Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit um Schönheitsreparaturen: Berliner Gericht befasst sich mit Fensteranstrich in Mietvertragsklausel
- Kern des Urteils: Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wegen Auslegungsmöglichkeit zum Außenanstrich
- Juristische Begründung: Kundenfeindlichste Auslegung und unangemessene Benachteiligung des Mieters
- Formulierung der Klausel: Ungenauigkeit führt zur Auslegung gegen den Verwender
- Keine Reduzierung der Klausel auf zulässiges Maß: Gesamtheitliche Bewertung der Schönheitsreparaturpflicht
- Bedeutung des Urteils für Betroffene: Stärkung der Mieterrechte und Klarstellung zur Reichweite von Schönheitsreparaturen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „kundenfeindlichste Auslegung“ bei Mietverträgen und warum ist sie wichtig für Mieter?
- Welche Rolle spielt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) bei der Bestimmung, was Schönheitsreparaturen sind?
- Warum können ungenaue Formulierungen in Schönheitsreparaturklauseln dazu führen, dass sie unwirksam sind?
- Was bedeutet es, wenn eine Schönheitsreparaturklausel den Mieter „unangemessen benachteiligt“?
- Gehört der Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren zu den Schönheitsreparaturen, die ein Mieter üblicherweise durchführen muss?
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Berlin
- Datum: 13.06.2023
- Aktenzeichen: 67 S 88/23
- Verfahrensart: Berufungsverfahren (Beschluss)
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht
- Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Fordert Schadensersatz wegen angeblich unterlassener Schönheitsreparaturen und macht geltend, dass eine vertraglich vereinbarte Übertragung der Reparaturpflicht vorliege.
- Beklagte: Beruft sich darauf, dass die im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sei, da sie auch das Streichen von Fenstern und Balkontüren von außen umfasse.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Im Mietvertrag wurde eine Klausel vereinbart, die Schönheitsreparaturen über den Innenbereich hinaus auch auf Außenbereiche (Fenster und Balkontüren) ausdehnte. Die Klägerin machte Schadensersatzansprüche geltend, weil entsprechende Reparaturen nicht vorgenommen wurden.
- Kern des Rechtsstreits: Die Frage, ob die erweiterte Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht, insbesondere unter Einbeziehung von Außenanstrichen, wirksam ist und somit ein Schadensersatzanspruch begründet wird.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Klägerin wurde als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen, sodass ihr Schadensersatzanspruch nicht anerkannt wurde.
- Begründung: Die Klausel wurde als unangemessen benachteiligend bewertet, da sie eine einheitliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aufspaltet und durch die Erweiterung auf Außenanstriche unklar sowie mieterfeindlich ausgelegt wird.
- Folgen: Mit der Zurückweisung der Berufung entfällt ein Anspruch auf Schadensersatz. Zudem erhält die Klägerin innerhalb von zwei Wochen Gelegenheit zur Stellungnahme, was zu einer Kostenreduzierung gemäß den entsprechenden Vorschriften führen kann.
Der Fall vor Gericht
Streit um Schönheitsreparaturen: Berliner Gericht befasst sich mit Fensteranstrich in Mietvertragsklausel
Das Landgericht Berlin hatte sich in einem aktuellen Beschluss mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Klausel in einem Formularmietvertrag zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist. Im Kern ging es darum, ob die Klausel so ausgelegt werden kann, dass sie auch den Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren umfasst, was über den üblichen Umfang von Schönheitsreparaturen hinausgehen würde. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Klausel unwirksam ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Kern des Urteils: Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wegen Auslegungsmöglichkeit zum Außenanstrich
Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Klägerin gegen ein vorangegangenes Urteil des Amtsgerichts zurück. Der springende Punkt des Rechtsstreits war eine Klausel im Mietvertrag, die die Mieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete. Das Gericht stellte fest, dass diese Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Die Begründung liegt in der Auslegung der Klausel: Sie könnte nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Mieters so verstanden werden, dass sie auch die Streichen der Fenster und Balkontüren von außen beinhaltet.
Juristische Begründung: Kundenfeindlichste Auslegung und unangemessene Benachteiligung des Mieters
Das Gericht orientierte sich bei seiner Entscheidung an der sogenannten „kundenfeindlichsten Auslegung“. Dies bedeutet, dass bei der Beurteilung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, zu denen auch Formularmietverträge zählen, die Auslegung maßgeblich ist, die für den Kunden – in diesem Fall den Mieter – am ungünstigsten ist, aber noch sprachlich vertretbar erscheint. Hier sah das Gericht die Möglichkeit, dass ein verständiger Mieter die Klausel so interpretieren könnte, dass er auch für den Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren zuständig ist.
