Ein Penthouse-Eigentümer verlangt eine Entschädigung für eine unnutzbare Dachterrasse, da er seinen privaten Außenbereich nach einer missglückten Sanierung seit drei Jahren nicht mehr betreten kann. Nun steht zur Debatte, ob die Miteigentümer für diesen Nutzungsausfall finanziell haften, obwohl eine externe Fachfirma die Baumängel allein zu verantworten hat.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann gibt es Entschädigung für eine unnutzbare Dachterrasse?
- Welche Rechtsgrundlage gilt bei einem Sanierungsstau?
- Warum stritten der Penthouse-Besitzer und die Gemeinschaft jahrelang?
- Wann besteht Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung?
- Wie wird die Höhe der Entschädigung berechnet?
- Welche Rolle spielte die Klageänderung?
- Wer zahlt die Anwaltskosten?
- Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt mein Anspruch auf Entschädigung auch dann, wenn ich nur einen kleinen Balkon habe?
- Verliere ich meinen Entschädigungsanspruch, wenn ich die betroffene Wohnung gar nicht dauerhaft bewohne?
- Wie weise ich nach, dass die unnutzbare Terrasse für meine tägliche Lebensführung essentiell ist?
- Was kann ich tun, wenn die Eigentümerversammlung meinen Antrag auf Entschädigung einfach blockiert?
- Muss ich die Prozesskosten tragen, wenn das Gericht meine geforderte Entschädigungssumme deutlich kürzt?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2-13 S 26/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main
- Datum: 25.10.2025
- Aktenzeichen: 2-13 S 26/24
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Die Eigentümergemeinschaft zahlt Geld für eine jahrelang unbrauchbare große Dachterrasse nach einer Sanierung.
- Das Gericht sieht die Dachterrasse als wichtiges Gut für das tägliche Leben an.
- Die Zahlung orientiert sich an der monatlichen Miete laut dem örtlichen Mietspiegel.
- Kleine Balkone erhalten keinen Ausgleich, da sie für die Lebensführung weniger zählen.
- Die Gemeinschaft haftet für den Nutzungsausfall trotz Fehlern der beauftragten Baufirma.
- Der Kläger bekommt über 6.500 Euro für den Zeitraum von vier Jahren.
Wann gibt es Entschädigung für eine unnutzbare Dachterrasse?
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein luxuriöses Penthouse. Die Wohnung bietet über 200 Quadratmeter Wohnfläche, edle Marmorböden und als Highlight eine riesige Dachterrasse mit weitem Blick über Kassel. Doch statt lauer Sommerabende erleben Sie jahrelang nur Baustellen-Tristesse. Genau dieses Schicksal ereilte einen Wohnungseigentümer aus Hessen. Nach einem missglückten Sanierungsversuch im Jahr 2016 verwandelte sich sein Außenbereich in eine unbetretbare Zone voller Pfützen und Ungeziefer.
Der Streit eskalierte. Es ging nicht nur um Handwerkerpfusch, sondern um Grundsatzfragen des Wohnungseigentumsrechts: Haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Fehler der beauftragten Firma? Und wie viel ist der entgangene Wohnwert in Euro und Cent wert? Das Landgericht Frankfurt am Main musste in diesem komplexen Fall ein Machtwort sprechen und klärte dabei wichtige Details zur Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft und zum sogenannten Sonderopfer.
Die Entscheidung zeigt exemplarisch, wie schwierig die Abgrenzung zwischen altem und neuem WEG-Recht ist und wann ein Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung tatsächlich besteht. Für den betroffenen Eigentümer endete der Marathon durch die Instanzen mit einem Teilerfolg – und einer detaillierten Lektion in richterlicher Mathematik.
Welche Rechtsgrundlage gilt bei einem Sanierungsstau?
Um den Fall zu verstehen, ist ein Blick in das Gesetzbuch unerlässlich. Das Wohnungseigentumsrecht hat sich durch die Reform im Jahr 2020 (WEMoG) grundlegend gewandelt. Dieser Fall ist besonders spannend, da er sich über den Zeitraum vor und nach der Reform erstreckt. Das Gericht musste also zwei verschiedene rechtliche Maßstäbe anlegen.
