LG Saarbrücken, Az.: 10 S 48/14, Urteil vom 07.11.2014
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 13.01.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken -Az: 3 C 214/13 (07) – wird zurückgewiesen.
II. Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung.
III. Dieses Urteil und das mit der Berufung angefochtene Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken – 3 C 214/13 (07) – sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
V. Der Streitwert für die Gebührenrechnung in der Berufungsinstanz wird festgesetzt auf 1.749,85 €.
Gründe
I.
Der Rechtsvorgänger der Beklagten, die eine Erbengemeinschaft ist, war Vermieter, der Kläger Mieter einer Wohnung im Anwesen … in Saarbrücken. Der schriftliche Mietvertrag datiert vom 22.08.2000. In § 3 des Mietvertrages sind die Betriebskostenpositionen, die vom Mieter zu tragen sind, detailliert aufgeführt. Die Regelung des Umlageschlüssels für die Betriebskosten befindet sich in § 6 des Mietvertrags. Dieser sieht für die hier streitgegenständlichen, im Mietvertrag „übrige Betriebskosten“ genannt, zwei Varianten vor, von denen die Vertragsparteien eine streichen müssen, konkret heißt es dort: „Die übrigen Betriebskosten des Katalogs werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche – Kopfzahl abgerechnet.“ Eine Festlegung der Parteien auf eine der beiden Varianten durch Streichung der anderen hat nicht stattgefunden. Die hier streitgegenständlichen Betriebskostenpositionen wurden von der Vermieterseite während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses immer nach Personen abgerechnet. Die erste Abrechnung für das Jahr 2000 ging dem Kläger zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt im Laufe des Jahres 2001 zu. Der Kläger leistete eine Kaution in Höhe von (umgerechnet) 1.017,77 €. Zuzüglich der Zinsen in Höhe von unstreitig 127,91 € beläuft sich der Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers auf 1.145,68 €. Das Mietverhältnis endete durch ordentliche Kündigung des Klägers am 30.04.2012. Die Wohnung wurde besenrein und schadenfrei zurückgegeben. Die Beklagte rechnete durch die Hausverwaltung über die Nebenkosten für das Jahr 2011 ab. Die Abrechnung weist für den Kläger Kosten in Höhe von insgesamt 4.179,65 € aus und endet mit einem Nachzahlungsbetrag von 819,65 €. Auch für das Jahr 2012 rechnete die Beklagte ab und gelangte zu einem Saldo zu ihren Gunsten in Höhe von 433,70 €. Die beiden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 1.253,35 € (819,65 € + 433,70 €) rechnete sie gegen den dem Kläger zustehenden Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auf.
Der Kläger hat Einwände gegen die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 erhoben. Bezüglich der Betriebskostenabrechnung für 2011 ist er der Auffassung, dass die Positionen Aufzug, Niederschlagswasser, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Allgemeinstrom von der Beklagten fehlerhaft nach Personen abgerechnet worden seien. Der Kläger meint, diese Positionen müssten gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach Wohnfläche umgelegt werden. Unter Zugrundelegung des Umlageschlüssels „Wohnfläche“ kommt der Kläger zu dem Ergebnis, dass diese Positionen um 1.423,82 € zu reduzieren seien. Unter Verrechnung der von ihm in 2011 bereits geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 3.360,- € errechnet er so ein Guthaben in Höhe von 604,17 €.
Auch für das Abrechnungsjahr 2012 errechnet der Kläger unter Zugrundelegung des Umlageschlüssels „Wohnfläche“ andere Werte als die Beklagte. Statt des von der Beklagten errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 433,70 € kommt der Kläger zu einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von lediglich 14,49 €, den er unstreitig an die Beklagte überwiesen hat.
Mit der Klage begehrt der Kläger zum einen Rückzahlung seiner Kaution in Höhe von 1.145,68 € und zum anderen Auszahlung des aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 folgenden Guthabens in Höhe von 604,17 €.
Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung der begehrten Beträge verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.145,68 € sei nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit den Nachzahlungsansprüchen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 erloschen. Denn für die streitigen Betriebskostenpositionen gelte nicht der von der Beklagten zugrunde gelegte Umlageschlüssel nach Personen, sondern richtigerweise sei gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach Wohnfläche abzurechnen. Der Mietvertrag sei hinsichtlich des zugrunde zu legenden Umlagemaßstabs infolge fehlender Auswahl einer der beiden Umlagealternativen lückenhaft gewesen. Diese Lücke sei nicht durch einverständliche Handhabung der Parteien geschlossen worden, so dass § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB Anwendung finde.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit dem Rechtsmittel der Berufung und rügt die Verletzung materiellen Rechts. Die von beiden Seiten akzeptierte Abrechnungspraxis – Umlegung der hier streitgegenständlichen Betriebskosten nach Personen – seit Beginn des Mietverhältnisses habe den Mietvertrag stillschweigend ergänzt bzw. ausgefüllt. Zu berücksichtigen sei, dass durch die langjährige Übung nicht etwa ein einmal festgelegter Umlageschlüssel abgeändert worden sei, sondern es sei von Anfang an immer nach dem gleichen Umlageschlüssel abgerechnet worden. Darüber hinaus sei zu beachten, dass der Mietvertrag aus dem Jahr 2000 stamme, Die Regelung des § 556 a BGB, welche die Wohnfläche als Standard- und Auffangverteilungsmaßstab eingeführt habe, habe erst zum 01.09.2001 Gültigkeit erlangt Daher habe der Vermieter seinerzeit noch das Bestimmungsrecht bezüglich der Umlagemaßstäbe gehabt. Dieses habe die Vermieterseite hier ausgefüllt und davon Gebrauch gemacht, indem die hier streitgegenständlichen Betriebskostenpositionen nach Personen und nicht nach Wohnfläche abgerechnet worden seien. Dieser Umlageschlüssel sei nie geändert und auch vom Kläger nie beanstandet worden. Nach der älteren Rechtsprechung zum Mietrecht vor September 2001 habe das Bestimmungsrecht dem Vermieter oblegen, wobei ein einmal bestimmter Umlagemaßstab dann für die Folgezeit verbindlich gewesen sei. Dies sei hier der Fall. Darüber hinaus könne eine Vereinbarung hinsichtlich des Umlageschlüssels auch durch langjährige Übung stillschweigend getroffen werden. Eine derartige stillschweigende Vereinbarung eines bestimmten Umlagemaßstabes könne auch darin liegen, dass der Vermieter längere Zeit über die Betriebskosten nach einem bestimmten Schlüssel abrechne und der Mieter vorbehaltlos zahle. Schließlich gelte die vertraglich zulässige einseitige Bestimmung des Umlagemaßstabes durch den Vermieter vor dem 01.09.2001 als anderweitige Vereinbarung im Sinne von § 556 a Abs. 1 BGB.
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken vom 13.01.2014 – 3 C 214/13 (07) – die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Sachvortrags.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Die der Berufungsentscheidung gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung.
Der der Höhe nach unstreitige und fällige Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers ist nicht durch Aufrechnung der Beklagten mit den behaupteten Nachzahlungsbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2011 und 2012 erloschen (nachfolgend zu Ziffer 1.). Des Weiteren steht dem Kläger gemäß § 812 BGB ein Anspruch auf Zahlung des im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 überzahlten Betrages von 604,17 € zu (nachfolgend zu Ziffer 2.).
1.
Zutreffend hat das Amtsgericht entschieden dass der Beklagten die behaupteten Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für 2011 und 2012 nicht zustehen, weil die streitigen Betriebskostenpositionen nicht nach Personen, sondern nach Wohnfläche umzurechnen sind.
a) Die Parteien haben sich im Mietvertrag für keine der dort genannten Verteilungsvarianten entschieden, sondern die Auswahl des Umlegungsschlüssels offen gelassen. Der Mietvertrag weist insoweit eine Lücke auf. Weist der Mietvertrag zum Verteilungsmaßstab eine Lücke auf, wird sie durch § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB geschlossen, so dass eine spätere Abrechnung des Vermieters etwa nach dem Personenschlüssel nicht ordnungsgemäß wäre (Langenberg, Betriebskosten – und Heizkostenrecht, 7. Auflage, Kapitel F, Rn. 7).
b) Haben die Parteien allerdings schon vor dem 01.09.2001 die Lücke durch einverständliche Handhabung geschlossen, bleibt es auch in Zukunft dabei. In diesen Fällen liegt eine anderweitige Vereinbarung im Sinne des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB vor (Langenberg, a.a.O.). Entgegen der Auffassung der Beklagten kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass im vorliegenden Fall die Lücke durch einverständliche Handhabung des Personenschlüssels schon vor dem 01.09.2001 geschlossen worden ist. Da sie sich auf eine ihr günstige Handhabung bzw. stillschweigende vertragliche Vereinbarung beruft, ist die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet für den Abschluss einer solchen Vereinbarung bzw. eine solche einverständliche Handhabung schon vor dem 01.09.2001.
