Pachtrecht – Ab wann besteht ein Anspruch auf Übergabe der Pachtsache

1. Das Versäumnisurteil vom 27.09.2024 wird aufrechterhalten.

2. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Mit Verträgen vom 20.05.2022 (Anlagen K1 und K2) pachtete der Beklagte von der Klägerin eine Photovoltaikanlage (Anlage K1) und einen Batteriespeicher (Anlage K2). § 6 Abs. 4 der Verträge lautet u.a. wie folgt:

„Das Recht jeder Partei, diesen Pachtvertrag aus einem wichtigen Grund außerordentlich zu kündigen, bleibt unberührt. Das Recht zur ordentlichen Kündigung ist während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen. Ein wichtiger Grund für eine Kündigung durch den Pächter liegt insbesondere vor, wenn die PV-Anlage (Anlage K1)/der Speicher (Anlage K2) nicht innerhalb von 12 Monaten nach Vertragsabschluss installiert wurde und die Verpächterin dies zu vertreten hat.“

Der vereinbarte jährliche Pachtzins beträgt insgesamt EUR 1.785,42 brutto (EUR 1.190,42 für die PV-Anlage und EUR 595,00 für den Batteriespeicher). Die vereinbarten monatlichen Pachtraten belaufen sich auf EUR 148,78 brutto (EUR 99,20 für die PV-Anlage und EUR 49,58 für den Batteriespeicher).

Die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen unterteilt sich regelmäßig in die DC-seitige Installation und die AC-seitigen Arbeiten. Die DC-seitige Installation betrifft die Arbeiten von der PV-Anlage bis einschließlich zum Wechselrichter. Die AC-seitigen Arbeiten umfassen die Montage vom Wechselrichter (exklusive) bis zum Netzanschluss/Zähler, wobei der Netzanschluss in der Regel durch den Versorgungsnetzbetreiber vorgenommen wird. Die PV-Anlage wurde am 05.09.2022 DC-seitig installiert. Der Batteriespeicher und Optimierer fehlten zu diesem Zeitpunkt noch (DC-Abnahmeprotokoll vom 05.09.2022, Anlage K 3). Am 23.09.2022 erfolgten die AC-seitigen Arbeiten. In dem Protokoll wurde festgehalten, dass der Batteriespeicher, Powersensor und die Optimierer weiterhin noch geliefert und der Wechselrichter noch eingerichtet werden müssen (AC-Abnahmeprotokoll vom 23.09.2022, – Anlage K 4).

Mit E-Mail vom 28.01.2023 teilte der Beklagte der Klägerin u.a folgendes mit:

„meine beiden Nachbarn wurden von MIR geworben ( aufgrund initialer Zufriedenheit) und haben mittlerweile beide (!) ihre Komplett-Anlagen inkl. Montage der Paneele, Akkus und Smartmeter erhalten (!!!) – während ich mich unverändert ohne jegliche Info hinsichtlich tatsächlicher Fertigstellung mit o.g. Formalitäten rumärgern darf.

Ich erwarte entsprechend einen Fertigstellungplan inkl. Lieferdaten zu den fehlenden Komponenten bis Ende des Monats (ohne diese Komponenten widerspreche ich auch jedweder ‚Fertigstellung‘). Andernfalls werde ich ggf. einen Rücktritt vom Vertrag inkl. Erstattung resultierender Kostern juristisch prüfen lassen.“

Mit E-Mail vom 07.06.2023 (Anlage K6) kündigte der Beklagte die Verträge wegen der ausstehenden Restleistungen.

Die Klägerin wies die Kündigung zurück und bot die Leistung in der Folgezeit mehrfach an. Der Beklagte bot an, die Anlage zu erwerben. Das Angebot der Klägerin, die fehlenden Teile zu montieren, lehnte der Beklagte mit Schreiben vom 17.09.2023 (Anlage K10) ab. Zuletzt wurde der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 16.10.2023 (Anlage K11) unter Fristsetzung aufgefordert, einen Termin für die Fertigstellung mit der Klägerin zu vereinbaren und die Fertigstellung auf seinem Grundstück zu dulden.