Im Kern geht es um die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Terrassen und Balkone gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur von einem Eigentümer genutzt werden dürfen (Sondernutzungsrecht). Wenn die Gemeinschaft beschließt, diese Flächen zu sanieren, muss sie dies ordnungsgemäß tun. Geschieht dies nicht, stellt sich die Frage nach dem Schadensersatz.
Der Wandel vom Schadensersatz zum Aufopferungsanspruch
Nach der alten Rechtslage (vor dem 01.12.2020) haftete die Gemeinschaft oft direkt auf Schadensersatz gemäß § 14 Nr. 4 WEG a.F., wenn einem Eigentümer durch die Instandsetzung Schäden entstanden. Mit der Reform hat der Gesetzgeber die Hürden jedoch erhöht. Der neue § 14 Abs. 3 WEG gewährt keinen automatischen Schadensersatz mehr bei einfacher Fahrlässigkeit oder Ungeschicklichkeit der Handwerker.
Stattdessen orientiert sich das neue Recht am sogenannten Sonderopfer nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dieser Begriff stammt ursprünglich aus dem Nachbarrecht (§ 906 BGB). Die Logik: Wenn ein Eigentümer durch eine Sanierungsmaßnahme (oder deren Verschleppung) unverhältnismäßig stark beeinträchtigt wird – stärker als alle anderen –, dann erbringt er ein „Sonderopfer“ für die Gemeinschaft. Dafür steht ihm eine Entschädigung in Geld zu. Diese Unterscheidung war für die Frankfurter Richter zentral, um den Fall zu lösen.
Warum stritten der Penthouse-Besitzer und die Gemeinschaft jahrelang?
Die Vorgeschichte des Rechtsstreits reicht bis ins Jahr 2016 zurück. Die Eigentümergemeinschaft beschloss damals, die Terrassen und Balkone des Penthouses zu sanieren. Eine Fachfirma rückte an, riss die alten Beläge auf – und dann begannen die Probleme. Beim Abnahmetermin im August 2017 verweigerte man die Abnahme. Die Arbeiten seien mangelhaft. Seitdem fehlte der Bodenbelag.
Für den Eigentümer der Penthouse-Wohnung war dies eine Katastrophe. Er schilderte dem Gericht eindringlich, wie sich die Situation auf sein Leben auswirkte:
- Die fast 91 Quadratmeter große Dachterrasse sei nicht betretbar.
- Es bestünde Rutschgefahr, Wasser sammele sich in Pfützen, Ungeziefer breite sich aus.
- Aufgrund einer schweren Muskelerkrankung sei er in seiner Mobilität stark eingeschränkt und auf die Nutzung der Terrasse als privaten Außenraum angewiesen.
Der Mann argumentierte, die langanhaltende Nichtnutzbarkeit der Außenflächen stelle einen massiven Eingriff in sein Eigentum dar. Er forderte für den Zeitraum von Januar 2018 bis April 2022 insgesamt 26.500 Euro. Seine Rechnung basierte auf einem hypothetischen Mietwert der Luxuswohnung.
Die Gegenwehr der Gemeinschaft
Die beklagte Gemeinschaft sah das völlig anders. Sie bestritt nicht nur die Höhe der Forderung, sondern lehnte jede Verantwortung ab. Ihr Argument: Die Gemeinschaft habe den Sanierungsbeschluss gefasst und einen Verwalter sowie eine Firma beauftragt. Wenn die Firma pfusche, sei das nicht die Schuld der anderen Eigentümer. Zudem nutze der Mann die Wohnung in Kassel gar nicht dauerhaft, sondern habe noch einen Wohnsitz in Frankfurt.
Auch prozessual wehrte sich die Gemeinschaft. Der Eigentümer versuchte im laufenden Verfahren, seine Klagebegründung zu ändern und der Hausverwaltung vorzuwerfen, sie habe es versäumt, eine spezielle Firma mit der Gefälleherstellung zu beauftragen. Dies wertete die Gegenseite als unzulässige Verzögerungstaktik.
Wann besteht Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung?
