Zum vorliegenden Urteilstext springen: 9 W 1431/25 Bau e
Das Wichtigste im Überblick
Am 24.11.2025 stellte das OLG München (9 W 1431/25 Bau e) klar: Wohnungskäufer erhalten im Eilverfahren keine sofortige Übergabe, wenn ihre Nachteile das Abwarten nicht unzumutbar machen. Mängel und laufende Kosten reichen allein nicht bei fehlender erheblicher persönlicher Belastung.
- Keine dringende Not: Laufende Mieten und Möbelkosten belasteten die Käufer, schränkten ihr Leben aber nicht erheblich ein.
- Familienbedarf genügt nicht: Die Tochter sollte nicht einziehen; ihre Wohnkosten begründeten keine dringende Übergabe.
- Mängel lösen nichts aus: Das Bauunternehmen muss Schäden beheben, doch Mängel rechtfertigen keine sofortige Übergabe.
- Betreten vor Übergabe: Die Eigentümerin darf Räume betreten und Dritte mitbringen.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: OLG München
- Datum: 24.11.2025
- Aktenzeichen: 9 W 1431/25 Bau e
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Baurecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
- Streitwert: 100.000,00 €
- Relevant für: Wohnungskäufer, Bauunternehmen bei Übergaben
Warum scheiterte die Eilübergabe der Eigentumswohnung?
Eine einstweilige Verfügung auf Herausgabe erworbenen Wohnraums ist als Leistungsverfügung nach § 940 ZPO zulässig, wenn sie zur Abwendung wesentlicher Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen erforderlich erscheint. Nach herrschender Auffassung setzt der Verfügungsgrund dabei drei Voraussetzungen voraus: Die Dringlichkeit der sofortigen Erfüllung, die Unzumutbarkeit des Abwartens auf einen Titel im ordentlichen Verfahren sowie schwerwiegende Nachteile aus der Nichtleistung, die außer Verhältnis zum Schaden der Gegenseite stehen. Nach einer abweichenden Rechtsprechung des Kammergerichts (des Berliner Oberlandesgerichts) ist eine solche Verfügung nicht bereits wegen ihrer Erfüllungswirkung ausgeschlossen, wenn im Eilverfahren zuverlässig feststeht, dass dem Erwerber ein einredefreier Anspruch – also ein Anspruch, dem keine rechtlichen Einwände entgegenstehen – zusteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert.
So soll es aufgrund der Interessenlage der Parteien keinen durchgreifenden Grund geben, dem Käufer eines Bauträgers den Erlass einer auf Übergabe der Wohnung gerichteten einstweiligen Verfügung zu verweigern, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein solcher Anspruch einredefrei gegen den Bauträger besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat. – so das OLG München
Zum Verständnis: Eine einstweilige Verfügung ist eine gerichtliche Eilentscheidung, mit der ein Gericht schon vor einem vollständigen Hauptsacheverfahren vorläufig eingreift. Bei einer Leistungsverfügung geht das Gericht noch weiter und verpflichtet die Gegenseite bereits im Eilverfahren zu einer tatsächlichen Handlung – hier zur Übergabe der Wohnung – statt nur einen bestehenden Zustand zu sichern. Der Verfügungsgrund bezeichnet dabei die besondere Dringlichkeit, die für eine solche Eilentscheidung vorliegen muss. Er ist zu unterscheiden vom Verfügungsanspruch: dem eigentlichen Recht auf die geforderte Leistung, das im Eilverfahren nur vorläufig geprüft wird.
Wie diese rechtlichen Hürden sich in einem konkreten Bauträgerstreit auswirken, musste das OLG München entscheiden. Ein Ehepaar hatte mit Bauträgervertrag vom 25.08.2022 zwei Eigentumswohnungen in exklusiver Münchner Lage erworben, die zu einer 198,88 Quadratmeter großen Wohnung zusammengelegt werden sollten. Der Kaufpreis betrug 4.893.000,00 Euro, hinzu kamen Sonderwünsche im Wert von 169.969,80 Euro. Obwohl das Objekt bezugsfertig war, verweigerten die Käufer bei Abnahmeterminen am 20.11.2024 und 21.03.2025 die Abnahme – sie beriefen sich auf Mängel und ausstehende Restarbeiten.
