Waschmaschine nicht anschließbar – wohnwertminderndes Merkmal

AG Berlin-Mitte, Az.: 6 C 29/10, Urteil vom 08.07.2010

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Waschmaschine nicht anschließbar - wohnwertminderndes Merkmal

Foto: Konstik/Bigstock

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die in der … gelegene 3-Zimmer-Wohnung mit … . Die seit 15 Monaten unveränderte Nettokaltmiete beträgt … Euro. Mit Schreiben vom 28.10.2009 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf … Euro ab dem 01.01.2010. Wegen der Einzelheiten der Erhöhungserklärung wird auf Bl. 4 und 4 R d. A. Bezug genommen.

Das Haus ist 1910 bezugsfertig geworden und dem Mietspiegelfeld G 1 zugeordnet. Mit der verlangten Mieterhöhung wird der Mittelwert des Mietspiegelfeldes von 3,29 Euro/qm geltend gemacht.

Die Parteien streiten über die Spanneneinordnung der Wohnung. Die Klägerin ist der Auffassung, die wohnwertmindernden Merkmalsgruppen 1 (Bad/WC) und 4 (Gebäude) seien durch die wohnwerterhöhenden Merkmalsgruppen 2 (Küche) und 3 (Wohnung) ausgeglichen.

Bei neutraler Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) entspreche ein Quadratmeterpreis von 3,29 Euro der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung … von … monatlich um … Euro auf … Euro ab dem 01.01.2010 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dass die Merkmalsgruppe 3 negativ zu bewerten sei. Zum einen sei der Abwasserschlauch der Waschmaschine nicht anschließbar, sondern müsse in die Badewanne gehängt werden. Zum anderen existiere weder ein Breitbandkabelanschluss noch eine Gemeinschaftssatelliten-Antennenanlage. Demzufolge errechne sich lediglich ein Quadratmeterpreis von 2,70 Euro, mithin eine Nettokaltmiete, die unterhalb der bislang gezahlten Miete liege.

Die Klägerin hält dem entgegen, dass die Waschmaschine durchaus anschließbar im Sinne der Merkmalgruppe 3 sei. Ebenso sei das Gebäude mit einem rückkanalfähigen Breitbandanschluss ausgestattet. Es sei Sache der Beklagten, einen entsprechenden Nutzervertrag für ihre Wohnung abzuschließen.

Entscheidungsgründe

Die Klage war als unbegründet abzuweisen. Die von den Beklagten bislang gezahlte Miete von 230,00 Euro = 3,05 Euro/qm liegt bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die unter Anwendung des Berliner Mietspiegels lediglich (gerundet) 3,00 Euro beträgt.

Die Merkmalsgruppe 3 ist als neutral zu bewerten.

Positiv schlägt zu Buche, dass ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss vorhanden ist, und zwar – nur so kann der klägerische Vortrag im Schriftsatz vom 28.04.2010 verstanden werden – mit jederzeitiger Anschlussmöglichkeit in der Streitwohnung. Ob die Beklagten hierüber Bescheid wussten oder nicht, ist unerheblich, weil die objektiven Verhältnisse ausschlaggebend sind.

Negativ ist demgegenüber die Ausstattung zum Betrieb einer Waschmaschine im Bad zu werten. „Nicht anschließbar“ im Sinne der Merkmalgruppe 3 ist eine Waschmaschine nach Auffassung des Gerichts auch dann, wenn es wie hier an einer Anschlussmöglichkeit für den Wasserablauf fehlt. Denn bei einem in die Badewanne eingehängten Abwasserschlauch bedarf der Waschvorgang ständiger Überwachung und birgt, wie aus der miet- und versicherungsrechtlichen Praxis bekannt ist, ein deutlich erhöhtes Risiko, das es zu Wasserschäden kommen kann. Das Fehlen dieses üblichen Komforts rechtfertigt es, ein wohnwertminderndes Merkmal anzunehmen.

Bei Vorhandensein von einem wohnwerterhöhenden Merkmal, zwei wohnwertmindernden und zwei neutralen Merkmalen ergibt sich ein Abschlag von 20% der Spanne zwischen Mittelwert (3,29 Euro/qm) und unterem Spannenwert (1,82 Euro/qm) des Mietspiegelfelde G 1, dies sind 0,294 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt demnach 2,996 Euro/qm, so dass die Erhöhung auf 3,29 Euro/qm nicht verlangt werden kann.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.