§ 16 Abs. 3 WEG und § 6 HeizkVO

AG Wedding – Az.: 9 C 579/19 – Urteil vom 06.01.2020

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 300,- Euro abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien sind Mitglieder und Eigentümer der … in …. Der Kläger ist Eigentümer der …. In dieser Wohnungseigentümergemeinschaft wurden die Heizkosten in der Vergangenheit je zur Hälfte nach der Heiz- bzw. Wohnfläche und dem relativen Verbrauch anteilig abgerechnet („50:50“). Auf der Eigentümerversammlung vom 18. September 2019 wurde unter TOP 9 ein Abrechnungsmaßstab für die Heizkosten beschlossen, wonach der relative Verbrauch zu 70 % und die Heiz- und Wohnfläche zu 30 % zu berücksichtigen sind („70:30“).

Der Kläger behauptet, dass eine Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch eingetragen sei, in der eine Kostenverteilung nach dem Maßstab 50:50 festgelegt sei.

Er meint, dass die durch den Beschluss beabsichtigte Änderung auf den Maßstab 70:30 damit unvereinbar sei. Es fehle auch an einem sachlichen Grund für die Änderung des Maßstabs. Einige Eigentümer seien aufgrund der Lage, baulicher Besonderheiten und der Witterung gezwungen, stärker als andere zu heizen. Diese seien gegenüber den anderen Eigentümern insofern erheblich benachteiligt.

Der Kläger stellt den Antrag, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. September 2019 zu TOP 9 betreffend die Umstellung der Kostenaufteilung „Verbrauchskosten/verbrauchsunabhängige Kosten für Raumheizung“ vom Verhältnis 50:50 auf das Verhältnis 70:30 (analog zu Kostenaufteilung für Trinkwarmwasser) ab dem 1. Januar 2020 mit dem Wortlaut: „Die Kosten für Raumheizung sollen ab dem Wirtschaftsjahr 2020 zu 30 % nach dem Verhältnis der Heizflächen (be heizte Wohnfläche) und zu 70 % nach dem relativen Verbrauch verteilt werden. Die bestehenden Heizflächen bleiben Grundlage für die Verteilung. Termin für die Umsetzung: ab 1.1.2020“ für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten meinen, der Verteilungsschlüssel sei mit dem streitgegenständlichen Beschluss erstmalig festgelegt worden. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels sei auch wegen einer Modernisierung der Heizungsanlage zwecks stärkerer Berücksichtigung des individuellen Heizverhaltens und wegen übermäßiger Nutzung der Heizung durch einzelne Eigentümer zulässig.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.

Die mit einer Begründung versehene Klage ist am 11. Oktober 2019 bei Gericht eingegangen und der Verwalterin der Beklagten am 20. November 2019 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Beschluss entspricht hinsichtlich der vom Kläger vorgebrachten Einwände ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war gemäß § 3 Satz 2 HeizkV in Verbindung mit § 16 Abs. 3 WEG berechtigt, den Verteilungsschlüssel für die Abrechnung der Heizkosten auf den Maßstab 70:30 zu ändern.

Dabei kann dahinstehen, ob die in der Teilungserklärung vom 20. November 1998 enthaltene Gemeinschaftsordnung (Blatt 12 ff. d. A.) in das Grundbuch eingetragen wurde.

Einerseits eröffnet Ziffer 12.2.7 dieser Gemeinschaftsordnung in ihrem letzten Halbsatz die Festlegung eines anderen Verteilerschlüssels, sodass sie auch im Falle der wirksamen Eintragung einer Änderung des Verteilerschlüssels nicht entgegenstünde. Andererseits kann die in § 16 Abs. 3 WEG niedergelegte Befugnis, den Abrechnungsmaßstab durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, gemäß § 16 Abs. 5 WEG nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Vielmehr sollte das Gesetz zur Änderung des WEG vom 26. März 2007 die Änderung des Verteilungsmaßstabs gerade erleichtern (vgl. Becker, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 16, Rzi. 3 und 8).

Die Änderung des Abrechnungsmaßstabs beruhte auch auf einem Grund im Sinne von § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkV. Es kann dahinstehen, ob die von der Beklagten behauptete Modernisierung der Heizungsanlage tatsächlich erfolgt ist und demnach bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (§ 6 Abs. 4 Nr. 2 HeizkV).

Die Änderung des Abrechnungsmaßstabes war aber aus einem anderen sachgerechten Grund nach dessen erstmaliger Bestimmung zulässig § 6 Abs. 4 Nr. 2 HeizkV). An das Vorliegen eines sachgerechten Grundes sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Schon begrifflich setzt ein „sachgerechter“ Grund weniger voraus als etwa ein „zwingender“ oder „wichtiger“ Grund.

Eine Grenze bildet dagegen nur das Willkürverbot (Becker, a. a. O., Rzi. 66).

Bereits ausweislich der Niederschrift der Eigentümerversammlung soll die Anwendung des neuen Verteilungsschlüssels eine stärkere Berücksichtigung des individuellen Verbrauchs bewirken. Die Beklagten tragen dazu vor, dass insbesondere ein übermäßiges Heizungsverhalten einzelner Nutzer Anlass zur Änderung des Abrechnungsmaßstabes gegeben habe. Diese Überlegung und der Wunsch nach einer stärkeren Berücksichtigung des individuellen Nutzungsverhaltens allgemein sind bei einer Gemeinschaftsanlage dieser Größe auch nachvollziehbar und stellen jedenfalls einen sachlichen Grund zur Änderung dar.

Eine unangemessene Benachteiligung einzelner Eigentümer ist in der Umstellung des Abrechnungsmaßstabs nicht zu erkennen. Es liegt in der Natur der Sache, dass Wohnungen abhängig von baulichen, läge- und witterungsbedingten Umständen unterschiedlich stark beheizt werden müssen. Bei jedem Abrechnungsmaßstab, der das individuelle Nutzungsverhalten berücksichtigt, haben nach den vorbezeichneten Umständen unterlegene Eigentümer tendenziell höhere Kosten zu tragen. Die Festsetzung eines Abrechnungsmaßstabs von 70:30 bewegt sich ganz regelmäßig auch unter Berücksichtigung unterschiedlicher Gegebenheiten noch im zulässigen Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Vernehmung eines Sachverständigen über den behaupteten Mehrverbrauch der im 4. OG gelegenen Wohnungen war insoweit nicht anzuordnen.

Auch angesichts der gesellschaftlichen Diskussion über Klimaveränderungen und der Gerechtigkeit der Kostenumlage hat die Änderung des Verteilerschlüssels einen sachlichen Grund.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Absatz 1, 708 Nr. 11 2. Alt. und 711 Satz 1 ZPO.

1. Der Tatbestand des am 6. Januar 2020 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Wedding zum Az. 9 C 579/19 wird dahin berichtigt, dass die letzte Zeile wie folgt richtig lautet, „… und der Verwalterin der Beklagten am 2. November 2019 zugestellt worden.“

2. Der Antrag auf Berichtigung des Tatbestands hinsichtlich der Wohnungsnummern der im Eigentum des Klägers stehenden Wohnungen wird zurückgewiesen.