Haftung für Hausgeldrückstände: Erwerber haften trotz späterer Eintragung der Erwerberklausel

AG München: Erwerber haften für Hausgeldrückstände des Vorgängers

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. 1291 C-3709/25 WEG) die neuen Eigentümer eines Stellplatzes gesamtschuldnerisch zur Zahlung verurteilt. Es ging um rückständiges Hausgeld aus der Zeit vor ihrem Eigentumserwerb, um Mahnkosten und um Verzugszinsen. Die Klage hatte damit überwiegend Erfolg.

Die Gemeinschaft hatte Zahlungsrückstände für den Stellplatz Nr. 168 laut Aufteilungsplan geltend gemacht. Der noch offene Teil des ersten Klageantrags belief sich auf 790,21 Euro. Ein Teilanerkenntnisurteil vom 11. Februar 2026 erfasste davon 372,19 Euro. Über die verbleibenden 418,02 Euro nebst Zinsen musste das Gericht noch entscheiden.

Die streitigen Rückstände für 2021 bis Oktober 2023 summierten sich auf 392,00 Euro. Sie setzten sich zusammen aus 77,22 Euro Rest-Hausgeld für 2021, 154,90 Euro Rest-Hausgeld für 2022, 150,00 Euro Hausgeld für Januar bis Oktober 2023 und einem Nachschuss von 9,88 Euro für 2023. Hinzu kamen 26,02 Euro für November 2023.

Für November 2023 bis September 2025 bestanden bei Abgabe des Teilanerkenntnisses Rückstände von 398,21 Euro. Über einen darin enthaltenen anteiligen Betrag von 26,02 Euro für September 2025 war noch zu entscheiden. Mit dem zweiten Klageantrag verlangte die Gemeinschaft zusätzlich Ersatz einer Rücklastschriftgebühr und von Mahnkosten.

Die Erwerber waren seit dem 26. Oktober 2023 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Erwerberklausel, auf die sich die Gemeinschaft stützte, wurde erst am 23. April 2025 ins Grundbuch eingetragen. Das Gericht führte das Verfahren nach § 495a ZPO und bestimmte es damit nach billigem Ermessen. Dabei berücksichtigte es den gesamten Akteninhalt.

Warum die Erwerberklausel trotz späterer Grundbucheintragung galt

Die Klausel galt, weil die Erwerber ihr Eigentum vor Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist erworben hatten. Die spätere Eintragung der Klausel änderte daran nichts. Grundlage der Haftung war § 2 Ziff. 1 lit. e) der Gemeinschaftsordnung. Danach haften Erwerber gesamtschuldnerisch auch für Rückstände aus der Zeit vor ihrer Eintragung als Eigentümer.

Die Übergangsfrist schützt Altvereinbarungen der Gemeinschaft

Das Gericht erinnerte an die neue Rechtslage: Nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. muss die Haftung von Sondernachfolgern, also Erwerbern, für Geldschulden ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein. Für ältere Vereinbarungen enthält § 48 Abs. 3 S. 2 WEG aber eine Übergangsregelung. Ihre Wirkung gegenüber einem Sondernachfolger bleibt unberührt, wenn der Eigentumsübergang bis zum 31. Dezember 2025 erfolgt.

Eigentumserwerb vor dem Stichtag begründet die Haftung

Die Erwerber standen dem Eintragungsdatum der Klausel gegenüber: Die Erwerberklausel wurde erst am 23. April 2025 ins Grundbuch eingetragen, die Erwerber waren aber schon seit dem 26. Oktober 2023 Eigentümer. Der Urteilstext ordnet diese Umstände keiner ausdrücklichen Einwendung der Erwerber zu. Das Gericht prüfte sie dennoch und kam zu dem Ergebnis, dass die Sondernachfolge am 26. Oktober 2023 und damit vor dem 31. Dezember 2025 eingetreten war.

Deshalb blieb die Wirkung der Altvereinbarung nach § 48 Abs. 3 S. 2 WEG gegenüber den Erwerbern trotz der späteren Eintragung unberührt. Die geltend gemachten Forderungen hielt das Gericht für schlüssig begründet.

Eine ähnliche Lage könnte sich anders darstellen, wenn der Eigentumsübergang erst 2026 erfolgt wäre. Nach der Systematik der beiden Vorschriften wäre die Gemeinschaft dann möglicherweise darauf angewiesen, dass die Erwerberklausel zu diesem Zeitpunkt schon im Grundbuch steht. Das Gericht hatte darüber nicht zu entscheiden; das Beispiel dient nur der Orientierung.

Keine Enthaftung durch die Veräußerungszustimmung der Verwalterin

Aus der erteilten Veräußerungszustimmung und den zur Akte gereichten Anlagen B1 und B2 ließ sich nicht ableiten, dass keine Rückstände bestanden. Das Gericht prüfte, ob die Verwalterin darin mitgeteilt hatte, dass keine Rückstände offen waren.

Es schloss sich der Rechtsauffassung der Gemeinschaft an: Den Anlagen war keine solche Mitteilung zu entnehmen. Auch die Veräußerungszustimmung legte es nicht in diesem Sinne aus. Der Urteilstext ordnet dieses Vorbringen nicht ausdrücklich den Erwerbern zu. Entscheidend war für das Gericht, dass keine Erklärung vorlag, das Hausgeldkonto sei ausgeglichen. Die Haftung der Erwerber blieb deshalb bestehen.

