AG Kandel – Az.: 1 C 301/11 – Urteil vom 31.10.2011
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vorher in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens … . Sie habe mit Vertrag vom 13.3.2000 ab 15.4.2000 vom damaligen Vermieter … die streitgegenständliche Wohnung angemietet. Zum 1.1.2009 ist die Klägerin als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten.
Die streitgegenständliche Wohnung hat eine Wohnfläche von 128,85 m². Die monatliche Grundmiete beläuft sich seit 15.4.2000 auf 634,- EUR, mithin 4,92 EUR pro m².
Die Klägerin hat die Beklagte mit Schreiben vom 23.2.2011 aufgefordert, einer Mieterhöhung auf 5,90 EUR pro m², insgesamt 760,- EUR per 1.5.2011 zuzustimmen. Sie hat drei Vergleichswohnungen benannt. Diese befinden sich alle im gleichen Anwesen. Eine Wohnung hat eine Wohnfläche von 69,49 m². Der m²-Grundmietzins beläuft sich auf 6,48 EUR. Eine weitere Wohnung hat eine Fläche von 128,85 m², bei einer m²-Grundmietzins von 6,05 EUR. Die dritte Wohnung hat eine Wohnfläche von 77,18 m², bei einem m²-Grundmietzins von 6,61 EUR.
Die Beklagten haben die Zustimmung nicht erteilt. Die Klägerin begehrt nunmehr im Wege der vorliegenden Klage die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, für die von ihnen im Mietbesitz gehaltene 5-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen im Erdgeschoss des Anwesens … einer Erhöhung des monatlichen Grundmietzinses von bisher 634,- EUR auf künftig monatlich 760,- EUR mit Wirkung zum 1.5.2011 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht ordnungsgemäß. Die zwei der drei genannten Wohnungen seien deutlich kleiner als die von den Beklagten angemietete Wohnung. Diese seien somit nicht vergleichbar.
Ergänzend wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze einschließlich ihrer Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 23.2.2011 ist unwirksam.
Die Klägerin hat in ihrem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen zur Begründung auf drei Vergleichswohnungen Bezug genommen. Dies ist gem. § 558 a Abs. 2 Satz Nr. 4 BGB zulässig. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Es genügt die Benennung von drei Wohnungen. Die Klägerin hat auch drei Wohnungen angegeben.
Die Vergleichswohnungen müssen zumindest ungefähr vergleichbar sein. Dieses Kriterium erfüllen die drei genannten Wohnungen indes nicht. Zwei der drei Wohnungen verfügen über eine deutlich geringere Wohnfläche, nämlich lediglich 69,49 bzw. 77,18 m². Die von den Beklagten angemietete Wohnung hat dagegen eine Wohnfläche von 128,85 m².
Damit ist die Wohnung der Beklagten einer deutlich anderen Kategorie zuzurechnen. Diese gehört zum Bereich der Großwohnungen, während zwei der Vergleichswohnungen eher eine durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Größe haben.
Es ist allgemein bekannt, dass der Mietzins für größere Wohnungen pro m² geringer ist als der von mittleren bzw. kleineren Wohnungen (vgl .zum Diskussionsstand Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht 10. Auflage 2011, § 558 a BGB Rndnr. 120 f.)
Sicherlich kann von einem Vermieter nicht verlangt werden, dass er Vergleichswohnungen mit genau gleicher Größe benennt. Die Wohnungen müssen vielmehr lediglich vergleichbar sein. Bei erheblichen Abweichungen der Wohnfläche kommt jedoch eine Vergleichbarkeit nicht in Betracht. Die Rechtsprechung hat insoweit keine festen Grenzen entwickelt. Im vorliegenden Fall beträgt der Unterschied zu den kleineren Vergleichswohnungen 59,36 m² bzw. 51,67 m². Die prozentuale Abweichung liegt demnach bei 47 bzw. 40 %.
Die Abweichungen sind sowohl im absoluten als auch im prozentualen so erheblich, dass eine Vergleichbarkeit der Wohnungen, auch wenn sie letztlich im gleichen Anwesen sich befinden, nicht mehr gegeben ist. Somit liegt nur eine vergleichbare Wohnung vor, so dass die Voraussetzungen des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht gegeben sind. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht deshalb nicht den gesetzlichen Bestimmungen, sodass die Klage abzuweisen ist.
Soweit die Kläger ergänzend ein gerichtliches Mietpreisgutachten beantragt haben, war diesem Beweisantrag nicht nachzugehen. Die Klägerin hat sich ausdrücklich gem. § 558 a Abs. 2 Nr. 4BGB auf ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen bezogen und sich für diese Form der Mieterhöhung entschieden. Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens kann nunmehr nicht auf ein anderes Beweismittel umgeschwenkt werden.
Die Kostenfolge beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
