Ein Ehepaar in Brüggen nutzte die Kündigung durch den Käufer vor der Grundbucheintragung, um eine Wohnung in ihrem neu erworbenen Zweifamilienhaus sofort selbst zu beziehen. Trotz ihres bereits vollzogenen Einzugs und einer notariellen Ermächtigung zur Kündigung des Mietvertrags weigerte sich der langjährige Mieter beharrlich, seine Räume zu verlassen.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Darf der Hauskäufer schon vor dem Grundbucheintrag kündigen?
- Was besagt die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB?
- Wann wird der Käufer rechtlich zum Vermieter?
- Haben die neuen Eigentümer zu früh gekündigt?
- Wie entschied das Gericht über die vorzeitige Kündigung?
- Kann eine Vollmacht den fehlenden Grundbucheintrag ersetzen?
- Gilt die Mietzahlung als Zustimmung zum Vermieterwechsel?
- Warum scheiterte der zweite Kündigungsversuch?
- Welche Konsequenzen hat das Urteil für Immobilienkäufer?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf der Käufer dem Mieter nach der Schlüsselübergabe sofort kündigen?
- Ersetzt eine Vollmacht vom Verkäufer den fehlenden Grundbucheintrag bei einer Kündigung?
- Kann der Mieter die Kündigung wegen des fehlenden Grundbucheintrags zurückweisen?
- Macht die Mietzahlung an den Käufer eine Kündigung ohne Grundbucheintrag wirksam?
- Ab welchem Zeitpunkt darf der Immobilienkäufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
- Das vorliegende Urteil
Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 2 S 14/25
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Krefeld
- Datum: 15.10.2025
- Aktenzeichen: 2 S 14/25
- Verfahren: Berufung im Räumungsprozess
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Grundstücksrecht
Hauskäufer dürfen Mietern erst wirksam kündigen, wenn sie offiziell im Grundbuch stehen.
- Käufer können nicht allein durch einen Kaufvertrag oder den Hausbesitz wirksam kündigen
- Käufer übernehmen die Rolle des Vermieters erst, wenn sie im Grundbuch stehen
- Käufer werden nicht automatisch zum Vermieter, wenn Mieter bereits die Miete zahlen
- Käufer dürfen trotz einer Vollmacht der Vorbesitzer nicht im eigenen Namen kündigen
- Mieter dürfen sich auf die klaren Fakten im amtlichen Grundbuch verlassen
Darf der Hauskäufer schon vor dem Grundbucheintrag kündigen?
Der Traum vom Eigenheim endet für viele Erwerber zunächst vor den Schranken des Mietrechts, besonders wenn das gekaufte Haus noch bewohnt ist. Ein klassisches Szenario spielte sich kürzlich im Rheinland ab: Ein Paar kaufte ein Zweifamilienhaus, zog in die eine Wohnung ein und wollte der Mieterin in der anderen Wohnung kündigen. Der Fall landete vor dem Landgericht Krefeld, da die Kündigung ausgesprochen wurde, bevor die neuen Eigentümer offiziell im Grundbuch standen.
Die neuen Eigentümer waren sich ihrer Sache sicher: Sie hatten den Kaufpreis bezahlt, die Schlüssel erhalten und sogar eine notarielle Ermächtigung der Verkäufer in der Tasche. Doch das Gericht musste eine fundamentale Frage klären: Wer ist eigentlich der Vermieter in der heiklen Phase zwischen dem Kaufvertrag und der endgültigen Umschreibung im Grundbuch? Das Urteil des Landgerichts Krefeld vom 15. Oktober 2025 (Az. 2 S 14/25) liefert eine deutliche Antwort, die für viele Immobilienkäufer eine teure Warnung darstellt.
Es geht in diesem Fall nicht nur um einen einfachen Rausschmiss. Es geht um die Feinheiten des deutschen Sachenrechts, um die Unterscheidung zwischen „wirtschaftlichem Eigentum“ und „rechtlichem Eigentum“ und um die Frage, ob man eine Kündigung auf eine Position stützen kann, die man auf dem Papier noch gar nicht innehat.