Die Klägerin macht geltend, der Beklagte sei nach § 4 des Pachtvertrages verpflichtet, die ausstehenden Arbeiten auf seinem Grundstück zu dulden. Die fristlose Kündigung sei mangels wirksamem Abhilfeverlangen unwirksam. Mit Ablauf der mit Schreiben 16.10.2023 bestimmte Frist sei der Beklagte in Verzug geraten (Antrag zu 2), wonach er auch die Pachtraten für Oktober und November 2023 als Verzugsschaden zu ersetzen habe (Antrag zu 3).

Mit Versäumnisurteil vom 27.09.2024 ist die Klage antragsgemäß abgewiesen worden. Gegen das am 30.09.2024 zugestellte Versäumnisurteil hat die Klägerin am 10.10.2024 Einspruch eingelegt.

Die Klägerin beantragt nunmehr, unter Aufhebung des Versäumnisurteils wie folgt zu erkennen:

1. den Beklagten zu verurteilen, den Anschluss und den Betrieb einer Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 7,7 kWp einschließlich aller Nebenanlagen sowie eines Batteriespeichers mit einer Kapazität von 10 kWh einschließlich aller Nebenanlagen auf dem Grundstück XXXX 8A, 14089 Berlin, zu dulden,

2. festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 18.09.2023 mit seiner Mitwirkungspflichten und der Annahme der Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 7,7 kWp sowie des Batteriespeichers mit einer Kapazität von 10 kWh in Verzug befindet,

3. den Beklagten zur Zahlung von EUR 250,06 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszins aus EUR 125,03 seit dem 05.10.2023 und aus EUR 125,03 seit dem 04.11.2023 zu verurteilen,

4. der Beklagte wird zur Zahlung von EUR 599,80 vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit als Verzugsschaden an die Klägerin verurteilt.

Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Der Beklagte macht geltend, die fristlose Kündigung sei wirksam. Er habe die Klägerin vor Ausspruch der Kündigung vielfach mündlich und schriftlich zur Leistung aufgefordert.

Entscheidungsgründe

I.

Der Einspruch ist gem. § 338 ZPO statthaft und gem. § 339 ZPO form- und fristgerecht eingelegt worden.

II.

Die Klage ist zulässig; es fehlt auch nicht an dem für den Antrag zu 2.) erforderlichen Feststellungsinteresse gem. § 256 Abs.1 ZPO.

III.

Die Klage ist unbegründet.

1. Ein Anspruch der Klägerin aus § 4 Abs. 2 der Vertragsbestimmungen, den Anschluss und den Betrieb der Anlage zu dulden, besteht nicht, denn das Vertragsverhältnis ist durch den Beklagten wirksam aus wichtigem Grund gem. §§ 581, 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt worden. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Pachtvertrages liegt danach vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird. So liegt der Fall hier.

1.1 Haben die Parteien über den Beginn der Pachtzeit keine Regelung getroffen und lässt sich auch aus den Umständen kein Zeitpunkt entnehmen, so wird der Überlassungsanspruch gem. § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig (BeckOGK/Mehle, 1.7.2024, BGB § 543 Rn. 103, beck-online). Einen konkreten Zeitpunkt, zu dem die Anlage vollständig zu überlassen gewesen ist, haben die Parteien im Vertrag nicht vereinbart. Damit ist der Anspruch auf Überlassung im Grundsatz sofort fällig geworden. Selbst, wenn man der Klägerin einen gewissen Zeitraum für die Koordination Montage zubilligen wollte, ist der Anspruch jedenfalls zum Zeitpunkt der teilweisen Errichtung, mithin spätestens im September 2022 fällig gewesen.