Am 11.07.2025 beantragten sie den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf sofortige Übergabe der Wohnräume, hilfsweise Zug um Zug gegen Erklärung der Abnahme oder gegen Zahlung eines vom Gericht festzusetzenden Betrags. Zug um Zug bedeutet: Die Übergabe sollte nur gleichzeitig mit einer Gegenleistung der Käufer erfolgen, etwa der Abnahmeerklärung oder einer festgesetzten Zahlung. Das Landgericht München I wies den Antrag zurück; die sofortige Beschwerde dagegen – das gegen diese Art von Entscheidung zulässige Rechtsmittel, über das die nächsthöhere Instanz entscheidet – blieb erfolglos. Das OLG München entschied, dass es unabhängig von der rechtlichen Streitfrage jedenfalls an einem Verfügungsgrund fehlte. Welcher der beiden Auffassungen zur Leistungsverfügung zu folgen sei, ließ der Senat ausdrücklich offen, weil beide Ansätze am selben Punkt scheiterten.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine auf Herausgabe einer erworbenen Eigentumswohnung gerichtete Leistungsverfügung nach § 940 ZPO setzt einen Verfügungsgrund voraus, der eine dringende Angewiesenheit auf sofortige Erfüllung, die Unzumutbarkeit des Abwartens auf eine Entscheidung im Hauptsacheverfahren sowie drohende schwerwiegende Nachteile voraussetzt, die außer Verhältnis zum Nachteil der anderen Seite stehen.
- Nachteile, die allein Dritte betreffen, die nicht Vertragspartei sind und nicht in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen sind, begründen keinen Verfügungsgrund; finanzielle Belastungen durch fortlaufende Mieten, Lagerkosten oder Bereitstellungszinsen begründen ihn nur, wenn sie konkret beziffert und glaubhaft gemacht sind, gerade auf der Vorenthaltung der Wohnung beruhen und unter Berücksichtigung der persönlichen Lebens- und Vermögensverhältnisse zu einer erheblichen Einschränkung von Gewicht führen, wobei abstrakte Insolvenzbefürchtungen ohne konkreten akuten Handlungsbedarf nicht ausreichen.
- Vor der Abnahme besteht lediglich ein Anwartschaftsrecht, während Besitz und Eigentum beim Bauträger verbleiben, der die Räume betreten und Dritten zeigen darf und mit überlassenem Eigentum pfleglich umzugehen hat; weder die Ausübung dieses Betretungsrechts noch das Abhandenkommen einzelner eingebrachter Gegenstände ohne näher dargelegte Verwahrlosung oder Mängel, für die bis zur Abnahme ohnehin einzustehen ist, begründet für sich einen Verfügungsgrund für die sofortige Besitzüberlassung.
Warum half der Wohnbedarf der Tochter nicht?
Ein dringender familiärer Wohnbedarf kann im Rahmen der Interessenabwägung grundsätzlich Berücksichtigung finden. Auswirkungen auf Personen, die nicht Partei des streitigen Rechtsverhältnisses und nicht in dessen Schutzbereich einbezogen sind, begründen dabei allerdings grundsätzlich keinen Verfügungsgrund. In diesen Schutzbereich fallen Dritte nur ausnahmsweise, etwa wenn sie nach der Rechtsfigur des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte selbst geschützt sind, weil sie bestimmungsgemäß mit der vertraglichen Leistung in Berührung kommen sollten.
Warum die Wohnsituation der Tochter keine Rolle spielte
Die Käufer machten geltend, ihre volljährige, nicht berufstätige Tochter lebe mit ihrem studierenden Lebenspartner und dem gemeinsamen einjährigen Kind in einer angespannten Wohnsituation. Nach einem Umzug der Eltern in die neu erworbene Wohnung sollte die Tochter deren bisherige Mietwohnung übernehmen. Zwischenzeitlich war die Tochter bereits in ein befristetes möbliertes Apartment gezogen, für das monatlich 1.950,00 Euro Miete anfielen – die Eltern beteiligten sich an diesen Kosten.
