Nachträgliche Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters zulässig?

Landgericht München I: Nachträgliche Betriebskostenabrechnungen zulässig

Das Landgericht München I hat entschieden, dass Vermieter berechtigt sind, nachträgliche Betriebskostenabrechnungen zu Lasten des Mieters durchzuführen. Diese Entscheidung beruht auf der Interpretation des § 556 Abs. 3 BGB, wonach eine Korrektur der Abrechnung innerhalb der Frist möglich ist, auch wenn sie für den Mieter nachteilig ist. Der Mieterschutz bei nachträglichen Forderungen wird durch die Fristen des § 556 Abs. 3 BGB geregelt, jedoch nicht absolut garantiert.

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Nachträgliche Betriebskostenabrechnung: Wann ist sie zulässig?

Eine nachträgliche Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters ist unter bestimmten Umständen zulässig. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Allerdings gibt es Ausnahmen, in denen eine Korrektur möglich ist. So kann der Vermieter die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren. Eine Korrektur zum Nachteil des Mieters ist ausnahmsweise dann möglich, wenn der Vermieter z.B. nichts für die Verspätung der Korrektur kann.

Korrekturen an der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter innerhalb der Frist von zwölf Monaten vornehmen, in der er diese dem Mieter zustellen muss. Eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung zu Lasten des Mieters ist nur im Rahmen der gesetzlichen Fristen und unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Nach Ablauf der Frist ist eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung zu Lasten des Mieters nicht mehr erlaubt. Im folgenden Beitrag wird ein konkretes Urteil zum Thema nachträgliche Betriebskostenabrechnung vorgestellt und besprochen.

Rechtsstreit um Betriebskostenabrechnung am Landgericht München I

Das Landgericht München I hat in einem bemerkenswerten Fall, der das Mietrecht betrifft, ein Urteil gefällt, das für Mieter und Vermieter von großer Bedeutung ist. Im Kern geht es um die Frage, ob eine nachträgliche Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters rechtlich zulässig ist. Diese Fragestellung ist besonders relevant, da sie die finanziellen Verpflichtungen zwischen Mietern und Vermietern direkt betrifft und Auswirkungen auf die Praxis der Betriebskostenabrechnung hat.

Hintergründe des Falles: Betriebskostenabrechnung und Rechtsverletzung

Im spezifischen Fall beim Landgericht München I ging es um die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts München. Das Amtsgericht hatte zuvor entschieden, dass die nachträgliche Geltendmachung von Betriebskosten durch den Vermieter zulässig sei. Der Mieter, vertreten durch seinen Rechtsanwalt, hatte Berufung eingelegt, da er eine Rechtsverletzung sah. Insbesondere wurde argumentiert, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB eine nachträgliche Forderung verhindere. Das Landgericht München I musste daher prüfen, ob das erstinstanzliche Urteil auf einer Rechtsverletzung beruht und ob die Berufung Aussicht auf Erfolg hat.

Kernaspekte des Urteils: Interpretation des § 556 BGB

Das Landgericht München I stellte in seinem Urteil klar, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Entscheidend war hierbei die Interpretation des § 556 Abs. 3 BGB. Das Gericht erklärte, dass die Ausschlussfrist in diesem Paragraphen nicht generell jede Nachforderung ausschließt, sondern eine Korrektur der Abrechnung innerhalb der Frist zulässt, auch wenn diese zu Lasten des Mieters ausfällt. Dies bedeutet, dass Vermieter unter bestimmten Bedingungen nachträglich Betriebskosten geltend machen dürfen, auch wenn dies zunächst zu einem Guthaben für den Mieter geführt hatte. Diese Auslegung stützt sich auch auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter

Das Urteil des Landgerichts München I hat wichtige Implikationen für die Rechtssicherheit im Mietrecht. Einerseits bietet es Vermietern die Möglichkeit, Betriebskosten auch nachträglich geltend zu machen, was insbesondere bei unvorhergesehenen oder nachträglich entstandenen Kosten relevant sein kann. Andererseits stellt das Urteil auch klar, dass der Mieterschutz durch die gesetzlichen Fristen des § 556 Abs. 3 BGB gewährleistet ist. Dies bedeutet, dass Mieter eine gewisse Sicherheit hinsichtlich der Berechnung und Fälligkeit von Betriebskosten haben.