Diese Auslegung führt laut Gericht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Denn der Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, die üblicherweise vom Mieter im Innenbereich der Wohnung zu erbringen sind. Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auf die Begriffsbestimmung in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung), die den Umfang von Schönheitsreparaturen definiert und den Außenanstrich nicht einschließt.
Formulierung der Klausel: Ungenauigkeit führt zur Auslegung gegen den Verwender
Die konkrete Formulierung der Klausel im Mietvertrag spielte eine entscheidende Rolle für die Entscheidung des Gerichts. Obwohl sich die Klausel an § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV orientierte, war sie nach Ansicht des Gerichts nicht eindeutig genug formuliert. Der Zusatz „von innen“ am Ende der Aufzählung in der Klausel bezog sich nach Auffassung des Gerichts nicht klar und unmissverständlich auf alle zuvor genannten Bereiche, also auch auf Fenster und Balkontüren.
Ein verständiger Mieter könnte den Zusatz „von innen“ vielmehr so verstehen, dass er sich lediglich auf die „Außentüren“ bezieht, die in der Aufzählung direkt davor genannt werden. Diese fehlende Klarheit und Präzision in der Formulierung der Klausel führte dazu, dass das Gericht die mieterfreundlichste Auslegung wählte und die Klausel insgesamt als unwirksam einstufte. Nach dem Prinzip der Auslegung contra proferentem (gegen den Verwender) gehen Unklarheiten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten desjenigen, der sie formuliert hat – im Mietrecht in der Regel der Vermieter.
Keine Reduzierung der Klausel auf zulässiges Maß: Gesamtheitliche Bewertung der Schönheitsreparaturpflicht
Die Klägerin argumentierte, dass die Klausel zumindest auf ein zulässiges Maß reduziert werden könnte, also auf den Umfang der Schönheitsreparaturen, der rechtlich zulässig ist. Dieser Argumentation folgte das Gericht jedoch nicht. Es stellte klar, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht eine einheitliche Rechtspflicht darstellt, die nicht in einzelne, zulässige und unzulässige Bestandteile aufgespalten werden kann.
Ist die Klausel in ihrer Gesamtheit – sei es hinsichtlich des zeitlichen Rahmens, der Ausführungsart oder des Umfangs – unangemessen und damit unwirksam, so betrifft dies die gesamte Klausel. Eine Reduzierung auf ein zulässiges Maß ist in solchen Fällen nicht möglich. Die Klausel ist entweder insgesamt wirksam oder insgesamt unwirksam. Hier entschied das Gericht, dass die Klausel aufgrund der Möglichkeit der Auslegung zum Außenanstrich in ihrer Gesamtheit unwirksam ist.
Bedeutung des Urteils für Betroffene: Stärkung der Mieterrechte und Klarstellung zur Reichweite von Schönheitsreparaturen
Dieses Urteil des Landgerichts Berlin ist von erheblicher Bedeutung für Mieter und Vermieter. Es bekräftigt die Rechte von Mietern im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen und unterstreicht die Notwendigkeit klarer und eindeutiger Formulierungen in solchen Klauseln.
Für Mieter bedeutet das Urteil, dass sie sich nicht auf Schönheitsreparaturklauseln berufen lassen müssen, die unklar formuliert sind und möglicherweise Pflichten enthalten, die über den zulässigen Umfang von Schönheitsreparaturen hinausgehen. Insbesondere müssen Mieter nicht den Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren übernehmen, wenn dies nicht explizit und unmissverständlich im Mietvertrag als Schönheitsreparaturpflicht im Innenbereich gekennzeichnet ist. Im Zweifel sollten Mieter solche Klauseln kritisch prüfen und sich im Zweifelsfall rechtlich beraten lassen.
Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln äußerste Sorgfalt walten lassen müssen. Die Klauseln müssen klar, verständlich und eindeutig sein und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Insbesondere sollten Vermieter darauf achten, dass die Klauseln den Umfang der Schönheitsreparaturen präzise definieren und keine Auslegungsmöglichkeiten zulassen, die über den üblichen Umfang hinausgehen, wie etwa den Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren. Unklare oder missverständliche Klauseln bergen das Risiko, dass sie im Streitfall von Gerichten als unwirksam eingestuft werden, was zu Lasten des Vermieters geht. Vermieter sollten ihre Mietverträge regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls an die aktuelle Rechtsprechung anpassen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unwirksam sind, wenn sie dem Mieter auch Aufgaben an der Außenseite des Gebäudes (wie das Streichen von Fenstern von außen) übertragen. Bei unklaren Formulierungen wird die für den Mieter ungünstigste Auslegung zugrunde gelegt, was zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt – nicht nur der problematischen Teile. Als Folge müssen Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn die entsprechende Vertragsklausel auch nur in einem Punkt zu weit gefasst ist.
Benötigen Sie Hilfe?
Klare Vertragsklauseln für mehr Rechtssicherheit
Unklare Formulierungen in Mietverträgen, insbesondere im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen, können schnell zu Unsicherheiten führen. Häufig entstehen Fragen darüber, welche Leistungen genau umfasst sind und inwieweit Pflichten auf den Mieter übertragen werden. Solche Unklarheiten erfordern eine präzise Analyse der vertraglichen Regelungen, um mögliche Risiken und Missverständnisse frühzeitig zu erkennen.
Wir unterstützen Sie dabei, Ihre rechtliche Situation fundiert zu prüfen und die vertraglichen Bestimmungen verständlich zu interpretieren. Unser sachlicher, und auf Details fokussierter Ansatz verschafft Ihnen die nötige Klarheit, um Ihre Rechte im Mietverhältnis selbstbewusst wahrzunehmen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „kundenfeindlichste Auslegung“ bei Mietverträgen und warum ist sie wichtig für Mieter?
Die „kundenfeindlichste Auslegung“ ist ein wichtiges Prinzip bei der rechtlichen Beurteilung von Klauseln in Mietverträgen. Es bedeutet, dass mehrdeutige Formulierungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) so interpretiert werden, als wären sie für den Mieter am nachteiligsten formuliert.
Grundlagen und Anwendung
Dieses Prinzip basiert auf § 305c Abs. 2 BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung von AGB zu Lasten des Verwenders gehen. Bei Mietverträgen ist der Vermieter in der Regel der Verwender der AGB. Wenn eine Klausel mehrere Deutungen zulässt, wird diejenige gewählt, die für den Mieter am ungünstigsten ist.
Wichtig für Sie als Mieter: Diese Auslegung dient paradoxerweise Ihrem Schutz. Denn führt die kundenfeindlichste Auslegung zur Unwirksamkeit der Klausel, profitieren Sie davon, da die Klausel dann nicht angewendet werden kann.
Bedeutung für Mieter
Die kundenfeindlichste Auslegung ist für Sie als Mieter aus mehreren Gründen wichtig:
- Schutz vor unangemessenen Benachteiligungen: Klauseln, die Sie bei kundenfeindlichster Auslegung unangemessen benachteiligen würden, werden für unwirksam erklärt.
- Transparenz: Vermieter werden gezwungen, Klauseln eindeutig und verständlich zu formulieren, um Mehrdeutigkeiten zu vermeiden.
- Rechtssicherheit: Sie können davon ausgehen, dass unklare Formulierungen nicht zu Ihrem Nachteil ausgelegt werden.
Praktische Auswirkungen
Stellen Sie sich vor, Ihr Mietvertrag enthält eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, die unklar formuliert ist. Bei kundenfeindlichster Auslegung könnte diese Klausel so verstanden werden, dass Sie als Mieter verpflichtet wären, die Wohnung auch dann zu renovieren, wenn Sie sie in unrenoviertem Zustand übernommen haben. Eine solche Auslegung würde jedoch gegen geltendes Recht verstoßen und die Klausel wäre unwirksam.
Beachten Sie: Die kundenfeindlichste Auslegung führt oft dazu, dass Klauseln insgesamt für unwirksam erklärt werden. In einem solchen Fall müssen Sie die in der Klausel geregelten Pflichten nicht erfüllen.
