Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit in der Eigentümergemeinschaft: Wem gehört der Parkplatz und wer bezahlt die Fenster?
- Drei Streitpunkte, ein Gerichtstermin
- Die Garage mit Solardach: Ein Recht auf Modernisierung?
- Mitnutzung fremder Garagen: Ein Anrecht auf das, was nicht da sein dürfte?
- Streit um die Fenster: Warum ein Gutachter unverzichtbar war
- Die endgültige Entscheidung des Landgerichts im Überblick
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche baulichen Veränderungen an meiner Wohnung oder dem Gemeinschaftseigentum kann ich als Eigentümer leichter durchsetzen?
- Was geschieht, wenn einzelne Eigentümer ohne Zustimmung der Gemeinschaft bauliche Veränderungen vornehmen?
- Was bedeutet ein Sondernutzungsrecht für meine Möglichkeiten, Veränderungen am mir zugewiesenen Bereich vorzunehmen?
- Wann ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, ein Gutachten einzuholen, bevor sie über größere Reparaturen oder Sanierungen entscheidet?
- Darf die Eigentümergemeinschaft meine Baupläne ablehnen, auch wenn sie ähnliche Vorhaben anderer Eigentümer in der Vergangenheit genehmigt hat?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 17 S 135/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Dortmund
- Datum: 21.03.2025
- Aktenzeichen: 17 S 135/24
- Verfahrensart: Urteil
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Wohnungseigentümerin, die die Errichtung einer Photovoltaik-Garage oder eines Carports auf ihrem Stellplatz sowie die Mitnutzung von Garagen anderer Eigentümer begehrte und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft anfocht.
- Beklagte: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die die Anträge der Klägerin ablehnte.
- Nebenintervenient: Ein weiterer Wohnungseigentümer, der die Beklagte im Rechtsstreit unterstützte und selbst von den Streitigkeiten um Garagen und Fenster betroffen war.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klägerin wollte auf ihrem zur Sondernutzung zugewiesenen Stellplatz eine Photovoltaik-Garage oder ein Carport errichten, was die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft ablehnte. Zudem forderte sie die (vorübergehende) Mitnutzung von zwei bereits auf dem Grundstück errichteten, aber ungenehmigten Garagen, die von anderen Eigentümern genutzt werden. Ein dritter Streitpunkt betraf die Entscheidung der WEG, einen früheren Beschluss zur Beauftragung eines Gutachters für die Feststellung des Sanierungsbedarfs an Fenstern und einer Balkontür im Gemeinschaftseigentum aufzuheben.
- Kern des Rechtsstreits: Der zentrale juristische Streitpunkt war, ob die Klägerin die Erlaubnis zur Errichtung einer Photovoltaik-Anlage auf ihrem Stellplatz beanspruchen kann, ob ihr ein Anspruch auf Mitnutzung der ungenehmigten Garagen zusteht und ob die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur ersatzlosen Aufhebung einer vorgesehenen gutachterlichen Prüfung des Sanierungsbedarfs am Gemeinschaftseigentum fassen durfte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts wurde zurückgewiesen. Die Berufung der Beklagten war teilweise erfolgreich. Das Landgericht erklärte die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21. November 2023 zu TOP 6, 12 und 16 für ungültig und stellte die Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 11 fest. Im Übrigen wurde die Klage der Klägerin abgewiesen.
- Begründung: Die Errichtung einer Photovoltaik-Anlage auf einer Garage oder einem Carport dient nicht dem Laden von Elektrofahrzeugen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes und ist daher nicht privilegiert. Eine solche Baumaßnahme würde zudem das Gesamtbild der Anlage erheblich verändern, und der Gleichbehandlungsgrundsatz greift nicht, solange die WEG eine Gesamtlösung für die ungeklärte Garagensituation finden muss. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf vorläufige Mitnutzung der ungenehmigten Garagen, da die Eigentümergemeinschaft zunächst über deren Genehmigung oder Rückbau entscheiden muss. Die ersatzlose Aufhebung des Beschlusses zur Hinzuziehung eines Gutachters für den Sanierungsbedarf an den Fenstern und der Balkontür widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Sanierungsbedarf zwischen den Parteien umstritten ist und eine Klärung durch Gutachten notwendig bleibt.
- Folgen: Die Klägerin darf weder die Photovoltaik-Anlage auf ihrem Stellplatz errichten noch die ungenehmigten Garagen mitnutzen. Die Eigentümergemeinschaft muss weiterhin einen Gutachter zur Klärung des Sanierungsbedarfs an den betreffenden Fenstern und der Balkontür beauftragen. Zudem ist die WEG gehalten, eine umfassende Lösung für die bestehenden ungenehmigten Garagen zu finden und über deren Zukunft zu entscheiden.
Der Fall vor Gericht
Streit in der Eigentümergemeinschaft: Wem gehört der Parkplatz und wer bezahlt die Fenster?
