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Garage, Garagenmiete, Carport, Stellplatz
Ist im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung eine Garage angemietet, darf der Mieter mietrechtlich mit der Garage all das tun, was zu einem vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Hierzu gehört das Abstellen von Autos, Motorräder, Fahrräder und Reifen. Auch die gelegentliche Ausführen kleiner Reparatur- oder Servicearbeiten am Auto bzw. Motorrad gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch. Betreibt der Mieter in der Garage allerdings eine Reparaturwerkstatt, kann nicht mehr von einem vertragsgemäßen Gebrauch im Mietrecht gesprochen werden. Der Mieter muss die gewerbsmäßige Nutzung der Garage dann unterlassen. Zudem ist in einem reinen Wohngebiet der Betrieb einer Werkstatt in einer Garage baurechtlich nicht erlaubt. Hier kann das zuständige Bauaufsichtsamt eine derartige Nutzung untersagen.
Im Zusammenhang mit einer Garage, einem Carport oder einem Stellplatz ergibt sich eine weitere Besonderheit. Denn der Vermieter darf den Zugang zu einer vermieteten Garage oder Carport nicht „zuparken". Ist die der Fall und der Mieter muss sein Fahrzeug woanders abstellen, wo es beschädigt wird, so muss der Vermieter für Schäden aufkommen, so auch das Amtsgericht Bremen-Blumenthal in einem Urteil vom 21. Juni 1991 (Az: 2 b C 1019/90).

Garageneinfahrt
Ein Mieter verklagt seinen Vermieter, weil er auf der abschüssigen Garageneinfahrt auf einem Ölfleck ausgerutscht ist. Vor dem Kammergericht Berlin hatte er aber keinen Erfolg. Vermieter müssen Garageneinfahrten nicht mehrmals am Tag auf Verunreinigungen hin kontrollieren und reinigen (Az. 9 U 185/05).

Garagenlärm
Zu vielen Wohnungen, die man anmieten kann, wird zusätzlich auch eine Garage vermietet. Nimmt man diese in Anspruch oder geht mit einem anderen Vermieter einen Mietvertrag über eine Garage ein, dann muss man als Mieter einige Pflichten einhalten und kann natürlich auch einige Rechte in Anspruch nehmen. Streitigkeiten gibt es hier immer wieder im Bezug auf den Lärm, der durch eine Garage verursacht werden kann. Verursacht das Zu- oder Abfahren zu der Garage eine erhebliche Störung der Nachtruhe, dann hat der Vermieter das Recht anzuordnen, dass die Garage in der Zeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr nicht benutzt werden darf. Dieses Verbot gilt dann für den Mieter ebenso wie für Besucher. So entschied das Landgericht Dresden (NJWE -MietR 97, 2914). Das Landgericht Berlin entschied in diesem Zusammenhang sogar, dass in Einzelfällen sogar eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent gerechtfertigt sein kann.

Garagenmietvertrag
Mietet man eine Garage an, dann wird in der Regel auch für diese ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Dieser unterscheidet sich nur in geringem Maße von einem Mietvertrag für Wohnraum. Eine Besonderheit gibt es hier aber im Bezug auf den Kündigungsschutz, denn dieser ist weniger stark als es im Vergleich zu einem Vertrag über eine Mietwohnung. Ein Mietvertrag für eine Garage kann ohne die Angabe von einem Kündigungsgrund am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres erfolgen. Die Kündigung wird dann zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gültig. So ist es im §580a des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB, geregelt. Jedoch steht es den beiden Vertragspartnern frei jederzeit auch andere Fristen im Bezug auf die Kündigung der Garage zu treffen.  Der Fall ist aber ein wenig anders gelagert, wenn die Garage in Kombination mit einer Wohnung vermietet wurde. Hierbei besteht ein wirtschaftlicher und räumlicher Zusammenhang, sodass hier eine Teilkündigung der Garage nicht möglich ist.

Beschädigtes Gartentor begründet keine fristlose Kündigung
Ein Vermieter darf seinen Mietern nicht von heute auf morgen und vor allem nicht ohne Vorankündigung den Zutritt zum Garten verwehren. Geschieht dies trotzdem und der Vermieter bringt zu diesem Zweck ein Gartentor an, ergibt sich daraus auch dann kein Grund für eine fristlose Kündigung, wenn das widerrechtlich angebrachte Gartentor von einem Mieter beschädigt wird. Der Anspruch auf Schadensersatz seitens des Vermieters bleibt davon unberührt. AG Schöneberg, Az. 12 C 215/00

Garderobe im Treppenhaus: Alle Wohnungseigentümer müssen einverstanden sein
Das OLG München hat entschieden, dass in einem Haus mit mehreren Wohneinheiten eine Garderobe im Treppenhaus nur dann zulässig ist, wenn die Zustimmung aller Wohnparteien vorliegt. Ob es sich dabei um Eigentums- oder Mietwohnungen handelt, spielt nach Meinung der Münchner Richter keine Rolle. Eine Wohnungseigentümerin hatte im Erdgeschoss bereits seit mehreren Jahren eine vollständige Garderobeneinheit im Treppenhaus montiert, ohne dass sich andere Wohnungseigentümer daran gestört hätten. Dies änderte sich nach dem Einzug einer Wohnungseigentümerin in den 2. Stock des Hauses, der die Garderobe ein Dorn im Auge war. Auf einer Eigentümerversammlung wollte sie einen Beschluss erwirken, der Garderoben im Treppenhaus generell verbietet, fand bei den anderen Wohnungseigentümern jedoch kein Gehör. Der Fall landete schließlich vor Gericht, wo sich die Beklagte auf eine Art Bestandsschutz berief, da die Garderobe schon vor dem Einzug der Klägerin im Treppenhaus gestanden habe. Das OLG urteilte jedoch anders, und sah eine "Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums", dem grundsätzlich alle Wohnungseigentümer ohne Ausnahme zustimmen müssen (OLG München, Wx 160/05, Beschluss vom 15.03.2006).

Gartennutzung:
Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht. Mieter eines Ein-Familienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).

Gartenpflege:
Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).

Gartenpflege II:
Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder das sich aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Einfamilienhäusern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasenmähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

Garten III - Kinder:
Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78).

Garten IV - Planschbecken:
Der Mieter darf in seinem Garten ein Planschbecken und eine Hundehütte aufstellen oder einen Komposthaufen anlegen (AG Hamburg-Wandsbek 713 b C 736/95, LG Regensburg S 320/83).

Garten - Verwahrlosung des Gartens stellt Grund zur fristlosen Kündigung dar
Eine dem Mietvertrag widersprechende Haltung von exotischen oder nicht ortsüblichen Haustieren, kann eine fristlose Kündigung begründen, wenn die Tiere das äußere Erscheinungsbild des Gartens massiv in Mitleidenschaft ziehen. Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter unter anderem Kaninchen, Schildkröten, Schweine, Vögel und Meerschweine frei im Garten herumlaufen lassen (AG München, Az. 462 C 27294/98).