Grenzen der kundenfeindlichsten Auslegung
Die kundenfeindlichste Auslegung findet ihre Grenzen in der Verständlichkeit für einen durchschnittlichen Vertragspartner. Extrem abwegige Interpretationen werden nicht berücksichtigt. Zudem gilt dieses Prinzip primär bei der Prüfung der Wirksamkeit von Klauseln. Ist eine Klausel einmal als wirksam erkannt, wird sie bei ihrer Anwendung nach allgemeinen Auslegungsregeln interpretiert.
Durch das Verständnis der kundenfeindlichsten Auslegung können Sie als Mieter Ihre Rechte besser einschätzen und sich vor unangemessenen Vertragsklauseln schützen. Bei Zweifeln über die Bedeutung einer Vertragsklausel sollten Sie diese kritisch hinterfragen und gegebenenfalls klären lassen.
Welche Rolle spielt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) bei der Bestimmung, was Schönheitsreparaturen sind?
Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) spielt eine zentrale Rolle bei der Definition von Schönheitsreparaturen im deutschen Mietrecht. Sie legt den Umfang dieser Arbeiten fest und dient als Referenz für Mietverträge, unabhängig davon, ob es sich um öffentlich geförderten oder frei finanzierten Wohnraum handelt.
Definition der Schönheitsreparaturen
Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV umfassen Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- Streichen der Fußböden
- Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
- Streichen der Innentüren
- Streichen der Fenster und Außentüren von innen
Wenn Sie als Mieter einen Mietvertrag unterzeichnen, der Schönheitsreparaturen erwähnt, bezieht sich dieser in der Regel auf diese Definition. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Liste abschließend ist. Das bedeutet, dass Arbeiten, die darüber hinausgehen, nicht als Schönheitsreparaturen gelten und somit nicht automatisch in Ihre Verantwortung als Mieter fallen.
Abgrenzung zu anderen Reparaturen
Die II. BV hilft auch bei der Abgrenzung von Schönheitsreparaturen zu anderen Instandhaltungsarbeiten. Beispielsweise gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Außenanstriche von Türen und Fenstern sowie die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk nicht zu den Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters, selbst wenn Sie als Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.
Bedeutung für Mietverträge
Die Definition der II. BV ist besonders relevant, wenn es um die Wirksamkeit von Klauseln in Ihrem Mietvertrag geht. Enthält Ihr Mietvertrag eine Klausel, die Ihnen als Mieter Arbeiten auferlegt, die über die in der II. BV definierten Schönheitsreparaturen hinausgehen, kann diese Klausel unwirksam sein. In einem solchen Fall müssen Sie diese zusätzlichen Arbeiten nicht durchführen oder bezahlen.
Auswirkungen auf Mieterhöhungen
Bei preisgebundenem Wohnraum kann die II. BV sogar Auswirkungen auf Mieterhöhungen haben. Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, kann der Vermieter unter Umständen einen Zuschlag zur Miete verlangen, da er nun für diese Arbeiten verantwortlich ist. Dies zeigt, wie wichtig es ist, die Regelungen in Ihrem Mietvertrag genau zu kennen und zu verstehen.
Beachten Sie: Die II. BV bietet Ihnen als Mieter einen Schutz vor übermäßigen Verpflichtungen. Sie stellt sicher, dass Sie nur für die tatsächlichen Schönheitsreparaturen verantwortlich gemacht werden können und nicht für weitergehende Instandhaltungsarbeiten, die in die Pflicht des Vermieters fallen.
Warum können ungenaue Formulierungen in Schönheitsreparaturklauseln dazu führen, dass sie unwirksam sind?
Ungenaue Formulierungen in Schönheitsreparaturklauseln können zu deren Unwirksamkeit führen, weil sie gegen das Transparenzgebot verstoßen und Mieter unangemessen benachteiligen können.
Verstoß gegen das Transparenzgebot
Schönheitsreparaturklauseln müssen klar und verständlich formuliert sein. Wenn Sie als Mieter aus der Klausel nicht eindeutig entnehmen können, welche Pflichten Sie haben, verstößt dies gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Stellen Sie sich vor, Ihr Mietvertrag enthält die Formulierung „Der Mieter hat die Wohnung in angemessenen Abständen zu renovieren“. Hier bleibt unklar, was genau unter „angemessenen Abständen“ zu verstehen ist.
Unangemessene Benachteiligung
Vage Formulierungen können dazu führen, dass Sie als Mieter unangemessen benachteiligt werden. Wenn beispielsweise eine Klausel besagt, dass Sie „alle Räume regelmäßig streichen“ müssen, ohne den Begriff „regelmäßig“ näher zu definieren, könnte der Vermieter dies zu seinen Gunsten auslegen und häufigere Renovierungen fordern als tatsächlich notwendig sind.