Wer in einer Eigentumswohnung lebt, kennt die Situation: Man möchte etwas verändern, sei es auf dem Balkon, an der Fassade oder auf dem eigenen Parkplatz. Doch schnell stellt sich die Frage: Was darf ich eigentlich allein entscheiden und wofür brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer? Ein solcher Konflikt landete vor dem Landgericht Dortmund und beleuchtet gleich mehrere typische Streitpunkte innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer eines Gebäudes. Im Kern ging es um den Wunsch einer Eigentümerin nach einer modernen Garage, die Mitnutzung bereits gebauter, aber nicht genehmigter Garagen und die Frage, wer die Kosten für die Begutachtung sanierungsbedürftiger Fenster trägt.
Drei Streitpunkte, ein Gerichtstermin
Der Fall, der vor Gericht verhandelt wurde, war komplex und bestand aus drei unterschiedlichen, aber miteinander verknüpften Problemen. Eine Wohnungseigentümerin, nennen wir sie die Klägerin, lag im Streit mit der restlichen Eigentümergemeinschaft, der Beklagten. Ein weiterer Eigentümer, ihr Nachbar, unterstützte im Verfahren die Position der Gemeinschaft.
Erstens wollte die Klägerin auf ihrem Parkplatz, für den sie ein Sondernutzungsrecht besitzt – also das alleinige Recht, diesen Teil des Gemeinschaftseigentums zu nutzen –, eine Fertiggarage oder einen Carport bauen. Das Besondere daran: Auf dem Dach sollte eine Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung installiert werden. Die Eigentümergemeinschaft lehnte diesen Antrag jedoch ab.
Zweitens existierten auf dem Grundstück bereits zwei Garagen, die von dem Nachbarn und einer weiteren Eigentümerin genutzt wurden. Der Haken daran: Diese Garagen waren ohne eine offizielle Genehmigung der Gemeinschaft errichtet worden. Die Klägerin forderte, dass auch sie diese Garagen mitnutzen dürfe, bis eine endgültige Lösung gefunden ist.
Drittens stritten die Parteien über den Zustand der Fenster und einer Balkontür in der Wohnung des Nachbarn. Da Fenster und Außentüren zum Gemeinschaftseigentum gehören – also allen Eigentümern gemeinsam –, ist die Gemeinschaft für deren Instandhaltung verantwortlich. Eine frühere Versammlung hatte bereits beschlossen, einen Gutachter zur Klärung des Sanierungsbedarfs zu beauftragen. Dieser Beschluss wurde in einer neuen Versammlung jedoch wieder aufgehoben. Die Klägerin war damit nicht einverstanden und zog gegen all diese Entscheidungen vor Gericht.
Die Garage mit Solardach: Ein Recht auf Modernisierung?
Im Mittelpunkt des ersten Streitpunktes stand die Frage, ob die Eigentümerin einen rechtlichen Anspruch auf die Genehmigung ihrer Photovoltaik-Garage hatte. Sie berief sich dabei auf eine gesetzliche Regelung, die es einzelnen Eigentümern erleichtern soll, bestimmte bauliche Veränderungen durchzusetzen. Doch was genau sagt dieses Gesetz?
Was ist eine „privilegierte bauliche Veränderung“?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht für bestimmte Maßnahmen eine Art „Fast Lane“ vor. Dazu gehören beispielsweise der barrierefreie Umbau, Maßnahmen zum Einbruchschutz oder eben die Installation einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge. Man spricht hier von privilegierten baulichen Veränderungen. Wenn ein Eigentümer eine solche Maßnahme wünscht, kann die Gemeinschaft dies nicht einfach so ablehnen. Stellt man sich die Gemeinschaft als eine Gruppe vor, die gemeinsam über das Haus entscheidet, so gibt das Gesetz bei diesen privilegierten Themen dem Einzelnen ein stärkeres Wort.
Warum die Garage nicht in die „Fast Lane“ durfte
Das Gericht entschied jedoch, dass die geplante Garage mit Photovoltaikanlage nicht unter diese Sonderregelung fällt. Aber warum nicht? Die Begründung des Gerichts war zweigeteilt. Zum einen dient eine Garage oder ein Carport nicht unmittelbar dem Laden eines Elektrofahrzeugs. Um eine Wallbox zu installieren, braucht man nicht zwingend ein Dach darüber. Eine einfache Ladesäule würde ausreichen. Die Garage selbst ist also nicht Teil der notwendigen Ladeinfrastruktur.
Zum anderen ist eine Photovoltaikanlage auf dem Dach dazu da, Strom zu erzeugen, und nicht, um ein Auto zu laden. Die Klägerin hätte den Strom für eine Ladestation auch einfach über den allgemeinen Hausanschluss beziehen können. Die Stromerzeugung selbst ist laut Gericht keine privilegierte Maßnahme im Sinne des Gesetzes. Selbst wenn man annehmen würde, die Maßnahme sei grundsätzlich privilegiert, hätte die Klägerin keinen Anspruch auf genau ihre Wunschlösung. Die Gemeinschaft hat nämlich das Recht, über die Art der Durchführung zu entscheiden. Sie könnte zum Beispiel eine andere, für alle passendere Ladelösung vorschlagen. Es gibt also keinen Automatismus, der besagt: „Ich will eine Ladesäule, also bekomme ich die von mir geplante Garage.“
Der Grundsatz der Gleichbehandlung: Warum frühere Genehmigungen nicht halfen
Die Klägerin argumentierte zusätzlich mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz. Sie verwies darauf, dass anderen Eigentümern in der Vergangenheit ebenfalls der Bau von Garagen gestattet wurde. Warum sollte dies also bei ihr anders sein? Auch hier folgte das Gericht ihrer Argumentation nicht. Ein sehr alter Beschluss aus dem Jahr 1987 war aus Sicht des Gerichts nicht mehr relevant. Ein neuerer Beschluss von 2016, der einer anderen Eigentümerin den Garagenbau erlaubte, bezog sich zudem nicht auf eine Garage mit Photovoltaikanlage.
