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Nutzungsentschädigung – ohne Mietverhältnis kein Anspruch

AG Schwäbisch Hall – Az.: 6 C 443/18 – Urteil vom 04.03.2021

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger eine Nutzungsentschädigung von 6.720,00 Euro nebst Jahreszinsen hieraus In Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit 1.9.2018 zu bezahlen:

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kasten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Teilvergleichs hat der Kläger 30 %zu tragen, die Beklagten haben hiervon als Gesamtschuldner 70 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt

1. Streitwert: a) bis 4.3.2021: 17.100 Euro

b) danach: 13.720 Euro

2. Der Teilvergleich hat keinen Mehrwert.

Tatbestand

Die Parteien streiten (ursprünglich um Räumung und Herausgabe sowie zuletzt nur noch) um Zahlung einer Nutzungsentschädigung für ein Einfamilienhaus ……….

Der Kläger ist der Nachlasspfleger des am 8.22018 verstorbenen ……… (Anlage K 1; künftig: der Verstorbene), für welchen mit Beschluss des Amtsgerichts Schwäbisch Hall vom 28.04.2016 zum Aktenzeichen 4 XVII 65/16 ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet wurde (Anlage K 2).

Mit Urkunde vom 16.4.2016, also (kurz) vor Anordnung des Einwilligungsvorbehalts, vermietete der Verstorbene das streitbefangene Einfamilienhaus Baujahr 1965, dessen Erbbauberechtigter er (gegenüber der Kirche als Eigentümerin) ist, und welches er zuvor selbst bewohnt hatte, mit Wirkung zum 1.6.2016 zum monatlichen Mietzins von 460 Euro zzgl. Nebenkostenvorauszahlung an die beiden Beklagten (Anlage K 4). Die Beklagten hatten den Kläger zum Zwecke des Vertragsschlusses im Pflegeheim aufgesucht.

Mit Anwaltsschreiben vom 2.8.2018 (Anlage K 5) forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis 30.09.2018 zur Räumung und Herausgabe des streitbefangenen Mietobjekts sowie zur Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von (weiteren) 450 Euro/monatlich für den Zeitraum 01.06.2016 bis 31.07.2018 fruchtlos auf. Die Beklagten ließen diese Forderungen mit Schreiben vom 27.08.2016 (Anlage K 6) zurückweisen.

Der Kläger trägt vor, der Verstorbene habe sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befunden, welcher seiner Natur nach nicht nur ein vorübergehender gewesen sei. Dies sei im Übrigen für jedermann und auch für die Beklagten unschwer erkennbar gewesen. Außerdem hätten die Beklagten bei Abschluss des Vertrags, der in einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung stehe, bewusst den Betreuer umgangen und den Verstorbenen vertraglich geknebelt. Insbesondere betrage der vereinbarte Mietzins nur die Hälfte des objektiven Marktwerts. Insgesamt sei der Mietvertrag daher auch sittenwidrig. Weitere einseitige Abreden wie Verzicht auf Eigenbedarfskündigung, Mieterhöhung, usw. kämen hinzu.

Bereits mit Beschluss des Notariats II Schwäbisch Hall – Betreuungsgericht – vom 20.11.2014 (Az. 2 VG 43/2014) sei u.a. für vermögensrechtliche und Wohnungsangelegenheiten eine Betreuung eingerichtet und der Zeuge ……… als (Berufs-)Betreuer bestellt worden (Anlage K 3).

Der Kläger trägt weiter vor, der objektive monatliche Mietzins belaufe sich auf das Doppelte des im nichtigen Vertrag Vorgesehene, nämlich 900 Euro (kalt), so dass über die nicht streitgegenständlichen, im streitbefangenen Mietvertrag niedergelegten (und stets bezahlten) 450 Euro/Monat hinaus weitere 460 Euro pro Monat an Nutzungsentschädigung aufgelaufen seien.

Der Kläger beantragte ursprünglich, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

1. das Einfamilien-Wohnhaus ……… mit ca. 134 qm Wohnfläche zu räumen und an den Kläger herauszugeben,

2. an den Kläger eine Nutzungsentschädigung von 11.700,00 Euro für den Zeitraum 1.6.2016 bis 31.08.2018 zu zahlen,

3. an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.242,84 Euro nebst Jahreszins in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssetz der EZB hieraus seit Klagezustellung zu zahlen.

