AG München – Az.: 463 C 4060/14 – Urteil vom 27.06.2014

1. Es wird festgestellt, dass die mit Anwaltsschreiben vom 14.6.2013 ausgesprochene Erhöhung der Betriebskosten und das erklärte Verlangen nach Vorauszahlungen unwirksam ist und dass die Klägerin nicht die erhöhten Betriebskosten von 156,– € (als Vorauszahlung) schuldet, sondern es bei der vertraglich geschuldeten Nebenkostenpauschale von 4,60 € (= DM 9,–) verbleibt.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.109,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten hieraus seit 2.4.2014 zu bezahlen.

3. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Der Streitwert wird auf 2.858,37 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt Feststellung der Unwirksamkeit der Betriebskostenerhöhung sowie Rückzahlung von unter Vorbehalt geleisteter Vorauszahlungen.

Mit schriftlichem Mietvertrag und Zusatzvereinbarung vom 11.1.1964 mietete die Klägerin die Mietwohnung im Anwesen … in M. an. Die Beklagte ist Vermieterin der Wohnung.

In § 3 des Mietvertrages war folgende Vereinbarung getroffen worden:

„Der Mietzins beträgt jährlich 4.920,– DM….

Nebenabgaben, nämlich Kosten für – Sammelheizung/Warmwasser – Treppenreinigung – Spiegelglasversicherung – Antenne sind neben dem Mietzins nach Maßgabe der untenstehenden besonderen Vereinbarung zu bezahlen“.

§ 17 der Zusatzvereinbarung lautet:

Sonstige Vereinbarungen

zu § 3: „Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins um den auf das Mietobjekt entfallenden Mehrbetrag zu erhöhen, wenn und sobald durch neue Einführung oder Erhöhung von Gebühren, Abgaben oder sonstigen im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Anwesen stehenden Belastungen Mehraufwendungen des Vermieters gegenüber dem Zustand zur Zeit des Vertragsabschlusses eintreten. Das Recht des Vermieters, den jeweils vereinbarten Mietzins nach Maßgabe gesetzlicher Bestimmungen auf den jeweils zulässigen Betrag zu erhöhen, bleibt unberührt“.

Derzeit bezahlt die Klägerin auf die Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 10,23 €. Mit Schreiben vom 14.6.2013 verlangte die Hausverwaltung der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Betriebskostenpauschale auf 134,– €. Hinsichtlich des Inhalts des Schreibens vom 20.2.2012 wird auf die Anlage B1 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 14.6.2013 ließ die Beklagte über ihren Prozessbevollmächtigten erklären, dass ab September 2013 neben der aktuellen Nettomiete von 582,78 € monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 156,– € zu zahlen seien zzgl. Heizkostenvorauszahlung von 141,– €. Die neue Miete betrage ab September 2013 879,78 €. Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Schreibens vom 14.6.2013 wird auf die Anlage K2 Bezug genommen.

Die Klägerin überwies am 31.10.2013 den Betrag von 360,– € als Nachzahlung für die erhöhten Betriebskosten für die Monate September und Oktober 2013 und zahlte ab 1.11.2013 die erhöhte Miete von 879,78 € monatlich. Die Zahlungen der erhöhten Betriebskosten erfolgten ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Die Klägerin ist der Ansicht, im Mietvertrag sei lediglich eine Pauschale für Treppenreinigung und Fernsehantenne und Vorauszahlungen für die Heizkosten vereinbart worden. Es läge eine Änderung der Mietzinsstruktur vor. Für eine Erhöhung und Neueinführung von Betriebskostenvorauszahlungen bestünde keine Rechtsgrundlage. Die Erhöhungserklärung sei formell unwirksam. Es fehle eine Vergleichsberechnung und eine Darstellung der ursprünglich in der Miete enthaltenen Betriebskosten. Weiter fehle eine Darstellung der ursprünglichen Kostenlast.

Die Klägerin beantragt:

1. Es wird festgestellt, dass die mit Anwaltsschreiben vom 14.6.2013 ausgesprochene Erhöhung der Betriebskosten und das erklärte Verlangen nach Vorauszahlungen unwirksam ist und dass die Klägerin nicht die erhöhten Betriebskosten von 156,– € (als Vorauszahlung) schuldet, sondern es bei der vertraglich geschuldeten Nebenkostenpauschale von 4,60 € (= DM 9,–) verbleibt.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.109,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten hieraus seit Klageerhebung zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Die Beklagte trägt im Wesentlichen vor, gemäß Ziffer 10 der Zusatzvereinbarung in Verbindung mit § 3 des Mietvertrages seien für Sammelheizung, Warmwasser, Treppenreinigung, Spiegelglasversicherung und Antenne Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten.

In Ziffer 10 der Zusatzvereinbarung sei geregelt, dass die Nebenkosten lediglich „bis auf Weiteres erhoben“ werden. Die Parteien seien von einer Erweiterung und Ergänzung der Betriebskosten ausgegangen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die bis zum 5.6.2014 eingereichten Schriftsätze und das Protokoll über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klagepartei hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Feststellung sowie auf Rückzahlung der im Zeitraum von September bis März 2013 geleisteten Erhöhungsbeträge auf die Betriebskosten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1.Alt. BGB, da diese Zahlungen ohne Rechtsgrund erbracht wurden.

Nach dem Mietvertrag war lediglich hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten eine Vorauszahlung vereinbart. Dass hinsichtlich der übrigen Betriebskosten, Treppenreinigung, Spiegelglasversicherung und Antenne ebenfalls eine Vorauszahlung vereinbart worden sei, hat die Beklagte nicht dargelegt und bewiesen. Aus Ziffer 10 des Mietvertrages kann nicht zwingend entnommen werden, dass auch für Treppenreinigung und Antenne eine Vorauszahlung vereinbart worden ist. Die geltend gemachte Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen ist als Änderung der Mietzinsstruktur unzulässig.

Selbst wenn die Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen geschuldet würde, läge eine wirksame Erhöhungserklärung im Schreiben vom 14.6.2013 nach § 556 Abs. 3 BGB nicht vor.

Es fehlt sowohl in dem Erhöhungsschreiben vom 20.2.2012 als auch im Schreiben vom 14.6.2013 eine ausreichende Erläuterung der Erhöhung. Erforderlich ist eine Aufschlüsselung der Kosten, insbesondere die Angabe der ursprünglichen Belastung und eine Vergleichsberechnung.

Auch die Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenpauschale und die Neueinführung von Betriebskosten ist nicht nach § 17 des Mietvertrages in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB zulässig. Eine wirksame Erhöhung der monatlich zu zahlenden Betriebskosten liegt nicht vor. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB ist eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. Neueinführung von Betriebskosten bei Altverträgen vor dem 1.9.2001 zulässig. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt, z.B. in Form einer Mehrbelastungsabrede, enthalten ist und die Klausel mit den Vorschriften des § 560 Abs. 1 und Abs. 2 BGB vereinbar ist (vgl. Schmitt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 560, Rz. 14). Vorliegende Klausel in § 17 des Mietvertrags ist mit § 560 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nicht vereinbar, da sie zum einen die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor der Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung genannt sind, gestattet. Dies verstößt gegen § 556 Abs. 1 BGB. Weiter ermöglicht die Klausel entgegen § 560 Abs. 2 die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert berechnet sich wie folgt:

Feststellungsantrag 3 Jahresbetrag der Erhöhung: 145,77 € x 12 = 1.749,24 € zzgl. Zahlungsantrag 1.109,13 €, insgesamt 2.858,37 €.