Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 176/10
Das Wichtigste im Überblick
Am 08.07.2011 stellte der BGH (V ZR 176/10) klar: Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf Heizkörper und Anschlussleitungen in einzelnen Wohnungen nicht gemeinschaftlich erneuern lassen, wenn die Vereinbarung zur Aufteilung des Gebäudes diese Bauteile dem jeweiligen Wohnungseigentümer zuweist. Die Heizkörper müssen trotzdem zur gemeinsamen Heizungsanlage passen.
- Gemeinsame Heizung reicht nicht: Die zentrale Anlage macht Heizkörper in Wohnungen nicht automatisch zu gemeinsamem Eigentum.
- Unpassende Altgeräte: Nach angemessener Umstellungszeit kann die Gemeinschaft Wohnungen mit unpassenden Heizkörpern vom Heizungsnetz trennen.
- Gemeinsame Anlagenteile: Die Gemeinschaft durfte die zentrale Heizungsanlage und Leitungen zwischen den Stockwerken erneuern.
- Gesicherte Zahlung genügt: Die Eigentümer mussten die Kosten nicht vorher ansparen, wenn sie sicher zahlen konnten.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: BGH
- Datum: 08.07.2011
- Aktenzeichen: V ZR 176/10
- Verfahren: Revisionsverfahren (Überprüfung eines Urteils durch den BGH)
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentum, Eigentum an Gebäudeteilen, Kosten gemeinsamer Arbeiten
- Wichtig für: Wohnungseigentümer, Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
BGH stoppt Zwangserneuerung von Heizkörpern im Sondereigentum
Wohnungseigentümer dürfen die Erneuerung von Heizkörpern und Anschlussleitungen in einzelnen Wohnungen nicht per Mehrheitsbeschluss anordnen, wenn diese nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören. Der Bundesgerichtshof erklärte mit Urteil vom 8. Juli 2011 (Az. V ZR 176/10) die entsprechenden Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft sowie eine dafür vorgesehene Sonderumlage über 205.900 Euro für nichtig. Die beschlossene Sanierung von Heizzentrale und Steigleitungen blieb dagegen wirksam.
Die Gemeinschaft bestand aus 36 Wohnungen. Nach ihrer Teilungserklärung standen die Vor- und Rücklaufleitungen sowie die Heizkörper der Zentralheizung ab der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- beziehungsweise Fallleitung im Sondereigentum der einzelnen Eigentümer. Am 26. Oktober 2007 beschlossen die Eigentümer, die alte Heizungsanlage einschließlich der Steigleitungen auf Grundlage eines Gutachtens zu erneuern. Am 24. Oktober 2008 folgte der Beschluss, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen und das Erneuerungskonzept ergänzend zu prüfen.
Am 13. Juli 2009 fassten die Eigentümer zu TOP 6 den entscheidenden Beschluss. Danach sollten die Heizzentrale, die Steigleitungen sowie alle notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper gemäß der Planung vom September 2008 nach Ende der Heizperiode 2009/2010 erneuert werden. Veranschlagt waren Gesamtkosten von 496.000 Euro. Dafür sollte eine Sonderumlage von 110.000 Euro für das Gemeinschaftseigentum und eine von 205.900 Euro für das Sondereigentum erhoben werden. Die erste Rate für das Gemeinschaftseigentum sollte am 31. Januar 2010 fällig sein, die zweite für das Sondereigentum am 31. März 2010.
Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse zu TOP 6. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage mit Urteil vom 4. November 2009 ab, das Landgericht Berlin (Zivilkammer 85) bestätigte dies am 7. Juli 2010. Mit der zugelassenen Revision hatten die anfechtenden Eigentümer nur teilweise Erfolg: Der BGH hob das Berufungsurteil auf, soweit die Klage hinsichtlich des Sondereigentums abgewiesen worden war, und stellte insoweit die Nichtigkeit fest. Im Übrigen blieb die Klage erfolglos. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die anfechtenden Eigentümer zu 40 % und die Gegenseite zu 60 % (§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Redaktionelle Leitsätze
- Stehen Heizkörper und Anschlussleitungen nach der Teilungserklärung im Sondereigentum, fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz für deren Erneuerung sowie für eine darauf bezogene Sonderumlage; ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig.
- Die ordnungsmäßige Verwaltung bei der Beschlussfassung über Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass die erforderlichen Finanzmittel bereits in der Instandhaltungsrücklage vorhanden sind; es genügt, dass ihre rechtzeitige Aufbringung durch die Wohnungseigentümer – etwa im Wege einer Sonderumlage – gesichert ist.
Sanierung von Heizzentrale und Steigleitungen bleibt wirksam
Soweit die Beschlüsse das Gemeinschaftseigentum betrafen, wies der Bundesgerichtshof die Klage ab. Heizzentrale und Steigleitungen standen im Gemeinschaftseigentum, die Teilungserklärung wich davon nicht ab. Ihre Erneuerung war eine modernisierende Instandsetzung und hatte die erforderliche Mehrheit erhalten. Auch die Festlegung des Arbeitsbeginns und die Sonderumlage von 110.000 Euro für das Gemeinschaftseigentum hielten der Prüfung stand.
