Verwalterlose WEG: Hausgeld einklagen – LG Köln stärkt Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft

Den Beklagten wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Berufungsfrist gewährt.

Die Berufung der Beklagten gegen das am 15.01.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Siegburg, 150 C 5/23, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin ist eine aus drei Einheiten bestehende verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie macht mit der vorliegenden Klage Hausgeldansprüche gegen die Beklagten für den Zeitraum August 2021 bis einschließlich März 2023 geltend.

Der Beklagten zu 1) gehörte die Wohneinheit Nr. 2, sie ist zudem – gemeinsam mit der Beklagten zu 2) – Eigentümerin der Einheit Nr. 3. Der Miteigentümer Herr I., der im vorliegenden Verfahren die Klägerin vertritt, ist Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1. Im Verlauf des Rechtsstreits wurde die Wohneinheit Nr. 2 zwangsversteigert. Den Zuschlag erhielt gemäß Beschluss des Amtsgerichts Siegburg vom15.08.2024 Herr D. B. O., der frühere Ehemann der Beklagten zu 1).

Die Mitglieder der Klägerin sind zerstritten. Eine Eigentümerversammlung vom 18.05.2021, zu der noch die frühere Verwalterin der Klägerin geladen hatte, musste von der Polizei beendet werden.

Mit rechtskräftigem zweiten Versäumnisurteil des Amtsgericht Siegburg vom 13.07.2020 wurden mit Wirkung ab 01.01.2020 Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne beschlossen, die bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans gelten sollten (vgl. Anlagen WIR 1und 2, Bl. 10 ff. eA-AG). Hiernach schuldet die Beklagte zu 1) für ihre Wohneinheit Nr. 2 ein monatliches Hausgeld von 331,68 Euro. Das Hausgeld für die Wohneinheit Nr. 3 beträgt monatlich 306,49 Euro. Zahlungen hierauf leisteten die Beklagten nicht.

Da die Klägerin derzeit über kein Bankkonto verfügt, eröffnete der Eigentümer Herr I. im eigenen Namen ein Konto für diese. Mit Schreiben vom 19.07.2023 (Anlage K3, Bl. 164 ff. eA-AG) teilte er den Beklagten die Kontodaten mit. Mit Schreiben vom 20.08.2024 (Bl. 160 eA-LG) kündigte der örtliche Netzbetreiber eine Sperrung des Wasseranschlusses an.

Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 15.01.2024 unter Aufrechterhaltung eines zuvor gegen die Beklagte zu 2) ergangenen Versäumnisurteils antragsgemäß zur Zahlung verurteilt und zur Begründung ausgeführt, die durch die früheren Versäumnisurteile beschlossenen Wirtschaftspläne würden für den hier in Rede stehenden Zeitraum weiter fort gelten. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Beklagte zu 1) in dem von ihr vorgetragenen erheblichem Umfang Kosten für die Klägerin beglichen habe. Denn dies entbinde sie nicht von der ordnungsgemäßen Zahlung des Hausgeldes. Eine Aufrechnung oder die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten scheide gegenüber Hausgeldzahlungen grundsätzlich aus. In der Rechtsmittelbelehrung des Urteils ist das Landgericht Bonn als zuständiges Berufungsgericht bezeichnet.

Gegen dieses Urteil, das ihnen jeweils am 10.02.2024 zugestellt worden ist, haben die Beklagten zunächst Berufung beim Landgericht Bonn eingelegt. Mit Verfügung vom 13.03.2024 hat die Vorsitzende der Berufungskammer darauf hingewiesen, dass die Berufung unzulässig sei, weil das Landgericht Köln zuständig sei. Mit Schriftsatz vom 14.03.2024, der am selben Tag bei Gericht eingegangen ist, haben die Beklagten beim Landgericht Köln Berufung eingelegt und wegen der Versäumung der Berufungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

Die Beklagten rügen die Vertretungsbefugnis des Miteigentümers I.. Sie sind der Auffassung, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2022, V ZR 180/21, zur Vertretungsbefugnis eines Wohnungseigentümers bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage sei kritikwürdig und problematisch. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer I. hier seine Vertretungsbefugnis künstlich herbeigeführt habe, indem er für die Klägerin eine einheitliche Klage gegen die übrigen zwei Eigentümer gerichtet habe.