 Verwahrlosung des Gartens
Handelt es sich um ein rein ästhetisches Problem, so stehen in der Regel keine Ansprüche gegen den Nachbarn zu, da diesem frei gestellt ist, ob und in welchem Maße er sich um seinen Garten kümmert. Auch das Aufstellen von Zierobjekten im Garten, wie z. B. Gartenzwergen, ist erlaubt, die Anzahl spielt dabei keine Rolle. Im Falle, dass aber Schutt und Gerümpel direkt in unmittelbare Nähe des Grundstücks eines Nachbarn gestellt wird, so muss dieser es nicht mehr billigenden in Kauf nehmen! Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Münster, Aktenzeichen 29 C 80/8, hervor. Ausnahmen bestätigen die Regel, wenn ein Grundstück über Jahre in einer sonst gepflegten Gegend verwahrlost. Hier besteht dann der Anspruch auf etwaige Beseitigung.

Gartenabfälle
Den Kompost im eigenen Garten wieder zu verwenden spart nicht nur Geld für Düngemittel, sondern kann auch vor Bußgeldern schützen. Nach den verschiedenen Gesetzen in einzelnen Bundesländern kann das Entsorgen von Zweigen und Grünzeug im Wald oder an anderen, dafür nicht vorgesehenen Stellen, wie z. B. Parkanlagen zu hohen Geldbußen führen. Große, nicht kompostierbare Reste müssen im Wertstoffhof entsorgt werden, da auch das Verbrennen solcher verboten ist! Ausnahmen treten in den verschiedenen Verordnungen, wenn es um Pflanzenreste geht, auf.  In folgenden Bundesländern darf nichts verbrannt werden: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen Hamburg und Berlin. Die Gemeindeverwaltungen informieren über Ausnahmegenehmigungen

Gartenarbeit - Pflege des Gartens umfasst nur einfache Pflegearbeiten
Ist der Mieter eines Einfamilienhauses laut Mietvertrag lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen. Das sind nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (10 U 70/04) Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, zum Beispiel Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub.
Die Düsseldorfer Richter urteilten, dass Arbeiten, wie Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikutieren, düngen, nachsähen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen usw., nicht zu diesen einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind. Auch das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels eines Hochdruckreinigers gehört nicht zu den einfachen Pflegemaßnahmen, zu denen der Mieter eines Einfamilienhauses verpflichtet sei.

Hinsichtlich der einfachen Gartenarbeiten, die letztlich der Mieter durchzuführen habe, muss der Vermieter einen großzügigen Maßstab ansetzen. Dabei ist die Grenze zu ziehen, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt. Der Vermieter hat aber hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, ist er weder befugt dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat, noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss.

Gartenhaus kann genehmigungspflichtig sein
Die Errichtung eines Gartenhauses ist nicht für alle Bundesländern bzw. Gemeinden einheitlich geregelt. Während mancherorts auf die Erstellung von Bebauungsplänen oder sonstigen Bauvorschriften für Gartenhäuser oder in sonstiger Weise untergeordnete Gebäude verzichtet wird, bestehen andere Gemeinden sehr wohl darauf. Eine kurze Information im Vorfeld kann spätere Unannehmlichkeiten in Form von Baustopp, Beseitigungsverpflichtung oder Bußgeld vermeiden.

Gartennutzung
Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht. Mieter eines Ein-Familienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).

Gartenparty - Gartenfeste erlaubt
Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).

Gartenpflege - Kosten
Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Gartenpflege als Nebenkostenposition zahlen müssen. Dazu gehören nach einem Urteil des Landgerichts Potsdam (11 S 81/01) aber nicht die Kosten für die Anschaffung der Gartengeräte. Es sind nur die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kostenpositionen umlagefähige Nebenkosten. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Anders ist es, wenn es um die erstmalige Anschaffung von Pflanzen geht oder um die Kosten für die Neuanlage eines Gartens. Das sind keine umlagefähigen Nebenkosten, diese Kosten muss der Eigentümer und Vermieter selbst tragen.

Nach der Entscheidung des Landgerichts Potsdam gehören auch die Kosten für die Anschaffung der Geräte für die Gartenpflege nicht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten. Das gilt auch, wenn es sich bei den Anschaffungskosten um so genannten Kosten einer "Ersatzbeschaffung" handelt. Derartige Kosten sind letztlich keine laufenden, immer wiederkehrenden Instandhaltungskosten.

Gartenpflege - Pflege der Außenanlagen
Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).

Gartenpflege - Pflichten des Mieters
Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder das sich aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Ein-Familienhäusern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasenmähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

Gartenpflegekosten müssen auch dann gezahlt werden, wenn die Grünfläche nicht benutzt werden kann

Gartenpflegekosten muss ein Mieter unter Umständen auch dann zahlen, wenn er die Grünfläche überhaupt nicht nutzen darf oder kann, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 135/03). Der BGH bejahte die alte Streitfrage, ob Mieter allein schon für den „Blick ins Grüne" zahlen müssen.

Entscheidend ist, dass im Mietvertrag die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind. Der „Normalfall" ist dann der, dass der Mieter den „Garten hinter dem Haus", bzw. die Grünflächen rund um die Wohnanlage auch nutzen darf. Nutzen bedeutet, dass sich der Mieter hier sonnen kann, dass die Kinder hier spielen dürfen, dass hier Wäsche getrocknet werden kann usw. Aber selbst wenn diese Nutzungsmöglichkeiten nicht bestehen und nicht erlaubt sind, muss der Mieter vertraglich vereinbarte Gartenpflegekosten zahlen. Vorausgesetzt - so der Bundesgerichtshof - die Gartennutzung ist nicht nur „exklusiv" dem Vermieter selbst oder nicht nur einer ganz bestimmten Mietparten, z.B. dem Erdgeschoss-Mieter erlaubt. Ist aber keiner Mietpartei die Gartennutzung gestattet, kann der Vermieter die anfallenden Gartenpflegekosten auf alle Mieter des Hauses aufteilen. Denn durch die gärtnerisch angelegten Flächen wird die Wohn- und Lebensqualität verbessert.