Was besagt die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB?
Um den Streit zu verstehen, muss man zunächst die rechtliche Waffe betrachten, die die Hauskäufer wählten. Normalerweise benötigen Vermieter für eine Kündigung ein „berechtigtes Interesse“, meistens den klassischen Eigenbedarf gemäß § 573 BGB. Dieser verlangt, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder enge Angehörige benötigt.
Der Gesetzgeber hat jedoch für eine spezielle Konstellation eine Ausnahme geschaffen: das sogenannte „Vermieterprivileg“ im Zweifamilienhaus gemäß § 573a BGB.
Diese Vorschrift erlaubt eine erleichterte Kündigung, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es handelt sich um ein Gebäude mit nur zwei Wohnungen.
- Der Vermieter bewohnt eine dieser Wohnungen selbst.
In diesem Fall muss der Vermieter keinen Eigenbedarf nachweisen. Er kann das Mietverhältnis ohne besonderen Grund kündigen. Der „Preis“ für diese Freiheit ist eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass das Zusammenleben unter einem Dach in einem kleinen Haus eine besondere persönliche Nähe erfordert. Wenn die Chemie nicht stimmt, soll der Vermieter das Mietverhältnis beenden können, ohne detaillierte Gründe darlegen zu müssen.
Genau auf diesen Paragraphen stützten sich die Erwerber des Hauses in Brüggen. Sie waren in die freie Wohnung eingezogen und wollten nun die Hoheit über das gesamte Haus erlangen.
Wann wird der Käufer rechtlich zum Vermieter?
Hier liegt der juristische Stolperstein, über den schon viele Immobilienkäufer gefallen sind. Im deutschen Recht gilt der Grundsatz der Abstraktion. Das bedeutet: Der Kaufvertrag beim Notar (das schuldrechtliche Geschäft) und der eigentliche Eigentumsübergang (das dingliche Geschäft) sind zwei völlig getrennte Vorgänge.
Mit dem Kaufvertrag und der Zahlung des Kaufpreises gehen meist „Nutzen und Lasten“ auf den Käufer über. Er darf das Haus nutzen, muss die Grundsteuer zahlen und trägt das Risiko, wenn das Haus abbrennt. Man spricht hier vom „wirtschaftlichen Eigentum“.
Rechtlicher Eigentümer wird man jedoch erst in einem zweiten Schritt: durch die Eintragung in das Grundbuch. Da die Grundbuchämter oft überlastet sind, können zwischen dem wirtschaftlichen Übergang (Schlüsselübergabe) und dem rechtlichen Übergang (Eintragung) mehrere Monate vergehen.
Für das Mietrecht ist § 566 BGB die zentrale Norm: „Kauf bricht nicht Miete“. Das Gesetz besagt, dass der Erwerber anstelle des Verkäufers in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt. Aber wann genau passiert das? Der Bundesgerichtshof und die herrschende Meinung sind hier streng: Der Eintritt in den Mietvertrag geschieht erst mit der Vollendung des Rechtserwerbs, also mit der Eintragung in das Grundbuch.
Die Käufer in diesem Fall wollten aber nicht warten. Sie wollten die Zeit zwischen Schlüsselübergabe und Grundbucheintrag nutzen, um das Mietverhältnis bereits zu bereinigen.
Haben die neuen Eigentümer zu früh gekündigt?
Die Chronologie der Ereignisse ist für das Verständnis des Urteils entscheidend. Das Paar erwarb das Zweiparteienhaus durch einen notariellen Vertrag. Die Voreigentümer teilten der Mieterin im ersten Stock schriftlich mit, dass der „wirtschaftliche Nutzen- und Lastenübergang“ zum 1. April 2024 erfolgen würde. Ab diesem Tag sollte die Mieterin die Miete auf das Konto der Käufer überweisen.
Die Käufer zogen in die freie Wohnung im Erdgeschoss ein. Damit war die faktische Situation eines von Eigentümern bewohnten Zweifamilienhauses geschaffen.