Nach Eingang des immobilienwirtschaftlichen Sachverständigengutachtens und unter (teilweiser) Zugrundelegung der dortigen Ergebnisse nahm der Kläger mit Zustimmung der Beklagten (vgl. Protokoll vom 4.3.2021, Bl. 282 ff.) die Klage zu Ziffer 2 teilweise zurück und beantragte nunmehr – hinsichtlich des Räumungsantrags nur für den Fall des Vergleichswiderrufs – die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen,

1. das Einfamilien-Wohnhaus ……… mit ca. 134 qm Wohnfläche zu räumen und an den Kläger herauszugeben,

2. an den Kläger eine Nutzungsentschädigung von 8.320,00 Euro für den Zeitraum 1.6.2016 bis 31.08.2018 nebst Jahreszinsen hieraus- in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit 1.9.2018 zu zahlen,

3. an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.242,84 Euro nebst Jahreszins in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssetz der EZB hieraus seit Klagezustellung zu zahlen,

Über den Räumungsantrag schlossen die Parteien am 4.3.2021 einen widerruflichen, nicht widerrufenen gerichtlichen Teilvergleich (Protokoll Bl. 282 ff.).

Daher beantragt der Kläger zuletzt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen,

1. an den Kläger eine Nutzungsentschädigung von 8320,00 Euro für den Zeitraum 1.8.2016 bis 31.08.2018 nebst Jahreszinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit 1.9.2018 zu zahlen,

2. an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.242,84 Euro nebst Jahreszins in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB hieraus seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Betreuung eingerichtet gewesen sei. Jedenfalls sei den Beklagten dies nicht bekannt gewesen. Der streitbefangene Mietvertrag sei rechtswirksam. Der Verstorbene sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses uneingeschränkt geschäftsfähig gewesen, die Inhalte des Vertrage seien ausgewogen. Insbesondere hätten die Beklagten das Haus komplett vermüllt übernommen (vgl. Lichtbilder Anlagenkonvolut B 2). Sie hätten es erst mühevoll und mit großem zeitlichem Aufwand in einen bewohnbaren Zustand überführen müssen, insbesondere zahlreiche Schönheitsreparaturen, aber auch Reparaturen durchführen müssen. Insbesondere hätten die Beklagten auf eigene Kosten Fenster ausgetauscht (vgl. Rechnung Anlage B 1).

Hilfsweise wenden die Beklagten ein, der Betreuer ……… habe den Mietvertrag genehmigt bzw. durch konkludentes Verhalten mit den Beklagten einen inhaltsgleichen Vertrag geschlossen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat am 13.12.2018 (vgl. Protokoll Bl. 48 ff. d. A.) mündlich verhandelt. Die Akte 4 XVII 85116 des Amtsgerichts Schwäbisch Hall wurde beigezogen (vgl. Verfügung vom 16.11.2018, Bl. 30). Mit Beschluss vorn 25.04.2019 hat das Gericht Beweis erhoben durch Einholung eines fachpsychiatrischen Sachverständigengutachtens (Bl. 74 ff. d. A.). Der Sachverständige hat sein Gutachten unter dem 4.5.2020 schriftlich erstattet (Bl. 122 ff. d. A). Das Gericht hat sodann am 25.08.2020 die mündliche Verhandlung und Beweisaufnahme fortgesetzt (Protokoll Bl. 167 ff. d. A). Insbesondere wurde der Zeuge ……… vernommen. Daran anknüpfend hat das Gericht sodann gemäß Beweisbeschluss vom 2.7.2020 (Bl. 175 ff. d. A.) die Beweisaufnahme fortgesetzt durch Einholung eines miet – und immobilienwirtschaftlichen Gutachtens der Sachverständigen ………. Die Sachverständige hat ihr schriftliches Gutachten unter dem 15.11.2020 erstattet (Bl. 240 ff. d. A) und im Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung vorn 4.3.2021 (Protokoll Bl. 282 ff. d. A.) ergänzt. Wegen der Einzelheiten wird auf die jeweiligen Protokolle verwiesen.

Entscheidungsgründe

A)

Die zulässige Klage auf Nutzungsersatz ist in der Hauptsache nach Bereicherungsrecht begründet. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:

I.

Die auf Abschluss des streitbefangenen Mietvertrags gerichtete Willenserklärung des Verstorbenen war gemäß § 105 Abs. 1 BGB nichtig, weshalb ein wirksamer Mietvertrag nicht zustande kam und die Beklagten durch Leistungen des Verstorbenen bzw. des Klägers rechtsgrundlos bereichert sind.

