Räumungstitel trotz Duldung: Keine Verwirkung bei jahrelanger Nutzung?

Verlust titulierter Räumungsanspruch – Unzulässigkeit der Vollstreckung

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Nienburg – Landwirtschaftsgerichts – vom 16.01.2025 (Az. 14 Lw 18/24) abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 9.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt, nachdem der Beklagte ihr sowie dem Zeugen H. – dem Ehemann der Klägerin – eine letzte Frist zur Räumung bis zum 31.03.2024 gesetzt hatte, mit Vollstreckungsgegenklage die Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung aus einem vor dem Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Nienburg im Verfahren 14 Lw 9/17 am 04.04.2017 geschlossenen Räumungsvergleich. Mit diesem Vergleich hatte sich die Klägerin – gemeinsam mit ihrem Ehemann – verpflichtet, die auf dem im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstück … belegenen, für den Pilzzuchtbetrieb der Klägerin genutzten und vom Beklagten seinerzeit an die Klägerin bzw. ihren Ehemann verpachteten Bunker Nr. 24 bis 31 bis spätestens 30.09.2018 zu räumen und an den Beklagten herauszugeben.

Eine Vollstreckung aus dem vorgenannten Räumungstitel durch den Beklagten, selbst der Versuch einer solchen, ist trotz der Tatsache, dass die Klägerin die auf dem Grundstück befindlichen streitgegenständlichen Bunker mittlerweile seit Jahren weiterhin für ihren Pilzzuchtbetrieb nutzt, wofür sie an den Beklagten eine – von ihr als „Pacht“ bezeichnete – monatliche Zahlung in Höhe von 750 Euro leistet, bislang unterblieben.

Die nunmehr beabsichtigte Räumung durch den Beklagten hat ihren Grund in der anstehenden Bebauung des Grundstücks mit einem Windrad, die bereits im Jahr 2021 Gegenstand von Gesprächen zwischen den Parteien war.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass die im Jahr 2024 angekündigte Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich vom 04.04.2017 unzulässig sei, weil sie nach der bis Ende 2018 nicht erfolgten Grundstücksräumung mit dem Beklagten im Jahr 2019 mündlich einen neuen und bislang ungekündigten Pachtvertrag über die streitgegenständlichen Bunker geschlossen habe; selbst wenn aber ein solcher Pachtvertrag nicht zustande gekommen sei, stehe einer Vollstreckung aus dem Räumungstitel von 2017 jedenfalls der Einwand der Verwirkung entgegen. Der Beklagte habe erklärt, dass er die Bunker nicht benötige. Außerdem habe er ihr – was zwischen den Parteien unstreitig ist – noch im Jahr 2020 gestattet, auf einem der Bunker eine Solaranlage zu errichten und ihr im Zusammenhang mit den Gesprächen über die Errichtung des Windrades angeboten, andere auf seinem Grundstück befindliche Bunker für die Pilzzucht zu nutzen.

Der Beklagte hat das Zustandekommen eines neuen Pachtverhältnisses zwischen den Parteien bestritten und vorgetragen, lediglich mit Rücksicht auf die Klägerin, die behauptet habe, keine Ersatzräumlichkeiten für ihren Pilzzuchtbetrieb zu finden, die Vollstreckung zurückgestellt zu haben. In den mit der Klägerin und ihrem Ehemann geführten Gesprächen sei immer thematisiert worden, dass sie die streitgegenständlichen Bunker sofort räumen müsste, wenn sie geeignete andere Räumlichkeiten gefunden hätte. Der Beklagte habe nämlich ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer anderweitigen Nutzung des Grundstücks in Form der Errichtung von Windrädern gehabt.

Vor diesem Hintergrund habe der Beklagte, nachdem er bereits zuvor allein aus Gründen des Entgegenkommens die Räumungsfrist verlängert habe, gegenüber der Klägerin und ihrem Ehemann mit Schreiben vom 20.12.2022 (PA 21, 37) eine letzte Frist zur Räumung der Bunker bis zum 31.12.2023 gesetzt und dabei sogar Alternativen für geeignete Ersatzräumlichkeiten für die klägerische Pilzzucht aufgezeigt. Dieses Schreiben sei der Klägerin und ihrem Ehemann – was die Klägerin indes bestreitet – nachweislich auch per Einschreiben zugestellt worden (vgl. PA 15, 16 bzw. 38, 39).