Insgesamt zeigt dieses Urteil die Bedeutung einer klaren rechtlichen Regelung in Mietverhältnissen und wie Gerichte diese Regelungen interpretieren, um einen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu schaffen. Es illustriert auch, wie das Mietrecht ständig an neue Gegebenheiten und Herausforderungen angepasst wird und welche Rolle Gerichtsentscheidungen dabei spielen.

Im konkreten Fall des Landgerichts München I wurde der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts München nicht stattgegeben, womit die nachträgliche Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters bestätigt wurde. Dieses Urteil dient als Orientierung für ähnliche Fälle und ist ein wichtiges Beispiel dafür, wie Gerichte im Mietrecht entscheiden und wie wichtig es ist, die gesetzlichen Vorgaben und Fristen im Blick zu behalten.

Das vorliegende Urteil

LG München I – Az.: 31 S 10140/23 – Beschluss vom 30.11.2023

In Sachen wg. Forderung erlässt das Landgericht München I – 31. Zivilkammer – am 30.11.2023 folgenden Beschluss

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 19.07.2023, Az. 417 C 16175/22, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe:

I.

Eine Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die erstinstanzliche Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 513 Abs. 1 Fall 1 i.V.m § 546 ZPO) oder die Tatsachenfeststellung unrichtig ist (§ 513 Abs. 1 Fall 2 i.V.m. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) oder neue berücksichtigungsfähige Angriffs- oder Verteidigungsmittel vorliegen (§ 513 Abs. 1 Fall 2 i.V.m. §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO).

Entsprechende Voraussetzungen kann die Berufung nicht aufzeigen.

II.

Das Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung.

Gemäß § 546 ZPO ist das Recht verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist. Dies ist hier nicht der Fall.

Die Kammer teilt insbesondere die Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts dahingehend, dass die Beklagten an der Geltendmachung der Grundsteuer gegenüber dem Kläger nicht aufgrund der Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gehindert sind.

Das Amtsgericht hat sich bereits im Hinweisbeschluss vom 14.02.2023 ausführlich mit den Rechtsproblemen auseinandergesetzt, hinsichtlich derer der Berufungsführer jetzt eine fehlerhafte Rechtsanwendung rügt. Der sodann von der Amtsrichterin im Urteil vom 19.07.2023 vertretenen und sowohl ausführlich als auch nachvollziehbar begründeten Meinung schließt sich die Kammer an. Auf die Gründe im Hinweisbeschluss vom 14.02.2023 sowie im Urteil vom 19.07.2023 wird daher vollumfänglich verwiesen.

Ergänzend führt die Kammer Folgendes aus:

1. Dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zufolge ist lediglich die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Eine Reduzierung des Guthabens ist von dieser Formulierung nicht erfasst.

2. Zwar könnte gegen eine derartige Auslegung angeführt werden, dass aus Sicht des Mieters auch ein Bedürfnis nach Rechtssicherheit hinsichtlich der Höhe eines verfügbaren Gutachtens besteht. Andererseits der Vertrauensschutz abschließend über § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gewährt, somit eben nur bis zur Höhe der Vorauszahlung. Eine unrichtige Abrechnung begründet gerade keinen Vertrauensschutz (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, Rn. 530).

3. Auch die vorhandene obergerichtlicher Rechtsprechung widerspricht dieser Auslegung nicht. Der BGH führt in der bereits im amtsgerichtlichen Urteil und in den Schriftsätzen der Parteien zitierten Entscheidung (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09, NJW 2011,843, Rn. 12-14, Hervorhebungen durch die Kammer) wie folgt aus:

„II. 1. Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführte Bestimmung des § 556 BGB sieht in Absatz 3 vor, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen (§ 556 III 1 BGB) und dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des (jährlichen) Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist (§ 556 III 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 III 3 BGB). Dies gilt nicht nur für die Forderung eines über die geleistete Betriebskostenvorauszahlung hinausgehenden Betrags, sondern auch für die Forderung eines Betrags, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung – namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben ist übersteigt (Senat, NJW 2008, 1150 = NZM 2008, 204 Rdnnr. 12 f.)

Innerhalb der Abrechnungsfrist gem. § 556 III 2 BGB kann der Vermieter indessen – wie hier der Fall – eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne Weiteres vornehmen, auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfällt (vgl. Senat, NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13 [unter II 1 b]; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., § 556 Rdnr. 397; Blank/3örstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rdnnr. 143 ff. u. 163; Jauernig/Teichmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rdnr. 5). Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten durch § 556 III 3 BGB weitgehend geschützt (Senat, NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13).