Kosten für Gartenpflege können auf Mieter umgelegt werden
Den Bestimmungen des § 27 II der Betriebskostenverordnung entsprechend, handelt es sich bei Maßnahmen, die der allgemeinen Gartenpflege dienen, um umlagefähige Kosten, die von der gesamten Mieterschaft zu tragen sind. Laut dem AG Köln gehören zu dieser Art von Betriebskosten insbesondere Pflege und gegebenenfalls Erneuerung von Rasenflächen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen und -geräten auf dem Grundstück sowie Schaffung und Pflege von Zugängen zum Garten. Ferner zählt das Urteil ausdrücklich auch das Zurückschneiden oder Entfernen von einzelnen Bäumen zu den umlagefähigen Betriebskosten hinzu. AG Köln, Az. 207 C 213/00

Gartenteich muss nicht eingezäunt werden
Ein Gartenteich kann zwar eine potenzielle Bedrohung für Kinder in der Nachbarschaft darstellen, eingezäunt werden muss er aber dennoch nicht zwingend werden. Dem Gesetzgeber reicht es, wenn der Gartenteich durch geeignete Maßnahmen gesichert wird, so dass nach menschlichem Ermessen eine Gefährdung weitgehend ausgeschlossen werden kann. 

Auf alle theoretisch möglichen Eventualitäten muss der Eigentümer des Gartenteichs hingegen nicht vorbereitet sein. So werden z.B. die Einfriedung des gesamten Gartens oder das Anbringen eines Gitters auf oder einige Zentimeter unterhalb der Wasseroberfläche als ausreichende Sicherheitsvorkehrungen angesehen.

Gartenteiche erfordern übliche Vorsichtsmaßnahmen
Das Anlegen von Gartenteichen geht mit der gleichzeitigen Schaffung der üblichen Sicherheitsvorkehrungen einher. Insbesondere für Kleinkinder stellen Gartenteiche eine potenzielle Gefahrenquelle dar. Nach Ansicht der gültigen Rechtssprechung ist es vom Eigentümer eines Gartenteichs allerdings zuviel verlangt, bei der Sicherung des Teichs jede
denkbare Eventualität zu berücksichtigen.

Gartenzaun
Gartenzaun muss ortsüblich sein. Ein an der Grundstücksgrenze errichteter Sichtschutz in Form eines Zauns oder einer Hecke muss den Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans bzw. der Gemeindesatzung entsprechen. In Fällen, in denen eine solche Regelung fehlt, ist bei der Errichtung der Einfriedung das bisher bestehende Ortsbild zu beachten.

Gartenzaun
Sollten sich in einem bestimmten Gebiet auch keine allgemeinen Aussagen über die ortsübliche Einfriedung von Grundstücken treffen lassen, so wird es kaum möglich sein, die Beseitigung eines subjektiv unschönen oder unpassend wirkenden Gartenzauns zu erwirken. Dabei spielt es dann auch keine Rolle, ob ähnliche Zäune oder Hecken im betreffenden Wohngebiet bereits vorhanden sind oder nicht. Das letzte Wort hat bei unklaren Verhältnissen der örtlich zuständige Gemeinderat.

Gartenzwerge
Ein Gartenzwerg mit heruntergelassener Hose streckte dem Nachbarn sein blankes Hinterteil entgegen. Der Nachbar fühlte sich gestört und zog vor Gericht. Das Amtsgericht gab dem Nachbarn recht und verbannte den Gartenzwerg aus dem Garten (Az. 2a. C 334/93).

Gasleitungen
Gasleitungen müssen daraufhin geprüft werden, ob sie noch dicht sind. Die Kosten für diese Arbeiten sind nach einem Urteil das Landgerichts Hannover Betriebskosten. Damit können Sie auf die Mieter umgelegt werden (Az. 12 S 97/06).

Gaststättenlärm
Befindet sich eine Wohnung in direkte Umgebung von einer Gaststätte, einer Diskothek oder einer Kneipe, dann sehen die Gerichte das Objekt in der Regel als mangelhaft an. Aufgrund der Gerüche und vor allem des Lärms in der Nacht kann eine Beeinträchtigung der Gesundheit des Mieters, sowie seines Wohlbefindens in dieser Situation nicht ausgeschlossen werden. Jedoch kommt es äußerst selten vor, dass ein Mieter seine Wohnumgebung erst nach Abschluss des Mietvertrages wahrnimmt. Er weiß also von Anfang an, mit welchen Beeinträchtigungen er in der Mietwohnung zu rechnen hat. Daher hat er auch keinen Anspruch auf eine Mietminderung oder auf einen Schadensersatz, so der § 536 b BGB. In der Regel besteht für den Vermieter bei Vertragsabschluss auch keine Aufklärungspflicht, so das Landgericht Dortmund.

In einem Urteil vom 6. Dezember 2001 (Az: 11 S 162/01) bestätigte es, dass der Vermieter den Mieter nicht vorher hätte darüber informieren müssen, dass einen Kilometer weiter ein Swinger-Club betrieben wird. Auch das Amtsgericht Rudolstadt urteilte am 20. Mai 1991 (Az: 1 C 914/98) ähnlich und war der Meinung, dass wenn man in die Nähe einer Gaststätte zieht, die Störungen von dieser als ortsüblich in Kauf genommen werden müssen.

Anders ist der Fall gelagert, wenn es bislang keine Gaststätte in der direkten Umgebung gab oder diese die nächtlichen Ruhezeiten nicht einhält. Der Mieter muss nächtlichen Lärm durch Gaststättenbesucher nicht hinnehmen und kann u.U. verlangen, dass der Betrieb ab 21:00 Uhr geschlossen wird (OVG Münster DWW 1994, 158; OLG Frankfurt DWW 1985, 208 zu dem Lärm einer Diskothek).

Gasversorgung: Wiederinbetriebnahme der Gasversorgung durch einstweilige Verfügung
Durch eine einstweilige Verfügung kann der Mieter, die Wiederinbetriebnahme der Gasversorgung beanspruchen. Das ist auch möglich, wenn er das Mietverhältnis bereits aufgelöst hat, aber der Mieter noch Eigentümer der Wohnung ist. Der Vermieter haftet dafür, die Versorgung beizubehalten. Der Mieter brauchte die Gasversorgung zum Kochen und Heizen, welche aber nicht funktionierte. Zusätzlich waren Kohleöfen in der Wohnung vorhanden.

Da die Wohnung schon vor Abschluss des Mietvertrages einen Gasanschluss hatte, wurde eine einstweilige Verfügung beantragt. Nach der Unterbrechung der Gasversorgung, hätte die Vermieterin den Mangel beheben können. Laut Landesgericht (LG Berlin, Beschluss vom 19.06.2003 - 67 S 376/02) braucht der Mieter die Veränderung der Wohnung nicht zuzustimmen. Die Vermieterin hat einen Schadensersatz wegen unzulässiger Besitzstörung zu leisten

Anspruch auf Inbetriebnahme der Gasversorgung
Die Mieter bauten wegen einer Mietermodernisierungsvereinbarung eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung ein und haben sich einen Gasherd angeschafft. Weil die Leitungen undicht waren, wurde die Gasversorgung gesperrt. Der Vermieter bot vorübergehend stattdessen eine Elektrokochplatte an. Außerdem wurden die Mieter aufgefordert, den Gasherd gegen einen Elektroherd auszutauschen und die Gasanlage abzumontieren zuzustimmen Daher verlangten sie durch eine einstweilige Verfügung die Wiederherstellung der Gasversorgung. AG Mitte, Urteil vom 26.07.2001 -16 C1007/01.

