Ein Mieter in Frankfurt überließ seine Wohnung komplett und ohne Zustimmung dem eigenen Neffen – eine unerlaubte Überlassung der Mietwohnung. Die Richter mussten klären, ob auch ein naher Angehöriger die Wohnung nach der fristlosen Kündigung umgehend räumen muss.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann gilt die Überlassung meiner Mietwohnung an Familie als Kündigungsgrund?
- Darf der Vermieter ohne Abmahnung fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung kündigen?
- Wie hole ich die Erlaubnis für die Überlassung meiner Wohnung an Dritte richtig ein?
- Muss der Dritte die Wohnung räumen, obwohl er keinen eigenen Vertrag mit dem Vermieter hat?
- Was ist der Unterschied zwischen der Aufnahme eines Angehörigen und dem stillen Tausch?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 33093 C 422/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Frankfurt am Main
- Datum: 20.02.5
- Aktenzeichen: 33093 C 422/24
- Verfahren: Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
- Das Problem: Der ursprüngliche Mieter überließ seine Wohnung komplett zur alleinigen Nutzung an eine dritte Person. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, nachdem sie den Mieter erfolglos abgemahnt hatte.
- Die Rechtsfrage: Darf ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Mieter die Wohnung vollständig und ohne Zustimmung an jemand anderen weitergibt? Müssen dann beide Personen die Wohnung räumen?
- Die Antwort: Ja, die Kündigung war wirksam. Die alleinige Überlassung der gemieteten Wohnung ohne Erlaubnis ist ein wichtiger Kündigungsgrund, der die Räumung der Wohnung durch beide Beklagte zur Folge hat.
- Die Bedeutung: Mieter dürfen eine gemietete Wohnung nicht ohne die Zustimmung des Vermieters zur alleinigen Nutzung an Dritte überlassen. Dieses Verbot gilt auch, wenn die Wohnung an nahe Angehörige weitergegeben wird.
Der Fall vor Gericht
Warum führte ein stiller Tausch der Bewohner zur fristlosen Kündigung?
Für die Vermieterin war der Fall klar: Ihr Mieter wohnte seit 2016 in der Frankfurter Erdgeschosswohnung. Er stand im Vertrag, sein Name am Klingelschild. Doch als sie genauer hinsah, entdeckte sie einen Geist.
Ein anderer Mann lebte dort, ein anderer Mann zahlte die Miete. Der ursprüngliche Mieter war nur noch eine Hülle im Melderegister – ein Detail, das eine fristlose Kündigung und eine Räumungsklage nach sich zog. Die Angelegenheit landete vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main.
Was genau warf die Vermieterin dem Mieter vor?
Der Vorwurf war präzise: Der Mieter habe die Wohnung komplett an seinen Neffen abgegeben, ohne um Erlaubnis zu fragen. Juristen nennen das eine Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte. Im Mietrecht ist das ein schwerwiegender Verstoß. Der Mietvertrag ist ein persönlicher Pakt zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter muss wissen, wer in seiner Immobilie lebt und wer sein Vertragspartner ist.
Die Vermieterin stützte ihre Vermutung auf handfeste Indizien. Der Neffe hatte sich schon 2019 in der Wohnung angemeldet und zahlte seitdem die Miete. Als die Vermieterin im September 2024 Wind von der Sache bekam, forderte sie ihren Mieter zur Stellungnahme auf. Nichts geschah. Sie schickte eine formelle Abmahnung. Wieder keine Reaktion. Dieses beharrliche Schweigen wertete sie als Bestätigung ihres Verdachts und kündigte das Mietverhältnis fristlos. Grundlage dafür ist § 543 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der eine Kündigung aus wichtigem Grund bei vertragswidrigem Gebrauch erlaubt.
Wieso bestätigte das Gericht die fristlose Kündigung?
Das Gericht folgte der Argumentation der Vermieterin. Die Richter sahen es als erwiesen an, dass der Mieter die Wohnung seinem Neffen nicht nur zur Mitbenutzung, sondern zur alleinigen Nutzung überlassen hatte. Er hatte die Kontrolle über die Wohnung faktisch abgegeben. Die Anmeldung des Neffen beim Einwohnermeldeamt und seine direkten Mietzahlungen waren für das Gericht schlüssige Beweise für diesen kompletten Austausch des Bewohners.
