Mieterkündigung wegen Bedrohung durch Vermieter

LG Lübeck, Az.: 17 O 208/11, Urteil vom 21.02.2012

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 9.227,50 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf je € 4.613,75 seit dem 5.5.2011 und den 6.6.2011 zu zahlen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 411,30 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.6.2011 zu zahlen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten rückständige Miete für eine Ladenfläche in Timmendorfer-Strand geltend. Die Beklagte zu 1. ist die Mieterin, die Beklagten zu 2. und 3. sind persönlich haftende Gesellschafter der Beklagten zu 1.

Mieterkündigung wegen Bedrohung durch Vermieter

Foto: Zwiebackesser/Bigstock

Die Beklagte zu 1. mietete von der Klägerin eine Gewerbefläche auf dem Grundstück …straße …, 23669 Timmendorfer-Strand, bestehend aus einer Ladenfläche nebst Terrasse sowie einem PKW-Stellplatz. Vereinbart wurde eine Miete von € 4.613,75 brutto, die sich zusammensetzt aus € 3.625,00 brutto zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 300,00 € und Umsatzsteuer. Gemäß § 6 Nr. 1 des Mietvertrages war der Mietzins monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats, zu zahlen. Mietbeginn war der 1.April 2011. Auf den Mietvertrag (Anlage K1 Bl. 4 ff. d.A.) wird im Übrigen Bezug genommen.

Vor Vertragsschluss hatte Herr …., der Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin, geäußert, in der Passage, in der sich der Mietgegenstand befindet, zu deren Belebung ein Cafe zu eröffnen. Dies geschah nicht. Zudem waren die Besucherzahlen in der Passage nicht so, wie sich die Beklagten dies erhofft hatten.

Ab Mai 2011 zahlte die Beklagte zu 1. keine Miete mehr.

Am 13.5.2011 besuchte Herr …. gemeinsam mit dem Zeugen…., dem Steuerberater und Mitgesellschafter der Klägerin zu einem Anteil von 5 %, das Geschäft der Beklagten zu 1. und traf dort den Beklagten zu 3. Im Rahmen dieses Gesprächs forderte Herr ….. den Beklagten zu 3. erfolglos zur Zahlung der ausstehenden Miete auf. In diesem Gespräch waren auch die Zeugin …..sowie ihre Tochter und ein Kind des Beklagten zu 3. anwesend. Der genaue Inhalt dieses Gesprächs ist zwischen den Parteien streitig.

Mit Schreiben vom 18.5.2011 stellte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin für Herrn …..gegenüber der Beklagten zu 1. klar, dass Herrn …..seine Äußerungen in dem Gespräch vom 13.5.2011 leid taten.

Mit Schreiben vom 30.5.2011 kündigte die Beklagte gegenüber der Klägerin durch ihren Prozessbevollmächtigten das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, es sei in dem Gespräch am 13.5.2011 zu einer Bedrohung seitens Herrn ….gegenüber dem Beklagten zu 3. sowie der Zeugin …. und zwei anwesender Kinder gekommen, die eine weitere Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar erscheinen lasse. Diese Kündigung wies der Klägervertreter mit Schreiben vom 1.6.2011 zurück.

Eine fristlose Kündigung erfolgte sodann durch die Klägerin wegen Zahlungsverzuges mit Schreiben vom 30.11.2011.

Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe der Mietzins für die Monate Mai und Juni zu. Zum einen habe sich lediglich das Geschäftsrisiko der Beklagtenseite verwirklicht, wenn Besucherzahlen nicht ihren Erwartungen entsprochen hätten. Zum anderen sei auch die fristlose Kündigung der Beklagten nicht zu berücksichtigen, da ein außerordentliches Kündigungsrecht nicht bestanden habe. Hierzu behauptet sie, es sei zu keiner Bedrohung durch Herrn … gekommen. Die Herrn …. getätigten Äußerungen hätten keineswegs eine Bedrohung dargestellt. Vielmehr sei es auf Seiten des Beklagten zu 3. auch zu Gelächter gekommen. Das Gespräch sei nämlich wie folgt abgelaufen: Zunächst habe Herr …. gesagt „Mietern, die nicht zahlen, müsste man echt einen Kopfschuss geben“. Daraufhin habe der Beklagte zu 3. lächelnd geantwortet, dass dann ja erst recht keine Miete mehr gezahlt werden würde. Nach einem gemeinsamen Lachen habe dann Herr …..gesagt: „Stimmt auch wieder, dann schieß ich eben ins Knie“. Danach sei gemeinsam gelacht worden und man habe sich normal verabschiedet. Die allgemeine Stimmung sei zwar angespannt, jedoch zu keiner Zeit bedrohlich gewesen.

Nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 4.7.2011 die Klage von € 4.613,75 um denselben Betrag erhöht hat, ist der Rechtsstreit vom Amtsgericht Eutin an das Landgericht Lübeck verwiesen worden.