Das Amtsgericht hat folgendes beschlossen: Der Mieter kann vom Vermieter verlangen eine unterbrochene Gasversorgung wieder herzustellen. Er muss sich nicht mit einem Elektroherd bei vorhandenem Gasanschluss zufrieden stellen. Durch einstweilige Verfügung kann der Mieter im Eilverfahren sein Anliegen durchsetzen.

Gebäudeversicherung
Neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers des Vermieters bei leicht fahrlässiger Verursachung eines Gebäudeschadens durch den Mieter.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dem Gebäudeversicherungsvertrag ein Regressverzicht des Versicherers für die Fälle zu entnehmen, in denen der Mieter einen Gebäudeschaden leicht fahrlässig (also weder grob fahrlässig noch vorsätzlich) herbeigeführt hat (Urteile vom 8. November 2000 IV ZR 298/99 BGHZ 145, 393 und vom 14. Februar 2001 VIII ZR 292/98 VersR 2001, 856; Beschluss vom 12. Dezember 2001 XII ZR 153/99 VersR 2002, 433; Urteil vom 3. November 2004 VIII ZR 28/04 VersR 2005, 498). Nunmehr hatte der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in vier Revisionsverfahren erneut über die Frage des Regressverzichts des Versicherers und über weitere damit zusammenhängende und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur umstrittene Rechtsfragen zu entscheiden.

Im Ergebnis ergibt sich aus den vier Urteilen Folgendes:
1. Der Senat hält daran fest, dass in der Gebäudeversicherung die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, und dass dem Versicherer der Regress auch dann verwehrt ist, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt.

2. Ein Regressverzicht des Gebäudeversicherers ist auch bei einem auf Dauer angelegten unentgeltlichen Nutzungsverhältnis anzunehmen.

3. Eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war. § 278 BGB ist nicht anwendbar.

4. Dem Gebäudeversicherer, dem der Regress gegen den Mieter verwehrt ist, steht gegen dessen Haftpflichtversicherer entsprechend den Grundsätzen der Doppelversicherung (§ 59 Abs. 2 Satz 1 VVG) ein Anspruch auf anteiligen Ausgleich zu; einen vollen Ausgleich im Deckungsumfang der Haftpflichtversicherung kann er nicht verlangen.

5. Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers kann auf die Hausratversicherung des Vermieters nicht übertragen werden.

Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 378/02. LG Leipzig - Urteil vom 25. Januar 2002 5 HKO 4390/01 ./. OLG Dresden - Urteil vom 15. Oktober 2002 5 U 451/02. Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 26/04. LG Ulm - Urteil vom 21. August 2003 6 O 107/03 ./. OLG Stuttgart - Urteil vom 30. Dezember 2003 7 U 165/03. Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 116/05. LG Bonn - Urteil vom 25. Juni 2003 1 O 6/03 ./. OLG Köln - Urteil vom 23. Dezember 2003 22 U 146/03 Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 273/05 LG Koblenz - Urteil vom 4. August 2003 16 O 388/02 ./. OLG Koblenz - Urteil vom 28. Oktober 2005 10 U 1111/03 Karlsruhe, den 13. September 2006. Bundesgerichtshof

Gebrauchsgewährung
Von der Gebrauchsgewährung ist im § 535 BGB die Rede. Dieser Paragraph regelt die Tatsache, dass der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand, also die Wohnung, im geeigneten Maße zur Verfügung stellen muss.

Damit ist zwar in erster Linie der ordnungsgemäße Zustand der Räumlichkeiten gemeint, aber nicht nur. Der Mieter muss darüber hinaus auch jederzeit und zeitlich unbegrenzt Zugang zum Mietgegenstand erhalten, sprich muss vom Vermieter einen Schlüssel für die Wohnung erhalten.

Sollte der Vermieter diesen primären Verpflichtungen nicht nachkommen, so hat der Mieter unter anderem die folgenden Möglichkeiten:

- Der Mieter muss laut § 536 BGB gar keine Miete bezahlen,
- der Mietvertrag kann außerordentlich, sprich fristlos gekündigt werden,
- für den Fall, dass dem Mieter durch das Verhalten des Vermieters nachweislich ein Schaden entstanden ist, so muss der Vermieter für den Schaden aufkommen und diesen ersetzen.

Gehhilfe (Rollator) darf im Hausflur parken
Ältere Hausbewohner dürfen einen "Rollator" im Hausflur parken, entschied das Amtsgericht Hannover in einem Prozess um die Gehhilfe. Der Hausbesitzer wollte den Rollator wie ein Fahrrad vor die Tür verbannen. Das sahen die Richter anders. Die Gehhilfe diene der Bewegungsfreiheit und Lebensqualität älterer Hausbewohner (Amtsgericht Hannover, Az. 503 C 3987/05).

Gemeinschaftseigentum - Heizkörperregler sind Gemeinschaftseigentum
Die Kosten für die Reparatur von Thermostatventilen oder sonstigen Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme muss ein Wohnungseigentümer nicht alleine bezahlen. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart vom 13. November 2007 (Az. 8 W 404/07) hat die Eigentümergemeinschaft die Kosten für solch eine Instandsetzung zu tragen. Die defekten Ventile seiner Fußbodenheizung ließ ein Wohnungseigentümer reparieren und legte der Eigentümergemeinschaft die Handwerkerrechnungen vor. Mit der Begründung, dass die Heizkörperventile Sondereigentum wären, verweigerte die Eigentümergemeinschaft die Übernahme der Zahlungen. Während die Eigentümergemeinschaft noch beim Landgericht Erfolg hatte, bekam der Kläger beim OLG Recht. Dort urteilten die Richter, dass alle Einrichtungen zur Regelung der Heizung nicht zum Sondereigentum sondern zum Gemeinschaftseigentum gehören, weil sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen.

Genossenschaften
Bei einer Genossenschaft handelt es sich um eine Gesellschaft mit einer "offenen" Anzahl von Mitgliedern. Eine Genossenschaft schließt sich immer zusammen, um gemeinsam einen bestimmten Zweck zu erreichen. Bei einer Wohnungsbaugenossenschaft handelt es sich also um einen Genossenschaft für die Herstellung und die Erhaltung von Wohnungen (§ 1 Abs 1 Nr. 7 GenG).

Die Mitglieder, Genossen genannt, können durch eine Beitritterklärung eintreten und durch die Aufkündigung wieder austreten. Durch das Genossenschaftsgesetz sowie den Satzungen der Genossenschaft sind die Rechtsverhältnisse genau bestimmt. Die Satzungen dürfen dabei die Genossen nicht schlechter stellen, als es die gesetzlichen Regelungen zu tun vermögen. Grundsätzlich wird eine Genossenschaft als eine eigene Rechtsperson (juristische Person) angesehen, die von einem Vorstand vertreten wird, der von der Generalversammlung gewählten wird.