Das Landwirtschaftsgericht hat die Klägerin und den Beklagten persönlich angehört und den Ehemann der Klägerin zur Frage von zwischen den Parteien nach dem Abschluss des Räumungsvergleichs getroffenen Absprachen als Zeugen vernommen.

Mit Urteil vom 16.01.2025 (PA 108 ff.) hat es der Klage stattgegeben. Der beabsichtigten Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich vom 04.04.2017 stehe jedenfalls der von der Klägerin erhobene Verwirkungseinwand entgegen, da sowohl das „Zeit-“ als auch das „Umstandsmoment“ erfüllt seien.

Dass die Klägerin unter zeitlichem Gesichtspunkt mit einer Räumung auf der Grundlage des Vergleichs von 2017 nicht mehr habe rechnen brauchen, folge bereits daraus, dass – selbst wenn ihr sowie ihrem Ehemann die Räumungsaufforderung des Beklagten vom 20.12.2022 tatsächlich zugegangen sein sollte – zu diesem Zeitpunkt bereits seit dem letzten nachweislichen Räumungsverlangen mehr als vier Jahre verstrichen gewesen seien. Ein solcher Zeitraum reiche hier aus, um das „Zeitmoment“ der Verwirkung als erfüllt anzusehen.

Gleichermaßen sei auch das erforderliche „Umstandsmoment“ zu bejahen. Zwar sei die Klägerin für den von ihr behaupteten Neuabschluss eines Pachtvertrags mit dem Beklagten im Jahr 2019 beweisfällig geblieben. Vor dem Hintergrund, dass der Beklage über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren von der Klägerin die von ihm geforderte – erhöhte – Nutzungsentschädigung entgegengenommen habe, ohne ein erneutes Räumungsverlangen an die Klägerin zu richten, er ihr 2020 die Errichtung einer Solaranlage gestattet und ihr 2021 die Nutzung anderer, auf dem Grundstück befindlicher Bunker angeboten habe, habe sie aber darauf vertrauen dürfen, dass der Beklagte mit einer Fortsetzung des Pachtverhältnisses einverstanden gewesen sei. Hierfür spreche auch der Umstand, dass er im Jahr 2019 – wie der Zeuge H. bekundet habe – angegeben habe, die von der Klägerin genutzten Bunker selbst nicht zu benötigen und sogar im Verhandlungstermin mehrfach geäußert habe, mit einer Weiternutzung durch die Klägerin einverstanden zu sein, wenn dies denn mit den Bauarbeiten für das Windrad vereinbar wäre.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Begehren auf Abweisung der Vollstreckungsgegenklage weiterverfolgt.

Seiner Auffassung nach habe das Landwirtschaftsgericht zu Unrecht eine Verwirkung des klägerischen Anspruchs auf Räumung angenommen. Da aus dem Räumungstitel eine Vollstreckungsmöglichkeit von 30 Jahren bestehe und mit diesem der Klägerin und ihrem Ehemann bereits eine sehr weitläufige Räumungsfrist von eineinhalb Jahren eingeräumt worden sei, müsse – wenn man eine Verwirkung zu Recht bejahen wolle – zu dem „Zeitmoment“ schon ein erhebliches „Umstandsmoment“ hinzutreten, dessen Vorliegen die Klägerin hier indes nicht bewiesen habe.

So sei der Klägerin der Nachweis des Neuabschlusses eines Pachtvertrags mit dem Beklagten nicht gelungen. Auf die Tatsache, dass die Klägerin keine anderen geeigneten Räumlichkeiten finde, komme es dagegen nicht an. Zudem habe der Beklagte bereits 2019 den Vertrag mit dem Projektierer für das Windrad unterschrieben und die Klägerin von diesem Umstand in Kenntnis gesetzt. Damit habe für die Klägerin feststehen müssen, dass sie spätestens mit Baubeginn die Bunker werde räumen müssen. Im Jahr 2021 sei sie bei dem Gespräch mit dem Projektierer für das Windrad sogar selbst zugegen gewesen. Schließlich sei die Klägerin auch noch mit Schreiben vom 20.12.2022 zur Räumung bis 31.12.2023 aufgefordert worden. Dass die Klägerin dieses Schreiben erhalten habe, habe der Beklagte nachgewiesen.