Welche Verzugskosten die Erwerberhaftung umfasst

Die Haftung der Erwerber erstreckte sich neben dem Hausgeld auch auf Verzugszinsen und die Mahnkosten. Die Rücklastschriftgebühr von 3,00 Euro dagegen sprach das Gericht nicht zu. Die Gemeinschaft hatte Verzugszinsen ab den jeweiligen Fälligkeitstagen der einzelnen Beträge verlangt und sich dafür auf §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 BGB berufen.

Verzugszinsen und Mahnkosten gelten als Rückstände der Einheit

Nach Auffassung des Gerichts fallen auch Verzugszinsen und die der Verwalterin geschuldete Sondervergütung von jeweils 7,50 Euro für zwei Mahnungen unter die Erwerberklausel. Sie seien Rückstände im Sinne der Klausel. Insgesamt ging es um 15,00 Euro Mahnkosten.

Das Gericht legte den Begriff nach dem Zweck der Vereinbarung aus. Die Klausel soll der Gemeinschaft die Durchsetzung ihrer Forderungen erleichtern, ohne dass sie Eigentumszeiten prüfen muss. Die Zinsen sprach es aus 790,21 Euro in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu, gestaffelt ab den im Tenor genannten Fälligkeitsterminen. Sie laufen von August 2021 bis September 2025.

Fehlende Kontodeckung des Vorgängers begründet keine Erwerberhaftung für Rücklastschriften

Bei der Rücklastschriftgebühr prüfte das Gericht den Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB und wies die Klage insoweit ab. Die Gebühr sei kein Rückstand im Sinne der Gemeinschaftsordnung. Sie beruhe auf den individuellen Umständen der Zahlungsabwicklung, nämlich darauf, dass das Konto des Rechtsvorgängers nicht gedeckt war.

Regressansprüche des neuen Eigentümers verbleiben im Innenverhältnis

Trifft den Erwerber am Verzug kein eigenes Verschulden, muss nach Auffassung des Gerichts ein Innenausgleich gegenüber dem Rechtsvorgänger stattfinden. Das Gericht nannte dafür § 426 BGB. Die Gemeinschaft kann sich also an die Erwerber halten, während diese ihren Ausgleich beim früheren Eigentümer suchen müssen.

Auch für die Zuordnung des anteiligen Rückstands für September 2025 zog das Gericht eine Vorschrift heran, nämlich § 366 Abs. 2 BGB.

Erwerber tragen Verfahrenskosten voll – Berufung nicht zugelassen

Die Erwerber tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits, obwohl die Klage wegen der Rücklastschriftgebühr abgewiesen wurde. Das Gericht stützte dies auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Zusätzlich zu den 418,02 Euro nebst Zinsen sprach es der Gemeinschaft 15,00 Euro Mahnkosten zu. Die Zahlung hat zu Händen der Verwalterin zu erfolgen.

Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert lag bis zum 11. Februar 2026 bei 790,21 Euro und danach unter 500,00 Euro. Die Berufung ließ das Gericht nicht zu. Die Rechtssache habe nach § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO keine grundsätzliche Bedeutung. Auch eine Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordere keine Entscheidung des Berufungsgerichts.

Das Urteil wirkt nur zwischen den Parteien dieses Verfahrens. Für ähnlich gelagerte Fälle kann es als Argumentationshilfe dienen, etwa wenn ein Eigentumswechsel vor Ende 2025 stattfand und die Erwerberklausel erst danach eingetragen wurde.

Warum das Erwerbsdatum über die Haftung entschied

Den Ausschlag gab nicht der Tag, an dem die Erwerberklausel ins Grundbuch kam, sondern der Tag, an dem die Käufer selbst als Eigentümer eingetragen wurden. Weil das vor dem 31. Dezember 2025 geschah, blieb die alte Haftungsregelung der Gemeinschaftsordnung ihnen gegenüber wirksam. Wäre der Eigentumsübergang erst nach diesem Stichtag erfolgt, hätte die gesetzliche Übergangsfrist möglicherweise nicht mehr gegriffen und die fehlende Eintragung der Klausel stärker zu Buche geschlagen.

Nicht jede Gemeinschaftsordnung enthält eine Klausel, die Käufer so ausdrücklich für Altschulden des Vorgängers haften lässt wie im vorliegenden Fall. Fehlt eine vergleichbare Regelung oder ist sie anders gefasst, könnte die Haftung enger ausfallen oder ganz entfallen. Auch der eigene Erwerbszeitpunkt spielt eine Rolle: Liegt er nach dem 31. Dezember 2025, könnte die Übergangsfrist nicht mehr helfen.

Welche Kosten von einer solchen Haftung erfasst sind, hängt zudem davon ab, wie sie entstanden sind. Verzugszinsen und Mahnkosten wurden hier als Teil der Hausgeldschuld behandelt, eine Rücklastschriftgebühr dagegen nicht, weil sie auf einem individuellen Zahlungsvorgang des Vorgängers beruhte. Je nachdem, welche Positionen im eigenen Fall auftauchen, kann diese Einordnung unterschiedlich ausfallen.

Im eigenen Kaufvertrag und Grundbuchauszug kann sichtbar sein:

• Datum der eigenen Eintragung als Eigentümer
• Datum, an dem die Erwerberklausel ins Grundbuch eingetragen wurde
• Wortlaut der Haftungsregelung in der Gemeinschaftsordnung
• Aufschlüsselung der geforderten Positionen in Mahnungen oder Kontoauszügen

Oft richtet sich der Blick zuerst auf das Eintragungsdatum der Klausel, während im vorliegenden Fall allein das eigene Erwerbsdatum den Unterschied machte. Welches der beiden Daten im eigenen Fall ausschlaggebend ist, lässt sich allein anhand der Unterlagen nicht immer zuverlässig beurteilen.

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