Das OLG München wies dieses Argument zurück: Die Tochter sei nicht Vertragspartei und nicht in den Schutzbereich des Rechtsverhältnisses einbezogen, da sie selbst gar nicht in die erworbene Wohnung einziehen sollte. Zu berücksichtigen seien allein die Auswirkungen auf die Antragsteller selbst. Diese beschränkten sich auf die Beteiligung an der Miete der Tochter – eine Belastung, die auch dann angefallen wäre, wenn die Tochter stattdessen die bisherige Mietwohnung der Eltern übernommen hätte. Zusätzlich hätten die Antragsteller nicht dargelegt, dass für die Tochter und ihre Familie in München und Umgebung kein anderer angemessener Wohnraum in vergleichbarer Preiskategorie – die bisherige Wohnung kostete 2.283,57 Euro monatlich – verfügbar gewesen wäre.
Warum rechtfertigten Schäden keine sofortige Übergabe?
Vor der Abnahme hat ein Erwerber nur ein Anwartschaftsrecht. Das bedeutet: Er hat eine gesicherte Aussicht auf das spätere Eigentum, ist aber rechtlich noch nicht Eigentümer. Besitzerin und Eigentümerin bleibt bis zur Übergabe die Bauträgerin. Diese trifft zwar die vertragliche Nebenpflicht, mit dem in ihren Gewahrsam – ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt – gelangten Eigentum des Erwerbers pfleglich umzugehen und es vor Schäden zu bewahren. Zudem muss das Vertragsobjekt im Zeitpunkt der Abnahme mangelfrei sein, sodass die Bauträgerin für Verschlechterungen bis dahin einstehen muss.
Was mit den bereits eingebrachten Möbeln geschah
Die Käufer hatten bereits hochwertige Einrichtungsgegenstände im Wert von über 200.000,00 Euro eingebracht, darunter eine Küche, einen Kamin und Sanitärausstattung. Unstreitig kam ein hochwertiges Duschelement abhanden; ob zusätzlich die Badewanne zerkratzt wurde, blieb streitig. Das OLG München stellte klar, dass die Bauträgerin als weiterhin Besitzerin und Eigentümerin die Räume grundsätzlich betreten und Dritten zur Besichtigung zeigen darf – das begründet für sich genommen keinen Verfügungsgrund.
Auch das Abhandenkommen des Duschelements und das behauptete Zerkratzen der Badewanne reichten nicht aus. Die Antragsteller hätten die genauen Umstände nicht näher dargelegt, sodass sich daraus keine dringende Verwahrlosung ableiten ließ. Ebenso wenig rechtfertigten beschlagene Fenster und mutmaßliche Restfeuchte in den Wänden eine sofortige Übergabe – dafür muss die Bauträgerin ohnehin von Gesetzes wegen einstehen, sofern die Mängel tatsächlich vorliegen. Auch ein angesprochenes Urheberrecht des Innenarchitekten half nicht weiter: Dessen Schutz sei allein Sache des Architekten selbst.
Wenn Sie die Übergabe wegen Schäden oder Gefährdungen Ihrer eingebrachten Gegenstände im Eilverfahren verlangen, dokumentieren Sie jeden Vorfall sofort. Halten Sie Zeitpunkt, Zustand, mögliche Ursache und den konkreten drohenden Nachteil fest. Sie müssen außerdem erläutern, warum ein späterer Schadensersatzanspruch oder das Hauptverfahren den Nachteil nicht ausreichend auffängt.
Warum erzwingen laufende Kosten keine Übergabe?
Ein Verfügungsgrund muss nicht ausschließlich in existenzbedrohenden Notlagen vorliegen. Erforderlich ist aber, dass der Erwerber durch die fortbestehenden Belastungen unter Berücksichtigung seiner persönlichen Lebensverhältnisse eine erhebliche Einschränkung von Gewicht erleidet.
Die Käufer führten mehrere finanzielle Nachteile an: Bereitstellungszinsen im vierstelligen Bereich – Zinsen, die die Bank für einen bereits zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Kredit verlangt –, monatliche Möbellagerkosten von 580,00 Euro seit dem 01.11.2024 sowie die Fortzahlung ihrer bisherigen Kaltmiete von 2.283,57 Euro und Garagenmiete von 913,43 Euro. Die behaupteten Bereitstellungszinsen berücksichtigte das Gericht nicht, weil sie weder konkret beziffert noch glaubhaft gemacht wurden und kein Zusammenhang zur Wohnungsübergabe erkennbar war. Auch die Lagerkosten blieben unberücksichtigt, da nähere Umstände zum Möbelerwerb und ein Grund für deren Berücksichtigung zulasten der Bauträgerin fehlten.