Der entscheidende Punkt für das Gericht war jedoch die ungeklärte Gesamtsituation auf dem Grundstück. Durch die beiden ungenehmigten Garagen herrschte bereits ein Zustand, der nicht den Regeln entsprach. Das Gericht argumentierte, dass die Gemeinschaft zunächst diese „Altlast“ klären müsse. Sie muss entscheiden: Werden die ungenehmigten Garagen nachträglich legalisiert oder müssen sie abgerissen werden? Erst wenn diese grundlegende Frage geklärt ist, kann über neue Bauvorhaben wie das der Klägerin entschieden werden. Einer bereits unübersichtlichen Situation eine weitere Einzelentscheidung hinzuzufügen, würde einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen, die eine vernünftige und nachhaltige Gesamtlösung anstreben muss.
Mitnutzung fremder Garagen: Ein Anrecht auf das, was nicht da sein dürfte?
Im zweiten Punkt forderte die Klägerin, die beiden bereits bestehenden, aber ungenehmigten Garagen vorläufig mitnutzen zu dürfen. Das Gericht der ersten Instanz hatte ihr hier noch Recht gegeben, das Landgericht Dortmund sah dies jedoch anders. Warum konnte sie keine Mitnutzung verlangen, obwohl die Garagen auf Gemeinschaftseigentum standen?
Die Antwort des Gerichts ist im Grunde sehr logisch und lässt sich mit einem Alltagsbeispiel vergleichen: Stellen Sie sich vor, ein Nachbar stellt ohne zu fragen ein großes Trampolin in den Gemeinschaftsgarten. Die erste Frage, die sich die Eigentümer stellen müssen, ist nicht: „Wer darf wann auf dem Trampolin springen?“, sondern: „Darf das Trampolin hier überhaupt stehen?“.
Genau das war die Argumentation des Gerichts. Die Garagen waren eine unzulässige bauliche Veränderung, da die Gemeinschaft ihrer Errichtung nie zugestimmt hatte. Bevor man Regeln für die Nutzung aufstellt, muss die Gemeinschaft eine viel grundlegendere Entscheidung treffen: Sollen die Garagen als neuer, offizieller Zustand des Grundstücks genehmigt werden, oder muss die Gemeinschaft auf deren Abriss bestehen? Solange diese Frage nicht geklärt ist, kann kein Gericht eine Nutzungsregelung anordnen. Es wäre so, als würde man Regeln für die Benutzung von etwas aufstellen, dessen Existenz rechtlich noch gar nicht gesichert ist.
Streit um die Fenster: Warum ein Gutachter unverzichtbar war
Im dritten Streitpunkt, der Sanierung der Fenster und der Balkontür des Nachbarn, bekam die Klägerin jedoch Recht. Die Eigentümerversammlung hatte beschlossen, einen bereits gefassten Beschluss zur Beauftragung eines Gutachters wieder aufzuheben. Diesen Aufhebungsbeschluss erklärte das Gericht für ungültig.
Hier ging es um den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Das bedeutet, die Gemeinschaft muss ihre Entscheidungen auf einer soliden Grundlage und im Interesse aller treffen. Das ist vergleichbar mit einem verantwortungsvollen Geschäftsführer, der keine großen Investitionen tätigt, ohne vorher die Fakten zu prüfen. Im vorliegenden Fall gab es erhebliche Meinungsverschiedenheiten über die Notwendigkeit der Fenstersanierung. Der Nachbar behauptete, sie sei dringend nötig, die Klägerin bezweifelte dies. Eine ältere Einschätzung eines Fensterbauers hatte keinen Handlungsbedarf gesehen.
Angesichts dieser widersprüchlichen Informationen und der potenziell hohen Kosten für einen Austausch (über 10.000 Euro) wäre es laut Gericht grob fehlerhaft, auf die neutrale Einschätzung eines Experten zu verzichten. Die Kosten für ein Gutachten stünden in keinem Missverhältnis zum möglichen Schaden einer falschen Entscheidung. Den Beschluss zur Beauftragung eines Gutachters ersatzlos zu streichen, würde bedeuten, dass die Gemeinschaft im Dunkeln tappt und keine fundierte Entscheidung mehr treffen kann. Dies widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Die endgültige Entscheidung des Landgerichts im Überblick
Das Landgericht Dortmund fällte am Ende ein differenziertes Urteil. Die Berufung der Klägerin wurde vollständig zurückgewiesen. Das bedeutet, sie hat keinen Anspruch auf die Genehmigung ihrer Photovoltaik-Garage und auch keinen Anspruch auf die Mitnutzung der ungenehmigten Garagen.