Unstreitig ist zwar, dass in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 nach Personen abgerechnet wurde. Die Beklagte ist der Auffassung, dadurch hätten beide Parteien dokumentiert, dass sie für die streitigen Betriebskostenpositionen den Personenschlüssel vereinbaren wollen. Allerdings hat die Beklagte weder dargelegt noch Beweis dafür angeboten, dass die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 dem Kläger noch vor dem 01.09.2001 zugegangen ist.
Da somit nicht davon ausgegangen werden kann, dass bereits vor der Gesetzesänderung zum 01.09.2001 eine andere Vereinbarung im Sinne des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB getroffen worden war, bestand zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift des § 556 a BGB weiterhin eine Lücke hinsichtlich des Umlageschlüssels, so dass gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Auch soweit die Beklagte in der Berufung darauf verweist, dass eine vertraglich zulässige einseitige Bestimmung des Umlagemaßstabes durch den Vermieter vor dem 01.09.2001 als anderweitige Vereinbarung im Sinne von § 556 a Abs. 1 BGB gelte, vermag dies ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen, da zum einen der Mietvertrag ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters nicht vorsieht – § 6 Ziffer 3 des Mietvertrages sieht lediglich vor, dass der von beiden Parteien zunächst vereinbarte Verteilungsschlüssel vom Vermieter bei begründeter Veranlassung nach billigem Ermessen geändert werden kann – und zum anderen selbst bei Unterstellung eines einseitigen Bestimmungsrechts die Beklagte nicht nachgewiesen hätte, dass sie dieses vor dem 01.09.2001 ausgeübt hätte.
c) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der nach § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB geltende Umlageschlüssel Wohnfläche auch nicht durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung des Klägers auf die von der Beklagten nach dem Personenschlüssel erstellten Nebenkostenabrechnungen zwischen den Parteien abgeändert worden. Zutreffend ist allerdings, dass eine Vertragsänderung – hier die Änderung des Umlageschlüssels – wie jede Vertragsänderung nach der allgemeinen Rechtsgeschäftslehre auch stillschweigend erfolgen kann. Voraussetzung hierfür ist ein Verhalten, das einen Schluss auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen zulässt (Palandt -Ellenberger, BGB, 72. Aufl. vor § 116, Rn. 6). Erforderlich ist daher, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Änderung des Umlageschlüssels zustimmt. Hierfür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen, in denen nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abgerechnet wurde, lediglich nicht beanstandet. Insofern gelten hier keine anderen Grundsätze als in dem der Entscheidung des BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 – zu Grunde liegenden Fall der Änderung des Mietvertrages durch Belastung des Mieters mit weiteren, bisher vertraglich nicht vereinbarten Betriebskosten (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 – WuM 2007, 694, zitiert nach juris). Der BGH hat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, schon nicht ohne weiteres der Wille des Vermieters entnehmen lasse, eine Änderung des Mietvertrages herbeizuführen. Selbst wenn der Mieter daraufhin eine Zahlung erbringe, komme darin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein (BGH, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl., § 556 Rdnr. 59, 60; Blank/Börstinghaus – Blank, Miete, 4. Aufl., § 556, Rn. 111). Anders könne es sich dann verhalten, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist. Solche besonderen Umstände liegen hier jedoch nicht vor.
2.
Dem Kläger steht aus diesen Gründen auch ein Anspruch auf Auszahlung des Guthabens in Höhe von 604,17 € zu, das sich bei Zugrundelegung des Umlageschlüssels nach Wohnfläche für die streitgegenständlichen Betriebskostenpositionen für das Jahr 2011 ergibt.
Die Neuberechnung dieser Betriebskostenpositionen durch den Kläger, die mit einem Differenzbetrag von 1.423,82 € abschließt, ist von der Beklagten nicht bestritten worden. Die von der Beklagten für das Jahr 2011 ermittelten Betriebskosten in Höhe von 4.179,65 € sind daher um 1.423,82 € zu reduzieren. Auf die vom Kläger zu zahlenden Betriebskosten in Höhe von 2.755,83 € sind die von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen von 3.360,- € abzuziehen, so dass für den Kläger ein Guthaben in Höhe von 604,17 € verbleibt.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708Nr. 10, 711,713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht erfüllt.