1. Der gerichtliche Sachverständige hat in dem erstatteten schriftlichen Gutachten, auf welches zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, ausführlich medizinisch begründet, dass und warum zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitbefangenen Mietvertrags der Verstorbene geschäftsunfähig war. Dabei konnte der Sachverständige insbesondere sowohl auf ein eigenes früheres neurologisch-psychiatrisches Gutachten vom 23.7.2014 (Anlage K 7) zurückgreifen, welches er in anderem Kontext (Betreuungsverfahren) und mit abweichender Fragestellung auf Grund eigener Untersuchung des Verstorbenen erstattet hat, außerdem auf die weiteren zu Lebzeiten des Verstorbenen erhobenen gerichtsmedizinischen Feststellungen, namentlich Dr. ……… vom 1.6.2016. Der Sachverständige war also gerade nicht auf die reine Aktentage beschränkt.

2. Das Gericht schließt sich den schlüssigen, widerspruchsfreien und die Gesamtbefunde ordnenden und zusammenführenden Ausführungen des gerichtlichen Gutachtens nach gewissenhafter eigener Prüfung an. Anhaltspunkte für Fehler oder Unzulänglichkeiten des Sachverständigen liegen weder in methodologischer Hinsicht noch in inhaltlicher Hinsicht vor und wurden insbesondere auch nicht von den Beklagten erhoben. Diese haben lediglich zusammenfasst mitgeteilt, das Ergebnis nicht nachvollziehen zu können, setzen also die eigene Würdigung an die Stelle der Würdigung des Sachverständigen. Konkrete Fehler oder Unzulänglichkeiten im vorgenannten Sinne zeigen die Beklagten hingegen nicht auf und solche sind auch nicht erkennbar.

3. Es liegt auch weder eine Genehmigung noch ein konkludenter Neuabschluss des streitbefangenen Mietvertrags durch den damaligen Betreuer des Verstorbenen vor:

a) Entgegen der Behauptungen der Beklagten hat der Zeuge ……… ausdrücklich angegeben, er sei mit der Geltung des streitbefangenen Mietvertrags keineswegs einverstanden gewesen. Er habe ihn im Gegenteil verhindern wollen, weshalb er den Antrag auf Anordnung des Einwilligungsvorbehalts ja überhaupt erst gestellt habe. Nachdem dieser zu spät gekommen sei, habe er lediglich darauf verzichtet, in der Sache weiter rechtlich vorzugehen. Gebilligt oder genehmigt habe er den Vertrag hingegen zu keiner Zeit und solches aus nicht zum Ausdruck gebracht.

b) Die Angaben des Zeugen ………, dessen Betreuerbestellung auch urkundlich nachgewiesen ist, waren ausführlich, schlüssig, in sich widerspruchsfrei, hinreichend selbstkritisch hinsichtlich der eigenen Erinnerungsfähigkeit und ohne erkennbare Belastungstendenzen. Sie sind daher uneingeschränkt glaubhaft, § 286 Abs. 1 ZPO, weshalb dahinstehen kann, ob eine diesbezügliche Beweisaufnahme überhaupt erforderlich war oder ob – streng genommen – die Angaben der Beklagten mangels näherer Sachverhaltsdarstellung des behaupteten Einverständnisses nicht bereits ins Blaue hinein erfolgt waren.

II.

Die Beklagten sind i. S. d. §§ 812 I 1 Alt. 1, 818 I, II BGB im tenorierten Umfang bereichert.

1. Wenn kein Mietverhältnis bestanden hat oder es – wie vorliegend, s. o. – nicht wirksam ist, ist zwar § 546 a BGB nicht anwendbar, auch nicht analog. In diesen Fällen können aber bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen Ansprüche auf Schadensersatz, aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 ff. BGB oder aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gemäß §§ 987 ff. BGB gegeben sein (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 648a Rn. 5). Jedenfalls Bereicherungsansprüche gemäß § 812 I 1 Alt. 1, 818 I, II BGB liegen hier dem Grunde nach unproblematisch vor.

2. Für die Höhe der Ansprüche kommt es allein darauf an, welche Nutzungen dem Mieter durch den Besitz der Mietsache zugeflossen sind. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Eigengebrauch und der Weiterüberlassung an Dritte (Fruchtziehung in Form von Mietzins). Der Nutzungswert bemisst sich bei einem – wie vorliegend – Eigengebrauch durch den Mieter bei den Vindikations – wie den Bereicherungsansprüchen nach dem objektiven Mietwert der Sache (BGH (X11 ZR 115!-11) NJW 2013, 1881 = ZMR 2013, 766 Rdn. 12; BGH NZM 2009, 701 = ZMR 2010, 21; BGH NZM 2008, 886 = ZMR 2009, 103; BGH NZM 2000, 183 (für bereicherungsrechtliche Ansprüche): BGH bete 1998, 192 =ZMR 1998, 137 e WuM 1999, 161 (für Ansprüche aus Eigentümer-Besitzer-Verhältnis).