Der Auffassung der Klägerin, § 6 Abs. 4 Satz 3 der Verträge sei dahin auszulegen, dass der Anspruch auf Montage überhaupt erst nach Ablauf der dort bestimmten Frist für die außerordentliche Kündigung fällig werde, kann nicht beigetreten werden. Bei der Vertragsbestimmung handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie ein verständiger und redlicher Vertragspartner sie unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise versteht (BGH Urteil vom 27.10.2022 – I ZR 139/21, NJW 2023, 978, beck-online). Dabei erschließt sich für den durchschnittlichen Pächter nicht, dass die für eine Kündigung des Vertragsverhältnisses aus wichtigem Grund bestimmt Frist dahin verstanden werden muss, dass der Anspruch überhaupt erst nach Ablauf dieser Frist fällig werden soll.

Die Bestimmung in § 6 Abs. 4 Satz 3 der Verträge ist zudem gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Aus dem Wesen der außerordentlichen fristlosen Kündigung folgt ihre grundsätzlich Unabdingbarkeit. Generell ist es also nicht zulässig, das Recht zur fristlosen Kündigung durch Vertrag auszuschließen. Verschärfungen zu Lasten des Verwenders von AGB sind im Rahmen des § 569 Abs. 5 S. 2 BGB grundsätzlich zulässig, zu Lasten des Kunden (in der Regel: der Mieter) scheitern sie an § 307 BGB (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 543 BGB, Rn. 22). Dies gilt hier insbesondere deshalb, weil eine Kündigung nach der Vertragsbedingung auch nach Ablauf von 12 Monaten bei Nichtinstallation der Anlage nur dann möglich ist, wenn der Verpächter dies zu vertreten hat. Für den Fall also, dass den Verpächter kein Verschulden triff, hätte der Pächter keine Möglichkeit, sich vom Vertrag zu lösen, was einem vollständigen Ausschluss des Kündigungsrechtes gleichkommt. Eine geltungserhaltende Reduktion der Bestimmung kommt nicht in Betracht.

Die Regelung in § 6 Abs.4 Satz 3 der Verträge wäre zudem als Fälligkeitsbestimmung gem. § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Unwirksam ist danach u.a. eine Bestimmung, in der sich der Verwender unangemessen lange Fristen für die Erbringung einer Leistung vorbehält. So liegt der Fall hier, denn die Begründung eines Anspruchs auf Montage der Anlage erst ein Jahr nach Vertragsschluss ist als unangemessen lang zu qualifizieren.

1.2 Mit der E-Mail vom 28.02.2023 hat der Beklagte der Klägerin, wie nach § 543 Abs.3 BGB gefordert, erfolglos eine Frist zur Abhilfe bestimmt. Dabei handelt es sich um eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer vertragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (BGH, Urteil vom 20. 2. 2008 – VIII ZR 139/07 (LG Köln). Die entsprechenden Anforderungen werden von der E-Mail des Beklagten erfüllt. Denn es werden sowohl die Pflichtverletzung aufgezeigt, als auch für den Fall der Nichtabhilfe vertragliche Konsequenzen in Aussicht gestellt.