Erneuerung der Zentralanlage als modernisierende Instandsetzung
Die altersbedingte vollständige Erneuerung der Heizzentrale und der Steigleitungen kann als modernisierende Instandsetzung beschlossen werden. Rechtsgrundlage sind § 22 Abs. 3 in Verbindung mit § 21 Abs. 3 und 4 WEG. Die Eigentümer hatten dazu bereits 2007 und 2008 Beschlüsse gefasst, die bestandskräftig geworden waren. Der Beschluss vom 13. Juli 2009 ergänzte sie lediglich, indem er den Beginn der Arbeiten festlegte und die Finanzierung für das Gemeinschaftseigentum regelte.
Gestaltungsspielraum bei Sanierungszeitpunkt und Sonderumlage
Die anfechtenden Eigentümer wandten innerhalb der Klagebegründungsfrist ein, die Erneuerung zum vorgesehenen Zeitpunkt sei technisch nicht zwingend. Der BGH ließ das nicht gelten. Bei der Durchführung einer sachlich gebotenen modernisierenden Instandsetzung haben die Eigentümer einen Gestaltungsspielraum hinsichtlich der einzelnen Schritte. Diesen sah das Gericht nicht als überschritten an.
Zur Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum trugen die anfechtenden Eigentümer in der Frist nur vor, die Beschlussfassung sei unklar. Der BGH sah das anders: Aus dem Beschluss ergab sich, dass die anteilige Umlage abweichend von der Beschlussvorlage bereits bis zum 31. Januar 2010 aufzubringen war. Gegen die sachliche Berechtigung der Umlage hatten sie innerhalb der Klagebegründungsfrist keine Einwände erhoben.
Keine Pflicht zur vollständigen Vorfinanzierung aus der Rücklage
Die Maßnahme dürfe nach Ansicht der anfechtenden Eigentümer erst durchgeführt werden, wenn die Instandhaltungsrücklage so weit aufgefüllt sei, dass die Kosten daraus bezahlt werden könnten. Der BGH folgte dem nicht. Eine Maßnahme setzt für eine ordnungsgemäße Verwaltung zwar voraus, dass die Kostenfrage geregelt ist. Die Mittel müssen aber nicht bereits angesammelt sein. Es genügt, dass ihre Aufbringung durch die Wohnungseigentümer gesichert ist.
Als Belege nannte das Gericht unter anderem OLG München (ZMR 2007, 557, 558), OLG Hamm (FGPrax 2007, 69, 70), BayObLG (DWE 1996, 75, 76) und OLG Saarbrücken (ZMR 1997, 31, 33). In einer ähnlichen Lage könnte es so liegen: Muss in einer Wohnanlage das gemeinsame Rohrsystem altersbedingt saniert werden und deckt die Instandhaltungsrücklage die Kosten noch nicht, kann es genügen, dass die Aufbringung des Fehlbetrags über eine Sonderumlage gesichert ist.
Warum die Gemeinschaft keine Heizkörper im Sondereigentum austauschen darf
Der Gemeinschaft fehlte die Beschlusskompetenz, weil die Heizkörper und Anschlussleitungen nach der Teilungserklärung im Sondereigentum standen. Für die Erneuerung von Bauteilen ist nach §§ 21 und 22 Abs. 3 WEG deren eigentumsrechtliche Zuordnung maßgeblich. Wer ein Bauteil im Sondereigentum hält, ist selbst für dessen Erneuerung zuständig. Die Beschlüsse zu TOP 6 waren deshalb insoweit nichtig.
Die Teilungserklärung ordnet Heizkörper dem Sondereigentum zu
Nach § 2 Abs. 1 Buchstabe i der Teilungserklärung waren die Heizkörper sowie die Vor- und Rücklaufleitungen ab dem Steigstrang Sondereigentum. Ihre Erneuerung war daher Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers und nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Eine Öffnungsklausel, die der Versammlung Befugnisse über diese Bauteile eingeräumt hätte, enthielt die Teilungserklärung nicht.
Weder Gebrauchsregelung noch unzulässige Zuordnung
Die Erneuerung ließ sich auch nicht als Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG beschließen. Danach können die Eigentümer durch Beschluss einen ordnungsgemäßen Gebrauch regeln, der der Beschaffenheit des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums entspricht. Eine Anordnung zum Austausch fremder Bauteile deckt das nicht ab.
Ebenso wenig war die Zuordnung zum Sondereigentum nach § 5 Abs. 2 WEG unzulässig. Nach dieser Vorschrift stehen unabhängig von ihrer Lage nur solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Weil die Beschlusskompetenz fehlte, erfasste die Nichtigkeit auch die Sonderumlage von 205.900 Euro für das Sondereigentum.
Der Streit um die Zuordnung bleibt offen
Ob Heizkörper und Anschlussleitungen in einer Zentralheizungsanlage generell Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, ließ der BGH offen. Er stellte die Meinungen dar. Nach der im Urteil als wohl überwiegend bezeichneten Ansicht dienen Heizkörper und Anschlussleitungen grundsätzlich nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Etwas anderes könne gelten, wenn ein einzelner Heizkörper für den Betrieb der gesamten Anlage unverzichtbar sei. Dafür nannte das Gericht unter anderem BayObLG (ZfIR 2003, 246, 249), OLG Hamburg (ZMR 1999, 502, 503), OLG Köln (DWE 1990, 108, 109) und LG Frankfurt/Main (MDR 1990, 57).