Gleichermaßen sei auch das „Zeitmoment“ nicht erfüllt. Denn bei Windrädern könne zwischen Planung und Baubeginn durchaus ein Zeitraum von sechs bis acht Jahren liegen; dass der Beklagte so frühzeitig den damaligen Pachtvertrag mit der Klägerin gekündigt habe, liege allein darin begründet, dass er der Klägerin ausreichend Zeit für eine Umorientierung habe geben wollen.

Der Beklagte beantragt, unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Ihrer Ansicht nach sei das Landwirtschaftsgericht zu Recht von einer Verwirkung der Räumung aus dem geschlossenen Vergleich ausgegangen, weil sie mit Recht auf ein neu begründetes Nutzungsverhältnis mit dem Beklagten habe vertrauen dürfen. Denn selbst wenn der Beklagte anfangs noch lediglich von einem Aufschub der Räumung ausgegangen sein sollte, sei er über die Jahre hinweg mit der Nutzung durch die Klägerin jedenfalls einverstanden gewesen. Um dieses Nutzungsverhältnis zu beenden, hätte er es kündigen müssen, was er hingegen nicht getan habe. Denn das Schreiben des Beklagten aus dem Jahr 2022 sei nicht als Kündigung anzusehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten erweist sich als begründet. Daher war die angefochtene Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts, mit dem dieses die Zwangsvollstreckung aus dem im Verfahren 14 Lw 9/17 des Amtsgerichts Nienburg gerichtlich geschlossenen Vergleich vom 04.04.2017 für unzulässig erklärt hat, abzuändern und die von der Klägerin erhobene Vollstreckungsgegenklage abzuweisen.

Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

1. Über die Berufung des Beklagten entscheidet der Senat als Landwirtschaftssenat unter Hinzuziehung der ehrenamtlichen Besitzer gemäß § 2 Abs. 2 LwVG.

a) Zwar hat der Senat mit Beschluss vom 09.03.2025 (dort Ziff. 1, eOLG 30 ff.), auf den im Einzelnen Bezug genommen wird, darauf hingewiesen, dass sich der Grundsatz der formellen Anknüpfung, aufgrund dessen ihm der vorliegende Rechtsstreit als Landwirtschaftssenat zur Entscheidung angefallen ist, bezüglich der Frage, welches Verfahrensrecht der Entscheidung zugrunde zu legen ist, nicht fortsetzt, sondern insoweit das Verfahren in seinem Rechtszug so weiter zu betreiben ist, wie dies im Fall einer formell richtigen Entscheidung durch die Vorinstanz geschehen wäre (BGH, Beschluss vom 18.09.2024 – XII ZR 116/23). Dies habe zur Folge, dass die Vorschriften des LwVG im Streitfall keine Anwendung fänden, sondern der Rechtsstreit ausschließlich unter Anwendung der allgemeinen Bestimmungen der ZPO – und damit ohne ehrenamtliche Landwirtschaftsrichter gemäß § 2 Abs. 2 LwVG – zu entscheiden sei, weil es sich nicht um eine Landwirtschaftssache iSv § 1 Nr. 1a LwVG handele; denn bei dem im Jahr 2001 geschlossenen Pachtvertrag über die für die Pilzzucht der Klägerin genutzten Bunker habe es sich wegen des Fehlens eines – jedenfalls nach Auffassung verschiedener Stimmen in der Literatur – aber zwingend erforderlichen „essentiellen Bezugs zum Boden“ nicht um einen Landpachtvertrag iSv § 585 BGB gehandelt, weswegen von Anfang an das Zivilgericht und nicht das Landwirtschaftsgericht hätte entscheiden müssen.

b) Nach Auffassung des BGH steht indes allein das Fehlen einer Bodenbewirtschaftung zur Gewinnung pflanzlicher Erzeugnisse dem Vorliegen eines Landpachtvertrags iSd § 585 BGB nicht zwingend entgegen. So hat der BGH mit Beschluss vom 29.11.1996 – BLw 12/96 – klargestellt, dass in Abweichung von seiner früheren Auffassung auch Gartenbaubetriebe mit „bodenunabhängiger“ Erzeugung von Pflanzen in Behältnissen wie Containern und Kübeln vor dem Hintergrund der Novellierung des Landpachtrechts (vgl. Begr. der Beschlussempfehlungen des Rechtsausschusses zum LPachtNeuOG, BT-Drs. 10/3830, S. 28), wonach die „gartenbauliche Erzeugung“ insgesamt der Landwirtschaft zugerechnet werde, als landwirtschaftliche Betriebe einzuordnen seien (BGH aaO). Vor dem Hintergrund geänderter Produktionsmethoden im Erwerbsgartenbau sei kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, einen im Freiland anbauenden Gartenbaubetrieb anders zu behandeln als einen solchen, der – möglicherweise auf gleich großer Fläche – seine Pflanzen allein im Gewächshaus aufziehe; denn in beiden Fällen handele es sich um Formen der Urproduktion mit gleich gearteten Erzeugermethoden, die sich methodisch nicht von anderen Formen der pflanzenerzeugenden Landwirtschaft unterschieden (BGH aaO).