Der entscheidende Punkt war die fehlende Zustimmung. Ein Mieter darf nicht eigenmächtig entscheiden, seinen Platz an jemand anderen abzutreten – auch nicht an einen nahen Verwandten. Die Vermieterin hat ein berechtigtes Interesse daran, ihren Vertragspartner selbst auszuwählen. Ein stillschweigender Mieterwechsel untergräbt dieses Recht. Der ursprüngliche Mieter hatte zudem die Chance, die Situation zu klären. Seine Weigerung, auf die Schreiben und die Abmahnung zu reagieren, zementierte den Vertragsbruch. Die fristlose Kündigung vom 11. Oktober 2024 war die logische und rechtlich saubere Konsequenz.
Hätte die familiäre Beziehung zwischen Onkel und Neffe etwas geändert?
Die Verteidigung der beiden Männer schien auf diesen Punkt zu setzen. Die Aufnahme eines Neffen sei doch ein harmloser Vorgang innerhalb der Familie. Das Gericht pulverisierte dieses Argument. Die enge Verwandtschaft schafft keine Sonderrechte im Mietrecht. Ob der neue Bewohner der Neffe, ein Freund oder ein Fremder ist, spielt für die rechtliche Bewertung keine Rolle. Die Pflicht, die Erlaubnis des Vermieters für eine derartige Überlassung einzuholen, besteht immer.
Das Gericht stellte klar: Die Aufnahme eines Angehörigen in die Wohnung ist etwas anderes als die vollständige Übergabe der Wohnung an ihn. Hätte der Onkel weiterhin dort gewohnt und seinen Neffen bei sich aufgenommen, wäre die Lage eine andere gewesen. Hier aber zog der eine faktisch aus und der andere ein. Dieser stille Wechsel des Hauptnutzers war der Kern des Problems.
Warum musste auch der Neffe die Wohnung räumen?
Mit der wirksamen Kündigung endete das Mietverhältnis des Onkels. Er hatte damit seine Pflicht zur Rückgabe der Wohnung, festgeschrieben in § 546 Abs. 1 BGB. Doch was war mit dem Neffen? Er hatte nie einen eigenen Vertrag mit der Vermieterin.
Hier greift ein spezieller Paragraph, der genau solche Konstellationen regelt: § 546 Abs. 2 BGB. Er besagt, dass der Vermieter die Wohnung auch von derjenigen Person herausverlangen kann, der der Mieter die Nutzung überlassen hat. Im Klartext: Der Neffe leitete sein Wohnrecht ausschließlich vom Mietvertrag seines Onkels ab. Als dieser Vertrag erlosch, erlosch auch das Recht des Neffen, in der Wohnung zu bleiben. Er musste die Wohnung räumen – gesamtschuldnerisch mit seinem Onkel. Das Gericht gewährte ihm dafür eine Räumungsfrist bis Ende April 2025.
Die Urteilslogik
Die unerlaubte vollständige Überlassung einer Mietwohnung an Dritte zerstört das persönliche Vertrauensverhältnis und rechtfertigt die sofortige fristlose Kündigung des Vertrages.
- Unerlaubte Überlassung beendet das Verhältnis: Ein Mieter bricht seine Vertragspflichten schwerwiegend, wenn er die Mieträume ohne Genehmigung komplett an einen Dritten zur alleinigen Nutzung abtritt und damit die faktische Kontrolle über die Wohnung aufgibt.
- Wohnrecht Dritter ist abgeleitet: Allein die enge Verwandtschaft zwischen Mieter und Drittnutzer schafft keine Sonderrechte; das Nutzungsrecht des Dritten ist stets an die Existenz des Hauptmietvertrages gekoppelt und erlischt mit dessen Beendigung.
- Schweigeverhalten zementiert den Vertragsbruch: Bleibt der Mieter stumm und ignoriert die Aufforderung des Vermieters zur Stellungnahme oder zur Behebung des Mangels, darf der Vermieter dies als Bestätigung für den Vertragsverstoß werten und die Kündigung aussprechen.
Der Mieter muss stets die elementare Kontrolle über die Mietsache behalten und darf den Vertragspartner nicht ohne Zustimmung des Eigentümers austauschen.
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Experten Kommentar
Wer glaubt, den Mietvertrag einfach als eine Art formelles Postfach für Zahlungen nutzen zu können, während ein anderer dauerhaft in der Wohnung wohnt, irrt gewaltig. Das Gericht hat klargemacht: Ein Mietvertrag ist persönlich, und die faktische Kontrolle über die Wohnung muss beim Vertragspartner verbleiben. Schon die Anmeldung des Dritten und dessen direkte Zahlungen reichten als Beweis für die unerlaubte, vollständige Überlassung aus – die fristlose Kündigung ist damit konsequent. Für Vermieter ist strategisch wichtig, dass der Herausgabeanspruch konsequent auch den unberechtigten Dritten trifft, sodass die Wohnung nach der Kündigung tatsächlich leer wird.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann gilt die Überlassung meiner Mietwohnung an Familie als Kündigungsgrund?