Die Berufung der Eigentümergemeinschaft war teilweise erfolgreich. Das Urteil der Vorinstanz wurde so geändert, dass die Klage der Eigentümerin in den Punkten Garage und Mitnutzung abgewiesen wurde.
Allerdings erklärte das Gericht den Beschluss der Eigentümergemeinschaft, den Gutachter für die Fensterprüfung zu streichen, für ungültig. Hier muss die Gemeinschaft nun auf der Grundlage des ursprünglichen Beschlusses handeln und einen Sachverständigen beauftragen, um eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für eine mögliche Sanierung zu schaffen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt deutlich, dass Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einfach bauliche Veränderungen durchsetzen können, selbst wenn diese umweltfreundlich sind oder anderen bereits Ähnliches genehmigt wurde. Eine Garage mit Photovoltaikanlage gilt nicht automatisch als privilegierte Lademöglichkeit für Elektroautos, da das Dach nicht zwingend zum Laden nötig ist und die Stromerzeugung separat zu betrachten ist. Wenn bereits ungenehmigte Bauten auf dem Grundstück existieren, muss die Gemeinschaft erst diese Situation klären, bevor neue Projekte genehmigt werden können. Bei wichtigen Entscheidungen wie teuren Sanierungen darf die Eigentümergemeinschaft jedoch nicht auf Gutachten verzichten, wenn die Faktenlage unklar ist – das verstößt gegen die ordnungsgemäße Verwaltung.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche baulichen Veränderungen an meiner Wohnung oder dem Gemeinschaftseigentum kann ich als Eigentümer leichter durchsetzen?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht für bestimmte bauliche Veränderungen Erleichterungen vor, die es Eigentümern ermöglichen, Modernisierungen oder Anpassungen an ihrer Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum leichter umzusetzen. Man spricht hier von sogenannten privilegierten baulichen Veränderungen. Der Hintergrund ist, dass diese Veränderungen als besonders wünschenswert und zeitgemäß angesehen werden.
Was sind „privilegierte“ bauliche Veränderungen?
Als privilegierte bauliche Veränderungen gelten jene Maßnahmen, die ein jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen kann. Dazu gehören insbesondere:
- Maßnahmen zur Barrierefreiheit: Umbauten, die Menschen mit Behinderung oder im Alter das Leben erleichtern, wie der Einbau von Rampen, Aufzügen oder die Verbreiterung von Türen.
- Maßnahmen zur Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge: Die Installation einer Ladestation (Wallbox) für ein Elektroauto auf einem Stellplatz.
- Maßnahmen zum Einbruchschutz: Verstärkung von Türen und Fenstern, der Einbau von Alarmanlagen oder Rollläden.
- Maßnahmen zum Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität: Beispielsweise der Anschluss an das Glasfasernetz.
Für Sie bedeutet das, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) solchen Veränderungen nicht ohne Weiteres widersprechen kann. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Welche Voraussetzungen gelten dafür?
Obwohl Sie als Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung (also eine Art „Erlaubnis“) dieser Veränderungen haben, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten:
- Kostenübernahme: Die Kosten für die Privilegierte bauliche Veränderung müssen in der Regel von dem Wohnungseigentümer getragen werden, der die Maßnahme verlangt. Dies betrifft die Kosten der Installation, aber auch eventuelle spätere Kosten für Instandhaltung und Betrieb, soweit diese nicht ohnehin der Gemeinschaft zufallen würden.
- Förmlicher Beschluss: Auch wenn der Anspruch auf die Maßnahme besteht, ist trotzdem ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig. Die Gemeinschaft muss dem Vorhaben zustimmen, kann dies aber nur aus bestimmten, eng gefassten Gründen ablehnen.
Wann kann die Gemeinschaft widersprechen?
Die Gemeinschaft kann privilegierten baulichen Veränderungen nur in Ausnahmefällen widersprechen. Ein solcher Widerspruch ist nur zulässig, wenn die Maßnahme die übrigen Eigentümer unzumutbar beeinträchtigen würde. Was unter „unzumutbar“ zu verstehen ist, hängt vom Einzelfall ab, typische Gründe für eine unzumutbare Beeinträchtigung sind:
- Substanzielle oder optische Beeinträchtigung: Wenn die Veränderung die Bausubstanz erheblich schädigen oder das Erscheinungsbild des Gebäudes in unzumutbarer Weise verändern würde. Reine ästhetische Bedenken („gefällt mir nicht“) reichen hierfür jedoch nicht aus.
- Sicherheitsrisiken: Wenn die Maßnahme die Sicherheit des Gebäudes oder der Bewohner gefährden würde.
- Unverhältnismäßige Kosten für die Gemeinschaft: Dies betrifft nicht die Installationskosten des verlangenden Eigentümers, sondern mögliche Folgekosten oder Wartungskosten, die, wenn sie auf die Gemeinschaft umgelegt würden, für diese unzumutbar wären.
Im Falle eines Widerspruchs der Gemeinschaft liegt die Beweislast dafür, dass eine unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt, bei der Gemeinschaft selbst. Das bedeutet, die Gemeinschaft muss überzeugende Gründe vorlegen, warum die Maßnahme unzumutbar ist.