Am 2. Mai 2024 sprachen die neuen Hausherren die Kündigung aus. Sie beriefen sich auf § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Zu diesem Zeitpunkt waren sie jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen. Die formelle Umschreibung des Eigentums erfolgte erst knapp zwei Monate später, am 27.06.2024.
Die Bewohnerin der oberen Etage akzeptierte die Kündigung nicht. Sie argumentierte, dass das Paar zum Zeitpunkt der Kündigung überhaupt noch nicht ihr Vermieter gewesen sei. Eine Kündigung von „Fremden“ müsse sie nicht akzeptieren.
Das Amtsgericht Nettetal gab zunächst den Käufern recht und verurteilte die Mieterin zur Räumung (Urteil vom 10.07.2025, Az.: 19 C 19/25). Die erste Instanz folgte offenbar der Argumentation, dass die Käufer durch den Einzug und die Vollmacht der Voreigentümer bereits handlungsfähig waren. Gegen dieses Urteil legte die Mieterin Berufung beim Landgericht Krefeld ein.
Wie entschied das Gericht über die vorzeitige Kündigung?
Das Landgericht Krefeld kassierte das Urteil der Vorinstanz und wies die Räumungsklage ab. Die Begründung ist eine Lehrstunde in juristischer Präzision und zeigt, dass „gut gemeint“ im Recht nicht immer „gut gemacht“ bedeutet.
Die Kammer stellte fest: Die Kündigung vom 2. Mai 2024 war unwirksam. Zum Zeitpunkt, als das Kündigungsschreiben in den Briefkasten der Mieterin geworfen wurde, waren die Käufer noch nicht Vermieter im Sinne des Gesetzes.
Das Gericht führte aus:
„Zur Wirksamkeit einer Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB ist erforderlich, dass der Kündigende Vermieter i.S.d. Vorschrift ist; Vermietereigenschaft setzt entweder einen wirksamen dreiseitigen Vertragsübernahmeakt oder den Eintritt nach § 566 Abs. 1 BGB voraus.“
Da die Eintragung in das Grundbuch erst am 27. Juni 2024 erfolgte, griff der gesetzliche Automatismus des § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) am 2. Mai noch nicht. Die Käufer waren zu diesem Zeitpunkt rechtlich gesehen Dritte. Dass sie bereits im Haus wohnten und die Lasten trugen, änderte an der strikten rechtlichen Zuordnung nichts.
Das Gericht betonte, dass § 566 BGB zwingend an die dingliche Eigentumsübertragung anknüpft. Der bloße schuldrechtliche Anspruch auf das Eigentum oder der wirtschaftliche Besitzübergang reichen nicht aus, um in die Vermieterposition einzurücken.
Kann eine Vollmacht den fehlenden Grundbucheintrag ersetzen?
Die Käufer hatten dieses Problem offenbar geahnt und vorgesorgt. Im notariellen Kaufvertrag gab es unter Ziffer V. Nr. 5 eine Klausel. Darin hatten die Verkäufer (die alten Eigentümer) die Käufer ermächtigt, „alle Rechtshandlungen zu treffen, die das bestehende Mietverhältnis betreffen“, explizit auch den Ausspruch von Kündigungen.
Die Strategie der Käuferanwälte war klar: Wenn wir noch nicht selbst Eigentümer sind, kündigen wir eben im Namen der alten Eigentümer oder kraft deren Ermächtigung.
Doch das Landgericht Krefeld ließ dieses Argument bei der Spezialkündigung nach § 573a BGB nicht gelten. Das Gericht differenzierte hier sehr genau zwischen einer normalen Kündigung und der erleichterten Kündigung.
Bei einer Ermächtigung übt der Ermächtigte (hier: die Käufer) ein fremdes Recht im eigenen Namen aus. Das bedeutet, sie üben das Kündigungsrecht der Verkäufer aus. Das Gericht prüfte also: Hätten die Verkäufer am 2. Mai 2024 nach § 573a BGB kündigen können?