Hätte er zwei gesonderte Klage erhoben, wäre nur eine gemeinsame Vertretung jeweils mit einer Beklagten in Betracht gekommen. Mithin habe nur die subjektive Klagehäufung die Vertretung der Klägerin durch den Eigentümer I. begründet. Dies entspreche jedoch nicht der Zielrichtung des Bundesgerichtshofs und wenn dies der Fall wäre, wäre eine solche Zielrichtung abzulehnen. Ferner habe das Amtsgericht zu Unrecht angenommen, dass es keiner Vorbefassung und keiner Ermächtigung zur Klageerhebung bedürfe. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan sehe gerade nicht vor, die direkte Ermächtigung zur gerichtlichen Durchsetzung ohne weitere Beschlussfassung zu ermöglichen. Dies gelte erst recht vor dem Hintergrund, dass seinerzeit noch ein Verwalter vorhanden gewesen sei. Da auch der Verwalter nicht ohne zuvor ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung eine gerichtliche Durchsetzung für die Klägerin hätte vornehmen können, sei nicht ersichtlich, weshalb dies im Fall der Verwalterlosigkeit durch einen einzelnen vertretenden Eigentümer möglich sein solle. Schließlich hätte die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen werden müssen, weil die Klägerin über keinerlei Bankkonto verfüge. Ein Eigenkonto des Verwalters sei unzulässig, gleiches gelte für ein offenes Treuhandkonto. Es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Eigentümer zu zwingen, auf ein solches Konto erhebliche Zahlungen zu leisten, welche der GdWE zugutekommen sollen. Vielmehr dürfe ein Wohnungseigentümer die Hausgeldzahlung auf ein Eigenkonto/offenes Treuhandkonto verweigern. Der Anspruch sei nicht fällig bis ein Eigenkonto der Gemeinschaft eingerichtet sei. Es sei zudem rechtsmissbräuchlich, einen Anspruch der Gemeinschaft ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mithilfe einer alleinigen Vertreterfunktion gerichtlich geltend zu machen, mit dem Ziel, dass die streitgegenständliche Zahlung auf ein allein auf diesen einzelnen Eigentümer laufendes Konto zu leisten sei. Schließlich komme hinzu, dass der Eigentümer I. in demselben Zeitraum selbst keinerlei Hausgeldzahlungen geleistet habe. Die vorliegende Problematik könne in angemessener Form nur dadurch gelöst werden, dass die Parteien eine gemeinsame Eigentümerversammlung durchführen, auf dieser die Einrichtung eines Bankkontos für die WEG beschließen und im Zweifel gemeinsam die tatsächliche Eröffnung veranlassen. Herr I. blockiere jedoch die Durchführung von Eigentümerversammlungen.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 15. Januar 2024 (Az. 150 C 5/23) abzuändern und die Klage unter Aufhebung des Teilversäumnisurteils vom 16. Mai 2023 insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und meint, die Einwände der Beklagten zur fehlenden Vorbefassung und Ermächtigung zur Klageerhebung seien verspätet, weil sie nicht Gegenstand der Vorinstanz gewesen seien. Die Klägerin behauptet, Herr I. zahle seine Hausgelder auf das von ihm eröffnete Konto ein.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

1. Den Beklagten ist wegen der Versäumung der Berufungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, § 233 ZPO. Bei der vorliegenden Streitigkeit handelt es sich um eine solche nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Demnach ist hier gemäß § 72 Abs. 2 GVG zuständiges Berufungsgericht das Landgericht Köln und nicht das in der Rechtsmittelbelehrung benannte Landgericht Bonn als das für allgemeine Zivilsachen zuständige Berufungsgericht. Die unzutreffende Rechtsmittelbelehrung des Amtsgerichts hat dazu geführt, dass die Beklagten die Berufungsfrist ohne ihr Verschulden versäumt haben (vgl. u. a. BGH, Urteil vom 24.02.2022, V ZB 59/21).

Mit der Wiedereinsetzung ist die Fristversäumnis der Berufungsfrist behoben. Im Übrigen begegnet die Zulässigkeit der Berufung keinen Bedenken.

