Mietminderung wegen Baustelle in der Nachbarschaft

AG Köpenick, Az.: 7 C 391/16

Urteil vom 11.07.2017

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Köpenick, Zivilprozessabteilung 7 in Berlin-Köpenick, Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2017 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag über Wohnraum.

Mietminderung wegen Baustelle in der Nachbarschaft

Foto: Pixabay

Die Parteien sind durch einen Mietvertrag vom 1. Februar 2005 über die von der Beklagten genutzte Wohnung …… in …… verbunden. Seit Mai 2016 wird die gegenüber liegende Freifläche „……“ in zwei Bauabschnitten mit 250 Wohnungen bebaut, auf dem Gelände des ehemaligen …… Filiale am …… begannen im Herbst 2015 Bauarbeiten zum Abriss des eingeschossigen Gebäudes und Errichtung einer Wohnanlage „……“ mit 78 Wohneinheiten. Die Klägerin verlangt Feststellung der Minderung der Miete um 20 % seit Mai 2016 bis zum Abschluss der Arbeiten. Für besonders lärmintensive ……arbeiten in den „……“ räumte die Beklagte für 15 Tage im Mai 2016 eine Minderung der Bruttomiete von 20 % ein.

Die Klägerin behauptet unter Bezugnahme auf das Zeugnis der Frau …… sowie der Frau …… in sieben einzelnen Nächte im Januar und Februar 2017 hätten lärmintensive Arbeiten unter Flutlicht stattgefunden.

Die Klägerin beantragt, festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, die laufende Mietzahlung für die Mietwohnung …… von derzeit 502,04 Euro monatlich seit dem 01.05.2016 bis zur Beendigung der Bauarbeiten an den Bauvorhaben „……“ und „……“ um 20 Prozent monatlich (derzeit 100,41 Euro) zu mindern.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Beschaffenheitsvereinbarung seien die Immissionen nicht als vertragswidrig anzusehen, weil mit Bautätigkeiten zu rechnen war, die Beklagte als Vermieterin hierauf keinen Einfluss hat und die Bautätigkeit selbst entschädigungslos hinnehmen müsse.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung. Sie ist aber nicht begründet.

I.

Der Klägerin steht ein Recht zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu.

1. Die Einwirkungen aufgrund der bezeichneten Baumaßnahmen mit Ausnahme der ……arbeiten aus dem Mai 2016 sowie streitigen Nachtarbeiten in sieben einzelnen Nächte im Januar und Februar 2017 stellen keine Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien mit dem Inhalt, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Immissionsstandards fortdauern sollen, ist auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht anzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat in den Leitsätzen a) und c) zum Urteil vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14 in Fortführung der Entscheidung zum 19. Dezember 2012 zu VIII ZR 152/12 ausgeführt:

„a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn.15, 17).“

Die Auslegungsmethodik gleicht das Risiko nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen für Mieter und eigennutzenden Eigentümer an und überzeugt auch insofern. Als Auslegungsumstand kommt insoweit die grundsätzliche Vorhersehbarkeit einer Bebauung bisher ungenutzter Flächen bzw. einer Neubebauung in Betracht. Soweit die „……“ betroffen sind, hat, soweit ersichtlich und vorgetragen, keine Umwidmung einer bisher Erholungszwecken gewidmeten Grünfläche stattgefunden, sondern findet lediglich die – wenn auch intensive – Bebauung entsprechend der üblichen Verdichtung in dem noch in Innenstadtlage befindlichen Wohnquartier statt. Eine ergänzende Vertragsauslegung hinsichtlich des Umfangs der Erhaltungspflicht hat sich an der Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen u. ä. gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. an der Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 zu orientieren, denn es ist anzunehmen, dass die Parteien eine entsprechende Regelung getroffenen hätten „bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung … bewusst gewesen wäre“ (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14, Seite 12/Absatz 24). Eine Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen und anderen Einwirkungen aufgrund der Bautätigkeiten gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 ist außerhalb der Einschränkungen im Eingangssatz zu 1. (dazu unter 2.) nicht anzunehmen, denn die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit entschädigungsfrei hinzunehmen.

Soweit das Bauvorhaben „……“ auf dem Gelände des ehemaligen …… Filiale am …… betroffen ist, gelten die Ausführungen zu den „……“ entsprechend mit dem Zusatz, dass eine bestehende und intakte Bebauung nicht der Annahme entgegensteht, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar war, denn die eingeschossigen Flachbauten der früheren Einkaufsmärkte stellen ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden dar.

2. Soweit nach dem Eingangssatz zu 1. Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht kommen, hat die Beklagte für die betroffene Zeit im Mai 2016 eine Minderung gewährt, deren Angemessenheit nicht im Streit steht, und im Übrigen hat die Klägerin für Januar und Februar 2017 die Beeinträchtigungen nicht hinreichend konkret und damit einer Beweisaufnahme ohne Ausforschung zugänglich dargestellt; es fehlt an der Art der Arbeiten, soweit erkennbar, und der Bezeichnung der Baustelle, von der sie ausgegangen sein soll. Zudem hat die Beklagte sich entsprechend ihren Möglichkeiten kundig gemacht und – anders als für den Mai 2016 – Grenzwertüberschreitungen hinsichtlich des Baulärms, die gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entschädigungspflichtig sind, nicht bestätigt gefunden.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Nichtzulassung der Berufung ergibt sich aus § 511 Abs. 4 ZPO: Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts bzw. die Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.