Was geschieht, wenn einzelne Eigentümer ohne Zustimmung der Gemeinschaft bauliche Veränderungen vornehmen?
Stellen Sie sich vor, ein Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) errichtet eine Garage oder einen Anbau, ohne vorher die anderen Eigentümer um Erlaubnis zu fragen. Grundsätzlich sind solche baulichen Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen oder das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändern, ohne die erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft unzulässig. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die nicht im Sondereigentum stehen – also etwa die Fassade, Dächer, Außenwände und Gemeinschaftsflächen.
Unzulässigkeit und Rückbauanspruch
Wenn ein Eigentümer eigenmächtig bauliche Veränderungen vornimmt, handelt er gegen die Regeln des Wohnungseigentumsrechts. Das bedeutet, diese Bauten sind ohne gültigen Beschluss der Gemeinschaft als unrechtmäßig anzusehen. Die Eigentümergemeinschaft hat in solchen Fällen in der Regel einen sogenannten Rückbauanspruch. Dies ist das Recht der Gemeinschaft, zu verlangen, dass der eigenmächtig handelnde Eigentümer die bauliche Veränderung auf eigene Kosten wieder entfernt und den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Dieser Anspruch kann, falls nötig, auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Handlungsmöglichkeiten der Eigentümergemeinschaft
Für die Eigentümergemeinschaft bedeutet das, dass sie sich aktiv mit der ungenehmigten baulichen Veränderung auseinandersetzen muss. Bevor die Gemeinschaft über die Nutzung solcher Bauten oder über andere zukünftige Projekte im Zusammenhang mit diesen Flächen entscheiden kann, muss sie zunächst über die Legalität der bereits vorgenommenen Maßnahme befinden.
Die Gemeinschaft hat hierbei zwei Hauptoptionen:
- Rückbau verlangen: Die Gemeinschaft kann beschließen, den Rückbau der baulichen Veränderung zu verlangen. Dies erfordert einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung.
- Nachträgliche Genehmigung: Die Gemeinschaft kann die bereits vorgenommene bauliche Veränderung nachträglich genehmigen. Dies ist ebenfalls durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung möglich. Für die Genehmigung einer baulichen Veränderung ist grundsätzlich eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung ausreichend, es sei denn, die Maßnahme beeinträchtigt einen einzelnen Eigentümer unzumutbar. Wenn eine nachträgliche Genehmigung erteilt wird, wird die ursprünglich unzulässige Baumaßnahme im Nachhinein rechtmäßig.
Solange die Gemeinschaft keine dieser Entscheidungen getroffen hat, bleibt die bauliche Veränderung formell ungenehmigt und der Rückbauanspruch kann weiterhin bestehen. Es liegt an der Gemeinschaft, die Initiative zu ergreifen, um die Situation zu klären.
Was bedeutet ein Sondernutzungsrecht für meine Möglichkeiten, Veränderungen am mir zugewiesenen Bereich vorzunehmen?
Ein Sondernutzungsrecht bedeutet, dass Sie einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums, wie einen Stellplatz, einen Gartenanteil oder einen Kellerraum, alleine und exklusiv nutzen dürfen. Für Sie bedeutet das, dass nur Sie diesen Bereich betreten und nach den Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nutzen können. Dies schützt Sie davor, dass andere Eigentümer diesen Bereich ebenfalls beanspruchen.
Sondernutzungsrecht und bauliche Veränderungen
Die alleinige Nutzungsmöglichkeit durch ein Sondernutzungsrecht umfasst in der Regel nicht das Recht, ohne Zustimmung der Gemeinschaft bauliche Veränderungen an diesem Bereich vorzunehmen. Auch wenn Sie einen Bereich exklusiv nutzen dürfen, bleibt dieser Bereich rechtlich Teil des Gemeinschaftseigentums.
Grenzen bei Veränderungen im Sondernutzungsbereich
Möchten Sie in Ihrem Sondernutzungsbereich bauliche Veränderungen vornehmen, müssen Sie folgendes beachten:
- Eingriff in das Gemeinschaftseigentum: Jede Maßnahme, die in die Substanz, die Statik oder das Erscheinungsbild des gesamten Gebäudes oder der Anlage eingreift, wie zum Beispiel das Errichten einer festen Überdachung auf einem Parkplatz, das Anbauen eines Wintergartens oder das Verändern einer Fassade, bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Beeinflussung des Gesamtbildes: Auch wenn eine Veränderung nicht direkt in die Bausubstanz eingreift, aber das Gesamtbild der Anlage stark beeinflusst (z.B. eine auffällige neue Einfriedung im Gartenbereich), ist in der Regel die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich.
- Beeinträchtigung anderer Eigentümer: Veränderungen, die andere Eigentümer unzumutbar beeinträchtigen oder ihnen Nachteile bringen könnten (z.B. Lärm durch bestimmte Baumaßnahmen, Sichtbehinderung), müssen ebenfalls von der Gemeinschaft genehmigt werden.
Nur rein optische, nicht bauliche Maßnahmen wie das Aufstellen von Pflanzenkübeln im Garten oder das Dekorieren eines Balkons sind in der Regel ohne gesonderte Zustimmung möglich, solange sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen und nicht gegen die Hausordnung verstoßen.