Ob sich diese Ausführungen auf den Pilzzuchtbetrieb der Klägerin ohne weiteres übertragen lassen, könnte zwar fraglich sein. Denn an dem für die Einordnung als „landwirtschaftlicher Betrieb“ maßgeblichen, in dem vom BGH entschiedenen Fall gegebenen und aus seiner Sicht offensichtlich auch entscheidenden Nutzflächenbezug der ausgeübten Tätigkeit – gleich, ob mittels Anbaus auf der Fläche direkt, oder aber in darauf errichteten Gewächshäusern auf Tischen in Töpfen und Kübeln – fehlt es im Fall des Pilzzuchtbetriebs der Klägerin gerade. Die Klägerin ist, anders als der Betreiber eines Gartenbaubetriebs, selbst wenn er seine Pflanzenproduktion ausschließlich in Behältnissen betreibt, nämlich nicht auf die Nutzung eines Grundstücks oder einer Fläche angewiesen, sondern kann ihren Betrieb ausschließlich in Gebäuden oder natürlichen Hohlräumen (zB Höhlen) ausüben und hatte – jedenfalls nach den Feststellungen im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils – dementsprechend vom Beklagten auch nur die streitgegenständlichen Bunker gepachtet.

Angesichts der Tatsache, dass die Einordnung des seinerzeitigen Pachtvertrags von 2001 als Landpachtvertrag iSv § 585 BGB unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH aber jedenfalls nicht von Vornherein ausgeschlossen erscheint, die rechtliche Einordnung dieses vormaligen Vertragsverhältnisses als Pacht- oder als Landpachtvertrag für die Beurteilung der Hauptsache im vorliegenden Rechtsstreit keine Rolle spielt, die Klägerin zudem eine Entscheidung unter Einbeziehung der Sachkunde der ehrenamtlichen Beisitzer beansprucht und ehrenamtliche Landwirtschaftsrichter auch an der angefochtenen Entscheidung mitgewirkt haben, erscheint es dem Senat im Streitfall aber gleichwohl vertretbar, das im Jahr 2001 zwischen den Parteien geschlossene Vertragsverhältnis als Landpachtvertrag iSv § 585 BGB zu qualifizieren und damit vom Vorliegen einer „Landwirtschaftssache“ gemäß § 1 Nr. 1a LwVG auszugehen.

Dies gebietet jedoch eine Entscheidung unter Einbeziehung der ehrenamtlichen Beisitzer gemäß § 2 Abs. 2 LwVG.

2. In der Sache selbst hat das Landwirtschaftsgericht die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich vom 04.04.2017 zu Unrecht für unzulässig erklärt.

a) Der Senat hatte seine rechtliche Beurteilung hierzu den Parteien bereits mit Beschluss vom 09.03.2025 (dort Ziff. 2, eOLG 32 ff.) wie folgt mitgeteilt:

„2. Inhaltlich dürfte die angefochtene Entscheidung nach vorläufiger Beurteilung des Senats keinen Bestand haben. Bei rechtlich zutreffender Beurteilung hätte das Landwirtschaftsgericht der Vollstreckungsgegenklage nicht stattgeben dürfen.

a) Zwar hat das Landwirtschaftsgericht zu Recht die Zulässigkeit der von der Klägerin betriebenen Vollstreckungsgegenklage bejaht, weil es sich bei dem auf § 242 BGB gestützten Einwand der Verwirkung um eine Einwendung handelt, die grundsätzlich geeignet ist, die Begründetheit einer Vollstreckungsgegenklage eintreten zu lassen, da es sich um einen Umstand handelt, der erst nach Erlangung des Titels entstehen kann und somit nicht der Präklusion unterliegt (Herget, in: Zöller ZPO, 35. Aufl., § 767, Rn. 12.44).