Aus den laufenden Miet- und Garagenkosten von über 3.000,00 Euro monatlich ergab sich ebenfalls kein Verfügungsgrund. Das Gericht verwies darauf, dass die Antragsteller angesichts des Erwerbs einer fast fünf Millionen Euro teuren Wohnung über erhebliche finanzielle Mittel verfügten. Eine maßgebliche Einschränkung ihrer konkreten Lebensumstände war für den Senat nicht erkennbar.
Entscheidend war nicht die Höhe einzelner laufender Kosten. Die Käufer mussten zeigen, dass die verweigerte Übergabe ihre eigenen Lebensverhältnisse spürbar und aktuell beeinträchtigte. Wer sich auf Kosten beruft, liegt dem Fall nur ähnlich, wenn die Belastung konkret belegt ist, gerade durch die ausbleibende Übergabe entsteht und angesichts der eigenen finanziellen Lage nicht zumutbar erscheint.
Warum reichte die Insolvenzangst der Käufer nicht?
Abstrakte Befürchtungen bezüglich einer Insolvenz genügen nicht für die Annahme eines Verfügungsgrundes; es muss ein konkreter, akuter Handlungsbedarf feststellbar sein. Rügen erstinstanzlicher Verfahrensfehler führen zudem nicht zur Aufhebung der Entscheidung, wenn sie durch ergänzendes Vorbringen im Beschwerdeverfahren geheilt werden – das bedeutet: Der Fehler wirkt sich nicht mehr aus, wenn die betroffene Partei ihre Position nachträglich noch ausführlich vorbringen konnte.
Berufen Sie sich auf ein Insolvenzrisiko, benötigen Sie aktuelle und überprüfbare Tatsachen für eine unmittelbar drohende Gefährdung Ihres Anspruchs. Die Rechtsform als Projektgesellschaft oder eine bloße Sorge vor Zahlungsausfällen reicht dafür nicht. Ohne solche konkreten Anhaltspunkte lässt sich eine sofortige Übergabe regelmäßig nicht mit einem Insolvenzrisiko begründen.
Die Käufer beriefen sich zur Begründung der Eilbedürftigkeit auch auf ein Insolvenzrisiko der Bauträgerin, bei der es sich um eine Projektgesellschaft handele. Das OLG München verwarf dieses Argument: Die Antragsteller hätten lediglich abstrakte Befürchtungen geäußert, ohne dass ein akuter Handlungsbedarf erkennbar gewesen wäre. Auch die Rüge, das Landgericht München I habe ihnen keine ausreichende Möglichkeit zur Stellungnahme zu Schriftsätzen der Gegenseite gegeben und keine rechtlichen Hinweise erteilt, blieb erfolglos – damit machten die Käufer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, also des Rechts, vor Gericht zu allen entscheidungsrelevanten Punkten Stellung nehmen zu können. Etwaige Gehörsverletzungen oder unterlassene Hinweise seien durch die umfangreichen Schriftsätze der Antragsteller im Beschwerdeverfahren geheilt worden. Da bereits kein Verfügungsgrund vorlag, musste der Senat nicht mehr prüfen, ob den Antragstellern überhaupt ein Verfügungsanspruch zustand. Die Antragsteller tragen jeweils zur Hälfte die Kosten des Beschwerdeverfahrens; der Streitwert wurde auf 100.000,00 Euro festgesetzt.
Der Streitwert von 100.000,00 Euro bestimmt nur die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten für dieses Eilverfahren. Er bildet nicht den Immobilienwert ab, sondern das wirtschaftliche Interesse an der sofortigen Übergabe.
Warum lehnte das OLG München die Eilübergabe ab?
Das Urteil stammt vom Oberlandesgericht München. Es bindet zunächst die Beteiligten dieses Verfahrens, gibt anderen Gerichten aber eine gewichtige Orientierung. Die Entscheidung beruht auf den konkreten Umständen der Käufer und ist daher nicht ohne Prüfung auf jeden Bauträgerfall übertragbar.