Die Gegenansicht, der die Vorinstanzen gefolgt waren, sieht Heizkörper und Anschlussleitungen auch dann als Gemeinschaftseigentum, wenn ihre Demontage die Funktionsfähigkeit des Heizungssystems nicht beeinträchtigt. Sie wird etwa von Jennißen/Grziwotz und Riecke/Schmid/Schneider vertreten. Das BayObLG hatte die Frage zuvor offengelassen (WuM 1986, 26; NJW-RR 1987, 1493). Der Senat selbst hatte sich bislang mit der Zuordnung einer Heizungsanlage befasst, nicht aber mit Heizkörpern und Anschlussleitungen in den Wohnungen (Urteile vom 8. November 1974 – V ZR 120/73 und vom 2. Februar 1979 – V ZR 14/77, BGHZ 73, 302, 309). Für den entschiedenen Fall kam es darauf nicht an, weil die Teilungserklärung die Zuordnung eindeutig traf und § 5 Abs. 2 WEG ihr nicht entgegenstand.
Warum die Argumente von der Einheit der Heizungsanlage nicht trugen
Die technische Einheit der Zentralheizung macht Heizkörper und Anschlussleitungen nicht zu unverzichtbaren Bestandteilen der gemeinsamen Anlage. Die Vorinstanzen und die Gegenseite hatten argumentiert, die Heizungsanlage bilde ein in sich geschlossenes System. Heizzentrale und Verteilungssystem seien auf die Versorgung der vorgesehenen Heizkörper ausgelegt, und eine Energie- oder Wärmebedarfsberechnung könne vorgeben, dass die Wohnungen in einem Mindestumfang beheizt werden müssten. Der BGH prüfte diese Gesichtspunkte einzeln und verwarf sie.
Mindestbeheizung und technische Kompatibilität als Pflichten des Einzeleigentümers
Ein Mindestumfang der Beheizung wird nach Ansicht des BGH nicht schon dadurch erreicht, dass die Wohnungen angeschlossen sind. Dafür müssen die Bewohner die Anschlüsse nutzen und entsprechend heizen. Eine solche Verpflichtung kann sich für alle Wohnungseigentümer, ob angeschlossen oder nicht, aus § 14 Nr. 1 in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG ergeben. Das Gericht verwies dazu auf Bärmann/Klein, Jennißen/Hogenschurz und BayObLG (WuM 1989, 341).
Auch das Argument der Kompatibilität überzeugte nicht. Nach der Gegenauffassung könnten an eine Zentralversorgung nicht beliebig viele Heizkörper beliebiger Bauart und Leistung angeschlossen werden. Der BGH räumte ein, dass die Heizkörper nach Zahl, Bauart, Zuschnitt, Anschlussart und Erhaltungszustand mit der Zentraleinrichtung vereinbar sein müssen und deren Funktion nicht beeinträchtigen dürfen. Daraus folge aber nicht, dass die Anlage ohne Heizkörper und Anschlussleitungen nicht funktioniere. Es handele sich um technische Beschränkungen der Nutzung, die der einzelne Eigentümer beachten müsse.
Technische Gründe könnten dazu führen, dass ein Eigentümer neue Bauteile anschaffen müsse, etwa wenn alte Leitungen die neue Anlage beschädigen könnten oder nicht mehr kompatibel seien. Die Gemeinschaft berechtigt das nicht, die Erneuerung technisch kompatibler Heizkörper und Leitungen aufzuzwingen oder eine technisch vertretbare Erneuerung durch den Eigentümer zu verweigern.
Energieeinsparverordnung regelt keine sachenrechtliche Zuordnung
Die Gegenauffassung berief sich außerdem auf die „Systemverantwortlichkeit“ der Gemeinschaft. Heizungs- und Thermostatventile gehörten deshalb zum Gemeinschaftseigentum. Begründet wurde das mit der Pflicht aus § 14 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EnEV, Zentralheizungen gegebenenfalls auch nachträglich mit zentralen, selbsttätig wirkenden Einrichtungen auszustatten. Diese Einrichtungen verringern und schalten die Wärmezufuhr ab und steuern elektrische Antriebe in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und der Zeit. Dafür standen unter anderem OLG Hamm (NJW-RR 2002, 156), OLG München (NJW-RR 2008, 1182, 1186) und OLG Stuttgart (WuM 2008, 44). Abweichend urteilen Bärmann/Armbrüster und Timme/Kesseler.
Der BGH hielt dagegen: Die Ausstattungspflicht nach § 14 Abs. 1 EnEV sagt nichts über die Eigentumszuordnung der Ventile aus. Nach § 26 Abs. 1 EnEV trifft die Verpflichtung den Bauherrn und bei nachträglichem Einbau den Eigentümer des Bauteils, an dem das Ventil eingebaut werden muss. Bei der hier maßgeblichen Zuordnung waren das die einzelnen Wohnungseigentümer. Auch eine Funktion der Geräte bei Steuerung, Überwachung oder Verbrauchserfassung stellt die Regelung der Teilungserklärung nicht infrage, wonach die Heizkörper Sondereigentum sind.
Trennung vom Netz bei unpassenden privaten Heizkörpern
Zuletzt hieß es, die Zentralheizung lasse sich ohne Einbeziehung der Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern. Alte Geräte könnten nach der Erneuerung nicht mehr angeschlossen werden, weil sie die neue Anlage beschädigten oder störten. Der BGH sah dafür einen anderen Weg. Die Gemeinschaft muss einem Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme eine angemessene Zeit zur Umstellung seiner Heizkörper lassen. Sie darf die beschlossene Erneuerung aber nicht länger aufschieben, als danach geboten ist.
