Berlin, Urt. vom 11. Mai 2012 – 63 S 503/11, Grundeigentum 2012, 898). Eine entsprechende Mängelanzeige liegt hier unstreitig vor. Damit verhindert das Bestehen der Einrede den Verzug des Mieters mit der Mietzahlung, ohne dass der Mieter die Einrede zuvor geltend machen muss (Schach in Kinne/Schach/Bieber, 6. Aufl. 2011, § 536 BGB Rn. 13, BGH, Urteil vom 7. Mai 1982, V ZR 90/81, BGHZ 84,42; LG Berlin, Grundeigentum 1994, 403; Kinne, Grundeigentum 2012, 861). Dem stehen die seitens der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu den Aktenzeichen XII ZR 147/05, VIII ZR 100/97 und VIII ZR 209/05) nicht entgegen. Diese verlangen lediglich, dass die Berücksichtigung dieser Einrede ihre jedenfalls konkludente Geltendmachung im Prozess voraussetzt. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat sich ausdrücklich auf sein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB berufen. Das Zurückbehaltungsrecht beläuft sich der Höhe nach auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf den 3-bis 5-fachen Minderungsbetrag. Im Zeitpunkt der Klageerhebung bestand aber noch nicht einmal ein Rückstand in Höhe des zweifachen Minderungsbetrages.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 3 ZPO, 41 Abs. 5 GKG danach entfallen auf den Klageantrag zu 1) (Räumungsklage) 162,79 € x 12 = 1.953,48 €; auf den Klageantrag zu 2) (Zahlungsklage) 266,96 € sowie auf Klageantrag zu 3) (Klage auf Nutzungsentschädigung) 145,87 € x 12 = 1750,44 €. Insgesamt beläuft sich der Streitwert mithin auf 3.970,88 €.