Für Sie ist es wichtig zu verstehen, dass das Sondernutzungsrecht Ihnen die alleinige Gebrauchs- und Nutzungsbefugnis gibt, aber nicht das Recht, die bauliche Substanz oder das Erscheinungsbild des Bereiches eigenmächtig zu verändern, wenn dies über die reine Nutzung hinausgeht oder andere Eigentümer berührt. Solche Maßnahmen fallen unter die Zuständigkeit der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wann ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, ein Gutachten einzuholen, bevor sie über größere Reparaturen oder Sanierungen entscheidet?
Die Eigentümergemeinschaft ist immer dann verpflichtet, ein Gutachten einzuholen, wenn dies für eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums notwendig ist. Der Begriff „ordnungsgemäße Verwaltung“ ist zentral im Wohnungseigentumsrecht und bedeutet, dass Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum sachgerecht, wirtschaftlich und im besten Interesse aller Eigentümer getroffen werden müssen. Dies gilt besonders bei größeren Reparaturen oder Sanierungen, die oft hohe Kosten verursachen und langfristige Auswirkungen haben.
Bedeutung der „ordnungsgemäßen Verwaltung“
Stellen Sie sich vor, das Dach Ihres Wohnhauses ist undicht. Es gibt verschiedene Meinungen darüber, ob eine kleine Reparatur ausreicht oder das gesamte Dach erneuert werden muss. Hier kommt die „ordnungsgemäße Verwaltung“ ins Spiel. Sie verlangt, dass die Eigentümergemeinschaft eine fundierte Entscheidungsgrundlage schafft, bevor sie weitreichende Maßnahmen beschließt. Ein unabhängiges Gutachten eines Sachverständigen kann diese Grundlage liefern. Es beleuchtet den Zustand des Daches, die Ursache der Schäden, schlägt die technisch sinnvollsten Lösungen vor und gibt eine realistische Kostenschätzung ab.
Wann ein Gutachten notwendig ist
Ein Gutachten wird in der Regel dann zur Pflicht, wenn die Faktenlage unklar ist oder die geplanten Maßnahmen eine erhebliche Tragweite haben. Dies ist insbesondere der Fall bei:
- Unklarem oder widersprüchlichem Sachverhalt: Wenn Unsicherheit über die Art, den Umfang oder die Ursache eines Schadens besteht (z.B. bei Feuchtigkeit in Wänden, Rissen in der Fassade oder technischen Defekten, deren Ursache unklar ist). Oft gibt es unterschiedliche Meinungen oder widersprüchliche Angebote von Handwerkern.
- Hohen Kosten und finanziellen Auswirkungen: Je höher die zu erwartenden Kosten für eine Reparatur oder Sanierung sind, desto wichtiger ist eine objektive Einschätzung durch einen Experten. Ein Gutachten hilft, unnötige Ausgaben zu vermeiden oder überteuerte Angebote zu erkennen.
- Komplexen technischen Fragestellungen: Bei Sanierungen, die spezielles Fachwissen erfordern, wie etwa statische Probleme, energetische Sanierungen oder die Modernisierung komplexer Heizanlagen.
- Drohendem Streitpotenzial innerhalb der Gemeinschaft: Wenn es bereits unterschiedliche Ansichten unter den Eigentümern gibt und eine neutrale Expertise helfen kann, eine sachliche Diskussionsgrundlage zu schaffen.
Konsequenzen bei fehlendem Gutachten
Wird ein Beschluss über eine größere Reparatur oder Sanierung gefasst, obwohl ein Gutachten zur Herbeiführung einer sachgerechten Entscheidung notwendig gewesen wäre, kann dieser Beschluss vor Gericht angefochten werden. Er kann dann als ungültig erklärt werden, da er nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Das bedeutet, die gefasste Entscheidung wäre nicht bindend. Für Sie als Eigentümer bedeutet das, dass eine solche Entscheidung nachträglich aufgehoben werden kann, was zu Verzögerungen und weiteren Kosten führen kann. Die Einholung eines Gutachtens ist somit ein wichtiges Instrument, um die Rechtssicherheit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft zu gewährleisten und Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Darf die Eigentümergemeinschaft meine Baupläne ablehnen, auch wenn sie ähnliche Vorhaben anderer Eigentümer in der Vergangenheit genehmigt hat?
Ja, die Eigentümergemeinschaft kann Ihre Baupläne unter bestimmten Umständen ablehnen, selbst wenn sie ähnliche Vorhaben in der Vergangenheit genehmigt hat. Der sogenannte Gleichbehandlungsgrundsatz in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besagt zwar, dass vergleichbare Sachverhalte gleich behandelt werden sollen. Er ist jedoch kein absolutes und starres Prinzip, das die Gemeinschaft in ihrer Entscheidungsfreiheit uneingeschränkt bindet.
Der Gleichbehandlungsgrundsatz und seine Grenzen
Grundsätzlich sollen alle Eigentümer, die sich in einer vergleichbaren Situation befinden, auch gleich behandelt werden. Wenn also ein Eigentümer eine bauliche Veränderung plant, die exakt den früher genehmigten Anträgen anderer Eigentümer entspricht und keine neuen Gesichtspunkte vorliegen, ist es für die Gemeinschaft schwierig, eine Ablehnung zu rechtfertigen.