Erneuert ein Eigentümer seine Geräte auch nach Ablauf dieser Zeit nicht und sind seine Geräte oder Leitungen mit der neuen Zentralheizung nicht kompatibel, kann er von der Heizungsanlage getrennt werden. Das Gericht verwies insoweit auf sein Urteil vom 10. Juni 2005 (V ZR 235/04, NJW 2005, 2622, 2623). Für Gemeinschaften mit einer ähnlichen Teilungserklärung kann die Entscheidung als Orientierung dienen: Heizzentrale und Steigleitungen lassen sich per Beschluss erneuern, die Heizkörper in den Wohnungen bleiben Sache der jeweiligen Eigentümer.
Unsere Einschätzung
Für Streit um die Heizungssanierung in Wohnungseigentumsanlagen zieht diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine klare Grenze: Maßgeblich ist, wem die Teilungserklärung, also das Grunddokument zur Aufteilung der Anlage, Heizkörper und Leitungen zuordnet. Stehen sie danach im Sondereigentum, fehlt der Gemeinschaft schlicht die Befugnis für Erneuerung und Extra-Umlage — dann bleibt jeder Eigentümer für seine Geräte selbst zuständig, so sinnvoll eine einheitliche Lösung technisch wirken mag.
Ob Heizkörper auch ohne solche Regelung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum wären, musste das Gericht nicht entscheiden und hat es ausdrücklich offengelassen. Aus unserer Sicht liegt darin der praktische Angelpunkt vergleichbarer Fälle: Bevor über Mehrheiten und Kosten gestritten wird, sollte die Zuordnung in diesem Grunddokument geklärt sein, denn sie entscheidet, ob der Beschluss von vornherein unwirksam ist.
Wenn die Teilungserklärung Heizkörper dem Sondereigentum zuweist
Die Teilungserklärung ordnete die Heizkörper und Anschlussleitungen ab der Anschlussstelle an die Steigleitung ausdrücklich dem Sondereigentum zu, und genau daran scheiterte die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für deren Erneuerung und die zugehörige Sonderumlage. Hätte die Teilungserklärung diese Bauteile dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet oder eine Öffnungsklausel enthalten, die der Versammlung Befugnisse darüber einräumt, wäre der Beschluss ebenso wirksam gewesen wie der Teil, der Heizzentrale und Steigleitungen betraf.
In einer eigenen Teilungserklärung kann die Zuordnung anders formuliert sein oder offenbleiben, was die Lage von vornherein verschieben könnte. Auch eine vorhandene Öffnungsklausel könnte der Gemeinschaft genau die Befugnis geben, die hier fehlte. Selbst wenn ein Bauteil formal im Sondereigentum steht, könnte es ausnahmsweise anders zu beurteilen sein, falls es für den Betrieb der gesamten Anlage unverzichtbar wäre – diese Frage hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Und falls einzelne Eigentümer ihre Geräte trotz angemessener Übergangszeit nicht an eine neue Zentralanlage anpassen, kann das wiederum eigene Folgen haben, die mit der Zuordnungsfrage nichts mehr zu tun haben.
In den eigenen Beschlussunterlagen kann sichtbar sein:
- Konkrete Formulierung der Zuordnung in der Teilungserklärung
- Eine Öffnungsklausel zugunsten der Eigentümerversammlung
- Trennung oder Vermischung von Gemeinschafts- und Sondereigentumsteilen im Beschlusstext
- Getrennte oder gemeinsame Sonderumlage für beide Teile
Ob ein Beschluss insgesamt oder nur teilweise nichtig ist, hängt oft genau davon ab, ob er zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sauber trennt – im entschiedenen Fall blieb der eine Teil wirksam, während der andere fiel. Ob der Wortlaut der eigenen Teilungserklärung und des Beschlusses diese Trennung trägt, lässt sich aus eigener Lektüre oft nicht zuverlässig einschätzen.
Bei der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen läuft eine Klagefrist von einem Monat nach der Beschlussfassung, und Einwände müssen innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgebracht werden – wer diese Fristen verstreichen lässt, verliert damit seine Einwände, wie es den Klägern beim Gemeinschaftseigentum erging. Sprechen Sie uns deshalb zeitnah an, wenn Ihnen ein entsprechender Beschluss bereits zugegangen ist.
Schildern Sie uns, wie Ihre Teilungserklärung die betroffenen Bauteile zuordnet, und fragen Sie dazu unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Werden Heizkörper ohne eindeutige Regelung in der Teilungserklärung automatisch Gemeinschaftseigentum?
Ob Heizkörper ohne eindeutige Regelung in der Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum sind, hat der BGH in seinem Urteil vom 8. Juli 2011 ausdrücklich offengelassen. Aus diesem Urteil folgt daher nicht, dass Heizkörper bei einer schweigenden Teilungserklärung automatisch der Gemeinschaft gehören.
Im entschiedenen Fall ordnete die Teilungserklärung Heizkörper sowie Vor- und Rücklaufleitungen ab dem Steigstrang ausdrücklich dem Sondereigentum zu. Maßgeblich war § 2 Abs. 1 Buchstabe i der Teilungserklärung, nicht eine allgemeine Regel zur Eigentumszuordnung. Deshalb musste der BGH nicht entscheiden, wem Heizkörper ohne eine solche klare Regelung gehören. Frühere Entscheidungen des BGH betrafen die Heizungsanlage als solche, nicht die Heizkörper und Anschlussleitungen in einzelnen Wohnungen.