Das Landgericht Frankfurt am Main musste nun das Knäuel aus Vorwürfen, Paragraphen und baulichen Details entwirren. Das Urteil ist ein Lehrstück für die Differenzierung im Immobilienrecht. Die Richter gaben dem Penthouse-Besitzer teilweise recht, wiesen aber überzogene Forderungen zurück.
Haftet die Gemeinschaft für Handwerkerfehler?
Ein entscheidender Punkt war die Frage der Zurechnung. Der Eigentümer wollte die Gemeinschaft für die mangelhafte Ausführung durch eine Fachfirma haftbar machen. Das Gericht erteilte diesem Ansinnen eine klare Absage. Es verwies auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Das Argument: Die Handwerker sind keine „Erfüllungsgehilfen“ der Gemeinschaft im engeren Sinne. Die Gemeinschaft schuldet nur die beauftragte Sanierung, nicht die handwerkliche Perfektion durch eigene Hände. Wenn der Dachdecker Fehler macht, muss die Gemeinschaft zwar versuchen, diese beheben zu lassen, sie haftet aber nicht automatisch selbst auf Schadensersatz für den Nutzungsausfall.
Gericht: BGH
Datum: 08.06.2018
Az.: V ZR 125/17Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet einem Sondereigentümer nicht für das Verschulden von Handwerkern, die mit der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum beauftragt sind.
Damit war der Weg über den klassischen Schadensersatz wegen „Verschuldens“ der Gemeinschaft weitgehend versperrt. Doch das Gericht ließ den Eigentümer nicht im Regen stehen. Es prüfte den verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch.
Was ist ein Sonderopfer im Sinne des Gesetzes?
Auch wenn die Gemeinschaft „nichts dafür kann“, dass die Firma schlecht gearbeitet hat, bleibt das Ergebnis für den betroffenen Eigentümer unzumutbar. Ihm wurde über Jahre hinweg die Nutzung eines wesentlichen Teils seines Eigentums entzogen, um das Gemeinschaftseigentum (die Substanz des Hauses) zu sanieren oder zu schützen.
Dies stellt nach Ansicht der Kammer ein Sonderopfer bei der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dar. Der Eigentümer opfert seine Nutzungsmöglichkeit für das Wohl des Ganzen. Nach § 14 Abs. 3 WEG n.F. (und analog § 906 BGB für die Zeit davor) muss dieser Eingriff finanziell ausgeglichen werden, wenn er das zumutbare Maß überschreitet.
Wann ist der Nutzungsausfall „fühlbar“ genug?
Hier wurde es spannend. Nicht jeder entgangene Quadratmeter rechtfertigt eine Entschädigung in Tausenderhöhe. Der Bundesgerichtshof hat strenge Kriterien entwickelt. Ein bloßer „Genussverzicht“ reicht nicht. Der Verlust muss die „wirtschaftliche Lebenshaltung“ zentral treffen. Es muss um Räume gehen, die für das Wohnen essentiell sind.
Bei einer Küche oder einem Bad ist das sofort klar. Aber bei einer Terrasse? Das Landgericht Frankfurt am Main differenzierte hier sehr genau zwischen der großen Dachterrasse und den kleineren Balkonen der Wohnung.
Warum gibt es Geld für die Terrasse, aber nicht für die Balkone?
Das Gericht sprach dem Eigentümer eine Entschädigung für eine unnutzbare Dachterrasse zu, lehnte aber jegliche Zahlung für die zwei ebenfalls gesperrten Balkone ab. Die Begründung liegt in der „prägenden Wirkung“ für die Wohnung.
Die Dachterrasse ist mit über 90 Quadratmetern fast so groß wie eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung. Sie ist das Herzstück des Penthouses. Ohne sie verliert die Wohnung ihren Charakter als Luxusobjekt massiv. Zudem berücksichtigte das Gericht die individuelle Situation des Bewohners:
Aufgrund seiner Muskelerkrankung war der Mann auf diesen geschützten Außenbereich angewiesen. Er konnte nicht einfach in einen Park gehen. Für ihn war die Terrasse „lebensnotwendig“ im Sinne der Lebensqualität. Damit war die Schwelle zum ersatzfähigen Vermögensschaden überschritten.