b) Der vom Landwirtschaftsgericht angenommene Verwirkungseinwand erweist sich in der Sache aber als nicht geeignet, das Begehren der Klägerin zu rechtfertigen, die Zwangsvollstreckung aus dem zwischen den Parteien am 04.04.2017 vor dem Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Nienburg zum Az. 14 Lw 9/17 geschlossenen Vergleich für unzulässig zu erklären.

aa) Zwar hält die gerichtliche Praxis vor allem der Amtsgerichte im Bereich des Mietrechts, zumeist gestützt auf einen Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Hamm vom 01.10.1981 (Az. 4 REMiet 6/81), eine isolierte Verwirkung eines titulierten Räumungsanspruchs wegen jahrelanger Nichtvollstreckung oder mehrfacher Rücknahme von Vollstreckungsaufträgen auch ohne das Zustandekommen eines neuen, ggf. konkludent zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags für möglich (vgl. AG München, Beschluss vom 24.05.2006 – 1531 M 17758/06; AG Hamburg, Urteil vom 08.07.2008 – 48 C 421/07, Beck RS 2008, 21944; AG Recklinghausen, Beschluss vom 22.10.2018 – 21 M 2795/18; AG Darmstadt, Urteil vom 28.02.2019, 308 C 7/19). In den den jeweiligen Entscheidungen zugrundeliegenden Fällen hatte der Vermieter im Regelfall den Räumungstitel wegen Zahlungsverzugs des Mieters erwirkt, aus diesem dann aber teilweise über Jahre hinweg nicht vollstreckt, sondern stattdessen vom Mieter, der sich auch nach der Rechtskraft des Räumungstitels zumeist mit erheblichen Beträgen aus der Zeit des Vertragsverhältnisses in Rückstand befand, die Zahlung von Nutzungsentschädigung verlangt und Zahlungen entgegengenommen.

In derartigen Sachverhaltskonstellationen wird für ein Durchgreifen des Verwirkungseinwands zumeist angeführt, dass sich beim Mieter aufgrund einer Verhaltensänderung, insbesondere einer Besserung seines Zahlungsverhaltens, ein Vertrauen darauf gebildet habe, dass er dauerhaft in der Wohnung verbleiben könne und mit einer Vollstreckung des Titels nicht mehr habe rechnen müssen (AG Darmstadt, aaO), und die Drohung mit der Vollstreckung aus dem vor langer Zeit erwirkten Titel im Fall eines erneuten Zahlungsrückstands oder eines aus Sicht des Vermieters sonstigen nicht goutierten Verhaltens in Wahrheit nicht dem Ziel diene, den Mieter aus dem Objekt zu setzen, sondern vielmehr dazu, ohne gerichtliche Nachprüfung Zahlungsansprüche durchsetzen oder vermeintliche Verstöße gegen Vertragspflichten ahnden zu können (OLG Hamm, aaO, Rn. 10; AG Recklinghausen, Beschluss vom 22.10.2018 – 21 M 2795/18).

Diese, den vorgenannten Entscheidungen in Mietsachen zugrundeliegenden maßgeblichen Erwägungen lassen sich auf den Streitfall allerdings nicht übertragen. Denn vorliegend beruhte die vom Beklagten initiierte Beendigung der Vertragsbeziehungen – was auch der Klägerin ersichtlich war – nicht auf einem ihr anzulastenden Pflichtenverstoß, bei dessen Unterlassung sie damit hätte rechnen dürfen, dass der Beklagte mit einer dauerhaften Weiternutzung des streitgegenständlichen Pachtobjekts durch sie einverstanden sein würde, sondern erkennbar auf anderen Gründen. Ob dies ein fehlendes Einverständnis des Beklagten mit dem Betreiberwechsel im klägerischen Betrieb war, wie die Klägerin selbst in der Klageschrift angeführt hat, oder aber eine schon seinerzeit von ihm geplante Änderung der bisherigen Nutzung des Grundstücks, wie sie sich dann im Jahr 2019 mit dem Vertragsschluss mit der Projektierungsgesellschaft für das Windrad manifestiert hat, kann dabei offenbleiben.

Daher wusste die Klägerin bereits bei Vergleichsabschluss im Jahr 2017, dass eine Fortsetzung der Nutzung des ehemaligen Pachtobjekts durch sie nicht von einer Verhaltensänderung ihrerseits abhing, spätestens war ihr dies aber jedenfalls seit dem Sommer 2021 bekannt. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten Gespräche mit Mitarbeitern des für die Errichtung des Windrades zuständigen Unternehmens auf dem Grundstück des Beklagten stattgefunden, an denen auch die Klägerin teilgenommen hatte. Bei diesen Gesprächen ging es u.a. darum, dass es möglicherweise eines Abrisses der von der Klägerin genutzten Bunker im Zusammenhang mit der Errichtung des Windrades bedurfte.