Die Überlassung Ihrer Wohnung an ein Familienmitglied wird zum Kündigungsgrund, sobald Sie faktisch ausziehen und der Angehörige zum alleinigen Hauptnutzer wird. Die Regel ist klar: Die familiäre Beziehung schafft keine Sonderrechte im Mietrecht. Es ist irrelevant, ob es sich um einen Neffen oder Cousin handelt; entscheidend ist die vollständige Aufgabe der Nutzung und Kontrolle durch Sie als Hauptmieter.
Der Kündigungsgrund entsteht, weil Sie ohne Erlaubnis die Kontrolle über das Mietobjekt abgeben. Der Vermieter hat ein gerichtlich anerkanntes Interesse daran, seinen Vertragspartner und den tatsächlichen Hauptbewohner selbst auszuwählen. Verstoßen Sie gegen diese Pflicht, liegt eine vertragswidrige Nutzung vor. Diese unerlaubte Gebrauchsüberlassung führt zur Kündigung, sobald Sie die Wohnung zur alleinigen Nutzung übergeben, statt sie nur mit dem Angehörigen gemeinsam zu bewohnen.
Der kritische Unterschied liegt in der Art der Nutzung: Nehmen Sie ein Kind oder einen Ehepartner zur Mitbenutzung auf, ist das meist erlaubt. Geben Sie die gesamte Wohnung jedoch zur alleinigen Nutzung ab und verlagern Ihren eigenen Lebensmittelpunkt, ist dies ein Verstoß. Gerichtsurteile bestätigen, dass auch die Zahlung der Miete durch den Angehörigen als Indiz für diesen faktischen Wechsel gewertet wird. Warten Sie nicht auf die behördliche Ummeldung, denn der tatsächliche Auszug ist bereits ein Vertragsbruch.
Führen Sie ein schriftliches Protokoll Ihrer Anwesenheitstage und dokumentieren Sie Ihre Hauptmöbelstücke, falls der Vermieter den Verdacht auf eine vollständige Gebrauchsüberlassung äußert.
Darf der Vermieter ohne Abmahnung fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung kündigen?
Nein, in der Regel ist die Abmahnung eine zwingende Voraussetzung für eine wirksame fristlose Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Mieter erhalten durch dieses formelle Schreiben eine letzte Chance, das vertragswidrige Verhalten sofort einzustellen und den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Nur wenn Sie dieser Aufforderung zur Korrektur nicht nachkommen, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt.
Die fristlose Kündigung setzt stets einen wichtigen Grund voraus, der dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Dieser wichtige Grund, basierend auf § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, entsteht typischerweise erst durch eine fortgesetzte Pflichtverletzung des Mieters. Die Abmahnung dient als formelle Rüge und Beweis, dass der Vermieter den Mieter auf das konkrete Fehlverhalten hingewiesen hat. Sie fordert den Mieter ausdrücklich auf, die unzulässige Überlassung an den Dritten zu beenden und eine Stellungnahme abzugeben.
Im Fall der Frankfurter Wohnung nutzte die Vermieterin das Verfahren korrekt, bevor sie kündigte. Nachdem sie den Mieter zur Stellungnahme aufgefordert hatte und keine Reaktion erfolgte, schickte sie eine formelle Abmahnung. Weil der Mieter auch daraufhin beharrlich schwieg und den Zustand nicht korrigierte, lieferte er dem Gericht den wichtigen Beweis für den anhaltenden Vertragsbruch. Dieses beharrliche Schweigen zementiert den Verstoß, da der Mieter die ihm gegebene Chance zur Korrektur verstreichen lässt.
Prüfen Sie das Datum des Kündigungsschreibens und vergleichen Sie es mit dem Datum der vorhergehenden formalen Abmahnung, um die Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens zu validieren.
Wie hole ich die Erlaubnis für die Überlassung meiner Wohnung an Dritte richtig ein?
Um rechtliche Risiken zu vermeiden, müssen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters schriftlich einholen, bevor die dritte Person die Wohnung nutzt. Entscheidend ist die gerichtsfeste Dokumentation der Genehmigung und die Offenlegung der Fakten. Ihr Antrag muss präzise den Umfang der Überlassung und die vollständige Identität des künftigen Bewohners (Name, Geburtsdatum) benennen. Nur durch diesen formalen Weg vermeiden Sie den Fehler eines stillen Tauschs.