Das Urteil stellt unterschiedliche Auffassungen dar, ohne sich einer davon anzuschließen. Nach der dort als wohl überwiegend bezeichneten Ansicht gehören Heizkörper grundsätzlich zum Sondereigentum; die Gegenansicht ordnet sie dem Gemeinschaftseigentum zu. Welche Auffassung bei einer unklaren Teilungserklärung gilt, beantwortet dieses Urteil nicht.
Machen zentrale Steuerung oder energetische Pflichten Heizkörper trotz Teilungserklärung zu Gemeinschaftseigentum?
Zentrale Steuerung und Pflichten aus der Energieeinsparverordnung machen Heizkörper und Thermostatventile nicht zu Gemeinschaftseigentum, wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zuordnet. Der BGH verwarf diese Einwände, als die Teilungserklärung Heizkörper und Leitungen den einzelnen Wohnungseigentümern zuwies.
§ 14 Abs. 1 EnEV verpflichtete gegebenenfalls zur Ausstattung einer Zentralheizung mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen, regelte aber nicht, wem die eingebauten Ventile gehören. Nach § 26 Abs. 1 EnEV traf die Pflicht zum nachträglichen Einbau den Eigentümer des Bauteils, an dem die Einrichtung angebracht wurde. Bei der im Urteil maßgeblichen Zuordnung waren dies die jeweiligen Wohnungseigentümer. Auch Funktionen für Steuerung, Überwachung oder Verbrauchserfassung änderten daran nichts. Heizkörper müssen zwar mit der Zentralanlage kompatibel sein und deren Funktion dürfen sie nicht beeinträchtigen; diese Nutzungsbeschränkung begründet aber kein Gemeinschaftseigentum.
Was passiert, wenn meine Heizkörper nach der Erneuerung nicht mit der Zentralheizung kompatibel sind?
Bleiben Ihre Heizkörper nach der Erneuerung der Zentralheizung inkompatibel, kann die Gemeinschaft Sie nach einer angemessenen Umstellungszeit von der Anlage trennen. Sie darf die beschlossene Erneuerung von Heizzentrale und Steigleitungen dafür nicht länger aufschieben als geboten.
Der Bundesgerichtshof erkennt an, dass Heizkörper nach Zahl, Bauart, Zuschnitt, Anschlussart und Erhaltungszustand zur neuen Zentrale passen und deren Funktion nicht beeinträchtigen müssen. Technische Gründe können deshalb eine Erneuerung privater Heizkörper oder Anschlussleitungen erfordern, etwa wenn alte Leitungen die neue Anlage beschädigen könnten. Für solche inkompatiblen Bauteile ist der einzelne Eigentümer verantwortlich; die Gemeinschaft darf aber nicht auch den Austausch technisch kompatibler Heizkörper erzwingen. Ebenso darf sie eine technisch vertretbare Erneuerung privater Bauteile durch den Eigentümer nicht verhindern.
Das Urteil beruhte auf einer Teilungserklärung, die Heizkörper und Leitungen dem Sondereigentum zuordnete. Die Eigentumszuordnung kann daher nicht ohne Prüfung der jeweiligen Teilungserklärung übertragen werden.
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Das vorliegende Urteil
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Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 7. Juli 2010 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage hinsichtlich des Sondereigentums abgewiesen worden ist.
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 4. November 2009 im Umfang der Aufhebung geändert.
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 13. Juli 2009 zu TOP 6 insoweit nichtig sind, als sie die Erneuerung der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen und die „Sonderumlage für das Sondereigentum“ in Höhe von 205.900 € betreffen.
Im Übrigen bleiben die Klage ab- und die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 40 % und die Beklagten zu 60 %.
Von Rechts wegen.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 36 Wohnungen. Nach der Teilungserklärung stehen „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an“ im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer fassten am 26. Oktober 2007 den Beschluss, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen auf der Grundlage eines Gutachtens zu erneuern. Auf einer weiteren Versammlung am 24. Oktober 2008 beschlossen sie eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage und eine ergänzende Prüfung des Erneuerungskonzepts. Auf der Versammlung vom 13. Juli 2009, um die es hier geht, beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 6, 1. auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper gemäß der Planung vom September 2008 nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen und 2. bei einem veranschlagten Gesamtkostenvolumen von 496.000 € eine Sonderumlage aufzubringen von 110.000 € „für das Gemeinschaftseigentum“ und von 205.900 € „für das Sondereigentum“, welche in zwei Raten aufzubringen sein sollte, nämlich die erste Rate für das Gemeinschaftseigentum zum 31. Januar 2010 und die zweite Rate für das Sondereigentum zum 31. März 2010.
Die Anfechtungsklage gegen diese Beschlüsse ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchten die Kläger weiterhin die Ungültigerklärung der Beschlüsse zu TOP 6 erreichen. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Gründe
I.