Anders bei den Balkonen: Diese waren mit ca. 25 Quadratmetern zwar auch nicht klein, dienten aber eher untergeordneten Zwecken wie dem Wäschetrocknen oder einem kurzen Aufenthalt. Ihr Verlust schränkte die Lebensführung nicht so gravierend ein, dass ein finanzieller Ausgleich zwingend wäre. Hier gilt der Grundsatz: Der vorübergehende Verlust eines Balkons ist im dichten Zusammenleben einer WEG oft hinzunehmen.
Wie wird die Höhe der Entschädigung berechnet?
Nachdem das „Ob“ geklärt war, ging es an das „Wieviel“. Der Kläger hatte pauschale Summen gefordert. Das Gericht jedoch holte den Taschenrechner heraus und wandte die Methode der fiktiven Minderung der monatlichen Miete an. Die Logik: Wie viel weniger Miete würde ein Mieter zahlen, wenn die Terrasse fehlt?
Diese Berechnungsmethode ist der Goldstandard in solchen Fällen. Sie objektiviert den Nutzungsausfall wegen einer mangelhaften Sanierung und macht ihn greifbar.
Schritt 1: Der Quadratmeterpreis
Das Gericht nutzte den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Kassel als Basis. Der Grundpreis lag bei 8,13 Euro pro Quadratmeter. Doch ein Penthouse ist kein Standardbau. Daher addierte das Gericht diverse Zuschläge für die gehobene Ausstattung:
- Elektrische Rollläden: +3,3 %
- Einbauküche: +12,2 %
- Barrierefreie Dusche: +4,0 %
- Hochwertiger Boden: +3,0 %
Interessantes Detail am Rande: Der Mietspiegel sah eigentlich nur einen Zuschlag für „hochwertigen Holzboden“ vor. In der Wohnung lag jedoch Marmor. Das Gericht wandte hier einen pragmatischen Analogieschluss an: Marmor ist mindestens so wertvoll wie Holz, also gibt es auch den Zuschlag. Der fiktive Mietpreis stieg damit auf 9,96 Euro pro Quadratmeter.
Schritt 2: Der Wert der Terrasse
Nun durfte aber nicht die volle Fläche der Terrasse mit dem Wohnraumpreis angesetzt werden. Eine Terrasse ist wetterabhängig und weniger wert als ein beheiztes Wohnzimmer. Üblicherweise werden Balkone und Terrassen mit 25 bis 50 Prozent ihrer Fläche in die Wohnfläche eingerechnet.
Das Gericht wählte hier den Ansatz, den vollen Quadratmeterpreis auf 25 Prozent der Terrassenfläche anzuwenden. Die Rechnung lautete:
9,96 Euro/m² × 90,61 m² (Fläche) × 25 % (Wohnwertfaktor) = 225,62 Euro monatlicher Wohnwert der Terrasse.
Schritt 3: Die Saisonbereinigung
Hier zeigte das Gericht viel Realitätssinn. Eine Dachterrasse in Nordhessen ist im Winter faktisch nutzlos – egal ob sie saniert ist oder nicht. Einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung für eine verschneite, kalte Terrasse im Januar sah das Gericht nicht. Daher wurde die Entschädigung nur für die typische „Freiluftsaison“ von April bis Oktober (7 Monate pro Jahr) zugesprochen.
Das Ergebnis der richterlichen Mathematik:
- Pro Jahr (7 Monate à 225,62 Euro): 1.579,34 Euro.
- Gesamtzeitraum (2018 bis 2021 voll, 2022 anteilig): 6.542,98 Euro.
Die ursprüngliche Forderung von über 26.000 Euro wurde damit deutlich gekürzt, aber der Kernanspruch bestätigt.
Welche Rolle spielte die Klageänderung?
Ein prozessuales Detail hätte den Fall fast noch komplizierter gemacht. Der Anwalt des Eigentümers versuchte mitten im Verfahren, die Strategie zu wechseln. Plötzlich sollte es nicht mehr nur um den Nutzungsausfall an sich gehen, sondern konkret darum, dass die Hausverwaltung versäumt habe, die Firma „XY GmbH“ mit der Herstellung eines Gefälles zu beauftragen.