Vor diesem Hintergrund hätte für die Klägerin jedenfalls spätestens seit diesem Zeitpunkt, selbst wenn sie – wie nicht – zuvor davon hätte ausgehen dürfen, der Beklagte sei mit einer dauerhaften Nutzung der streitgegenständlichen Bunker durch sie einverstanden gewesen, kein Grund mehr bestanden, berechtigt darauf zu vertrauen, dass der Beklagte auf eine Vollstreckung des erwirkten Räumungstitels verzichten werde. Entsprechendes lässt sich auch nicht, wie das Landwirtschaftsgericht meint, daraus herleiten, dass der Beklagte der Klägerin die Nutzung anderer Bunker auf seinem Grundstück für den Betrieb der Pilzzucht angeboten oder zuvor der Klägerin die Errichtung einer Solaranlage gestattet hatte. Im Gegenteil verdeutlicht dies gerade, dass der Beklagte gegen die Klägerin als Pächterin an sich nichts einzuwenden hatte und eine Weiternutzung der bisher für die Pilzzucht verwendeten Räumlichkeiten lediglich aus anderen Gründen ausschloss.

Dies war für die Klägerin indes nichts Neues, da sich entsprechendes schon aus dem Schreiben des Beklagtenvertreters vom 11.09.2018 (PA 36) ergab, mit dem der Beklagte das Zurückstellen seines Räumungsverlangens bis 31.12.2018 signalisiert hatte, weil die Klägerin angegeben hatte, trotz intensiver Bemühungen kein geeignetes Ersatzobjekt für die Pilzzucht gefunden zu haben. Denn wäre der Vertragsbeendigung – jedenfalls aus Sicht des Beklagten – ein Pflichtenverstoß der Klägerin vorangegangen, das Verhältnis zwischen den Parteien gar zerrüttet gewesen, hätte der Beklagte eine solche Rücksichtnahme wohl kaum an den Tag gelegt.

Infolgedessen war aufgrund der vorgenannten Mitteilung des Beklagten vom 11.09.2018 von Anfang an klar, dass der Beklagte eine Fortsetzung der Nutzung der Bunker durch die Klägerin allenfalls vorübergehend duldete. Bei einer solchen Sachlage kommt jedoch – anders als in den o.g. Mietrechtsfällen – ein begründetes Vertrauen der Klägerin als vormalige Pächterin auf das Absehen von Räumungsmaßnahmen durch den Beklagten auch in der Zukunft nicht in Betracht. Dies wäre lediglich dann anders, wenn zwischen den Parteien – ggf. konkludent – ein neues Pachtverhältnis zustande gekommen wäre. Dies war hier indes nach der Tatsachenfeststellung des Landwirtschaftsgerichts, an die der Senat gemäß § 529 ZPO gebunden ist, nicht der Fall. Denn danach ist die Klägerin für den von ihr behaupteten Abschluss eines neuen Pachtvertrags mit dem Beklagten über die streitgegenständlichen Bunker im Jahr 2019 gerade beweisfällig geblieben.

bb) Unabhängig davon, dass sich somit die in Mietrechtsfällen insbesondere von den Amtsgerichten aufgestellten Grundsätze für die Annahme einer Verwirkung des Räumungsanspruchs schon wegen einer hier abweichenden Sachverhaltskonstellation nicht auf den hiesigen Fall übertragen lassen, vermag der Senat der Annahme einer isolierten Verwirkung des Räumungsanspruchs aus einem rechtskräftigen Räumungstitel auch aus dogmatischen Gründen nicht zu folgen (hierzu insbesondere: Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., Einleitung Räumungsvollstreckung, Rn. 22; Guhling, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 548 BGB, Rn. 129).

Vielmehr kann von einem Verlust des titulierten Räumungsanspruchs und damit einer Unzulässigkeit der Vollstreckung nur ausgegangen werden, wenn – anders als im Streitfall – zwischen den Parteien ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis ggf. auch konkludent zustande gekommen ist.