2. Ebenfalls zutreffend ist die Beurteilung des BerGer., dass die Bekl. trotz der den Kl. bereits erteilten vorbehaltlosen Gutschrift des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens berechtigt war, die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Kl. zu ändern, da in dem bloßen Umstand der vorbehaltlosen Gutschrift kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu sehen ist.“

Somit ist nach dem BGH die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter zwar auch dann ausgeschlossen, wenn in der 1. Abrechnung zunächst ein Guthaben errechnet worden ist, in der 2. Abrechnung sodann eine Nachforderung ausgewiesen wird, nicht jedoch wenn auch bei der 2. Abrechnung noch ein (reduziertes) Guthaben verbleibt. Weiterhin spricht der BGH nur davon, dass der Mieter vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten „weitgehend geschützt“ sei, nicht von einem generellen Verbot einer Berichtigung nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Schließlich betont der BGH auch an dieser Stelle nochmal die Zulässigkeit einer Änderung der Betriebskostenabrechnung zulasten der Mieter, wobei sich in dem zugrunde liegenden Sachverhalt – wie hier – sowohl vor als auch nach der Korrektur noch ein Guthaben ergeben hat.

Des Weiteren enthält das Urteil folgende Ausführungen (vgl. Ebd. Rn. 19, Hervorhebungen erfolgten durch die Kammer):

„aa) Die Abrechnungsfrist des § 556 III 2 BGB und der durch § 556 III 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (BT-Dr 14/4553, S. 37 = NZM 2000, 415 (4293). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senat, NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13; NJW 2006, 903 = NZM 2006, 222 Rdnr. 13; NJW 2006, 3350 = NZM 2006, 740 Rdnr. 17; NJW 2008, 1150 = NZM 2008, 204 Rdnr. 13).“

Auch bei den Ausführungen zur Rechtssicherheit ist die Formulierung des BGH aus Sicht des hiesigen Berufungsgerichts so gewählt, dass sich diese einerseits auf die Tatsache des Bestehens eines Guthabens als solches (unabhängig von der Höhe) und andererseits sowohl auf das Bestehen als auch die Höhe einer Nachforderung bezieht.

4. Soweit die Klagepartei also in der Berufungsbegründung geltend macht, die Geltendmachung der nachträglich ergänzten Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung 2018 sei nicht möglich, da der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach Beginn der Ausschlussfrist nicht zum Nachteil des Mieters korrigieren könne, folgt die Kammer dieser Ansicht aufgrund der dargelegten Gründe nicht.

5. Soweit die Klagepartei weiter geltend macht, der Vermieter hätte in der Betriebskostenabrechnung 2019 nicht mehr einfordern können, als die Abrechnung der Hausverwaltung angesetzt hat, ist der Vortrag aus sich heraus nicht verständlich. Die Abrechnung der Hausverwaltung stellt keine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter dar. Es handelt sich daher nicht um den Fall, dass eine Abrechnungsposition nachträglich hinzugefügt wurde. Im Übrigen wird auf die zutreffenden Gründe des amtsgerichtlichen Urteils dazu verwiesen.

6. Auch die erstinstanzliche Entscheidung dahingehend, dass die vorgerichtlichen Anwaltskosten aufgrund der Einschaltung der nunmehrigen Klägervertreterin keinen ersatzfähigen Schaden darstellen, begegnet aus Sicht der Kammer keinen rechtlichen Bedenken. Es ist nicht ersichtlich, warum es notwendig oder erfolgversprechend gewesen sein sollte, die Beklagten erneut anwaltlich anzumahnen. Insbesondere wurden seitens der Klagepartei auch keine sonstigen objektiven Gründe für einen notwendigen Wechsel oder die Hinzuziehung eines weiteren anwaltlichen Vertreters dargelegt.

III.

Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass weiterer neuer Sachvortrag nach § 531 Abs. 2 ZPO grundsätzlich ausgeschlossen ist und der Hinweis nach § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO nicht der Verlängerung der gesetzlichen Berufungsbegründungsfrist dient (vgl. OLG München, Beschluss vom 12.11.2014 – 10 U 3222/14, BeckRS 2015, 9224).

IV.

Da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, legt das Gericht aus Kostengründen die Rücknahme der Berufung nahe. Im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen sich vorliegend die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren (vgl. Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses zum GKG).