Das Gericht schob dieser Zulässigkeit von einer Klageänderung einen Riegel vor. Nach § 263 ZPO darf eine Klage nur geändert werden, wenn die Gegenseite zustimmt oder es „sachdienlich“ ist. Beides verneinte die Kammer.
Gericht: BGH
Datum: 02.04.2020
Az.: IX ZR 135/19Eine Klageänderung ist nicht sachdienlich, wenn sie dazu führt, dass völlig neuer Streitstoff in den Prozess eingeführt wird, der eine umfangreiche neue Beweisaufnahme erfordern würde.
Hätte das Gericht diesen neuen Aspekt zugelassen, hätte der Prozess fast von vorne beginnen müssen. Das wollten die Richter vermeiden, um das ohnehin schon Jahre dauernde Verfahren zu einem Ende zu bringen.
Wer zahlt die Anwaltskosten?
Neben der Entschädigung stritten die Parteien auch über die Erstattung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten. Wer gewinnt, bekommt seine Kosten ersetzt – aber nur im Verhältnis des Obsiegens.
Da der Penthouse-Besitzer „nur“ rund 6.500 Euro statt der geforderten 26.500 Euro zugesprochen bekam, muss er den Großteil der Gerichtskosten selbst tragen. Die Kostenquote wurde auf 75 Prozent für den Kläger und 25 Prozent für die beklagte Gemeinschaft festgelegt. Dennoch muss die Gemeinschaft ihm auch anteilige Anwaltskosten (ca. 540 Euro) und Zinsen seit dem Jahr 2021 zahlen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Az. 2-13 S 26/24) sendet wichtige Signale an Eigentümer und Verwalter:
Erstens stärkt es die Position von Eigentümern, denen durch Bummelei oder Pfusch bei Gemeinschaftsarbeiten die Nutzung ihres Eigentums entzogen wird. Das „Sonderopfer“ ist kein theoretisches Konstrukt, sondern bares Geld wert.
Zweitens warnt es vor überzogenen Erwartungen. Nicht jeder Balkon, der gesperrt ist, bringt Geld. Es muss eine spürbare Beeinträchtigung der Lebensführung vorliegen – etwa durch den Verlust einer riesigen Terrasse oder bei besonderen gesundheitlichen Bedürfnissen.
Drittens liefert es eine klare Blaupause für die Berechnung: Die Höhe der Entschädigung nach dem Mietspiegel ist der sicherste Weg, um Ansprüche zu beziffern. Fantasiepreise oder pauschale Schmerzensgelder haben vor Gericht kaum Bestand.
Für die Gemeinschaft bedeutet dies: Sanierungen müssen zügig vorangetrieben werden. Auch wenn man für den Handwerker nicht direkt haftet – die Pflicht zur Entschädigung aus dem Gemeinschaftstopf kann teuer werden, wenn ein Eigentümer über Jahre hinweg im „Sonderopfer“ belassen wird.
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Experten Kommentar
Hier lauert eine gefährliche Kostenfalle für den Gewinner: Obwohl der Eigentümer Recht bekam, hat die Kostenquote von 75 Prozent vermutlich die gesamte Entschädigung wieder aufgefressen. In der Praxis sind solche „Teilsiege“ oft wirtschaftliche Desaster, sobald man die eigenen Anwalts- und Gerichtskosten abzieht. Vor einer Klage muss daher knallhart kalkuliert werden, ob am Ende wirklich ein Plus oder nur ein teurer moralischer Sieg steht.
Zudem unterschätzen viele die strenge Saison-Mathematik der Richter. Das Gericht wendet hier gnadenlos die „Tatsächliche Nutzbarkeit“-Logik an: Eine verschneite Terrasse hat schlicht keinen Wohnwert. Wer in seiner Forderung pauschal mit zwölf Monaten kalkuliert, provoziert unnötige Verfahrenskosten. Realistisch ist oft nur die Hälfte des Jahres, was die mögliche Schadensersatzsumme drastisch reduziert.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt mein Anspruch auf Entschädigung auch dann, wenn ich nur einen kleinen Balkon habe?