Denn für den Fall der Zulassung der Verwirkung ohne vertragliche Bindung käme es zu einem dauerhaften Auseinanderfallen von Besitz und Eigentum. Der Miet- bzw. Pachtvertrag bliebe nämlich beendet und es gäbe für den (früheren) Vermieter bzw. Verpächter keine Möglichkeit, sich einen neuen Räumungsanspruch durch eine neue Kündigung zu schaffen (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, aaO, Rn. 22).

Aus dem „alten“, titulierten Räumungsanspruch könnte der (frühere) Vermieter bzw. Verpächter wegen der Verwirkung nicht mehr vollstrecken. Aufgrund der entgegenstehenden Rechtskraft sowie einem fehlenden Rechtsschutzinteresse könnte er sich seinen Anspruch auch nicht nochmals titulieren lassen (Lehmann-Richter, aaO; Guhling, in: Guhling/Günter aaO, Rn. 129).

Damit liefe der (frühere) Vermieter bzw. Verpächter Gefahr, dass er seines vormaligen Mieters bzw. Pächters nicht mehr ledig würde. Dies hätte im Ergebnis jedoch zur Folge, dass er sein „Stammrecht“ auf Nutzung seines Eigentums verlieren würde (Guhling aaO, Rn. 129).“

b) Von dieser Rechtsauffassung abzuweichen, besteht auch vor dem Hintergrund der von der Klägerin in ihrer Berufungserwiderung vom 02.05.2025 sowie im Verhandlungstermin vor dem Senat erhobenen Einwendungen kein Anlass. Denn diese Einwendungen erweisen sich, was die Frage der vermeintlichen Verwirkung des Räumungsverlangens des Beklagten betrifft, als gegenüber den obigen Ausführungen des Senats rechtlich irrelevant. Dies gilt auch und insbesondere für den von ihr im Verhandlungstermin hervorgehobenen Aspekt, dass derzeit offensichtlich noch unklar sei, ob die Errichtung des geplanten Windrades tatsächlich einen Abriss der von ihr genutzten Bunker aus technischer und bauordnungsrechtlicher Sicht erfordere.

aa) Bei dem zwischen den Parteien „neu begründeten Nutzungsverhältnis“, auf das die Klägerin in ihrer Stellungnahme vom 02.05.2025 abstellt, handelt es sich bei zutreffender rechtlicher Bewertung lediglich um eine faktische Nutzung und bei den von ihr an den Beklagten erbrachten Zahlungen infolgedessen um die Leistung einer Nutzungsentschädigung. Denn nach der für den Senat gemäß § 529 ZPO bindenden Tatsachenfeststellung des Landwirtschaftsgerichts, gegen die sich auch unter Berücksichtigung des schriftsätzlichen Vorbringens der Parteien sowie den ergänzenden mündlichen Erklärungen der Klägerin im Verhandlungstermin vor dem Senat keine inhaltlichen Bedenken begründen, ist der Klägerin der Nachweis des Abschlusses eines neuen Pachtvertrags – also einer erneuten vertraglichen Übereinkunft zwischen den Parteien betreffend die entgeltliche Nutzungsüberlassung der streitgegenständlichen Bunker – gerade nicht gelungen.

Gegenteiliges folgt entgegen der Ansicht der Klägerin insbesondere auch nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte eine Weiternutzung der Bunker durch die Klägerin duldete und dafür eine Geldentschädigung von ihr annahm. Denn ein für einen Vertrags-Neuabschluss erforderlicher Rechtsbindungswille des Beklagten lässt sich hieraus unter den Gesamtumständen, vor allem vor dem Hintergrund der bereits seit langem geplanten und schon durch die Kündigung des ursprünglichen Pachtverhältnisses mit der Klägerin im Jahr 2015 dokumentierten Nutzungsänderung des streitgegenständlichen Grundstücks durch den Beklagten nicht ableiten. Darüber hinaus erschiene es dem Senat angesichts des bereits zwischen den Parteien geführten Rechtsstreits um die Beendigung des Rechts der Klägerin zur Nutzung der Bunker auch mehr als fernliegend, dass sich der Beklagte erneut auf eine verbindliche vertragliche Beziehung mit der Klägerin eingelassen hätte, zumal hierfür aus seiner Sicht kein Bedürfnis bestand.

