LG Berlin – Az.: 63 S 347/10 – Urteil vom 24.06.2011
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltenen Wohnung …99, I. OG rechts, …Berlin, auf 772,58 EUR ab 01.12.2009 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits I. Instanz haben die Kläger 65% und die Beklagten 35% zu tragen.
Die Kosten der Berufung werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 25.09.2009 verlangen die Kläger von den Beklagten – nachdem diese bereits vorprozessual einer Erhöhung auf 756,76 EUR bruttokalt zugestimmt hatten – noch die Zustimmung zur Erhöhung auf 804,22 EUR bruttokalt.
Die Wohnung ist 131,84 m² groß.
Die Merkmalgruppen 1 und 2 sind unstreitig negativ zu bewerten.
Das Amtsgericht hat der Klage im Umfang einer Erhöhung auf 788,40 EUR bruttokalt stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, die in das Mietspiegelfeld L 4 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnende Wohnung sei wegen der 4,62 m² großen Loggia in der Merkmalgruppe 3 positiv zu bewerten; die Merkmalgruppen 4 und 5 seien hingegen als neutral einzuordnen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die unter Abänderung des angefochtenen Urteils eine Abweisung der Klage anstreben.
Die Kläger beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zum Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet und war daher zurückzuweisen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Merkmalgruppe 3 positiv zu bewerten.
Nach der Rechtsprechung der Kammer ist auch eine Loggia, die größer als 4m² ist, als groß und geräumig zu bezeichnen (LG Berlin v. 15.10.2010 – 63 S 110/10, GE 2010, 1688).
Eine Wohnung verfügt – jedenfalls bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 – auch dann über das wohnwerterhöhende Merkmal eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen, die dann kostenlos eine rückkanalfähige Breitbandkabeldose anbringt.(LG Berlin v. 06.10.2009 – 63 S 509/08, GE 2010, 67 zum Mietspiegel 2009).
Das Vorhandensein eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Zwar kommt es nicht darauf an, ob dieser vom Vermieter geleast oder gemietet ist und die Kosten hierfür umgelegt werden (LG Berlin v. 23.11.2007 – 63 S 160/07, GE 2008, 1259). Ein Kaltwasserzähler ist aber bei einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend (LG Berlin v. 12.12.2006 – 63 S 71/06, GE 2007, 597).
Jedoch ist entgegen der Ansicht der Beklagten das Merkmal fehlender Anschlussmöglichkeit der Waschmaschine aus den insoweit zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils nicht gegeben. Die diesbezüglich darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten behaupten selbst nicht, mehr als die vom Amtsgericht beschriebene Abzweigung an die Kaltwasserleitung zum Wasserhahn geschaffen zu haben; inwieweit die „elektrische Anschlussmöglichkeit” bauseits gefehlt haben soll, erschließt sich nicht.
Da somit zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen nur ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber steht, ist die Merkmalgruppe 3 insgesamt positiv.
Die Merkmalgruppe 4 ist negativ zu bewerten.
Die Kläger haben – trotz entsprechender Auflage der Kammer – zu den Einzelheiten der installierten Gegensprechanlage nichts vorgetragen, außer der Tatsache, dass diese mutmaßlich im Jahr 1982 installiert worden sei. Angaben zu Modell und Baujahr fehlen. Nachdem die Beklagten eingewandt hatten, es sei während des Betriebs der Anlage möglich, dass auch die anderen Bewohner geführte Gespräche mithören konnten, genügt dieses Vorbringen nicht, um den Darlegungen der Beklagten substantiiert entgegen zu treten. Die Beklagten ihrerseits vermögen außer ihren Wahrnehmungen keine Angaben zu machen, so dass unter Berücksichtigung der sekundären Darlegungs- und Beweislast vom Fehlen der Abhörsicherheit der Gegensprechanlage auszugehen ist.
Auf die Frage, ob die Einrohrheizung eine solche mit ungünstigem Wirkungsgrad ist, kommt es sonach nicht an.
Die Merkmalgruppe 5 ist aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung neutral zu bewerten. Das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2009 erfasst die Lärmbelastung sowohl für Straßen-, Schienen als auch Fluglärm.
Danach ergibt sich eine ortsübliche Miete von 40% unter dem Mittelwert im Mietspiegelfeld L 4, welches einen Mittelwert von 5,00 EUR und eine Spanne von 4.40 EUR bis 6,00 EUR/m² ausweist. Hiernach beträgt die im Mietspiegel ausgewiesene Nettokaltmiete 4,76 EUR/m2, zu der der unstreitige Betriebskostenanteil von 1,10 EUR/m2 zu addieren ist, woraus sich eine Bruttokaltmiete von 5,86 EUR/m2 und für die 131,84 m² große Wohnung eine Gesamtmiete von 772,58 EUR bruttokalt errechnet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