Die Antwort lautete: Nein. Denn die Verkäufer wohnten zu diesem Zeitpunkt nicht mehr im Haus. Die privilegierte Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB setzt aber zwingend voraus, dass der Kündigende (der Vermieter) mit im Haus wohnt.
Das Gericht stellte klar:
„Diese vertragliche Ermächtigung begründe kein eigenes, eigenständiges Kündigungsrecht der Kläger; sie ermögliche nur die Ausübung von Rechten der Voreigentümer.“
Da den Voreigentümern das Privileg des § 573a BGB mangels eigenen Wohnens nicht mehr zustand, konnten sie dieses Recht auch nicht per Vollmacht an die Käufer „ausleihen“. Eine Kündigung, die auf die persönlichen Lebensumstände des Vermieters zugeschnitten ist, lässt sich nicht konstruieren, indem man die formalen Rechte des Verkäufers mit der Wohnsituation des Käufers mischt.
Gilt die Mietzahlung als Zustimmung zum Vermieterwechsel?
Die Anwälte der Käufer zogen noch einen weiteren Pfeil aus dem Köcher: Die sogenannte „konkludente Vertragsübernahme“.
Das Argument lautete wie folgt: Die Voreigentümer hatten der Mieterin mitgeteilt, dass sie ab April an die Käufer zahlen solle. Die Mieterin tat dies anstandslos. Durch dieses Verhalten – so die Argumentation der Käufer – habe die Mieterin stillschweigend (konkludent) akzeptiert, dass die Käufer nun ihre neuen Vertragspartner sind, noch bevor das Grundbuchamt tätig wurde. Ein Mietvertrag kann nämlich auch durch eine dreiseitige Vereinbarung auf neue Personen übertragen werden, ganz unabhängig vom Grundbuch.
Das Landgericht Krefeld erteilte auch dieser Konstruktion eine Absage. Für eine Vertragsübernahme ist eine übereinstimmende Willenserklärung aller Beteiligten nötig. Das Gericht muss das Verhalten der Mieterin auslegen: Wollte sie wirklich den Vertragspartner wechseln oder zahlte sie nur dort hin, wo man es ihr sagte?
Das Gericht urteilte zugunsten der Mieterin. Sie zahlte die Miete an die Käufer, weil die alten Eigentümer sie dazu aufgefordert hatten („Zahlungsanweisung“). Ein Mieter, der einer solchen Anweisung folgt, will in der Regel keine weitreichenden rechtlichen Erklärungen abgeben. Er will einfach nur seine Pflicht erfüllen und keine Mahnung riskieren.
Das Gericht erklärte hierzu:
„Die Beklagte hatte keinen Erklärungswillen zur Genehmigung, vielmehr handelte sie auf Grundlage der Mitteilung […] und auf ausdrückliche Anweisung der Voreigentümer.“
Zudem hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an Klarheit. Er möchte nicht riskieren, dass er den Käufern als neuen Vermietern zustimmt, der Kaufvertrag dann aber vielleicht doch noch platzt (z.B. weil die Finanzierung scheitert) und er plötzlich zwischen den Stühlen sitzt. Deshalb ist die Rechtsprechung extrem zurückhaltend damit, in einer bloßen Mietzahlung eine Zustimmung zum Vermieterwechsel zu sehen.
Die Ablehnung der Analogie
Auch der letzte Rettungsversuch der Käuferseite scheiterte. Sie argumentierten, dass es ungerecht sei, den „wirtschaftlichen Eigentümer“ schlechter zu stellen als den „rechtlichen Eigentümer“. Man müsse § 573a BGB „analog“ anwenden, also die Vorschrift auf den wirtschaftlichen Eigentümer ausdehnen.
Das Gericht wies dies strikt zurück. Eine Analogie ist im Recht nur erlaubt, wenn der Gesetzgeber eine „planwidrige Regelungslücke“ gelassen hat – also etwas vergessen hat zu regeln. Das Landgericht Krefeld sah hier aber kein Versehen des Gesetzgebers. Der Gesetzgeber habe sich bei § 566 BGB bewusst für die Rechtssicherheit des Grundbuchs (Eintragung) entschieden und gegen die unsichere wirtschaftliche Betrachtungsweise.