Richten Sie das Gesuch formell per Einschreiben an den Vermieter, idealerweise unter Nennung des Paragraphen § 540 BGB. Geben Sie unbedingt den Grund für die geplante Gebrauchsüberlassung an, beispielsweise eine mehrmonatige berufliche Abwesenheit. Legen Sie außerdem das Verhältnis zur dritten Person offen, etwa als Freund oder weitläufiger Verwandter. Der Vermieter muss aufgrund dieser Informationen prüfen können, ob ihm ein wichtiges Ablehnungsrecht zusteht. Mündliche Absprachen mit Hausmeistern oder informelle Anfragen sind nicht ausreichend.
Achten Sie besonders darauf, die korrekte Art der Nutzung zu beantragen. Planen Sie, selbst auszuziehen und die gesamte Wohnung an den Dritten zu übergeben, benötigen Sie die Erlaubnis zur alleinigen Gebrauchsüberlassung. Eine reine Untermieterlaubnis deckt diesen kompletten Austausch des Hauptnutzers nicht ab, da Sie selbst als Mieter Ihren Lebensmittelpunkt aufgeben. Die Gerichte sehen in der eigenmächtigen vollständigen Übergabe der Wohnung ohne explizite Zustimmung einen schweren Vertragsbruch.
Verfassen Sie sofort ein Einschreiben mit der Überschrift ‚Antrag auf Gebrauchsüberlassung gemäß § 540 BGB‘, um eine wirksame Dokumentation zu gewährleisten.
Muss der Dritte die Wohnung räumen, obwohl er keinen eigenen Vertrag mit dem Vermieter hat?
Ja, der Dritte, der die Wohnung nur mit Erlaubnis des Hauptmieters bewohnt, muss die Immobilie räumen. Sein Aufenthaltsrecht hängt vollständig vom ursprünglichen Vertrag ab. Sobald der Hauptmietvertrag wirksam gekündigt wurde, verliert der Dritte automatisch seine Grundlage für die Nutzung. Er hat damit keinen eigenständigen vertraglichen Schutz gegenüber dem Hauptvermieter.
Die Regel dafür ist in § 546 Abs. 2 BGB festgeschrieben. Das Gesetz erlaubt es dem Vermieter, die Herausgabe der Wohnung direkt von jeder Person zu verlangen, der der Mieter die Nutzung überlassen hat. Man spricht hier von einem abgeleiteten Nutzungsrecht. Dieses Recht ist lediglich ein Derivat des Hauptvertrages. Es existiert nur so lange, wie der Hauptvertrag zwischen Vermieter und Mieter gültig ist, weil der Dritte selbst keine vertraglichen Ansprüche gegenüber dem Eigentümer besitzt.
Der Vermieter kann den Neffen oder den unerlaubten Untermieter nicht direkt wegen Pflichtverletzung kündigen. Der Vermieter muss zuerst den Vertrag mit seinem eigentlichen Partner wirksam beenden. Wenn die fristlose Kündigung rechtskräftig ist, entfällt das Wohnrecht des Dritten automatisch. Irrelevant ist dabei, ob der Dritte gutgläubig war oder sogar selbst die Miete bezahlt hat. Diese Zahlungen wurden im Frankfurter Fall sogar als Beweis für die unerlaubte Gebrauchsüberlassung gewertet.
Falls eine Räumungsklage erfolgt ist, prüfen Sie dringend, ob das Gericht eine gesetzliche Räumungsfrist gewährt hat, und nutzen Sie diese Zeit sofort für die Wohnungssuche.
Was ist der Unterschied zwischen der Aufnahme eines Angehörigen und dem stillen Tausch?
Der juristische Unterschied liegt in der Frage, wer die tatsächliche Kontrolle über die Wohnung ausübt und wo sich der Lebensmittelpunkt des ursprünglichen Mieters befindet. Die bloße Aufnahme eines Angehörigen ist eine erlaubte Mitbenutzung, solange der Mieter selbst dort wohnt. Der stille Tausch hingegen ist die vollständige Übergabe der Wohnung an den Dritten, was einer unerlaubten Neuvermietung gleichkommt. Bei der Aufnahme bleibt der ursprüngliche Mietvertrag juristisch unangetastet.
Bei der Aufnahme teilen Sie die Wohnung und nutzen die wesentlichen Teile der Räumlichkeiten weiter. Ein Ehepartner, ein Kind oder ein naher Verwandter darf ohne gesonderte Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden, da dies zur vertragsgemäßen Nutzung gehört. Die Wohnung ist dem Dritten lediglich zur Mitbenutzung überlassen. Juristisch entscheidend ist die kontinuierliche, tatsächliche Anwesenheit des Hauptmieters und die Nutzung der Wohnung als dessen Lebensmittelpunkt.