Auch bei einer Gesamtbetrachtung aller Umstände ist kein Verfügungsgrund gegeben. Die Beeinträchtigung der Antragsteller aufgrund der Vorenthaltung des Besitzes an den erworbenen Wohnräumen ist nicht derart gravierend, dass sie die Notwendigkeit einer sofortigen Besitzübergabe rechtfertigen könnte. – so das OLG München
Wenn Sie eine Übergabe im Eilverfahren verlangen, müssen Sie eine eigene, aktuelle und schwerwiegende Belastung konkret belegen. Stützen Sie Ihren Antrag nicht allein auf Wohnbedarf von Angehörigen, laufende Kosten, einzelne Mängel oder abstrakte Insolvenzbefürchtungen. Fehlt ein nachvollziehbarer Verfügungsgrund, müssen Sie mit einer Ablehnung des Eilantrags und Kosten des Verfahrens rechnen.
Unsere Einschätzung
Das Oberlandesgericht München setzt bei der Eilübergabe von Bauträgerwohnungen einen engen Maßstab: Entscheidend ist die gegenwärtige Gesamtbelastung des Erwerbers, nicht die bloße Summe einzelner Ärgernisse. Vergleichbare Anträge hängen deshalb daran, ob alle Folgen auf denselben Besitzentzug zurückzuführen sind und zusammen ein Abwarten untragbar machen. Getrennte Belastungen werden nicht allein durch Addition zu einem Eilfall.
Offen blieb, ob eine Eilübergabe bereits möglich ist, wenn der Übergabeanspruch im Eilverfahren zuverlässig feststeht und der Bauträger ohne Grund nicht erfüllt. Die Entscheidung lässt damit Raum für Fälle, in denen ein gesicherter Anspruch mit einer unmittelbar drohenden eigenen Beeinträchtigung zusammentrifft. Auch ein klarer Anspruch ersetzt die Dringlichkeit nicht; darauf sollten Sie die Begründung eines Eilantrags ausrichten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie kann ich den Wohnbedarf meiner Angehörigen im Eilverfahren rechtlich wirksam geltend machen?
Wohnbedarf von Angehörigen stützt eine Eilübergabe nur ausnahmsweise. Sie müssen eine eigene erhebliche Belastung, die rechtliche Einbeziehung des Angehörigen und fehlende zumutbare Alternativen glaubhaft machen.
Nach § 940 ZPO setzt die einstweilige Verfügung einen Verfügungsgrund voraus, also eine besondere Dringlichkeit der sofortigen Übergabe. Maßgeblich sind grundsätzlich aktuelle und schwerwiegende Nachteile, die Sie selbst durch das Abwarten des Hauptsacheverfahrens erleiden. Die angespannte Wohnsituation eines Angehörigen genügt daher regelmäßig nicht, wenn dieser weder Vertragspartei ist noch in die erworbene Wohnung einziehen soll. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Angehörige ausnahmsweise in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen ist, etwa durch einen Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte. Zusätzlich müssen Sie erklären, weshalb die Wohnsituation Ihre eigene Lebensführung erheblich beeinträchtigt und keine angemessene Ersatzwohnung verfügbar ist.
Für Ihren Antrag sollten Sie die familiäre Wohnsituation, Ihre eigenen konkreten Auswirkungen und die erfolglose Suche nach vergleichbarem Ersatzwohnraum nachvollziehbar dokumentieren. Dazu gehören insbesondere Mietangebote, Absagen, Kosten, zeitliche Befristungen und Ihre finanzielle Beteiligung. Diese Tatsachen müssen Sie im Eilverfahren nach § 294 ZPO glaubhaft machen, etwa durch Urkunden oder eidesstattliche Versicherungen. Begründen Sie den Antrag daher nicht allein mit dem Wohnbedarf Ihres Angehörigen, sondern verbinden Sie ihn mit einer aktuell erheblichen eigenen Belastung.
Welche laufenden Kosten muss ich konkret belegen, damit sie eine Eilübergabe stützen?
Belegen Sie jede laufende Kostenposition mit Betrag, Zeitraum, Zahlungsnachweis und direktem Zusammenhang zur verweigerten Übergabe. Dazu gehören etwa Mietvertrag, Kontoauszüge, Lagerrechnungen und Bankabrechnungen; reichen Sie diese geordnet mit Ihrem Eilantrag ein.