Die Sicherheit des Mieters gehe vor. Der Mieter muss jederzeit durch einen einfachen Blick in das Grundbuch prüfen können, wer sein Vermieter ist. Müsste er prüfen, wer „wirtschaftlicher Eigentümer“ ist, müsste er interne Verträge und Zahlungsflüsse zwischen Käufer und Verkäufer kennen – das ist ihm nicht zuzumuten.
Warum scheiterte der zweite Kündigungsversuch?
Der Fall hatte noch eine tragische Pointe für die Käufer. Während des laufenden Prozesses erfolgte im Juni 2024 endlich die Eintragung in das Grundbuch. Nun waren sie unstreitig Eigentümer und Vermieter.
Um auf Nummer sicher zu gehen, sprachen sie am 28. April 2025 – also fast ein Jahr nach der ersten Kündigung und mitten im Rechtsstreit – eine zweite Kündigung aus. Zu diesem Zeitpunkt waren alle Voraussetzungen erfüllt: Sie waren Eigentümer, standen im Grundbuch und wohnten im Haus.
Doch auch diese Kündigung half ihnen im Berufungsverfahren nicht. Der Grund war ein profaner Verfahrensfehler des Amtsgerichts. Die Kündigung wurde als Schriftsatz im laufenden Prozess eingereicht. Ein solcher Schriftsatz wird erst wirksam, wenn er der gegnerischen Partei „zugeht“, also ausgehändigt wird.
Das Amtsgericht Nettetal hatte es jedoch versäumt, diesen Schriftsatz formgerecht an die Mieterin weiterzuleiten. Da die Kündigung eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist, wurde sie mangels Zugang niemals wirksam.
Das Landgericht stellte trocken fest:
„Die am 28.04.2025 erklärte Kündigung war bereits deshalb ohne Rechtswirkung, weil sie der Beklagten nicht zugegangen war.“
Ein bitteres Detail für die Eigentümer, die nun vor den Trümmern ihres Räumungsprozesses standen.
Welche Konsequenzen hat das Urteil für Immobilienkäufer?
Das Urteil des Landgerichts Krefeld (das die Revision zum Bundesgerichtshof zuließ, da die Rechtsfrage als höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt gilt) hat massive Auswirkungen auf die Praxis.
- Das „Warten auf das Amt“ ist Pflicht: Wer eine vermietete Immobilie kauft und kündigen will (sei es wegen Eigenbedarf oder nach § 573a BGB), muss zwingend die Eintragung im Grundbuch abwarten. Der Kaufvertrag und die Schlüsselübergabe reichen nicht aus.
- Vorsicht mit Ermächtigungen: Eine Vollmacht der Verkäufer hilft bei personenbezogenen Kündigungsgründen wie Eigenbedarf oder der Einliegerwohnung-Kündigung oft nicht weiter, da diese Gründe in der Person des Vollmachtgebers (Verkäufer) vorliegen müssten.
- Kostenfalle: Die Käufer in diesem Fall verloren nicht nur wertvolle Zeit (über 1,5 Jahre seit Kauf), sondern müssen auch die gesamten Prozesskosten tragen – sowohl ihre eigenen als auch die der Mieterin. Zusätzlich verlangten sie vergeblich 659,74 Euro an außergerichtlichen Anwaltskosten.
- Sicherheitsleistung: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet, die Mieterin kann ihre Prozesskosten sofort von den Käufern eintreiben, es sei denn, diese hinterlegen eine Sicherheitsleistung von 110% des Betrages.
Für die Mieterin aus Brüggen bedeutet das Urteil, dass sie vorerst wohnen bleiben darf. Die Käufer müssen nun entweder auf das Ergebnis der Revision warten oder – was wahrscheinlicher und schneller ist – eine dritte Kündigung aussprechen, die nun, da sie im Grundbuch stehen, rechtlich Bestand haben dürfte. Allerdings beginnt die Kündigungsfrist dann erst wieder neu zu laufen.