2. Die Berufung hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht und mit zutreffender Begründung zur Zahlung des rückständigen Hausgelds verurteilt. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere rechtliche Beurteilung. Auf die Frage, ob das ergänzende Vorbringen der Beklagten zur fehlenden Vorbefassung und Ermächtigung zur Klageerhebung verspätet ist, wie die Klägerin rügt, kommt es dabei nicht entscheidend an.

a) Es ist nicht zu beanstanden, dass die verwalterlose Klägerin im vorliegenden Verfahren ausschließlich von dem Miteigentümer I. vertreten wird.

Nach der bereits von den Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2022, V ZR 180/21, wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die keinen Verwalter hat, bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten, weil derjenige Wohnungseigentümer, der der GdWE als Prozesspartei gegenübersteht, von der Vertretung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein (BGH, a.a.O.).

Diese Rechtsprechung ist weder kritikwürdig noch problematisch. Sie dient vielmehr der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und der Sicherung ihrer finanziellen Grundlagen (BGH, a.a.o.). Entgegen der Auffassung der Beklagten gilt dies auch im vorliegenden Verfahren. Insbesondere ist der Vorwurf der künstlichen Herbeiführung der Vertretungsbefugnis nicht gerechtfertigt. Dass sich die Klage gegen beide Beklagte richtet und damit – im Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit – gegen zwei von drei Wohnungseigentümern, beruht nicht auf einer willkürlichen Entscheidung des Wohnungseigentümers I., sondern darauf, dass die Beklagten beide – unstreitig – kein Hausgeld zahlen. Unter diesen Umständen ist ein unzulässiges oder rechtsmissbräuchliches Konstruieren der Vertreterstellung durch Herrn I. nicht gegeben.

b) Ebenso wenig hat es einer Vorbefassung auf einer Eigentümerversammlung oder einer Ermächtigung zur Klageerhebung bedurft. Vorliegend geht es um ein Beitragsverfahren und es entspricht wiederum höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass in solchen Verfahren eine vorherige Beschlussfassung entbehrlich ist, weil die künftigen Beklagten bei einer auf die Klageerhebung gegen sie bezogenen Beschlussfassung ohnehin gemäß § 25 Abs. 4 Alt. 2 WEG nicht stimmberechtigt wären (vgl. BGH, a.a.O.). Es hätte demnach hier ohnehin nur der Kläger ein Stimmrecht gehabt. Eine förmliche Beschlussfassung zu verlangen, deren Ergebnis bereits zweifelsfrei feststeht, wäre aber eine unnötige Förmelei (BGH, a.a.O.). Dies gilt umso mehr, als vorliegend die Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht nur aufgrund der Verwalterlosigkeit der GdWE, sondern auch aufgrund der Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer besondere Schwierigkeiten bereitet, wie die von der Polizei aufgelöste Versammlung vom 18.05.2021 gezeigt hat, die bereits Gegenstand früherer Gerichtsverfahren war.

c) Die Klage ist auch nicht derzeit unbegründet, weil die Klägerin kein eigenes Bankkonto hat, auf das die Hausgeldzahlungen erfolgen können. Die Beklagten sind vielmehr im vorliegenden Fall verpflichtet, die Hausgeldzahlungen auf das von dem Eigentümer I. für den Verband eröffnete Konto zu leisten.

Zwar ist zutreffend, dass andere Gerichte in Einzelfällen eine Pflicht zur Zahlung von Hausgeldern auf ein nicht unmittelbar auf die GdWE lautendes Konto verneint haben, so etwa – wie von den Beklagten angeführt – das Landgericht Saarbrücken im Urteil vom 04.05.2018, 5 S 44/17, das AG Hamburg im Urteil vom 25.07.2014, 10 C 24/14, bzw. das LG Hamburg im Urteil vom 28.01.2015, 318 S 118/14. Allerdings war in allen Entscheidungen Voraussetzung für den Wegfall der Leistungspflicht die fehlende Beeinträchtigung der Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft durch das Ausbleiben der Zahlung (s. LG Saarbrücken, a.a.O.; AG Hamburg, a.a.O., und LG Hamburg, a.a.O.). Hiervon kann vorliegend aber nach dem Vorbringen der Parteien zum bisherigen Zahlungsverhalten der einzelnen Wohnungseigentümer und der Vermögenslage der GdWE gerade nicht ausgegangen werden. Es ist im Gegenteil zwischen den Parteien unstreitig, dass bereits Sperrungen von Versorgungsunternehmungen angekündigt worden sind, wie sich im Übrigen aus dem von den Beklagten selbst vorgelegten Schreiben der #### vom 24.08.2024 ergibt. Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass die Beklagte zu 1) immer wieder selbst Zahlungen an die Versorger leistet, ist dies nicht geeignet, die für eine Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft sprechenden Bedenken bei Nichteintreibung der offenen Hausgelder zu zerstreuen. Dieses Zahlungsverhalten der Beklagten, die Verbindlichkeiten des Verbandes selbst zu übernehmen, anstatt die geschuldeten Hausgeldzahlungen zu leisten, ist vielmehr eine Ursache der Liquiditätsprobleme der Gemeinschaft und bereits deshalb nicht zielführend. Die Beklagten als Wohnungseigentümer sind verpflichtet, den Geldbedarf des Verbandes durch Zahlung der Hausgelder zu decken und können diesen nicht darauf verweisen, dass sie stattdessen selbst Zahlungen an Dritte leisten.