Um dem Zeck einer Genossenschaft zu entsprechen, findet man in den Satzungen meist die Regelung, dass es nur Genossen dieser Genossenschaft möglich ist, in den Wohnungen zu leben bzw. sie zu nutzen. Möchte man also eine Wohnung von einer Genossenschaft anmieten, dann muss man dieser Genossenschaft beitreten. Dafür muss man in der Regel Genossenschaftsanteile übernehmen, also Beiträge an die Genossenschaft zahlen, die in den Satzungen vorgegeben sind.

Ansonsten gelten für einen Nutzungsvertrag der mit einer Genossenschaft über Wohnraum abgeschlossen wurde die gleichen mietrechtlichen Grundsätze und Bestimmungen, wie es bei anderen Mietverhältnissen auch der Fall ist. Dies bezieht sich auch auf den Kündigungsschutz, die Regelungen zur Mieterhöhung und die Rechte im Bezug auf Mietminderung und Gewährleistungen.

Geräte- und Maschinenschutzverordnung
In der neuen Geräte- und Maschinenbauverordnung wird unter anderem geregelt, welche Gartengeräte zu welchen Zeiten benutzt werden. Die Geräte- und Maschinenschutzverordnung umfasst insgesamt 57 Geräte, die je nach Art und Lautstärke in verschiedene Klassen eingeteilt worden sind. Geräte mit mittlerer Lautstärke wie z.B. Rasenmäher dürfen demnach in besonders geschützten Gebieten (Kurort, Wohngebiet, in der Nähe von Krankenhäusern etc.) werktags nur in der Zeit zwischen 7 und 20 Uhr betrieben werden. Für sehr laute Geräte, z.B. Grastrimmer oder Laubsauger, schränkt die Geräte- und Maschinenschutzverordnung die Nutzung auf 9 - 13 Uhr und 15 - 17 Uhr ein. An Sonn- und Feiertagen ist die Nutung jeglicher Gartengeräte komplett untersagt. Den Gemeinden bleibt die Möglichkeit, die Nutzungsdauer einzelner Gartengeräte noch weiter einzuschränken. Bei Zuwiderhaltung werden drastische Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000,00 € angedroht.

Geruchsbelästigung - Miete kann gekürzt werden
Einem Mieter fühlte sich von den Gerüchen aus der Metzgerei unter seiner Wohnung gestört und kürzte die Miete. Die Richter gaben ihm Recht und sahen in dem Dauergeruch eine erhebliche Belästigung (Az. 3 C 71/03)

Geruchsbelästigungen: Vermieter muss mit Mietminderung rechnen
Geruchsbelästigungen müssen vom Mieter nicht ohne Weiteres hingenommen werden und können diesen je nach Art und Umfang zur Mietminderung von bis zu 20 % berechtigen. Am schwerwiegendsten wird Hundekot im Treppenhaus angesehen, der eine Mietminderung von 20 % Mietminderung rechtfertigt (AG Münster).

Essensgerüche aus der benachbarten Gastronomie müssen vom Mieter nicht zwingend als appetitlich angesehen werden und können bis zu 15 % Mietminderung zur Folge haben (AG Köln). Die Mietminderung bei technischen Defekten an Haushaltsgeräten, die mit einer Geruchsbelästigung einhergehen, wurde bei 10 % angesiedelt (LG Köln). Ein verstopfter Toilettenabfluss kann den Vermieter 5 % der vertraglich vereinbarten Miete kosten (AG Schöneberg).

Gesundheitsgefährdung - keine fristlose Kündigung ohne Abhilfefrist
Mieter von Wohnraum sind erst dann zu einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung berechtigt, wenn Sie dem Vermieter vorher eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt haben, so der BGH in seinem Urteil vom 18. April 2007. Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin wegen Schimmelpilzbefall die Wohnung ohne Ankündigung fristlos gekündigt. Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar, dass § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, welcher eine Fristsetzung oder Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vorschreibt, auch für die fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung gilt.

Gewalttätige Mieter: Fristlose Kündigung droht
Das Amtsgericht Köln vertritt die Meinung, dass einem Mieter nach einem tätlichen Übergriff auf einen oder mehrere Mitmieter fristlos gekündigt werden darf. Im vorliegenden Fall wurde eine Mieterin von einer Mitmieterin durch einen Faustschlag im Gesicht und am Arm verletzt. Daraufhin schickte der Vermieter der Täterin und deren Ehemann eine Räumungsklage, die vom Amtsrichter zugelassen wurde. Die Mieterin habe ein sehr hohes Aggressionspotenzial, da es für den Übergriff auf die Geschädigte offensichtlich keinen Grund gab. Daher seien weitere Übergriffe dieser Art nicht auszuschließen, so der Richter (Amtsgericht Köln, 209 C 242/99).

 Gewerbliche Nutzung
Bei der gewerblichen Nutzung einer Mietwohnung kommt es sehr stark darauf an, um welche Form von Gewerbe es dabei geht. Ein Home-Office wird z.B. ohne besondere Zustimmung des Vermieters oder der andern Mietparteien möglich sein. Hierzu zählt z.B. die Arbeit als Autor. Entscheidend ist, dass es sich um ein Gewerbe handelt, bei dem es keinen Kundenbetrieb innerhalb der Wohnung gibt. Aber auch bei geringem Kundenbetrieb kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung nicht grundsätzlich untersagen. Er muss dann jedoch darüber in Kenntnis gesetzt werden. Vorausgesetzt die Mitbewohner des Hauses werden nicht in unzumutbar belästigt, muss der Vermieter die gewerbliche Nutzung zumindest dulden.

In anderen Fällen, in denen die gewerbliche Nutzung die gesamte Wohnung unverhältnismäßig in Anspruch nimmt und die anderen Mietparteien in Mitleidenschaft gezogen werden könnten, bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Gegebenfalls kann dann auch ein Aufpreis zur üblichen Wohnmiete erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn die Nachbarn nichts gegen die gewerbliche Nutzung einwenden. Zur Orientierung des neuen Mietpreises gelten dann die ortsüblichen Mietpreise für gewerbliche Räume.