Das Fazit für intelligente Laien und Immobilieninteressenten: Der Weg ins eigene Haus führt nicht nur über den Notar und die Bank, sondern zwingend über das Grundbuchamt. Wer vorher Fakten schaffen will, schafft oft nur Kosten.
Kündigung beim Hauskauf? Vermeiden Sie teure Formfehler
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Experten Kommentar
Das Grundbuchamt ist in der Praxis das Nadelöhr, das über Erfolg oder Ruin einer Eigenbedarfskündigung entscheidet. Viele Käufer unterschätzen die monatelange Zeitspanne bis zur offiziellen Eintragung massiv und handeln aus purer Ungeduld voreilig. Wer hier ohne den finalen Grundbuchauszug in der Hand rechtliche Tatsachen schaffen will, zahlt am Ende fast immer teures Lehrgeld.
Oft ist ein ehrliches Gespräch mit dem Mieter samt einer fairen Umzugsprämie deutlich effektiver als jeder langwierige Prozess. Ein Räumungsverfahren kostet wertvolle Zeit, die man angesichts teurer Zwischenfinanzierungen schlicht nicht ungenutzt verstreichen lassen darf. Mein Rat: Mit einem rechtssicheren Aufhebungsvertrag umgeht man das formale Minenfeld des Grundbuchs und gewinnt sofortige Planungssicherheit.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Käufer dem Mieter nach der Schlüsselübergabe sofort kündigen?
Nein, die bloße Schlüsselübergabe berechtigt Sie rechtlich noch nicht zur Kündigung. Eine wirksame Kündigung ist erst möglich, sobald Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Bis dahin besitzen Sie zwar das wirtschaftliche Eigentum. Juristisch bleiben Sie gegenüber dem Mieter jedoch ein Fremder ohne eigenes Kündigungsrecht.
Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt laut § 566 BGB erst mit Vollendung des Rechtserwerbs. Dieser ist erst mit der Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs abgeschlossen. Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe übertragen lediglich Nutzen und Lasten. Diese Vereinbarung begründet nur wirtschaftliches Eigentum, aber keine Vermieterstellung. Eine vorzeitige Kündigung ist daher rechtlich unwirksam. Erst der Grundbucheintrag legitimiert Sie als neuen Vertragspartner des Mieters.
Unser Tipp: Prüfen Sie Ihren Grundbuchauszug in Abteilung I. Verlangen Sie alternativ eine Kündigungsvollmacht vom Alt-Eigentümer, um die Wartezeit bis zur Eintragung rechtssicher zu überbrücken.
Ersetzt eine Vollmacht vom Verkäufer den fehlenden Grundbucheintrag bei einer Kündigung?
Nein, bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder nach § 573a BGB hilft eine Vollmacht im Regelfall nicht weiter. Eine solche Ermächtigung erlaubt dem Käufer lediglich die Ausübung von Rechten des Verkäufers. Ohne den Grundbucheintrag fehlt dem Käufer jedoch die eigene Vermieterstellung für eine wirksame Kündigung.
Die Hürde liegt in den persönlichen Voraussetzungen der Kündigungsgründe. Ein ausgezogener Verkäufer besitzt kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs mehr. Da er dieses Recht selbst nicht mehr hat, greift die Vollmacht rechtlich ins Leere. Diese vertragliche Ermächtigung ermögliche nur die Ausübung bestehender Rechte der Voreigentümer. Fehlt dem Voreigentümer das berechtigte Interesse, kann er dieses nicht wirksam übertragen. Ohne Grundbucheintrag bleibt der Käufer rechtlich ein Dritter ohne Kündigungsbefugnis.
Unser Tipp: Verlassen Sie sich beim Immobilienkauf niemals auf Standard-Klauseln zur Vollmachtserteilung für Eigenbedarfskündigungen. Planen Sie stattdessen die notwendige Zeit bis zur Grundbucheintragung fest in Ihre Strategie ein.