Ein stiller Tausch liegt vor, wenn der ursprüngliche Mieter faktisch auszieht, selbst wenn er offiziell noch gemeldet ist. Sie geben die Alleinige Nutzung und die komplette Kontrolle vollständig an den Dritten ab. Schlüssige Indizien für eine unerlaubte Überlassung sind oft die Anmeldung des Dritten beim Einwohnermeldeamt und die direkte, ununterbrochene Mietzahlung durch diesen neuen Hauptnutzer. Die Gerichte werten dies als schwerwiegenden Vertragsbruch, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad.
Sichern Sie stets Beweise, die Ihre kontinuierliche Nutzung der Mietwohnung belegen, um den Vorwurf des faktischen Auszugs zu widerlegen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Abgeleitetes Nutzungsrecht
Ein abgeleitetes Nutzungsrecht beschreibt die Befugnis einer dritten Person, eine Mietwohnung zu bewohnen, welche sie ausschließlich vom Hauptmieter ableitet und nicht auf einem eigenen Vertrag mit dem Vermieter basiert. Dieses Prinzip stellt sicher, dass das Wohnrecht des Dritten automatisch erlischt, sobald der Hauptmietvertrag endet. Das Gesetz (§ 546 Abs. 2 BGB) schützt den Eigentümer, indem es ihm erlaubt, die Herausgabe direkt vom tatsächlichen Bewohner zu verlangen.
Beispiel: Da der Neffe sein abgeleitetes Nutzungsrecht vom Onkel bezog, musste er die Wohnung nach der wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages ebenfalls räumen.
Abmahnung
Eine Abmahnung ist die formelle Rüge des Vermieters, mit der er den Mieter auf eine schwere Vertragsverletzung hinweist und ihn gleichzeitig auffordert, dieses vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Juristen sehen die Abmahnung als eine zwingende Warnung, die dem Mieter eine letzte Korrekturmöglichkeit bietet, bevor der Vermieter zur härteren Maßnahme der fristlosen Kündigung greifen darf. Der Vermieter liefert damit den wichtigen Beweis für die Fortsetzung der Pflichtverletzung.
Beispiel: Die Vermieterin schickte eine formelle Abmahnung, nachdem der Mieter auf die anfängliche Stellungnahmeaufforderung beharrlich geschwiegen hatte, was den Vertragsbruch zementierte.
Alleinige Nutzung
Von alleiniger Nutzung spricht man im Mietrecht, wenn der Mieter dem Dritten die Wohnung vollständig überlässt und selbst seinen Lebensmittelpunkt faktisch verlagert. Dieses Kriterium unterscheidet die erlaubte Mitbenutzung (etwa durch Ehepartner oder Kinder) von der nicht erlaubten Gebrauchsüberlassung. Die vollständige Aufgabe der Kontrolle über das Mietobjekt verletzt die vertraglich zugesicherten Rechte des Vermieters massiv.
Beispiel: Weil der Mieter die Wohnung seinem Neffen zur alleinigen Nutzung überließ und nicht mehr selbst dort wohnte, wertete das Gericht dies als schweren Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten.
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung und setzt voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum regulären Ablauf aufgrund eines wichtigen Grundes unzumutbar ist. Nach § 543 Abs. 2 BGB dient diese Kündigungsart als ultima ratio, um den Vermieter vor andauernden schweren Pflichtverletzungen des Mieters, wie der vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung, zu schützen.
Beispiel: Die fristlose Kündigung vom 11. Oktober 2024 war die logische Konsequenz aus dem beharrlichen Schweigen des Mieters und der unerlaubten, vollständigen Übergabe der Wohnung an seinen Neffen.
Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte
Juristen nennen es unerlaubte Gebrauchsüberlassung, wenn der Mieter einem Dritten ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters die Nutzung der Mietwohnung ganz oder teilweise gestattet. Das Gesetz verankert im Mietvertrag einen persönlichen Pakt: Der Vermieter hat das berechtigte Interesse, seinen Vertragspartner und den tatsächlichen Hauptbewohner selbst auszuwählen.
Beispiel: Die unerlaubte Gebrauchsüberlassung an den Neffen, die durch dessen Ummeldung und die Übernahme der Mietzahlungen manifestiert wurde, war der zentrale Kündigungsgrund in diesem Frankfurter Fall.
Das vorliegende Urteil
AG Frankfurt – Az.: 33093 C 422/24 – Urteil vom 20.02.2025
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