LG Frankfurt – Az.: 2/11 S 115/12 – Urteil vom 03.07.2012

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 15.03.2012, Az. 33 C 2146/11 (56), abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.200,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie ordnungsgemäß begründet.

Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Tiefgaragenstellplatzes gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da vorliegend der Mietvertrag vom 22.06.2000 über eine Wohnung in dem Anwesen … und der Mietvertrag vom 31.03.2006 über den Tiefgaragenstellplatz Nr. 3 in dem Anwesen … ein einheitliches Mietverhältnis bilden, so dass die Kündigung vom 29.01.2010 bezüglich des Tiefgaragenstellplatzes eine unzulässige Teilkündigung darstellt.

Die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über den Tiefgaragenstellplatz ist nur dann wirksam, wenn es sich bei dem Mietverhältnis über den Tiefgaragenstellplatz um ein von dem Mietverhältnis über die Wohnung der Beklagten unabhängiges Rechtsverhältnis handelt. Sind Wohnung und Tiefgaragenstellplatz dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften über Wohnraum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über den Tiefgaragenstellplatz ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig.

Im vorliegenden Fall ist aufgrund der besonderen Umstände von dem Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses über Wohnraum und Tiefgaragenstellplatz auszugehen.

Zwar besteht bei – wie hier – getrennt abgeschlossenen Mietverträgen eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10). Diese Vermutung kann jedoch durch besondere Umstände widerlegt werden, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Tiefgaragenstellplatz auf demselben Grundstück liegen (vgl. BGH, a. a. O).

Vorliegend bilden die Grundstücke … und … ausweislich des von den Beklagten vorgelegten Bebauungsplans räumlich eine Einheit. Die Zufahrt zu der Tiefgarage, die sowohl zu den Anwesen … als auch den Anwesen … gehört, erfolgt zwischen den Anwesen … und … unter einer dort befindlichen Baulücke.

Die Anwesen … und … werden auch wirtschaftlich von dem Kläger als Einheit behandelt, da für die Abrechnung der Betriebskosten unstreitig eine Abrechnungseinheit … und … gebildet wurde. Ausweislich § 27 Nr. 6 des Wohnungsmietvertrages werden die Anwesen … und … von dem Vermieter zudem als eine Wohnanlage bezeichnet.

Aufgrund des einheitlichen äußeren Erscheinungsbildes der Grundstücke … und … sowie ihrer einheitlichen wirtschaftlichen Behandlung durch den Kläger sowie des Umstandes, dass zu sämtlichen Grundstücken eine Tiefgarage gehört, ist die Annahme gerechtfertigt, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Tiefgaragenstellplatz eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Die dargestellten besonderen Umstände widerlegen die Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit der beiden Mietverhältnisse, auch wenn es sich bei den Grundstücken … und … nach der dinglichen Rechtslage nicht um dasselbe Grundstück handelt.

Damit war die Klage auf die Berufung der Beklagten abzuweisen.

Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 2, 47 Abs. 1 GKG.