Kann der Mieter die Kündigung wegen des fehlenden Grundbucheintrags zurückweisen?
JA. Der Mieter kann eine Kündigung zurückweisen, wenn der Käufer noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Solange diese Eintragung fehlt, gilt der Erwerber rechtlich als Dritter ohne Kündigungsbefugnis. Er besitzt noch keine Vermieterstellung und darf den Mietvertrag daher nicht rechtssicher einseitig beenden.
Eine Kündigung ist eine Gestaltungserklärung, die zwingend vom aktuellen Vertragspartner ausgehen muss. Der gesetzliche Übergang der Vermieterrechte nach § 566 BGB erfolgt erst mit dem Grundbucheintrag. Erfolgt die Kündigung vorher, ist sie mangels Berechtigung unwirksam. Zur Wirksamkeit ist erforderlich, dass der Kündigende bei Erklärung bereits rechtlicher Vermieter ist. Mieter gewinnen Räumungsprozesse regelmäßig, da Gerichte den Käufer vor der Eintragung als unbefugte Dritte betrachten. Dies verhindert unklare Rechtsverhältnisse während der Verkaufsphase.
Unser Tipp: Fordern Sie bei einer Kündigung durch einen neuen Käufer sofort einen aktuellen Grundbuchauszug an. Prüfen Sie beim zuständigen Amtsgericht, wer dort aktuell als Eigentümer gelistet ist.
Macht die Mietzahlung an den Käufer eine Kündigung ohne Grundbucheintrag wirksam?
Nein, die reine Mietzahlung an den Erwerber führt nicht zu einer wirksamen Kündigung ohne Grundbucheintrag. Eine konkludente Vertragsübernahme setzt einen klaren Willen aller Beteiligten voraus. Meist folgt der Mieter lediglich einer schriftlichen Zahlungsanweisung des Alteigentümers. Er erfüllt damit nur seine vertragliche Pflicht gegenüber dem Verkäufer.
Gerichte werten dieses Verhalten als reinen Gehorsam des Mieters. Er möchte lediglich Mahnungen oder Kündigungen wegen Zahlungsverzugs vermeiden. Die Beklagte hatte keinen Erklärungswillen zur Genehmigung eines vorzeitigen Vermieterwechsels. Ohne Grundbucheintrag geht das Mietverhältnis nach § 566 BGB nicht über. Erst mit der Umschreibung rückt der Käufer rechtlich ein. Vorher ausgesprochene Kündigungen bleiben unwirksam. Dies schützt Mieter vor den Risiken eines geplatzten Kaufs.
Unser Tipp: Warten Sie für rechtssichere Kündigungen zwingend die Grundbucheintragung ab. Interpretieren Sie Kooperation bei Zahlungen niemals als rechtliches Einverständnis für einen Vertragswechsel.
Ab welchem Zeitpunkt darf der Immobilienkäufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst ab dem Tag der Eintragung des Käufers im Grundbuch rechtlich wirksam. Erst zu diesem Zeitpunkt tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB offiziell in den bestehenden Mietvertrag ein. Vorherige Kündigungen sind rechtlich unwirksam. Weder der Notartermin noch der reine Kaufvertrag genügen hierfür.
Der Käufer wird erst mit der Umschreibung im Grundbuch zum Vermieter. Juristen nennen dies den Eintritt gemäß § 566 BGB. Vorher ausgesprochene Kündigungen sind rechtlich nichtig. Sie werden auch durch die spätere Eintragung nicht nachträglich wirksam. Sie müssen die Kündigung daher zwingend nach der Eintragung neu zustellen. Die Kündigungsfrist beginnt erst mit dem Zugang dieses neuen Schreibens. Planen Sie Zeit für Handwerker also erst ab diesem Datum ein.
Unser Tipp: Abonnieren Sie den Benachrichtigungsdienst Ihres Notars für die Eintragungsnachricht. Werfen Sie den Kündigungsbrief erst nach Erhalt dieser Bestätigung rechtssicher ein.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Krefeld – Az.: 2 S 14/25 – Urteil vom 15.10.2025
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