Die Klägerin beantragt nun, nachdem in der mündlichen Verhandlung vom 31.1.2012 die Zinsforderung hinsichtlich des Antrages zu 2. in Höhe von 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zurückgenommen worden ist,

1. die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 9.227,50 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf je € 4.613,75 seit dem 5.5.2011 und den 6.6.2011 zu zahlen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 411,30 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.6.2011 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, ihnen habe auf Grund des Gesprächs vom 13.5.2011 ein außerordentliches Kündigungsrecht zugestanden. So behaupten sie, Herr …. habe gesagt: „Wenn ihr nicht kurzfristig die Miete zahlt, komme ich mit einer Knarre und schieße Euch ins Knie“. Diese Worte seien mit einem ernsten und sehr energischen Ton ausgesprochen worden und von allen im Raum befindlichen Personen, insbesondere auch von den minderjährigen Kindern, sehr ernst genommen worden. Der Zeuge …habe noch versucht, Herrn …. zu beschwichtigen, was jedoch nicht gelungen sei. Die Beklagten sind der Auffassung, unter derartigen Umständen könne ein weiteres Festhalten an dem Mietvertrag nicht zugemutet werden, zumal Herr …. als Choleriker bekannt sei.

Die Beklagten behaupten ferner, die Klägerin habe während der gesamten Mietdauer einen Schlüssel für das Mietobjekt zurückbehalten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …..und ….. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 31.1.2012 (Bl. 86 ff d. A.) Bezug genommen.

Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist in dem zuletzt geltend gemachten Umfang begründet. Die Klägerin verlangt zu Recht die Zahlung von € 9.227,50 nebst Nebenforderungen. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche zu.

1. Die Klägerin verlangt von den Beklagten zu Recht die Zahlung von € 9.227,50. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag, § 535 BGB. Der Mietzinsanspruch ist weder gemindert im Sinne von § 536 BGB, noch ist das Vertragsverhältnis durch die fristlose Kündigung seitens der Beklagten zum 1.6.2011 aufgehoben worden:

Ein Minderungsrecht im Sinne von § 536 BGB stand den Beklagten nicht zu, da ein Mangel im Sinne dieser Vorschrift nicht vorgetragen worden ist. Insbesondere ergibt sich ein solcher nicht aus dem Umstand, dass Herr ….kein Cafe eröffnet hat oder die Besuchszahlen niedriger waren, als erwartet. Dies hätte höchstens einen Mangel dargestellt, wenn die konkreten Erwartungen der Beklagten auch vertraglich vereinbart worden wären. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Ob das Fehlen eines Schlüssels einen zur Minderung berechtigten Mangel darstellt, kann offen bleiben. Denn jedenfalls haben die Beklagten hinsichtlich dieser Behauptung keinen Beweis angetreten. Sie sind insoweit beweisfällig geblieben.

Ferner besteht der Mietzinsanspruch auch für beide Monate, nämlich Mai und Juni 2011. Das Mietverhältnis ist nicht zum 1. Juni 2011 durch die Kündigung der Beklagten zu 1. vom 30.5.2011 beendet worden. Denn der zur Wirksamkeit dieser Kündigung erforderliche außerordentliche Kündigungsgrund war nicht gegeben. Insbesondere ergibt sich ein solches Kündigungsrecht nicht aus § 543 BGB. Denn diese Vorschrift setzt voraus, dass ein wichtiger Grund vorlag, der eine Kündigung rechtfertigen würde. Ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift war hier nicht gegeben. Denn eine entsprechende Pflichtverletzung seitens der Klägerin konnte hier nicht festgestellt werden. Zwar kann in einer Bedrohung der Mieter durch den Vermieter sowie in unsachlichen Äußerungen möglicherweise eine Vertragsverletzung die so schwerwiegend ist, dass eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist, gesehen werden. Dass es hier zu solchen Äußerungen gekommen ist, haben die insofern beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht bewiesen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht nämlich nicht fest, dass das Gespräch am 13.5.2011 den von den Beklagten beschriebenen Inhalt aufwies und sich nicht wie von der Klägerseite vorgetragen abgespielt hat. Nach der Beweisaufnahme vermag das Gericht nicht festzustellen, wie das Treffen genau abgelaufen ist. Diese Unsicherheit geht zu Lasten der Beklagten:

Zwar hat die Zeugin …. in ihrer Vernehmung angegeben, Herr ….habe bei dem betreffenden Gespräch gesagt: Wenn die Miete am Montag nicht da ist, schieße ich Euch ins Knie. Ferner habe sich die besondere Bedrohung aus seinem Gesichtsausdruck und seiner Stimmung ergeben, da er völlig aufgebracht und außer Kontrolle gewirkt habe. Ihre Tochter und sie hätten sich dadurch bedroht gefühlt. Diese Aussage vermag das Gericht jedoch nicht zu überzeugen. Zwar bestehen keine grundsätzlichen Bedenken an der Glaubwürdigkeit der Zeugin. Insbesondere ist keine grundlegende Belastungstendenz gegenüber Herrn …. und damit der Klägerin zu erkennen. Es bestehen jedoch Bedenken an der Glaubhaftigkeit ihrer Aussage. Denn zum einen erscheint die konkrete Erinnerung an genau diesen Satz als fragwürdig, weil die Zeugin im Übrigen keine Erinnerung mehr an das Gespräch hatte. Insbesondere wusste sie nicht einmal, ob überhaupt noch etwas anderes gesagt worden war, wenn dies auch daran liegen mag, dass ihr wegen des besonderen Inhaltes dieses einen Satzes gerade nur noch dieser in Erinnerung war. Auch ist widersprüchlich, dass die Zeugin einerseits angab, wegen dieser Bedrohung nicht mehr in dem Geschäft zu arbeiten, andererseits aber auf Nachfrage eine Anzeige bei der Polizei mit der Begründung ablehnte, sie sei ja nicht selbst bedroht worden. Zum anderen stehen ihre Angaben erheblich im Widerspruch zu den Angaben des Zeugen ….. Dieser gab nämlich in seiner Vernehmung an, das Verhalten des Herrn …. sei keineswegs bedrohlich gewesen. Auf den Ausspruch des Herrn ….., man solle solchen Mietern einen Kopfschuss geben, habe der Beklagte zu 3. vielmehr gesagt, dann bekomme Herr … die Miete aber erst recht nicht, woraufhin es allgemein – auch von Seiten des Beklagten zu 3. – Gelächter gegeben habe. Daraufhin habe Herr …. gesagt: „Dann schieße ich eben ins Knie.“ Schließlich habe es noch einmal Gelächter gegeben. Zwar muss bei der Würdigung dieser Zeugenaussage berücksichtigt werden, dass der Zeuge …. zu 5 % an der Klägerin und damit auch an dem Prozessergebnis beteiligt ist. Insofern steht für das Gericht letztlich auch nicht fest, dass sich das Gespräch tatsächlich so abgespielt hat, wie von dem Zeugen … dargestellt, wenn dieser auch in Einzelheiten konkretere Angaben machen konnte, als die Zeugin ….. Die Angaben des Zeugen … führen jedoch für das Gericht zumindest dazu, dass weitere Zweifel an der Richtigkeit der Angaben der Zeugin …. begründet werden. Diese Zweifel werden ferner bestärkt durch den Umstand, dass sich die Beklagten erst 17 Tage nach dem Gespräch und nach Kontaktaufnahme mit ihren Prozessbevollmächtigten auf ein außerordentliches Kündigungsrecht berufen haben. Denn wenn eine Situation vorlag, die aus Sicht der Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen ließ, hätte es näher gelegen, das Mietverhältnis auch im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang zu beenden. Eine im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schwerwiegende Vertragsverletzung muss darüber hinaus jedenfalls abgelehnt werden, wenn sich ergibt, dass der Betroffene selbst die Äußerung nicht besonders ernst genommen hat. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn zwischen dem Vorfall und der Kündigung ein längerer Zeitraum liegt (vgl. Schmidt-Futterer, 10. A., § 543 Rn. 188).

Letztlich bestehen für das Gericht jedenfalls in dem Maße Zweifel an der Richtigkeit des Vortrags der Beklagtenseite, dass eine Überzeugung im Sinne von § 286 ZPO, nämlich einer persönlichen Gewissheit, welche den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 245 (256)) nicht begründet ist.

Da bereits nicht feststeht, dass es überhaupt zu einer – ernst gemeinten und genommenen – Bedrohung seitens Herrn …., die der Klägerin zuzurechnen wäre, gekommen ist, kann auch dahingestellt bleiben, inwieweit die nachträgliche Entschuldigung durch den Parteivertreter der Klägerin für Herrn …. eine etwaige Vertragsverletzung relativiert hat. Nachträgliches Parteiverhalten wäre zwar grundsätzlich die Verletzung abmildernd zu berücksichtigen (vgl. Schmidt-Futterer, § 543 Rn. 188), allerdings war es hier gerade nicht Herr …. selbst, der sich entschuldigt hat.

Andere Anknüpfungspunkte für das Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsrechts sind nicht ersichtlich.

Mangels anderweitiger Einwendungen, ist die Beklagte zu 1. zur Zahlung des Mietzinses für Mai und Juni 2011 verpflichtet. Für diese Forderung haften die persönlich haftenden Beklagten zu 2. und 3. mit der Beklagten zu 1. als Gesamtschuldner, § 421 BGB:

2. Die Zinsforderung auf die Hauptforderung folgt aus den §§ 288 Absatz 1, 2 BGB i.V.m. § 286 BGB. Da der Leistungszeitpunkt kalendermäßig bestimmt war, § 6 Nr. 1 des Mietvertrags, bedurfte es für den Verzugseintritt keiner Mahnung, § 286 Absatz 2 Nr. 1 BGB.

3. Ferner verlangt die Klägerin zu Recht die Zahlung von € 430,00 als vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen. Der Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten folgt aus den §§ 280, 286 BGB unter dem Gesichtspunkt des Verzugs, die Zinsforderung ergibt sich aus § 291 BGB.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, da die Zivilforderung hinsichtlich der Zinsen verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten veranlasst hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.