Unzulässige Erweiterung des Pflichtenkatalogs
Ungenaue Formulierungen bergen die Gefahr, dass der Umfang Ihrer Renovierungspflichten über das gesetzlich Zulässige hinaus erweitert wird. Wenn Ihr Mietvertrag beispielsweise vorsieht, dass Sie „alle notwendigen Instandhaltungsarbeiten“ durchführen müssen, könnte dies fälschlicherweise so interpretiert werden, dass Sie auch für Reparaturen zuständig sind, die eigentlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.
Rechtliche Unsicherheit
Unpräzise Klauseln schaffen Rechtsunsicherheit. In einem Streitfall mit Ihrem Vermieter kann es zu unterschiedlichen Interpretationen kommen, was letztlich dazu führen kann, dass ein Gericht die Klausel für unwirksam erklärt. Stellen Sie sich vor, Ihr Mietvertrag verlangt „fachgerechte Renovierungen“. Ohne nähere Definition bleibt unklar, ob Sie als Laie selbst renovieren dürfen oder einen Fachbetrieb beauftragen müssen.
Schutz des Mieters
Die strenge Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln dient Ihrem Schutz als Mieter. Gerichte legen großen Wert darauf, dass Sie Ihre Pflichten eindeutig erkennen können und nicht durch schwammige Formulierungen übervorteilt werden. Wenn Sie einen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie daher besonders auf die Formulierung der Schönheitsreparaturklausel achten und im Zweifel nachfragen oder die Klausel überprüfen lassen.
Was bedeutet es, wenn eine Schönheitsreparaturklausel den Mieter „unangemessen benachteiligt“?
Eine Schönheitsreparaturklausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie ihm Pflichten auferlegt, die über das gesetzlich zulässige Maß hinausgehen oder seine Rechte unverhältnismäßig einschränken. Dies ist ein wichtiges Konzept im Mietrecht, das Ihre Rechte als Mieter schützt.
Kriterien für unangemessene Benachteiligung
Starre Fristen: Wenn die Klausel Sie zu Renovierungen nach festen Zeitabständen verpflichtet, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen, gilt dies als unangemessen. Stellen Sie sich vor, Sie müssten alle drei Jahre streichen, obwohl die Wände noch tadellos aussehen.
Unrenovierter Zustand bei Einzug: Verpflichtet Sie die Klausel zu Schönheitsreparaturen, obwohl Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, ist dies ebenfalls unangemessen. In diesem Fall würden Sie für Abnutzungen verantwortlich gemacht, die Sie nicht verursacht haben.
Farbvorgaben: Schreibt die Klausel vor, dass Sie die Wohnung in bestimmten Farben oder „neutralen“ Tönen zurückgeben müssen, schränkt dies Ihr Recht auf individuelle Gestaltung unangemessen ein.
Auswirkungen auf Ihre Rechte
Wenn eine Schönheitsreparaturklausel Sie unangemessen benachteiligt, ist sie rechtlich unwirksam. Das bedeutet für Sie:
- Sie sind nicht an die Vorgaben der Klausel gebunden.
- Die gesetzliche Regelung tritt in Kraft, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.
- Sie können ungerechtfertigte Forderungen Ihres Vermieters bezüglich Renovierungen zurückweisen.
Beachten Sie, dass die Beurteilung, ob eine Klausel unangemessen benachteiligend ist, oft komplex sein kann und von den spezifischen Formulierungen und Umständen abhängt. Wenn Sie unsicher sind, ob eine Klausel in Ihrem Mietvertrag Sie unangemessen benachteiligt, lohnt es sich, diese genau zu prüfen und im Zweifel fachkundige Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Gehört der Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren zu den Schönheitsreparaturen, die ein Mieter üblicherweise durchführen muss?
Nein, der Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, die ein Mieter üblicherweise durchführen muss. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen klargestellt.
Rechtliche Grundlage
Die Definition von Schönheitsreparaturen basiert auf § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Demnach umfassen Schönheitsreparaturen:
- Das Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken
- Das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizungsrohre
- Das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
Wichtig: Der Außenanstrich von Fenstern, Balkontüren und Loggien fällt ausdrücklich nicht unter diese Definition.
