AG Saarbrücken – Az.: 3 C 477/17 – Urteil vom 05.09.2018

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, dem Kläger zu 1) bezüglich der Mietwohnung …, für das Jahr 2015 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtstreits als Gesamtschuldner mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten, die der Klägerin zu 2) entstanden sind; dies fallen der Klägerin zu 2) zur Last.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Entfällt gem. § 313a ZPO.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

I.

Der Kläger zu 1) hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung aus dem schriftlichen Mietvertrag iVm. § 556 III S.1 BGB.

Die Rechtsvorgänger der Beklagten zu 1) und 2) haben mit dem Kläger zu 1) am 04.10.1972 einen Mietvertrag betreffend die streitgegenständliche Wohnung im Anwesen … abgeschlossen.

Die Beklagten sind als Erwerber des Anwesens seit dem Jahr 2009 auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten.

Zwar sieht der schriftliche Mietvertrag keine Leistung gesonderter Vorauszahlungen vor, jedoch ist zwischen den Parteien unstreitig, dass derartige Vorauszahlungen vereinbarungsgemäß geleistet wurden, und diese in der Vergangenheit bis in das Jahr 2013 durch die Hausverwaltung auch abgerechnet wurden.

Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 III S.2 BGB) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der Abrechnungsreife, dh nach Ablauf der Frist des § 556 III S.2 BGB.

Unstreitig haben die Beklagten über die Betriebskosten 2015 keine Abrechnung vorgenommen.

Die Abrechnung ist fällig; denn das Wirtschaftsjahr endete zum 31.12.2015, damit war bis spätestens 31.12.2016 abzurechnen (§ 556 BGB).

Der Rechtsanspruch ist auch nicht verwirkt (§ 242 BGB).

Für die Verwirkung bedarf es neben eines Zeitmoments auch eines Umstandsmoments. Beides ist im Streitfall nicht erfüllt.

Weder hat der Kläger mit der Anforderung der Abrechnung zu lange zugewartet, noch hat er den Eindruck vermittelt, er lege auf die Abrechnung keinen Wert.

Das Verlangen ist auch nicht etwa deshalb treuwidrig, weil der Kläger die Leistung durch sein Verhalten erschwert oder unmöglich gemacht hat.

Die Beklagten tragen vor, die Hausverwalterin weigere sich, die Abrechnung zu erstellen, weil sie durch die Beklagten belästigt und bei der Ablesung behindert worden sei.

Unabhängig von der Frage, ob Beschwerden eines Erfüllungsgehilfen der Beklagten – hier der Frau F. – dazu fuhren können, dass der Vermieter, der originär für die Abrechnung zuständig ist, dieser Verpflichtung im Ausnahmefall nicht genügen muss, weist die Klägerseite zu Recht darauf hin, dass die vermeintlichen, und bestrittenen Belästigungen die Erstellung der Abrechnung schon nicht hindern.

Die Kosten des Anwesens, die umzulegen sind, sind der Vermieterseite bekannt. Allenfalls die Ablesung der Zähler mag vereitelt werden, soweit diese in der Wohnung des Klägers befindlich sind.

Dass der Kläger sich indes speziell im Jahr 2015 geweigert hätte, seine Zähler von den Beklagten oder einem Beauftragten ablesen zu lassen, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

Vielmehr tragen die Beklagten selbst vor, dass die letzte Abrechnung im Jahr 2013 erstellt wurde, und der Kläger in diesem Zusammenhang die Zeugin Fritsch so verärgert habe, dass diese sich seither weigert, die Abrechnung vorzunehmen.

Dass eine Ablesung damit im Jahr 2015 behindert worden wäre, steht gerade nicht fest.

Ohnehin käme ggf. bei den erfaßten Verbrauchen eine Schätzung in Betracht, soweit die Beklagten tatsächlich keinen Zutritt zu Verbrauchserfassungsgeräten gehabt hätten. Eine Vereitelung der Ablesung rechtfertigt es nämlich dass der Vermieter die Abrechnung nach Maßgabe eines der Ersatzverfahren fertigt (vgl. etwa Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8.Auflage 2016, RN 331 ff).

Alle sonstigen Umlage-Positionen erfordern weder einen Zugang zur Wohnung, noch eine Mitwirkung des Mieters bei der Abrechnung.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; soweit die Klage der Klägerin zu 2) zurück genommen wurde auf § 269 III ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.