Darüber hinaus ist hier zu berücksichtigen, dass der Miteigentümer I. den Beklagten ausweislich seines Schreiben vom 19.07.2023 (Bl. 164 eA-AG) versichert hat, nur zum Zwecke ordnungsgemäßer Verwaltung auf das Konto zuzugreifen und ihnen auch Einsichtsrechte gewährt hat. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Miteigentümer I. die Hausgelder veruntreuen wird oder die Gefahr der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen droht, sind weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich.

Es erscheint zudem treuwidrig, wenn die Beklagten einerseits eine Zahlung auf das von dem Miteigentümer I. eröffnete Konto ablehnen, aber gleichzeitig keinerlei Bemühungen unternehmen, gemeinschaftlich mit ihm ein anderes Konto für Gemeinschaft einzurichten. Eine Kontoeröffnung für die GdWE bedarf in tatsächlicher Hinsicht nicht zwingend einer Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung, sondern lediglich eines Erscheinens bei einer Bank.

Die Beklagten wenden sich zudem, wie ihr Verteidigungsvorbringen in erster Instanz zeigt, schon gegen ihre Zahlungspflicht dem Grunde nach. Sie haben auch keine Zahlungen vorgenommen, als noch ein Konto der WEG bestanden hat. Der Hinweis auf das fehlende Bankkonto erscheint daher vorgeschoben.

Soweit die Beklagten vortragen, dass der Eigentümer I. selbst keinerlei Hausgeldzahlungen an die Klägerin geleistet habe, ist dieser Vortrag von der Klägerin bestritten worden und ohne Beweis. Im Übrigen ist dieser Einwand in der Sache unerheblich. Denn fehlende Zahlungen eines einzelnen Wohnungseigentümers auf das Hausgeld lassen Zahlungspflichten der anderen Wohnungseigentümer nicht entfallen. Für den Fall, dass der Vorwurf gerechtfertigt wäre, könnten die Beklagten zudem ihrerseits als Vertreter der Klägerin Zahlungsklage gegen den Miteigentümer I. erheben. Eine solche Vorgehensweise wäre entgegen der Auffassung der Beklagten nicht rechtsmissbräuchlich.

Ebenso wenig ist der Einwand der Beklagten, die Annahme ihrer Zahlungspflicht führe dazu, dass in einer verwalterlosen WEG jeder einzelne Eigentümer jeden anderen einzelnen Eigentümer gleichsam unter dem Deckmantel der Wohnungseigentümergemeinschaft über das Erkenntnisverfahren und ein anschließendes Vollstreckungsverfahren dazu zwingen könne, Gelder auf ein privates, ungesichertes und nicht treuhänderisch geführtes Konto zu leisten, durchgreifend. Es mag sein, dass in Einzelfällen bei verwalterlosen Gemeinschaften besondere Konstellationen vorliegen, die das Vorgehen einzelner Wohnungseigentümer als Vertreter des Verbandes ohne eigenes Konto gegen die übrigen Eigentümer rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen. Ein solcher Fall ist hier jedoch nicht gegeben. Angesichts der drohenden Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft und mangels konkreter Anhaltspunkte für ein treuwidriges Verhalten des Miteigentümers I. überwiegen vorliegend vielmehr die Gründe, die für eine Zahlungspflicht der Beklagten sprechen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Berufungsstreitwert: 12.763,40 Euro