Konsequenzen für Mietverträge
Wenn Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, achten Sie genau auf die Formulierungen zu Schönheitsreparaturen. Klauseln, die den Mieter zum Außenanstrich verpflichten, sind in der Regel unwirksam. Der BGH hat entschieden, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen.
Beispiel: Eine Klausel, die das „Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ als Mieterpflicht festlegt, ist unwirksam. In einem solchen Fall müssen Sie als Mieter gar keine Schönheitsreparaturen durchführen – auch nicht im Innenbereich.
Ausnahmen und Besonderheiten
Es gibt jedoch Situationen, in denen Sie als Mieter dennoch für den Außenanstrich verantwortlich sein könnten:
- Individualvereinbarungen: Wenn Sie mit Ihrem Vermieter eine individuelle Absprache treffen, kann diese auch den Außenanstrich einschließen. Solche Vereinbarungen unterliegen nicht den strengen Regeln für Formularverträge.
- Doppelfenster: Bei Doppelfenstern gehört das Streichen der Außenseiten von Innenfenstern sowie der Innenseiten von Außenfenstern einschließlich der Zwischenräume zu den Schönheitsreparaturen.
- Beschädigungen: Haben Sie selbst Schäden am Außenanstrich verursacht, etwa durch unsachgemäßes Grillen auf dem Balkon, können Sie zur Beseitigung verpflichtet sein.
Wenn Sie unsicher sind, ob eine Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, lohnt es sich, genau hinzuschauen. Viele Vermieter verwenden noch alte, unwirksame Formulierungen. In einem solchen Fall müssen Sie weder innen noch außen streichen – es sei denn, Sie haben die Wohnung beschädigt.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB: Diese Norm schützt Mieter vor unangemessenen Klauseln in Mietverträgen, insbesondere in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Eine Klausel ist unangemessen benachteiligend, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, was insbesondere der Fall ist, wenn sie von wesentlichen Grundgedanken gesetzlicher Regelungen abweicht oder die Rechte und Pflichten so verteilt, dass ein Ungleichgewicht entsteht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht sah die Klausel zu Schönheitsreparaturen als unangemessen benachteiligend an, weil sie so formuliert war, dass Mieter nach der „kundenfeindlichsten“ Auslegung auch das Streichen der Fenster und Balkontüren von außen hätten übernehmen müssen, was über den üblichen Umfang von Schönheitsreparaturen hinausgeht und somit gegen § 307 BGB verstößt.
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Dieser Paragraph definiert die Hauptpflicht des Vermieters im Mietvertrag, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daraus folgt, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist und Schönheitsreparaturen eigentlich Vermietersache sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag ist eine Abweichung von dieser gesetzlichen Grundregel. Da die Klausel aber unwirksam ist, bleibt es bei der grundsätzlichen Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung, was bedeutet, dass der Mieter im vorliegenden Fall keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, da die entsprechende Klausel ungültig ist.
- § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) a.F.: Diese Vorschrift definierte Schönheitsreparaturen im sozialen Wohnungsbau und wurde in der Rechtsprechung oft als Orientierungshilfe für den Umfang von Schönheitsreparaturen auch in frei finanzierten Mietverhältnissen herangezogen. Sie umfasste das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl die Klausel im Mietvertrag sich an dieser Definition orientierte, interpretierte das Gericht sie so, dass sie missverständlich war und potenziell auch den Außenanstrich von Fenstern und Balkontüren umfasste. Da der Außenanstrich nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört, führte diese zu weite Auslegung zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.
- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu Schönheitsreparaturen: Der BGH hat in zahlreichen Urteilen die Grenzen der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter präzisiert. Wichtig ist, dass Klauseln klar und verständlich sein müssen und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen dürfen, beispielsweise durch die Verpflichtung zu mehr als dem bloßen „Innenanstrich“ von Fenstern und Außentüren oder durch starre Fristenregelungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stützt seine Entscheidung maßgeblich auf die BGH-Rechtsprechung, wonach eine Klausel, die dem Mieter auch den Außenanstrich von Fenstern und Türen auferlegt, unwirksam ist. Die unklare Formulierung in der Klausel wurde mieterfreundlich ausgelegt, was im Ergebnis zur Feststellung der Unwirksamkeit führte und den Schadensersatzanspruch des Vermieters abwehrte.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 67 S 88/23 – Beschluss vom 13.06.2023
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