LG Berlin – Az.: 66 S 274/17 – Beschluss vom 22.02.2019

Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. Oktober 2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – … – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung wegen der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Der Streitwert für die Gebühren des Berufungsverfahrens wird auf insgesamt 30.600,- € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger haben die Beklagte auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis für ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung in Anspruch genommen. Widerklagend hat die Beklagte die Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat der Klage stattgegeben und die Beklagte verurteilt, den Klägerin die Erlaubnis zu erteilen, in der streitgegenständlichen Wohnung ein Zimmer zur Mitbenutzung an Herrn … unterzuvermieten. Die Widerklage hat es abgewiesen. Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, den Kläger stehe ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis zu, da sie sowohl aus wirtschaftlichen als auch persönlichen Gründen nach dem Auszug des Klägers zu 2) im Jahr 2011 ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der streitgegenständlichen Wohnung an den namentlich benannten Untermieter hätten. Durch den Auszug des Klägers zu 2), dem ehemaligen Ehemann der Klägerin zu 1), seien die Wohnkosten der Kläger insgesamt gestiegen. Zudem könne die Klägerin zu 1) sich in schützenswerter Weise darauf berufen, die Wohnung nicht nur allein mit ihrem Sohn, sondern auch mit einem weiteren Erwachsenen bewohnen zu wollen. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB stehe der Beklagten nicht zu. Denn die ausgesprochene fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung vom 9. März 2017 habe das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung habe die Beklagte nicht hinreichend substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt. Im Übrigen fehle für die fristlose Kündigung die nach § 543 Abs. 3 BGB erforderliche Abmahnung, die auch für eine fristgemäße Kündigung erforderlich gewesen wäre. Weitere Pflichtverletzungen der Klägerin zu 1) (Abschließen der Hauseingangstür am 5. März 2017) vermochte das Amtsgericht nicht festzustellen. Für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges fehle es an einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellung des Amtsgerichtes wird auf die angefochtene Entscheidung vom 16. Oktober 2017 verwiesen.

Gegen das Urteil, welches der Beklagten am 18. Oktober 2017 zugestellt worden ist, hat diese am 20. November 2017 Berufung eingelegt, welche sie unter dem 18. Januar 2018, nach antragsgemäßer Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, begründet hat.

Die Beklagte rügt die Verletzung materiellen Rechts. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die Erteilung einer Untermieterlaubnis vorliegend nicht in Betracht komme, weil die Wohnkosten der streitgegenständlichen Wohnung sich faktisch nicht erhöht hätten. Vielmehr sollte die Untervermietung allein einer „Kompensation“ der Mietbelastung der Wohnung des Klägers zu 2) dienen. Dies sei vom Gesetzeszweck des § 553 Abs. 1 BGB nicht erfasst. Auch ein anderweitiger wichtiger Grund liege in der Person der Klägerin zu 1) oder des Klägers zu 2) nicht vor. Die von der Beklagten vorgetragene Gebrauchsüberlassung der Wohnung an den Zeugen … stelle sich daher als eine unerlaubte dar. Diese rechtfertige die Kündigung des Mietverhältnisses. Auch der Verstoß gegen das mit Schreiben vom 1.2.2018 inkriminierte Verhalten begründe ein Kündigungsrecht zugunsten der Beklagten. Wegen der weitergehenden Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 18. Januar 2018 Bezug genommen.

Die Beklagte beantragt sinngemäß,

1.unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichtes Tempelhof Kreuzberg vom 16. Oktober 2017-…-die Klage abzuweisen,

2.unter Abänderung des v.b. Urteils die Kläger zu verurteilen, die Wohnung unter der Anschrift …damm …, … Berlin, Vorderhaus drittes OG rechts, bestehend aus vier Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, Diele und Balkon, zu räumen und geräumt an die Beklagte herauszugeben.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat die Beklagte mit Beschluss vom 12. Februar 2018, auf welchen wegen seines Inhalts Bezug genommen wird, darauf hingewiesen, dass beabsichtigt ist, die Berufung gemäß § 522 Abs. 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Die Beklagte hat hierzu mit Schriftsatz vom 28. März 2018 Stellung genommen.

II.

Die Berufung erweist sich weiterhin als offensichtlich unbegründet. Sie ist deshalb durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Ausführungen der Beklagten in ihrem v.b. Schriftsatz rechtfertigen keine abweichende Bewertung. Im einzelnen wird insoweit – in Orientierung an der Reihenfolge der schriftsätzlichen Ausführungen der Beklagten – folgendes ausgeführt:

Zur Widerklage:

Die Kammer hält daran fest, dass der Nachweis einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten allein durch das Vorhandensein eines an dem Briefkasten der Wohnung befindlichen Namensschild des Herrn … nicht geführt werden kann. Insoweit wird auf die Ausführungen in dem Hinweisbeschluss vom 12. Februar 2018 Bezug genommen. Der mögliche Anschein einer Wohnung oder bloßen Postadresse ersetzt nicht den Nachweis des Unterhaltens eines tatsächlichen Wohnsitzes an ebendiesem Ort. Es hätte der Beklagten oblegen, hierzu substantiiert vorzutragen. Dies hat sie nicht getan und ihren Vortrag auch nicht unter (tauglichen) Beweis gestellt.