Dass die Kündigung nicht konkret angedroht worden ist, steht der Wirksamkeit des Abhilfeverlangens nicht entgegen. Die Fristsetzung muss nach allgemeiner Meinung nicht die Androhung enthalten, das Vertragsverhältnis zu kündigen (qualifizierte Fristsetzung), falls die Frist fruchtlos verstreicht. Allenfalls dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, wie etwa die Minderung oder die Klage auf Mängelbeseitigung angedroht wird, kann die Kündigung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Frist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist (BeckOGK/Mehle, 1.7.2024, BGB § 543 Rn. 238, beck-online; Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 543, Rn. 112 u). So liegt der Fall hier indessen nicht. Dass der Beklagte in seinem Abhilfeverlangen den Rücktritt und nicht die Kündigung benannt hat, erweist sich als unschädlich, weil damit jeweils die Vertragsbeendigung in Aussicht stellt.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht nicht entgegen, dass der Beklagte nicht die Fertigstellung der Anlage selbst, sondern die Benennung eines Liefertermins unter Androhung vertraglicher Konsequenzen für den Fall fruchtlosen Fristablaufs verlangt hat. Zwar mag zweifelhaft sein, ob die allgemeine Aufforderung an den Schuldner, seine Leistungsbereitschaft zu erklären, den Anforderungen an ein Abhilfeverlangen genügt. Vorliegend ist indessen in den Blick zu nehmen, dass die Montage der Anlage eine Mitwirkung des Beklagten erfordert. Es ist selbstverständlich, dass die Montage der Anlage am/im Haus des Beklagten die Benennung eines Liefer-/ Montagetermins erfordert. Es gilt insoweit nichts anderes als sonst bei der vom Vermieter geschuldeten Gebrauchsgewährung, bei der die Benennung eines Übergabetermins zu fordern ist. Hier nach erfolglosem Fristablauf für die Benennung eines Termins eine erneute Fristsetzung zur Lieferung und Montage zu fordern, wäre reine Förmelei. Im Übrigen wäre eine solche Fristsetzung auch nach § 543 Abs. 3 Satz Nr. 1 BGB entbehrlich, denn wenn die Klägerin schon nicht in der Lage ist, einen Liefertermin zu benennen oder überhaupt auf das Abhilfeverlangen zu reagieren, ist ohne Weiteres belegt, dass auch eine weitere Leistungsaufforderung keinen Erfolg verspricht.

1.3 Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass der Beklagte die Kündigung erst etwa 4 Monate nach Fristablauf erklärt hat. § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB nicht anwendbar (BGH NZM 2016, 791). Das Kündigungsrecht ist auch nicht verwirkt. Beim Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB kann das längere Zuwarten mit dem Kündigungsausspruch zum Kündigungsausschluss führen, wenn die Kündigungserklärung in treuwidriger Weise hinausgezögert wird. In diesem Fall verwirkt der Mieter sein Kündigungsrecht, weil er durch sein Verhalten zum Ausdruck bringt, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung nicht vorliegt. Dies kann regelmäßig nach Ablauf von sechs Monaten angenommen werden, wenn der Kündigungsberechtigte innerhalb dieser Zeit nicht mehr auf den Kündigungsgrund reagiert (KG NZM 2007, 41; BeckOK BGB/Wiederhold, 72. Ed. 1.11.2024, BGB § 543 Rn. 86, beck-online). Abgesehen davon, dass vorliegend eine Frist von 6 Monaten bis zur Kündigung nicht verstrichen ist, ist die Kündigung auch deshalb nicht verfristet, weil die Klägerin durch ihre Geschäftsbedingungen für den Beklagten einen Vertrauenstatbestand dahin geschaffen hat, dass eine fristlose Kündigung überhaupt erst 12 Monate nach Vertragsschluss möglich ist. Denn der Klägerin ist es als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln (vergl zu 1.1) nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grundes – wie hier – auch vor Ablauf der vertraglich bestimmt Frist kündbar ist. Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten AGB berufen (BGH, Urteil vom 12.5.2016 – VII ZR 171/15 NJW 2016, 2878, beck-online).

2.

Der Klageantrag zu 2. unterliegt ebenfalls der Abweisung, da nach Beendigung des Vertragsverhältnisses kein Anspruch der Klägerin auf Mitwirkung des Beklagten mehr besteht.

3.

Der Klägerin steht ferner nicht die Pacht für die Monate Oktober und November 2023 zu, nachdem der Pachtvertrag bereits im Juli 2023 wirksam gekündigt worden ist.

IV.

Nebenentscheidungen:

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten teilt das Schicksal der Hauptforderung und unterliegt danach der Abweisung .

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.