Ein dem Räumungsverlangen entgegenstehendes Recht zum Besitz der Klägerin an den streitgegenständlichen Bunkern lässt sich aus einer somit lediglich faktischen Nutzung derselben indes nicht herleiten, weil sich ein solches nur aus (hier nicht in Betracht kommender) dinglicher oder aber (vom Landwirtschaftsgericht bindend verneinter) vertraglicher Rechtsgrundlage ergeben könnte. Allein die faktische Nutzung genügt darüber hinaus aber auch nicht, um auf Seiten der Klägerin ein berechtigtes Vertrauen dahingehend zu begründen, der Beklagte sei auf Dauer mit einer Weiternutzung des ehemaligen Pachtobjekts durch sie einverstanden gewesen.

Umstände, warum die Klägerin in Anbetracht ihres seit 2017 bestehenden Wissens darum, dass die vom Beklagten beanspruchte Räumung der Bunker nicht in einem von ihr ausgehenden und damit steuerbaren Verhalten ihre Ursache hat, sondern auf gänzlich anderen Gründen beruht, – offensichtlich hatte der Beklagte, wie die Klägerin im Verhandlungstermin vor dem Senat angegeben hat, seinerzeit zunächst vor, Schafe auf dem Grundstück zu züchten und die Bunker für diesen Zweck zu nutzen -, gleichwohl berechtigt davon ausgehen durfte, der Beklagte werde, nur weil er ihr temporär die Fortsetzung der Nutzung der Bunker gestattete, auch in Zukunft von seinem Herausgabeverlangen absehen, hat die Klägerin nicht aufgezeigt. Unter diesen Voraussetzungen fehlt es jedoch an dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen „Umstandsmoment“.

bb) Selbst wenn man aber – wie nicht – der Klägerin folgen wollte, sie habe aufgrund der Verhaltensweise des Beklagten in den Jahren 2018 bis 2020 berechtigt davon ausgehen dürfen, dass er an seinem Räumungsverlangen nicht mehr festhalten wolle, mangelte es jedenfalls – selbst ersichtlich nach Auffassung des Landwirtschaftsgerichts – vor dem Ablauf von vier Jahren nach der letzten (nachweislich erfolgten) Räumungsaufforderung vom 11.09.2018 an dem für die Annahme der Verwirkung erforderlichen „Zeitmoment“.

Ob dessen Vorliegen – wie das Landwirtschaftsgericht meint – nach Ablauf von vier Jahren zum Ende des Jahres 2022 hingegen zu bejahen wäre, kann im Ergebnis offenbleiben. Denn da die Klägerin aufgrund ihrer Teilnahme an den entsprechenden Gesprächen im Sommer 2021 von der beabsichtigten Errichtung eines Windrades durch den Beklagten im Bereich der von ihr für die Pilzzucht genutzten Bunker definitiv Kenntnis hatte und damit spätestens ab Mitte 2021 feststand, dass der Beklagte auf keinen Fall mit einer dauerhaften Nutzung der Bunker durch sie einverstanden sein würde, scheiterte die Annahme der Verwirkung jedenfalls bei unterstelltem Eintritt des „Zeitmoments“ Ende 2022 an dem zu diesem Zeitpunkt nicht mehr vorhandenen „Umstandsmoment“.

cc) Angesichts des zwischen den Parteien nach den vorstehenden Ausführungen lediglich bestehenden „faktischen Nutzungsverhältnisses“ gehen auch die sich gegen die dogmatischen Erwägungen unter 2.b.bb. des oben wiedergegebenen Beschlusses vom 09.03.2025 richtenden Ausführungen der Klägerin, der Beklagte sei für den Fall des Durchgreifens der Verwirkung des Räumungsanspruchs aus dem Vergleich von 2017 entgegen den Darlegungen des Senats nicht der Verfügung über sein Eigentum beraubt, weil er ja die Möglichkeit zur „Kündigung“ des „neu begründeten Nutzungsverhältnisses“ gehabt habe, von Vornherein ins Leere. Denn ohne vertragliche Beziehung kann eine Kündigung keine Rechtswirkung entfalten und scheidet damit naturgemäß aus.

Damit kommt es auf die Frage, ob das Schreiben des Beklagten vom 20.12.2022 als Kündigungserklärung auszulegen ist und ob es der Klägerin und ihrem Ehemann zugegangen ist, nicht mehr an.

Nach alledem konnte die angefochtene Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts in der Sache keinen Bestand haben und war daher, wie aus dem Tenor dieses Urteils ersichtlich, abzuändern.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen, sind nicht ersichtlich.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beläuft sich 9.000 Euro (Nutzungsentschädigung von 750 Euro/Monat x 12 Monate), § 41 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 GKG.