Gewerbliche Nutzung
Das Mietrecht unterscheidet die gewerbliche Nutung von Gebäuden und Wohnungen und die Wohnraummiete. Diese Abgrenzung ist überaus wichtig, denn die meisten Mieterschutzvorschriften, die das deutsche Mietrecht kennt, beziehen sich ausschließlich auf den Wohnraum. Somit sind in einem Mietvertrag für die gewerbliche Nutzung sehr viele Vertragsklauseln erlaubt, die bei einem Mietvertrag über Wohnraum unwirksam wären. Wie verhält es sich aber nun, wenn in einem Mietvertrag über Wohnraum, er auch als solcher ausgeschrieben ist, ein Arbeitszimmer eingerichtet wird? Grundsätzlich wird durch einen Mietvertrag über Wohnraum nicht vereinbart, dass jedwede gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung ausgeschlossen wird. Es darf sich nur nicht so gestalten, dass die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken verwendet wird. So darf eine Wohnung, die als Wohnraum angemietet ist, nicht als Bordell, Friseur oder als Praxis Verwendung finden. Richtet der Mieter in einer Wohnung trotzdem ein Gewerbe ein, verhält er sich vertragswidrig.

Der Vermieter kann in diesem Fall eine Abmahnung aussprechen. Stellt der Mieter die gewerbliche Tätigkeit dann nicht ein, berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.  Nutzt der Mieter allerdings nur einen Teil eines Raumes zu gewerblichen Zwecken und es ist kein Publikumsverkehr gegeben, dann ist die teilweise gewerbliche Nutzung von Wohnräumen erlaubt. Dies ist aber nur der Fall, wenn die Wohnung weiterhin überwiegend zu Wohnzecken verwendet wird. In einigen Mietverträgen über Wohnraum ist ein Verbot zur gewerblichen Nutzung mit Erlaubnisvorbehalt gegeben. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bitten und dieser ist zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet. Dies aber wiederum auch nur dann, wenn Dritte durch die gewerbliche Tätigkeit nicht belästigt werden oder die Wohnung in ihrer Beschaffenheit nicht verändert wird. Des Weiteren darf sich die Gefahr der Beschädigung weder für die Wohnung noch für das Grundstück ergeben (vgl. Sternel a. a. O.;LG Berlin WM 1974, 258, auch AG Frankfurt WuM 1996, 532).

 Gleichbehandlungsgesetz
Wohnraummietrecht: Nach langer Diskussion ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) am 18. August 2006 in Kraft getreten. Das Gesetz hält auch spezielle Regelungen für Vermieter bereit, welche im Folgenden kurz zusammengefasst werden: Die zentrale Norm für den Vermieter ist § 19 AGG. Wer mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel ein sog. Massengeschäft (§ 19 Abs. 5 Satz 3). Der Vermieter muss dann § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG beachten, wonach niemand aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, der Alters oder der sexuellen Identität benachteiligt werden darf. Werden nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, gilt § 19 Abs. 2, wonach eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft unzulässig ist.

Eine Ausnahme ist in § 19 Abs. 3 AGG geregelt. Danach kann ausnahmsweise eine Ungleichbehandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig sein. Wohnen Vermieter und Mieter oder ihre Angehörigen auf demselben Grundstück findet das AGG wegen des besonderen Nähe- und Vertrauensverhältnisses keine Anwendung. Aber auch Vermieter von Gewerberaum sollten das AGG beachten. Die Grenze von 50 Objekten gilt für das Gewerberaummietrecht nicht ausdrücklich, wird aber wohl entsprechend anzuwenden sein. In jedem Fall zu beachten ist § 19 Abs. 2.

 Glascontainer
Befindet sich im Hof eines Mietshauses ein Glascontainer und wird in diesen nach 22 Uhr an Werktagen und nach 20 Uhr an Sonn- und Feiertagen Glasflaschen eingeworfen, dann stellt dies einen Mangel der Wohnung dar. Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, sofern alle weiteren Anspruchvoraussetzungen vorliegen.  Berücksichtigen muss man dabei allerdings, dass wenn der Mieter beim Vertragsabschluss Kenntnis von diesem Sachmangel hatte, er später keine Rechte mehr geltend machen kann. Zieht man in eine Wohnung ein, in deren unmittelbaren Nähe sich eine Sammelstelle für Altpapier und Altglas befindet, können später keine mietrechtlichen Ansprüche wegen des Lärms gestellt werden.

Dies bezieht sich nicht nur auf den Altglascontainer, sondern auf alle vor Vertragsabschluss bekannten Mängel. Das Recht auf eine Mietminderung ist auch dann verwirkt, wenn der Mieter den Mangel, also die Sammelstelle, infolge einer groben Fahrlässigkeit beim Einzug nicht bemerkt hat. Ein Mieter sollte sich die Wohnung und die nähere Umgebung immer vor dem Vertragsabschluss genau anschauen, dabei wird ihm eine bestehende Sammelstelle nicht entgehen. Der Vermieter ist an dieser Stelle nicht dazu verpflichtet, den Mieter auf die Sammelstelle aufmerksam zu machen, sofern sie nicht versteckt liegt und vom Mieter nicht sofort erkannt werden kann. Der Lärm, der von einem Altglascontainer zu den normalen Tageszeiten entsteht, muss hingenommen werden und stellt in keinem Fall einen Wohnungsmangel dar.

Grafitti
Mieter haben nicht grundsätzlich Anspruch darauf, dass ihr Vermieter Graffiti am Haus entfernen lässt. Das Amtsgericht Hamburg entschied, das es vielmehr auf den Einzelfall ankommt (Az. 44 C 209/03).

Graffiti - Graffitibeseitigung
Graffiti können im Einzelfall einen Mangel der Mietsache i.S.v. §§ 535, 536 BGB darstellen und sind vom Vermieter bzw. Eigentümer zu beseitigen, und zwar unabhängig von dessen Verschulden, so das AG Berlin-Charlottenburg in Abweichung der Rechtsprechung des AG Hamburg. Gegenstand des Urteils war die Aufforderung des Mieters bzw. Wohnungsnehmers gegenüber dem Vermieter, großflächiges Graffiti von den beiden Hauswänden des Hauseinganges sowie von den Wänden rechts und links davon entfernen zu lassen. Das Gericht stellte fest, dass der vertragsgemäße Zustand der Mieträume auch diejenigen Grundstücks- und Gebäudeteile umfasse, die zum Zugang zur Mietsache bestimmt sind oder zur gemeinschaftlichen Benutzung. Hauseingänge und Außenfassaden seien davon in jedem Falle erfasst. Äußere Einwirkungen, wie z.B. Graffiti, begründen dann einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt seien. Relevant für diese Beurteilung seien die Umstände des Einzelfalles, insbesondere die Ortssitte, der Zweck und der Preis der Mietsache sowie deren Zustand bei Anmietung.