Dennoch gibt es wichtige Ausnahmen und Grenzen, die es der Gemeinschaft ermöglichen, eine abweichende Entscheidung zu treffen:
- Veränderte Sachlage: Die Umstände, die zu einer früheren Genehmigung führten, können sich geändert haben. Zum Beispiel kann sich die bauliche oder technische Gesamtsituation des Gebäudes verändert haben, neue Vorschriften im öffentlichen Baurecht sind hinzugekommen, oder es gibt neue Erkenntnisse über die Auswirkungen bestimmter Baumaßnahmen auf die Bausubstanz oder das Erscheinungsbild der Immobilie.
- Neue Rechtslage oder Rechtsprechung: Gesetze zur Wohnungseigentümergemeinschaft oder relevante Gerichtsurteile können sich geändert haben. Was früher zulässig oder üblich war, könnte nach heutigem Recht nicht mehr im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung sein.
- Anpassung an Zukunftsbedürfnisse und Gesamtkonzept: Die Gemeinschaft hat das Recht und sogar die Pflicht, das Eigentum im Sinne aller zukunftsfähig zu gestalten. Das kann bedeuten, dass frühere Genehmigungen im Nachhinein als unvorteilhaft erkannt werden oder dass die Gemeinschaft ein neues, einheitliches Gesamtkonzept für die Immobilie entwickeln möchte. Eine solche Zukunftsplanung kann eine Abkehr von früherer, möglicherweise inkonsistenter Praxis rechtfertigen.
- Fehlerhafte frühere Beschlüsse: Auch wenn in der Vergangenheit ähnliche Vorhaben genehmigt wurden, könnten diese Entscheidungen aus heutiger Sicht oder juristisch betrachtet nicht ordnungsgemäß gewesen sein. Die Gemeinschaft ist nicht verpflichtet, fehlerhafte Praxis ewig fortzuführen.
Die Eigentümergemeinschaft muss bei ihrer Entscheidung immer die Interessen aller Eigentümer im Blick haben und das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung berücksichtigen. Das bedeutet, dass Entscheidungen dem Wohl der Gemeinschaft dienen, die Immobilie erhalten und eine sinnvolle Nutzung ermöglichen sollen. Eine Ablehnung Ihrer Baupläne muss immer sachlich begründbar sein und darf nicht willkürlich erfolgen. Sie als Eigentümer sollten die Gründe für eine Ablehnung genau prüfen und verstehen, ob die Gemeinschaft Ihre Pläne aufgrund neuer oder geänderter Gegebenheiten als nicht mehr passend für die Gesamtinteressen des Hauses ansieht.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv und allein zu nutzen, etwa einen speziellen Parkplatz oder Gartenanteil. Dabei bleibt das Grundstück oder der Bereich rechtlich dennoch Gemeinschaftseigentum, und der Eigentümer darf ohne Zustimmung der Gemeinschaft meist keine baulichen Veränderungen vornehmen. Dieses Recht schützt vor der Nutzung durch andere Eigentümer, beinhaltet aber keine freien Bau- oder Veränderungsrechte. Möchte man also z. B. auf einem Sondernutzungsparkplatz eine Garage errichten, ist in der Regel die Zustimmung der Gesamtheit der Eigentümer erforderlich.
Beispiel: Sie besitzen ein Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz und können dort Ihr Auto abstellen – aber wenn Sie darauf eine Überdachung bauen wollen, muss die Eigentümergemeinschaft das genehmigen.
Privilegierte bauliche Veränderung
Eine privilegierte bauliche Veränderung ist eine besondere Art der baulichen Änderung am Gemeinschaftseigentum, für die ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG grundsätzlich ein Zustimmungsrecht hat. Das Gesetz erleichtert dem einzelnen Eigentümer die Durchsetzung solcher Maßnahmen, da sie als besonders förderungswürdig angesehen werden, zum Beispiel barrierefreie Umbauten oder Installationen von Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge. Die Gemeinschaft kann diese Maßnahmen nur bei Vorliegen gewichtiger Gründe, wie unzumutbaren Beeinträchtigungen, ablehnen. Privilegierte bauliche Veränderungen ermöglichen somit dem Eigentümer eine stärkere Position gegenüber der Gemeinschaft.
Beispiel: Sie wollen auf Ihrem Parkplatz eine Ladestation für Ihr Elektroauto installieren – als privilegierte bauliche Veränderung darf die Gemeinschaft dies nicht grundlos verhindern.
Rückbauanspruch
Der Rückbauanspruch ist das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine eigenmächtig vorgenommene bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die ohne erforderliche Zustimmung errichtet wurde, auf Kosten des Verursachers wieder entfernen zu lassen. So kann die Gemeinschaft beispielsweise verlangen, dass eine ohne Erlaubnis gebaute Garage beseitigt wird, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Dieses Recht schützt die Gemeinschaft vor unautorisierten Eingriffen, die das Gemeinschaftseigentum verändern oder beeinträchtigen und ist durchsetzbar durch Beschluss sowie notfalls durch gerichtliche Maßnahmen.