NEIN, ein kleiner Balkon begründet in der Regel keinen eigenständigen Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung für den Zeitraum seiner Sanierung oder Sperrung. Der Anspruch scheitert meist daran, dass ein gewöhnlicher Balkon die wirtschaftliche Lebenshaltung nicht zentral beeinträchtigt und die Wohnung auch ohne diese Außenfläche ihren wesentlichen Charakter behält. Damit fehlt es an der notwendigen Voraussetzung einer fühlbaren Beeinträchtigung des Eigentumsrechts für den betroffenen Wohnungseigentümer.
Die Rechtsprechung gewährt eine Nutzungsausfallentschädigung nur dann, wenn der Ausfall einer Fläche die Lebensführung so gravierend einschränkt, dass dies über einen bloßen Genussverzicht (reiner Komfortverlust ohne wirtschaftlichen Schaden) hinausgeht. Während eine großflächige Dachterrasse als zentraler Bestandteil der Wohnqualität gelten kann, dienen Balkone unter 25 Quadratmetern nach allgemeiner Auffassung eher untergeordneten Zwecken wie dem Wäschetrocknen. Da der Verlust solcher Flächen die Kernnutzung der Immobilie nicht unmöglich macht, bewerten Gerichte den zeitweisen Ausfall als eine im Wohnungseigentumsrecht hinzunehmende Belastung für die Gemeinschaft. Es muss objektiv nachgewiesen werden, dass die Wohnung durch das Fehlen des Balkons ihre prägende Wirkung (den speziellen Charakter der Immobilie) verliert, was bei kleinen Außenbereichen regelmäßig verneint wird.
Ausnahmen können jedoch bestehen, wenn der Balkon aufgrund besonderer Umstände als existentiell für die Nutzung der Wohnung einzustufen ist, wie etwa bei einer schweren Gehbehinderung des Bewohners. In solchen Härtefällen (unzumutbare Belastung durch Verlust des einzigen Zugangs zu Frischluft) könnte der Balkon ausnahmsweise eine zentrale Bedeutung für die individuelle Lebensführung erlangen. Ohne solche spezifischen Merkmale bleibt der vorübergehende Entzug der Fläche jedoch eine bloße Unannehmlichkeit ohne einen finanziellen Ausgleichsanspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Unser Tipp: Prüfen Sie anhand Ihres Grundrisses objektiv, ob ein Makler die Wohnung ohne den Balkon als eine vollkommen andere, minderwertigere Immobilienkategorie inserieren müsste. Vermeiden Sie es, rein subjektive Empfindungen oder persönliche Vorlieben für die Nutzung des Balkons als juristische Begründung für eine Entschädigungszahlung anzuführen.
Verliere ich meinen Entschädigungsanspruch, wenn ich die betroffene Wohnung gar nicht dauerhaft bewohne?
NEIN. Ihr Anspruch auf Entschädigung bleibt unabhängig davon bestehen, wie intensiv oder dauerhaft Sie die betroffene Wohnung tatsächlich bewohnen oder nutzen. Maßgeblich für die Berechnung ist allein der objektive Gebrauchsverlust der Immobilie, der sich nach dem fiktiven Marktwert der entzogenen Nutzungsmöglichkeit richtet.
Die Rechtsprechung orientiert sich bei der Bemessung der Entschädigung regelmäßig an der Methode der fiktiven Mietminderung, wie sie auch im Mietrecht gemäß § 536 BGB analoge Anwendung findet. Das bedeutet konkret, dass das Gericht ermittelt, um welchen Betrag ein hypothetischer Mieter die monatliche Zahlung aufgrund der gesperrten Terrasse rechtmäßig gemindert hätte. Da dieser Wertverlust an der Beschaffenheit der Immobilie selbst haftet, spielt Ihre persönliche Anwesenheit oder eine anderweitige Hauptwohnung für die rechtliche Bewertung grundsätzlich keine Rolle. Es wird nicht der subjektive Erlebnisverlust entschädigt, sondern der objektive Rechtsverlust an einer gesetzlich zugesicherten Nutzungsmöglichkeit während des gesamten Zeitraums der baulichen Beeinträchtigung. Selbst wenn Sie die Wohnung lediglich als Zweitwohnsitz nutzen, besteht die messbare Wertminderung durch die fehlende Terrasse an jedem einzelnen Tag der Sperrung fort.