Das Berufungsgericht hält die von den Klägern in der Begründungsfrist vorgetragenen Einwände gegen die Beschlüsse für in der Sache unberechtigt. Die Beschlüsse griffen nicht in das Sondereigentum der Kläger an den Anschlussleitungen und an den Heizkörpern in ihrer Wohnung ein. Diese stünden nicht im Sondereigentum der Kläger, sondern im Gemeinschaftseigentum; die entgegenstehende Regelung in der Teilungserklärung sei unwirksam. Eine Zentralheizungsanlage stehe mit allen ihren Bestandteilen im Gemeinschaftseigentum. Das gelte auch für die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen und die dazu gehörigen Anschlussleitungen. Auf die Frage, ob das Vorhandensein der Heizkörper zwingende Voraussetzung für das Funktionieren der Heizungsanlage sei, komme es dabei nicht an. Der Beschluss über die Sonderumlage sei entgegen der Ansicht der Kläger auch klar und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
II.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nur teilweise stand.
1. Die Klage ist unbegründet, soweit sich die Kläger gegen die Festlegung des Beginns der Arbeiten zur Erneuerung der Heizzentrale und der Steigleitungen (erster Beschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 13. Juli 2009) und gegen die Erhebung einer Sonderumlage von 110.000 € für das Gemeinschaftseigentum sowie gegen deren Fälligkeit und Durchsetzung (zweiter Beschluss zu TOP 6) wenden. 3 a) Entgegen der Ansicht der Kläger fehlt es insoweit nicht an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen nach unbestrittener Ansicht im Gemeinschaftseigentum. Insoweit sieht die Teilungserklärung auch keine Abweichungen vor. Ihre altersbedingte vollständige Erneuerung ist als modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 3 und 4 WEG möglich und hat in der Versammlung eine ausreichende Mehrheit gefunden.
b) Die Beschlüsse sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden.
aa) Die Erneuerung dieser Teile der Heizungsanlage haben die Wohnungseigentümer schon auf ihren Versammlungen am 26. Oktober 2007 und am 24. Oktober 2008 beschlossen. Diese Beschlüsse sind bestandskräftig. Ihre technische Ergänzung um eine Festlegung des Beginns der Arbeiten und die Aufbringung einer Sonderumlage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kläger haben innerhalb der Klagebegründungsfrist hiergegen eingewandt, die Vornahme der Erneuerung zum vorgesehenen Zeitpunkt sei technisch nicht zwingend. Sie dürfe nur vorgenommen werden, wenn die Instandhaltungsrücklage soweit aufgefüllt sei, dass die Maßnahme daraus bezahlt werden könne. Das trifft nicht zu. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene (modernisierende) Instandsetzung durchführen, einen Gestaltungsspielraum (OLG München, ZMR 2007, 557, 558; OLG Hamm, FGPrax 2007, 69, 70; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 90). Diesen Spielraum haben die Wohnungseigentümer nicht überschritten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Instandhaltungsrücklage nicht bereits soweit aufgefüllt war, dass die Maßnahme ohne weiteres aus ihr bezahlt werden konnte. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht eine Instandsetzung zwar nur, wenn auch die Kostenfrage geregelt ist (BayObLG, DWE 1996, 75, 76; OLG Saarbrücken, ZMR 1997, 31, 33; 6 Bärmann/Merle, aaO, § 21 Rn. 90). Das ist aber nicht erst dann der Fall, wenn die erforderlichen Mittel bereits aufgebracht sind. Es genügt, dass die Aufbringung der Mittel durch die Wohnungseigentümer gesichert ist.
bb) Gegen die sachliche Berechtigung der Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum haben die Kläger in der Klagebegründungsfrist keine Einwände erhoben. Sie haben lediglich eingewandt, die Beschlussfassung sei unklar. Das trifft aber nicht zu. Aus dem Beschluss ergibt sich, dass die Eigentümer abweichend von der Beschlussvorlage beschlossen haben, die anteilige Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum schon bis zum 31. Januar 2010 aufzubringen.
2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage indessen begründet, soweit die Beschlüsse eine Erneuerung auch der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen und die Aufbringung der dafür vorgesehenen Sonderumlage von 205.900 € betreffen. Insoweit sind die Beschlüsse nichtig, weil es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz fehlt.
a) Diese Teile der Heizungsanlage gehören nach § 2 Abs. 1 Buchstabe i der Teilungserklärung zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Erneuerung der Heizkörper und Anschlussleitungen ist danach Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Diese könnte sich mangels einer entsprechenden Öffnungsklausel in der Teilungserklärung damit nur befassen, wenn die Erneuerung auch dieser Teile der Heizungsanlage Inhalt einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG sein könnte oder wenn die Zuordnung der Heizkörper und Anschlussleitungen zum Sondereigentum nach § 5 Abs. 2 WEG unzulässig wäre und diese deshalb in Wirklichkeit zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Beides ist nicht der Fall. 9 b) Nach § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch regeln. Als derartige Gebrauchsregelungen sind in der Rechtsprechung auch Regelungen angesehen worden, welche unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung den Austausch defekter Heizkörperventile (BayObLG, NJW-RR 1987, 1493) oder auch ganzer Heizkörper (OLG München, NJW-RR 2008, 1182, 1186 aE) oder ein Verbot vorsahen, Heizkörper zu entfernen (BayObLG, WuM 1986, 26; ähnlich OLG Hamburg, ZMR 1999, 502, 503). Dem kann nicht gefolgt werden. Bei dem Austausch defekter Aggregate geht es nicht um den ordnungsgemäßen Gebrauch der gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage, sondern um deren Instandsetzung. Die Kompetenz dafür richtet sich nach §§ 21, 22 Abs. 3 WEG. Diese Vorschriften stellen auf die eigentumsrechtliche Zuordnung der Bauteile ab. Auch ein Verbot, Heizkörper zu entfernen, zielt nicht darauf, den ordnungsgemäßen Gebrauch der gemeinschaftlichen Heizungsanlage sicherzustellen, sondern darauf zu verhindern, dass sie in ihrer Funktionsfähigkeit beeinträchtigt wird. Hier haben die Wohnungseigentümer nicht beschlossen, wie mit der (neuen) Heizung umzugehen ist, sondern dass sie erneuert werden soll. In diese Erneuerung haben sie die Heizkörper nebst Anschlussleitungen nach der Kommentierung in der in dem Beschluss genannten Anlage 5 nicht deshalb einbezogen, weil ihr weiterer Betrieb die (neue) Anlage beschädigen würde, sondern weil es zweckmäßig erschien, auch sie zu erneuern. Das ist keine Regelung zum Gebrauch der neuen gemeinschaftlichen Heizungsanlage.
c) Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Heizkörper und Anschlussleitungen ergibt sich entgegen der Ansicht der Vorinstanzen und der Beklagten auch nicht daraus, dass es unzulässig wäre, diese in der Teilungserklärung zu Sondereigentum zu erklären, und dass diese Bauteile nach 12 § 5 Abs. 2 WEG nur Gemeinschaftseigentum sein könnten. Die Regelung in der Teilungserklärung ist vielmehr wirksam und deshalb maßgeblich. Das haben die Beklagten selbst bei ihren früheren Beschlüssen zur Heizungserneuerung nicht anders gesehen.
aa) Ob die Heizkörper in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wird allerdings unterschiedlich beurteilt. Nach wohl überwiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gelte nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar sei (BayObLG, ZfIR 2003, 246, 249; OLG Hamburg, ZMR 1999, 502, 503; OLG Köln, DWE 1990, 108, 109; LG Frankfurt/Main, MDR 1990, 57; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 5 WEG Rn. 10; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 82; Spielbauer/Then, WEG § 5 Rn. 4 bei Fn. 29; Timme/ Kesseler, WEG, § 5 Rn. 41; Ott, MietRB 2004, 130, 131; [ähnlich auch OLG Köln, NZM 2003, 641, 642 für Fußbodenheizung]; offen gelassen von BayObLG, WuM 1986, 26 und NJW-RR 1987, 1493). Für einen solchen Sonderfall ist hier nichts ersichtlich. Deshalb wären die Bauteile hier, wie in der Teilungserklärung festgelegt, Sondereigentum. Nach der Gegenmeinung, die sich die Vorinstanzen zu eigen gemacht haben, sind die Heizkörper und die Anschlussleitungen in den einzelnen Wohnungen auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn ihre Demontage die Funktionsfähigkeit des Heizungssystems nicht beeinträchtigt (Jennißen/Grziwotz, WEG 2. Aufl., § 5 Rn. 85; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 52; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rn. 75; Schmidt, ZMR 2005, 669, 670). Der Senat hat sich bislang nur mit der Zuordnung einer Heizungsanlage befasst (Urteile vom 8. November 1974 – V ZR 120/73, NJW 1975, 688, 689 und vom 2. Februar 14 1979 – V ZR 14/77, BGHZ 73, 302, 309), nicht aber mit der Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen in den Wohnungen einer Wohnanlage mit einer Zentralheizung.
bb) Die Frage bedarf auch hier keiner in jeder Hinsicht abschließenden Entscheidung. Entschieden werden muss nur, ob die Heizkörper und Anschlussleitungen durch die Teilungserklärung (oder eine nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet werden können, wie das hier geschehen ist. Diese Frage bejaht der Senat.
(1) Nach § 5 Abs. 2 WEG stehen, unabhängig von ihrer Lage in Räumen des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums, nur solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Voraussetzung ist nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gegeben, die – wie hier – aus einer Heizzentrale und einem – hier Steigleitungen genannten – Leitungssystem bestehen, das die Heizwärme in der Wohnanlage zur Abnahme durch die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Allen Wohnungseigentümern dienen die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage. Ohne sie stünde die Heizwärme den Wohnungseigentümern nicht zur Verfügung. Die in den Wohnungen aufgestellten Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen dienen dagegen bei einer solchen Anlage nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht jedenfalls der hier getroffenen Regelung, dass diese Bauteile Sondereigentum sein sollen, nicht entgegen.
(2) Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt, wie von den Vertretern der Gegenmeinung geltend gemacht wird. 15
(a) Die Heizzentrale und das Verteilungssystem einer Zentralheizung sind zwar so ausgelegt, dass sie die vorgesehenen Heizkörper in den Wohnungen ausreichend mit Heizwasser versorgen können. Es kann auch sein, dass eine Zentralheizungsanlage so ausgelegt ist, dass, was die Beklagten mit dem nicht näher konkretisierten Hinweis auf eine Energie- oder Wärmebedarfsberechnung geltend machen wollen, die einzelnen Wohnungen in einem Mindestumfang beheizt werden müssen. Eine solche Systemvorgabe würde aber nicht schon dann erreicht, wenn die Wohnungen überhaupt angeschlossen sind, sondern erst, wenn die Bewohner der Wohnungen diese Anschlüsse auch nutzen und die Wohnungen in dem erforderlichen Umfang beheizen. Eine solche Systemvorgabe machte deshalb die angeschlossenen Heizkörper nebst Anschlussleitungen nicht zu einem unverzichtbaren Bestandteil der zentralen Teile der Heizungsanlage. Sie führte vielmehr dazu, dass alle Wohnungseigentümer, ob angeschlossen oder nicht, nach § 14 Nr. 1 i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet sind, ihre Wohnungen entsprechend den Mindestvorgaben des Systems zu beheizen (vgl. Bärmann/Klein, aaO, § 14 Rn. 26 und § 15 Rn. 19; ähnlich: Jennißen/Hogenschurz, aaO, § 14 Rn. 12; BayObLG, WuM 1989, 341 für Schutz vor Einfrieren von Leitungen).