Beispiel: Wenn ein Eigentümer ohne Zustimmung eine Garage auf Gemeinschaftsfläche baut, kann die Gemeinschaft verlangen, diese abzureißen und das Grundstück zurückzugeben.
Ordentliche Verwaltung (Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung)
Die ordnungsgemäße Verwaltung verpflichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu, ihr gemeinschaftliches Eigentum sorgsam, wirtschaftlich und sachgerecht zu verwalten. Entscheidungen über Instandhaltung, Reparaturen oder Sanierungen müssen auf einer verlässlichen und fundierten Grundlage beruhen, um dem Interesse aller Eigentümer gerecht zu werden. Dabei ist oft die Einholung eines neutralen Gutachtens erforderlich, um unklare Sachverhalte oder hohe Kosten korrekt einschätzen zu können. Wird ein solcher Grundsatz verletzt, können getroffene Beschlüsse ungültig sein.
Beispiel: Bevor die Gemeinschaft teure Fenster austauscht, sollte sie einen Gutachter beauftragen, der den tatsächlichen Sanierungsbedarf prüft, damit keine unnötigen oder überhöhten Ausgaben entstehen.
Gleichbehandlungsgrundsatz
Der Gleichbehandlungsgrundsatz in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet, dass vergleichbare Eigentümer in vergleichbaren Situationen auch vergleichbar behandelt werden sollen. Das verhindert willkürliche oder benachteiligende Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft. Allerdings ist der Grundsatz nicht absolut; sich ändernde Umstände oder neue rechtliche Gegebenheiten können dazu führen, dass unterschiedliche Entscheidungen begründet und zulässig sind. Die Gemeinschaft darf daher auch abweichend von früheren Beschlüssen handeln, wenn dies durch veränderte Sachlagen oder Interessen der Gemeinschaft zu rechtfertigen ist.
Beispiel: Auch wenn einem Eigentümer vor Jahren der Bau einer einfachen Garage erlaubt wurde, kann die Gemeinschaft heute eine Garage mit Photovoltaikanlage aus guten Gründen ablehnen, etwa wegen neuer rechtlicher Vorgaben oder der Gesamtsituation des Grundstücks.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 22, 23 WEG: Diese Vorschriften regeln die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Besonders § 22 WEG bestimmt Maßnahmen zur baulichen Veränderung, während § 23 das Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum behandelt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Sie sind zentral für die Beurteilung, wer über Bauvorhaben (Garage, Carport) entscheidet und ob die Klägerin ihr Sondernutzungsrecht am Parkplatz für den Garagenbau einschlägig nutzen kann.
- § 22 Abs. 3 Nr. 2 WEG (privilegierte bauliche Veränderungen): Diese Norm erleichtert Eigentümern bei bestimmten baulichen Maßnahmen das Durchsetzen, etwa bei Umrüstungen, die Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge schaffen. Die Gemeinschaft darf solche Maßnahmen nur ablehnen, wenn diese unzumutbar sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin berief sich auf diese Vorschrift, um ihre Photovoltaik-Garage durchzusetzen; das Gericht verneinte jedoch die Zugehörigkeit der Garage zum privilegierten Kreis, was die Ablehnung der Gemeinschaft rechtfertigte.
- Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 WEG): Die Eigentümergemeinschaft muss das Gemeinschaftseigentum so verwalten, dass es dem Wohl der Gemeinschaft dient und keine willkürlichen Entscheidungen getroffen werden. Entscheidungen müssen auf vernünftiger Grundlage beruhen und die Interessen aller Eigentümer berücksichtigen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht verwies auf diesen Grundsatz insbesondere bei der Frage der Nachholung von Genehmigungen für bereits bestehende Garagen und bei der Entscheidung über die Notwendigkeit eines Gutachtens zur Fenstersanierung.
- Rechtslage zu baulichen Veränderungen ohne Gemeinschaftsgenehmigung: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen stets der Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung; ohne diese sind solche Maßnahmen unzulässig und unterliegen möglichweise dem Abriss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die zwei bereits errichteten Garagen existieren ohne Genehmigung, weshalb eine Nutzung durch die Klägerin ausgeschlossen wurde, bis die Gemeinschaft deren rechtlichen Status endgültig klärt.
- Grundsatz der Gleichbehandlung unter Wohnungseigentümern (Ausfluss aus § 20 WEG und Verfahrensrecht): Ähnliche Anträge sollten einheitlich behandelt werden, frühere Beschlüsse sind grundsätzlich zu beachten, sofern keine neuen rechtlichen Umstände vorliegen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht hielt die Verweise auf alte Genehmigungen zu Garagen nicht für bindend, da sich die Umstände geändert hatten und die frühere Genehmigung keine Photovoltaik-Garage betraf.
- Verwaltungsakt und Beschlussanfechtung im Wohnungseigentumsrecht: Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind anfechtbar, wenn sie gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen oder nicht ordnungsgemäß zustande gekommen sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Unwirksamkeit des Beschlusses zur Aufhebung der Gutachterbeauftragung beruht darauf, dass dadurch der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt wurde, weshalb die Klägerin Recht bekam.
Das vorliegende Urteil
LG Dortmund – Az.: 17 S 135/24 – Urteil vom 21.03.2025
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