Für jede Belastung müssen Sie den konkreten monatlichen Betrag, ihren Beginn und ihre Fortdauer nachvollziehbar darlegen. Erforderlich ist außerdem eine Glaubhaftmachung, also eine belegte Darstellung, die das Gericht von der Richtigkeit überwiegend überzeugt. Sie müssen erklären, weshalb die Kosten gerade wegen der ausbleibenden Übergabe entstehen oder weiterlaufen. Eine allgemeine Finanzierungslast oder die bloße Behauptung von Bereitstellungszinsen genügt deshalb nicht. Zusätzlich müssen Sie Ihre Einnahmen, verfügbaren Mittel und sonstigen Vermögensverhältnisse darlegen, damit das Gericht die persönliche Zumutbarkeit prüfen kann.
Auch hohe Miet-, Garagen- oder Lagerkosten können nach § 940 ZPO unzureichend sein, wenn sie Ihre Lebensführung angesichts erheblicher eigener Mittel nicht wesentlich beeinträchtigen. Kosten, die hauptsächlich Angehörige oder sonstige Dritte betreffen, tragen Ihren persönlichen Eilgrund regelmäßig ebenfalls nicht.
Wie muss ich Schäden an eingebrachten Möbeln dokumentieren, damit daraus ein Verfügungsgrund entsteht?
Dokumentieren Sie jeden Schaden mit datierten Fotos, einem detaillierten Protokoll und nachvollziehbaren Angaben zu Wert, Ursache und drohendem Nachteil. Für eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO müssen Sie zusätzlich die aktuelle Dringlichkeit und die Unzumutbarkeit des Hauptverfahrens glaubhaft machen.
Bezeichnen Sie jeden betroffenen Gegenstand genau und halten Sie seinen ursprünglichen Zustand, Anschaffungspreis oder Wert sowie den aktuellen Zustand fest. Ergänzen Sie den Zeitpunkt der letzten unbeschädigten Feststellung, die Entdeckung des Schadens und mögliche Ursachen durch eigene Wahrnehmungen. Namen und Kontaktdaten anwesender Personen, Handwerker oder sonstiger Zeugen erhöhen die Nachvollziehbarkeit Ihrer Darstellung. Sichern Sie außerdem Rechnungen, Inventarunterlagen, Nachrichten und gegebenenfalls eine fachkundige Bewertung der Beschädigung. Die Dokumentation muss erkennen lassen, dass die Verschlechterung während des Besitzes der Bauträgerin eingetreten sein kann und welcher konkrete weitere Nachteil droht.
Ein einzelner Verlust, ein Kratzer oder eine Besichtigung begründet deshalb regelmäßig noch keinen Verfügungsgrund. Erforderlich ist vielmehr eine aktuelle erhebliche Gefährdung, etwa eine fortschreitende Verwahrlosung, die durch Schadensersatz oder das Hauptverfahren nicht ausreichend verhindert werden kann. Legen Sie deshalb dar, warum gerade die sofortige Besitzüberlassung notwendig ist und andere Sicherungen nicht genügen.
Welche konkreten Tatsachen muss ich für eine akut drohende Bauträgerinsolvenz glaubhaft machen?
Für eine Eilübergabe wegen Bauträgerinsolvenz brauchen Sie aktuelle und überprüfbare Anzeichen einer unmittelbar drohenden Gefährdung Ihres Anspruchs. Die Rechtsform als Projektgesellschaft oder eine bloße Sorge vor Zahlungsausfällen genügt dafür nicht.
Nach § 940 ZPO setzt eine einstweilige Verfügung einen konkreten Verfügungsgrund voraus, also einen besonderen Grund für sofortiges gerichtliches Eingreifen. Glaubhaft machen können Sie diesen beispielsweise durch datierte Unterlagen über konkrete Zahlungseinstellungen, erfolglose Vollstreckungsmaßnahmen oder andere tatsächlich eingetretene Liquiditätsausfälle. Geeignet sind je nach Fall etwa zurückgegebene Zahlungen, titulierte Forderungen, Vollstreckungsankündigungen oder verlässliche Mitteilungen über die Einstellung des Geschäftsbetriebs. Entscheidend ist außerdem, dass diese Umstände gerade Ihren Übergabe- oder Erfüllungsanspruch gefährden und nicht nur ein allgemeines Unternehmensrisiko beschreiben. Sammeln Sie deshalb nur Belege für tatsächlich vorliegende Vorgänge und ordnen Sie jedem Beleg den drohenden Nachteil zu.
