• Fristlose Mietvertragskündigung bei unpünktlichen Mietzahlungen und langjährigem Mietverhältnis

Fristlose Mietvertragskündigung bei unpünktlichen Mietzahlungen und langjährigem Mietverhältnis

LG Berlin, Az.: 67 T 137/18, Beschluss vom 13.09.2018

In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin am 13.09.2018 beschlossen:

Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Mitte vom 1. August 2018 – 8 C 146/18 – aufgehoben und wird die Sache zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens an das Amtsgericht Wedding zurückverwiesen.

Gründe:

Die gemäß § 567 ff., 127 Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat im Umfang der Beschlussformel Erfolg.

Die Kammer hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückweisung gemäß § 572 Abs. 3 ZPO Gebrauch gemacht, da das Amtsgericht die Prüfung der Hilfsbedürftigkeit im angefochtenen Beschluss hat dahinstehen lassen (vgl. Geimer, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2017, § 127 Rz. 38). Diese Prüfung indes konnte nicht dahinstehen, da die Rechtsverteidigung nicht ohne Aussicht auf Erfolg i.S.v. § 114 ZPO ist.

Fristlose Mietvertragskündigung bei unpünktlichen Mietzahlungen und langjährigem Mietverhältnis

Symbolfoto: Zerbor/Bigstock

Die den Beklagten zur Last gelegten Pflichtverletzungen unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde rechtfertigen im hier zu beurteilenden Einzelfall insbesondere vor dem Hintergrund des langjährigen Mietverhältnisses keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB, sondern allenfalls deren ordentliche Beendigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. Kammer, Urt. v. 29. November 2016 – 67 S 329/16, NZM 2018, 36 (unpünktliche Mietzahlung); Beschl.v. 15. April 2014 – 67 S 81/14, NZM 2014, 668 (unredliches Prozessverhalten)). Auch die Wirksamkeit der ordentliche Kündigungen steht allerdings noch nicht fest, da dazu zunächst sämtliche – und zum Teil streitige – Umstände des Einzelfalls aufzuklären sind (vgl. Kammer, Urt. v. 29. November 2016, a.a.O.,Tz. 5). Dazu zählt insbesondere die von den Beklagten behauptete – und als Vertragsänderung auslegbare – Zusicherung der ehemaligen Hausverwaltung, spätere Zahlungseingänge seien kein Problem. Insoweit wird das Amtsgericht den Beklagten zunächst Gelegenheit zur näheren Substantiierung ihres Sachvortrags zu geben und im Falle hinreichender Substantiierung und gleichzeitiger Beweisnot deren Anhörung oder Vernehmung als Partei zu erwägen haben (vgl. BGH, Beschl. vom 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NZM 2017, 694 Tz. 18).

Sollten sich die Kündigungen nach alldem als begründet erweisen, ist es nicht ausgeschlossen, dass das Mietverhältnis auf den mit Schriftsatz vom 25. Juni 2018 erhobenen Widerspruch der Beklagten gemäß § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB fortzusetzen ist. Hinsichtlich der von den Beklagten insoweit behaupteten – und beklagtenseits bestrittenen – krankeitsbedingten Sonderumstände wird (Sachverständigen-)Beweis zu erheben sei: Soweit sich die Beklagten darauf berufen, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, wird das Amtsgericht zu erwägen haben, ob den beklagten Mietern Beweiserleichterungen zugute kommen, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl S. 2015, 101) besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, NJW-RR 2018, 1034 Tz. 9; LG Berlin, Urt. v. 9. Mai 2018 – 64 S 176/17, GE 2018, 1001,1002).

Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst, § 127 Abs. 4 ZPO. Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestanden nicht, § 574 Abs.2, Abs. 3 ZPO.