Grenzabstand
Die Grenzabstände nach dem Nachbarrechtsgesetz gelten nicht für angrenzende öffentliche Wege. Deshalb müssen die Grundstücksbesitzer auch keinen Grenzabstand mit ihren Bäumen und Hecken einhalten, wenn das Grundstück mit öffentlichen Wegen angrenzt, es sei denn, dies ist im Bebauungsplan anders geregelt. Da sie keine Eigentümer des angrenzenden öffentlichen Weges sind, haben sie auch laut § 910 BGB keinen zivilrechtlichen Anspruch gegen Überhang. Man sollte sich trotzdem bei den einzelnen zuständigen Gemeinden erkundigen. Oft wird in den örtlichen Satzungen verlangt, dass die Überhänge in die öffentlichen Wegen und Straßen beseitigt werden müssen. Vor allem, wenn diese Überhänge die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs beeinträchtigen und gefährden, kann die zuständige Behörde mit Verwaltungsakt die Beseitigung der überhängenden Äste angeordnet werden.

 Grenzbäume müssen nicht eingezäunt werden
Ein Baum, der genau auf der Grundstücksgrenze verläuft bzw. dessen Stamm von der Grenzlinie tangiert wird, muss auf Verlangen des Nachbarn gefällt werden. Anders liegt der Fall, wenn sich der Stamm komplett auf dem Grundstück des Eigentümers befindet und der Baum unmittelbar nach seinem Austritt aus dem Boden in Richtung Nachbargrundstück wächst. Solche Bäume dürfen in der Regel stehen bleiben. AG Nordenham, Urteil vom 05.06.1992, Az. 3 C 121/92

 Grillen
Beim Grillen scheiden sich die Geister. Vor allem im Sommer kommt es wegen dem Grillen zu Auseinandersetzungen zwischen den verschiedenen Mietparteien. Beim Grillen gibt es keine allgemein gültige Regelung, ob und wie oft das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse in einer Mietwohnung erlaubt ist.

In einigen Fällen wurde das Grillen per Mietvertrag komplett untersagt. Manche Gerichte haben an einer solchen Klausel nichts auszusetzen. Eher üblich ist hingegen eine Beschränkung des Grillens. Einige Gerichte sehen ein einmaliges Grillvergnügen pro Monat als ausreichend an, während andere Richter eine jährliche Beschränkung zwischen drei und fünf Grillabenden vorziehen.

Grundsätzlich gilt, dass die Art des Grills eine große Rolle spielt. Ein Gasgrill oder elektronisch betriebener Grill ist auf jeden Fall willkommener als der Holzkohlegrill, was natürlich mit der damit einhergehenden Emission in Form von mehr oder weniger dichten Rauchwolken zusammenhängt.

Grillen im Garten
Laut §§ 906, 1004, BGB, hat der Nachbar einen Unterlassungsanspruch, wenn er durch erhebliche Gerüche nicht mehr in seinem Garten ausharren kann oder wenn er sogar sämtliche Fenster schließen muss, um sich vor den Gerüchen zu schützen. Empfehlenswert wäre aber, bevor man gleich vor Gericht zieht, eine Einigung mit dem Nachbarn zu finden, wie z. B. das versetzen eines Grills auf eine andere Stelle, wo sich die Gerüche nicht so sehr zum Nachbarn ausbreiten. Wenn man aber trotz allem vor Gericht ziehen muss, so besteht hier keine ausdrückliche Gesetzesregelung. Es kommt immer ganz auf den Einzelfall an. Alleine wenn es darum geht, wie oft gegrillt werden darf, sind sich die Gerichte nicht einig. Die Palette reicht von zwei Mal jährlich bis hin zu zwei Mal pro Woche.

 Grenzen und Ausnahmen beim Grillen
Streit und Ärger zwischen Vermietern, Mietern und Wohnungsnachbarn kommt es regelmäßig, wenn es um das Grillen geht.

Im Folgenden ist zu lesen, worauf die Mieter beim Grillen achten müssen:

Da Grillen in den Sommermonaten üblich ist, muss es geduldet werden. Die Gerichte sind sich nicht einig im Hinblick darauf, wie oft im Jahr beziehungsweise im Monat gegrillt werden darf. Von einem Gericht wurde Grillen bis zu zweimal monatlich zwischen 17 und 23 Uhr im hinteren Teil des Gartens als zulässig empfunden. Als tolerierbar erachtete ein anderes Gericht viermal Grillen pro Jahr bis 24 Uhr.

Zwischen April und September höchstens einmal im Monat zu grillen, nachdem die Nachbarn vorher informiert werden müssen, erlaubte ein weiteres Gericht. Nur, wenn es zu wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß oder Rauch kommt, wird ein absolutes Verbot in Betracht gezogen. Statt eines Holzkohlegrills einen Elektrogrill und Alu-Schalen zu verwenden wurde dahingehend von einem süddeutschen Gericht empfohlen. Ob beim Grillen entstehender Qualm die Nachbarn stört, ist letztlich entscheidend. Ein Nachbar muss nicht hinnehmen, wenn Qualm in seine Räume dringt. Solch eine Belästigung ist sogar eine Bußgeldfähige Ordnungswidrigkeit.

Grillen und Fernsehen
An vier Abenden im Jahr darf auch nach 22.00 Uhr noch im Freien gegrillt werden, aber höchstens bis 24.00 Uhr. Das entschied das Oberlandesgericht Oldenburg (13 U 53/02.  Gleichzeitig wies das Oberlandesgericht Oldenburg darauf hin, dass nächtliches Fernsehen im Freien von den Nachbarn nicht toleriert werden muss. Hier ist - zumindest im Freien - um 22.00 Uhr abzuschalten.

Bei einem Streit zweier Grundstücksnachbarn über die Frage, ob auch nachts, direkt an der Grundstücksgrenze gegrillt und Fernsehen geschaut werden darf, fand das Oberlandesgericht Oldenburg den Kompromiss: Dem Grunde nach sei Grillen und Fernsehen zwischen 22.00 und 7.00 Uhr im Freien überhaupt nicht bzw. nur in ganz geringem Umfang von den Nachbarn hinzunehmen. An warmen Sommerabenden, bei besonderen Gelegenheiten, zum Beispiel anlässlich eines Geburtstages, sei es für viele Menschen ein großes und von den Nachbarn auch meist geduldetes Vergnügen, draußen, zum Beispiel im Garten, zu grillen. Hier, so das Gericht, werde in Einzelfällen auch immer der Zeitpunkt 22.00 Uhr überschritten. Es ginge zu weit, dies völlig zu untersagen.

Deshalb der Kompromiss: Grillen bis 24.00 Uhr, an vier Abenden im Kalenderjahr, aber der Fernseher muss zu diesem Zeitpunkt abgeschaltet sein.