(b) Die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen nebst Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb Gemeinschaftseigentum, weil an eine Zentralversorgungseinrichtung nicht beliebig viele Heizkörper beliebiger Bauart und Leistung angeschlossen werden können. Dazu kommen zwar nur Heizkörper in Betracht, die nach Zahl, Bauart, Zuschnitt, Anschlussart und Erhaltungszustand mit der Zentraleinrichtung kompatibel sind und deren ordnungsgemäßes Funktionieren nicht beeinträchtigen. Daraus ergibt sich aber nicht, dass die Gesamtanlage ohne Heizkörper und Anschlussleitungen nicht funktionierte und diese unverzichtbare Bauteile der gemeinschaftlichen Teile der Heizungsanlage wären. Es handelt sich vielmehr um technische Beschränkungen bei der Benut-18 zung dieser Gemeinschaftseinrichtung, die der einzelne Wohnungseigentümer beachten muss, wenn er sie nutzen will. Solche Vorgaben können den Wohnungseigentümer faktisch zwingen, neue Heizkörper und Anschlussleitungen anzuschaffen, wenn die vorhandenen alten wegen ihres Erhaltungszustands die neue Anlage beschädigten oder mit ihr technisch nicht mehr kompatibel sind, etwa, weil, wie hier geltend gemacht wird, die Rohrdurchmesser der Anschlussleitungen verkleinert werden müssen. Eine Legitimation der Gemeinschaft, dem einzelnen Wohnungseigentümer die Erneuerung auch technisch kompatibler Heizkörper und Anschlussleitungen aufzuzwingen oder umgekehrt eine von ihm für sich angestrebte Erneuerung mit technisch kompatiblen Geräten oder deren technisch vertretbare Verlegung innerhalb seiner Wohnung zu verweigern, lässt sich aus den technischen Vorgaben der zentralen Einheiten der Anlage indessen nicht ableiten.
(3) Diesem Ergebnis steht auch die angebliche „Systemverantwortlichkeit“ der Gemeinschaft nicht entgegen. Mit ihr wird allerdings die Zuordnung der Heizungs- und Thermostatventile zum Gemeinschaftseigentum begründet. Die Ventile sollen auch dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn die Heizkörper selbst Sondereigentum sind (OLG Hamm, NJW-RR 2002, 156; OLG München, NJW-RR 2008, 1182, 1186; OLG Stuttgart, WuM 2008, 44; Riecke/Schmid/Schneider, § 5 Rn. 52; Spielbauer/Then, aaO, § 5 Rn. 12 bei Fn. 114; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, aaO Rn. 75; aM Bärmann/Armbrüster, § 5 Rn. 107; Timme/Kesseler, aaO, § 5 Rn. 41). Das folge daraus, dass Zentralheizungen nach dem heutigen § 14 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EnEV, nach § 14 Abs. 1 Satz 2 EnEV gegebenenfalls auch nachträglich, mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und der Zeit, ausgestattet werden müssen. Diese Verpflichtung be-20 sagt über die eigentumsrechtliche Zuordnung der Ventile nichts. Die Ausstattungsverpflichtung trifft nach § 26 Abs. 1 EnEV den Bauherrn, bei nachträglichem Einbau nach § 14 Abs. 1 Satz 2 EnEV den Eigentümer. Das ist derjenige, dem das Bauteil zugewiesen ist, an dem das Ventil eingebaut werden muss. Das wiederum ist bei einer Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Daran änderte es nichts, wenn solche Geräte auch zur Steuerung oder Überwachung oder benötigt werden, um den Verbrauch festzustellen. Ihr Vorhandensein ist Voraussetzung für die Möglichkeit eines Anschlusses an die Heizungsanlage, stellt aber eine Regelung in der Teilungserklärung nicht in Frage, derzufolge Heizkörper Sondereigentum sein sollen.
(4) Die Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen zum Gemeinschaftseigentum ist schließlich auch nicht deshalb erforderlich, weil sich eine solche Anlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steig- und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar, wie bereits ausgeführt, dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können, weil sie diese beschädigten oder Aggregate der Zentralanlage störten. Das stünde der Durchführung der beschlossenen Erneuerung der Zentraleinheiten der Anlage aber nur entgegen, wenn für einen Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, die weitere Versorgung mit Heizwärme auch unter Verwendung seiner alten Bauteile gewährleistet werden müsste. Das ist nicht der Fall. Die Gemeinschaft muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2005 – V ZR 235/04, NJW 2005, 2622, 2623 für Versorgungssperre) eine angemessene Zeit zur Umstellung seiner Heizkörper geben, die Durchführung der beschlossenen Erneuerung aber nicht über den danach gebotenen Zeitraum hinaus zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann 21 dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