Zusätzlich müssen Sie erklären, weshalb das Abwarten des Hauptsacheverfahrens unzumutbar wäre und nur die sofortige Übergabe den Nachteil wirksam verhindert. Eine bloße Befürchtung, Mängel könnten später nicht beseitigt oder Ansprüche schlechter durchgesetzt werden, reicht ohne konkrete Anhaltspunkte regelmäßig nicht. Entscheidend bleibt daher die Verbindung zwischen aktueller Gefährdung, Ihrem eigenen Anspruch und der besonderen Eilbedürftigkeit.
Welche Rechte hat der Bauträger vor der Abnahme, wenn ich bereits Möbel eingebracht habe?
Vor der Abnahme darf der Bauträger die Räume grundsätzlich betreten und Dritten zeigen, weil Besitz und Eigentum am Vertragsobjekt noch bei ihm liegen. Das Einbringen Ihrer Möbel begründet deshalb nicht automatisch einen Anspruch auf sofortige Übergabe der gesamten Wohnung.
Sie haben vor der Abnahme lediglich ein Anwartschaftsrecht, also eine gesicherte Aussicht auf das spätere Eigentum. Das Eigentum an einzelnen eingebrachten Gegenständen kann davon unabhängig bei Ihnen liegen. Der Bauträger muss diese Gegenstände jedoch pfleglich behandeln und vor vermeidbaren Schäden oder Verlust schützen. Für von ihm zu vertretende Verschlechterungen des Vertragsobjekts muss er grundsätzlich einstehen, wobei die Abnahme den maßgeblichen Übergabezeitpunkt bildet. Dokumentieren Sie deshalb den Zustand Ihrer Möbel und mögliche Beschädigungen nachvollziehbar.
Das Betretungs- und Besichtigungsrecht endet dort, wo der Bauträger gegen vertragliche Zutrittsregelungen verstößt oder Ihr Eigentum missbräuchlich behandelt. Prüfen Sie daher den Bauträgervertrag auf Vorgaben zu Zutritt, Besichtigungen und Verwahrung. Für jeden Zutritt sollten Sie eine nachvollziehbare Dokumentation und bei Schäden eine konkrete Erklärung verlangen.
Wie wirkt sich eine verweigerte Abnahme wegen Mängeln auf meinen Antrag auf Eilübergabe aus?
Eine verweigerte Abnahme wegen Mängeln ersetzt den Verfügungsgrund nicht. Sie kann den Übergabeanspruch und die Besitzlage erschweren, begründet allein jedoch keine besondere Dringlichkeit für die sofortige Wohnungsübergabe.
Nach § 940 ZPO setzt eine Leistungsverfügung (vorläufige Verpflichtung zur tatsächlichen Leistung) eine dringende und unzumutbare Situation voraus. Sie müssen deshalb eine konkrete, aktuelle und schwerwiegende eigene Belastung durch das Abwarten des Hauptsacheverfahrens glaubhaft machen. Die hohe Kaufsumme, die Bezugsfertigkeit oder festgestellte Mängel belegen für sich genommen noch keinen solchen Nachteil. Mängel und Restarbeiten können vielmehr beeinflussen, ob ein Verfügungsanspruch besteht oder nur eine Übergabe gegen Gegenleistung verlangt werden kann. Fehlt der Verfügungsgrund, wird der Eilantrag unabhängig davon abgelehnt, ob Ihnen materiell ein Übergabeanspruch zusteht.
Eine Übergabe Zug um Zug, etwa gegen Abnahmeerklärung oder Zahlung, beseitigt die fehlende Eilbedürftigkeit ebenfalls nicht. Trennen Sie deshalb die Mängeldokumentation von den Belegen für Ihre eigene aktuelle Notlage und deren konkreten Folgen.
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Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 9 W 1431/25 Bau e – Beschluss vom 24.11.2025
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