Auch das (einmalige) Abschließen der Hauseingangstür durch die Klägerin zu 1) begründet kein Kündigungsrecht zu Gunsten der Beklagten. Denn die Kammer hält auch in Ansehung der ergänzenden Ausführungen der Beklagten weiterhin dafür, dass das Schreiben vom 16. Februar 2016 (Anlage B3) die im Hinblick auf eine wirksame Abmahnung erforderliche Warnfunktion nicht erfüllt. Die Abmahnung soll dem Mieter vor Augen führen, welche vertraglichen Konsequenzen ein Fortsetzen des abgemahnten Verhaltens nach sich ziehen kann, nämlich den Ausspruch einer Kündigung. Es ist daher nicht ausreichend, auf die tatsächlichen, außervertraglichen Konsequenzen eines solchen Handelns, – hier mögliches Versperren von Rettungswegen im Notfall – hinzuweisen. Dies zeigt einen Bezug zum Bestand des Mietverhältnisses nicht auf. Ebendies ist aber erforderlich, um den einer Abmahnung nachfolgenden Vertragsverstoß als kündigungsrelevante Pflichtverletzung bewerten zu können.

Zur Klage:

Soweit die Beklagte gegenüber dem Klageanspruch einwendet, der Auszug des Klägers zu 2) führe dazu, dass die (mieterschützende) Regelung des § 553 Abs. 1 BGB jedenfalls in Bezug auf seine Person nicht anwendbar sei, folgt die Kammer dem ebenfalls nicht. Noch zutreffend weist die Beklagte darauf hin, dass die gesetzliche Regelung insoweit mieterschützende Funktion hat, als sie dem Mieter die Wohnung durch Gewährung einer zeitweisen Untervermietung erhalten soll. Vor diesem Hintergrund ist in der Instanzrechtsprechung kontrovers diskutiert worden, ob der Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB durch qualitative oder quantitative Anforderungen an die verbleibende Nutzung durch den Mieter zu beschränken sei. Dem ist der Bundesgerichtshof in seiner auch von der Beklagten herangezogenen Entscheidung vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13, WuM 2014, 489, entgegengetreten. Er hat klargestellt, dass an das berechtigte Interesse des Mieters zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten keine überzogenen Anforderungen zu stellen sind.

Wiederholt hatte auch bereits das Landgericht Berlin Gelegenheit, sich mit der Frage zu befassen, ob ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis jedenfalls dann nicht mehr besteht, wenn der Hauptmieter seinen tatsächlichen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt an anderer Stelle begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist. So hat etwa die Zivilkammer 65 in ihrem Urteil vom 08.02.2017, 65 S 433/16, WuM 2017, 263., entschieden dass angesichts der bestehenden Wohnungsknappheit und der Tatsache, dass der Untermieter Mieterschutzrechte gegenüber dem Untervermieter nur eingeschränkt geltend machen kann, der Wunsch, sich die Wohnung dauerhaft als „Rückzugsort“ oder für den Fall des Scheiterns der Partnerschaft vorzubehalten, nicht ausreiche. Dem dürfte im Grundsatz zu folgen sein. Die Beklagte verkennt jedoch, dass es sich vorliegend auf Mieterseite um eine Personenmehrheit handelt. Treten auf Vermieter- und/oder Mieterseite aber Personenmehrheiten auf, sind diese hinsichtlich der sich aus den Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten regelmäßig Gesamtgläubiger bzw. Gesamtschuldner. In einem solchen Fall muss auch die Gesamtheit der Mieter abgestellt werden. Nur wenn sämtliche Mieter den Nutzungswillen hinsichtlich der von ihnen als Hauptmieter innegehaltenen Wohnung zeitweise oder dauerhaft aufgegeben haben, ist der eingangs dargestellte Gesetzeszweck nicht mehr erreichbar. So liegt der vorliegende Fall jedoch nicht. Unstreitig ist die Klägerin zu 1) mit dem gemeinsamen Sohn in der Wohnung verblieben und will dies auch weiterhin tun. In diesem Falle kann aber von einem vollständigen Aufgeben des Nutzungswillens an der streitgegenständlichen Wohnung durch „die Mieter“ nicht die Rede sein. Anders läge es, wenn der Auszug eines Mieters von den Parteien zum Anlass genommen worden wäre, diesen durch dreiseitige Vereinbarung aus dem Mietverhältnis zu entlassen. In diesem Fall kann es naturgemäß auf die Person des aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Mieters nicht mehr ankommen. Der Kläger zu 2) ist jedoch nach wie vor Hauptmieter der streitgegenständlichen Wohnung, schuldet im Außenverhältnis die vertraglich vereinbarte Miete und muss daher auch einen (wirksamen) Untermietvertrag gemeinsam mit der Klägerin zu 1) abschließen. Dies rechtfertigt auch sein berechtigtes Interesse an der begehrten Untermieterlaubnis.

Dass sich durch den Auszug des Klägers zu 2) zumindest für die Klägerin zu 1) die Kosten für die streitgegenständliche Wohnung erhöht haben, weil sie im Innenschuldverhältnis nach § 426 BGB keine anteilige Kostenübernahme durch den die Wohnung nicht mehr nutzenden Klägers zu 2) verlangen kann, erscheint evident. Darüber hinaus ist auch das Interesse der Klägerin zu 1), mit einem weiteren Erwachsenen in der Wohnung zusammenzuleben als schützenswert anzuerkennen, unabhängig davon, ob die Sanierungsarbeiten inzwischen abgeschlossen sind. Diesen Wunsch nach individueller Lebensgestaltung hat der Vermieter zu akzeptieren.

Eine Zulassung der Revision kam aus den Gründen des Hinweisbeschlusses nicht in Betracht. Die für die Klärung der hier beantwortenden Rechtsfragen maßgeblichen Parameter sind höchstrichterlich hinreichend geklärt. Im übrigen sind allein die Umstände des Einzelfalls maßgeblich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung erfolgt gemäß § 5 ZPO i.V.m. §§ 47 Abs. 1, 41, 48 Abs. 1 S. 1 GKG, 3,9 ZPO.