3. Den objektiven Nutzungswert hat die Sachverständige für die Zelt bis 30.11.2016 auf Null Euro und für die Zeit ab 1.12.2016 auf 770 Euro/Monat ermittelt. Ob die Steigerung des von der Sachverständigen bis zum Stichtag 31.08.2018 bis auf 796 Euro/Monat ermittelten objektiven Mietwerts gemäß § 287 ZPO linear zu verteilen gewesen wäre, kann dahinstehen, da die Klägerseite den 770 Euro überschießenden Betrag zurückgenommen hat.

4. Allerdings liquidiert die Klägerseite 320 Euro (770 Euro abzüglich bezahlter 450 Euro) für insgesamt 26 Monate, d. h. 26 x 320 Euro = 8.320 Euro. Ungeachtet des Umstands, dass der streitgegenständliche Zeitraum tatsächlich 27 Monate umfasst (7 Monate in 2016, 12 Monate in 2017 und 8 Monate in 2018), hat die Sachverständige wegen der vom Zeugen ……… bestätigten erheblichen Vermittlung des Objekts bei Übernahme den Nutzungswert für eine Übergangszeit bis 30.11.2016 überzeugend mit Null angesetzt. Liquidierbar sind daher im streitgegenständlichen Zeitraum nur 21 Monate x 320 Euro = 6.720 Euro. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

5. Den Ausführungen der in hohem Maße markt- und gerichtserfahrenen und als sorgfältig und gewissenhaft arbeitend bekannten Sachverständigen war dabei nach ausgiebiger mündlicher Erörterung der von der Sachverständigen zu Grunde gelegten Arbeitsmethoden und Erkenntnisquellen sowie nach eigener kritischer Prüfung uneingeschränkt zu folgen.

6. Da der Verstorbene als Geschäftsunfähiger i. S. d. ständigen höchstrichterlichen Rspr. Zum Bereicherungsrecht besonders schutzbedürftig war, kann die Beklagtenseite etwaige Leistungen nicht im Rahmen der Saldotheorie in Abzug bringen, sondern hätte ihrerseits – wie nicht – eigene Bereicherungsansprüche geltend machen müssen.

B)

Die Zinsforderung ergibt sich aus Verzug, § 286 ZPO.

Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten kann jedoch nicht verlangt werden, da die Beklagten bei Beauftragung des Vertreters noch nicht in Verzug waren, sondern durch das Anwaltsschreiben Anlage K 5 erst in Verzug gesetzt wurden.

Dass die Beklagten sich gegenüber dem Verstorbenen quasivertraglich oder deliktisch (namentlich §§ 82311 BGB i. V. m. strafgesetzlichen Vorschriften) schadenersatzpflichtig gemacht hätten, insbesondere indem sie dolos gehandelt hätten, und die vorgerichtliche Rechtsverfolgung daher nach §§ 249 ff BGB zu erstatten hätten, ist bereits nicht konkret vorgetragen, jedenfalls aber nicht erweislich. Vielmehr bleibt, insbesondere nach den vorhandenen, vom psychiatrischen Gutachter mit einbezogenen Vorbefunden und den Angaben des Zeugen ………, der sich mit dem Verstorbenen ja über den Mietvertrag in gewissen Grenzen sachlich austauschen (“diskutieren”) konnte (“hatte seinen eigenen Kopf”), unproblematisch denkbar, dass die Beklagten hinsichtlich der Geschäftsfähigkeit des Verstorbenen gutgläubig waren.

C)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 91 a ZPO analog.

Die Beklagten wären auf der Basis vorstehender Ausführungen im Räumungsantrag aller Voraussicht nach unterlegen. Der Umstand, dass ihnen aus sozialstaatlichen Gesichtspunkten ggf. auch bei streitiger Entscheidung eine gewisse Räumungsfrist zu gewähren gewesen wäre, ist nicht kostenrelevant (vgl. beispielsweise Geiz, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Auflage 2020).

Insoweit unterliegt der Kläger mit zurückgenommenen 3.380 Euro + (infolge Rechenfehler der Klage bei den Monaten nicht 7 x, sondern nur) 6 (06.2016 bis einschl. 11.2016) x 320 Euro 1.920 Euro, zusammen 6.300 Euro .1. 17.100 Euro, d.h. gerundet 30 %. Die Beklagten unterliegen im Übrigen. Die Klageerweiterung von 10.12.2020 betreffend die Zinsen ist weder streitwert-noch kostenrelevant.

Die vorläufige Voltstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 2 ZPO bzw. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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