Grill- oder Gartenpartys dürfen nicht ausufern
Gegen Grillen und Gartenpartys hat auch der Gesetzgeber grundsätzlich nichts einzuwenden, sofern die Aktivitäten in einem vernünftigen Rahmen stattfinden, die Nachbarn nicht in unzumutbarer Weise belästigt und die allgemeinen Bestimmungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nicht verletzt werden. Die Nachbarn dürfen insbesondere keiner zu intensiven Belästigung durch Lärm und/oder Rauch ausgesetzt werden. Häufig ist ein direktes Gespräch mit den Nachbarn hilfreich, in dem die Grillparty angekündigt wird. Liegt eine Lärmbelästigung vor, so kann der Nachbar die Polizei rufen oder im Extremfall auch klagen. Beim ersten Verstoß kann gegen den Gastgeber der Grillparty ein Bußgeld in Höhe von bis zu 5.000,00 € verhängt werden. Ob der Gastgeber selbst oder Gäste für die Beeinträchtigung verantwortlich sind, ist dabei unerheblich.

 Grillkamin muss nicht immer geduldet werden
In einem Haus, das von mehreren Parteien bewohnt wird, ist ein Grillkamin so einzurichten, dass ständige Wohnräume, insbesondere Schlaf- und Wohnzimmer, nicht durch Geruchs-, Rauch- oder Russentwicklungen in Mitleidenschaft gezogen werden. Ein Grillkamin vor einer Pergola oder Sitzbänken im Außenbereich ist hingegen zu dulden. BayObLG, Beschluss vom 20.03.2002, Az. 2Z BR 16/02

 Großcousine
Die Eigenbedarfskündigung ist für den Vermieter einer derzeit vermieteten Wohnung eine der wenigen Möglichkeiten, einem Mieter eine wirksame und rechtskonforme Kündigung auszusprechen. Jedoch müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein, bevor diese Kündigung gerechtfertigt und damit wirksam ist. So muss der Wohnraum entweder für den Vermieter selbst benötigt werden oder aber für einen nahem Angehörigen. Dies muss er Vermieter in seiner Kündigung nicht nur detailliert begründen, sondern auch nachvollziehbar beweisen. Wer als naher Angehöriger eines Vermieters gilt, ist nicht immer eindeutig.

So kann eine Großcousine als naher Familienangehöriger gelten, sodass für sie die Eigenbedarfskündigung rechtes sein kann. Hierbei ergibt sich allerdings die Besonderheit, dass die Großcousine nicht nur ein Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter hat, sondern auch eine besondere persönliche Beziehung zum Vermieter pflegt. Diese besondere persönliche Beziehung kann sich beispielsweise aus der Fürsorge des Vermieters für die Familie ergeben, so das Landgericht Stuttgart in einem Urteil vom 26. Februar 1998 (Az: 6 S 404/97).

 Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das vom jeweils zuständigen Amtsgericht geführt wird. Es gibt Auskunft über die sämtliche, rechtlich relevanten Gegebenheiten, die mit einem Grundstück, egal ob bebaut oder unbebaut, in Zusammenhang stehen. Im Grundbuch ist z.B. der Eigentümer des Grundstücks oder des darauf stehenden Hauses aufgeführt sowie eventuell vorhandene Belastungen oder Grundpfandrechte Dritter, wie etwa Hypotheken.

Bei einem Grundstücksverkauf ist zwingend die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch erforderlich. Sollte diese Formvorschrift missachtet werden, so wird der Verkauf unwirksam. Jeder Bürger, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf das Grundbuch einsehen. Zu dieser Gruppe der berechtigt Interessierten gehören unter anderem auch Mieter. Der Blick ins Grundbuch ist mindestens dann zu empfehlen, wenn ein Eigentümerwechsel bevorsteht oder dieser von anderer Seite glaubhaft gemacht werden soll.

Der rechtlich verbindliche Ansprechpartner in Fragen, die z.B. mit dem bestehenden Mietverhältnis zu tun haben, ist und bleibt der Hauseigentümer bis zu dem Zeitpunkt, an dem im Grundbuch ein anderer Eigentümer genannt wird. Darüber hinaus gibt es für den Eigentümer noch die Möglichkeit, weitere Personen zu rechtlich verbindlichen Handlungen bezüglich des betreffenden Grundstücks zu bevollmächtigen.

 Grundsteuer I
Bei Nebenkostenabrechnungen in gemischt genutzten Gebäuden muss der Vermieter grundsätzlich eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbefläche vornehmen.

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (2 / 11 S 55/97) schafft klare Grundsätze für die immer wiederkehrenden Probleme bei Nebenkostenabrechnungen, wenn Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus zusammen abgerechnet werden sollen.

Nach dem Urteil des Frankfurter Landgerichts dürfen bei einem gemischt genutzten Gebäude die Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung in diesem Haus entstehen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung der Kosten nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden. Eine Aufteilung der Grundsteuer auf die gewerblichen und die die Wohnraummieter sei aber ohne weiteres möglich. Diese  Grundsätze gelten auch für Nebenkostenpositionen wie Versicherungen und Wasserkosten.

Grundsteuer II
Die Grundsteuer B, die für wohnlich genutzte Fläche ausschlaggebend ist, kann vom Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf alle Mietparteien umgelegt werden. Bei Miethäusern, in denen außer der wohnlichen Nutzung auch noch eine gewerbliche Nutzung einiger Einheiten vorliegt, müssen die Betriebskosten getrennt nach der für gewerbliche Nutzung anfallenden Grundsteuer und Grundsteuer B abgerechnet werden.

Für die Berechnung der Grundsteuer B sind drei Faktoren maßgebend. Diese Faktoren sind der Einheitswert, die Steuermesszahl sowie der Steuerhebesatz.

Der Einheitswert ergibt sich aus Daten, die sich auf das Mietobjekt direkt beziehen. Hierzu zählen nutzbare Fläche, Bauart, Baujahr und ähnliche Merkmale. Über die Höhe des jeweiligen Einheitswerts ergeht ein Bescheid vom örtlich zuständigen Finanzamt.

Bei der Festlegung der Steuermesszahl kommt es darauf an, ob es sich um ein Einfamilienhaus (2,6 oder 3,5 Promille), ein Zweifamilienhaus (3,1 Promille) oder eine sonstige Immobilie (3,5 Promille) handelt. Der entsprechende Anteil vom Einheitswert ergibt dann die jeweilige Steuermesszahl eines Objekts.

Der Steuerhebesatz wird von jeder Gemeinde oder Stadt gesondert festgelegt. In kleineren Orten oder Gemeinden liegt er bei etwa 250 - 350, in großen Städten kann er durchaus bei 700 oder höher liegen. Ein Steuerhebesatz von 700 besagt, dass der 7-fache Betrag der Steuermesszahl als Grundsteuer B zu bezahlen ist.

Mieter haben grundsätzlich das Recht die Abrechnungsunterlagen zur Grundsteuer B zu überprüfen, insbesondere dann wenn die Differenz zum Vorjahr besonders hoch ist. Hierzu zählen der Bescheid des Finanzamtes über die Höhe des Einheitswertes sowie ein Bescheid über den für das betreffende Kalenderjahr gültigen Steuerhebesatz.