Sollten Sie die Wohnung jedoch gewerblich als Ferienwohnung an Dritte vermieten und durch die gesperrte Terrasse nachweislich Buchungsausfälle erleiden, können Sie unter Umständen sogar einen konkreten Mietausfallschaden geltend machen. In einem solchen Spezialfall verschiebt sich die Grundlage der Berechnung vom abstrakten Nutzungswert hin zum tatsächlich entgangenen Gewinn gemäß § 252 BGB, sofern dieser den Wert der fiktiven Minderung übersteigt.
Unser Tipp: Lassen Sie durch einen Immobilienexperten oder einen aktuellen Mietspiegel die Differenz zwischen dem vollen Marktwert und dem Wert mit gesperrter Terrasse ermitteln, um Ihre Forderung objektiv zu belegen. Vermeiden Sie gegenüber der Eigentümergemeinschaft Einlassungen zu Ihren tatsächlichen Besuchszeiten, da dies die Verhandlungen unnötig verkomplizieren könnte.
Wie weise ich nach, dass die unnutzbare Terrasse für meine tägliche Lebensführung essentiell ist?
Belegen Sie die Essentialität der Terrasse durch medizinische Atteste bei gesundheitlichen Einschränkungen, den ursprünglichen Kaufvertrag mit einer ausdrücklichen Betonung der Außenfläche als Hauptmerkmal oder durch ein Sachverständigengutachten zum objektiven Wertverlust. Der Nachweis gelingt nur, wenn Sie dokumentieren, dass die Terrasse Ihre wirtschaftliche Lebenshaltung zentral prägt und die Einschränkung über einen bloßen Genussverzicht hinausgeht. Damit heben Sie den Nutzungsausfall von einer rein emotionalen Ebene auf eine objektiv messbare juristische Grundlage.
Die Rechtsprechung fordert für einen Entschädigungsanspruch, dass die Beeinträchtigung die Eigenart der Wohnung als Zentrum der Lebensführung spürbar trifft und somit einen messbaren Vermögensschaden darstellt. Wenn Sie beispielsweise unter einer Muskelerkrankung leiden und öffentliche Parks nicht eigenständig erreichen können, wird die private Terrasse für Ihre Teilhabe am gesellschaftlichen Leben objektiv unentbehrlich. Ein Verkäufer-Exposé oder ein Kaufvertrag, in denen die Terrasse als wertbildendes Hauptmerkmal der Immobilie beworben wurde, dienen zusätzlich als Beweis für die funktionale Bedeutung der Außenfläche. Sachverständige können zudem durch einen Vergleich mit wohnwertähnlichen Immobilien ohne Außenbereich darlegen, dass das Fehlen der Terrasse die Gebrauchstauglichkeit der gesamten Wohnung massiv mindert. Ohne solche objektiven Belege werten Gerichte den Ausfall oft lediglich als immateriellen Genussverzicht, der im deutschen Schadensrecht grundsätzlich nicht finanziell entschädigt wird.
Bei Luxusimmobilien kann bereits die schiere Größe der Terrasse im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ausreichen, um eine prägende Wirkung für die Lebenshaltung auch ohne individuelle gesundheitliche Gründe zu belegen. In solchen Fällen wird unterstellt, dass die Wohnentscheidung und der hohe Kaufpreis unmittelbar an die großzügige Nutzungsmöglichkeit der Außenfläche geknüpft waren, was die Beweislast für den Kläger erheblich erleichtert.
Unser Tipp: Sammeln Sie systematisch das ursprüngliche Exposé Ihrer Immobilie sowie ärztliche Bescheinigungen über Ihre Mobilität und erstellen Sie zusätzlich ein Nutzungstagebuch zur Dokumentation der Einschränkungen. Vermeiden Sie rein subjektive Schilderungen Ihres Ärgers, da Gerichte ausschließlich auf die messbare Beeinträchtigung Ihrer wirtschaftlichen Lebenshaltung und objektive Beweismittel abstellen.
Was kann ich tun, wenn die Eigentümerversammlung meinen Antrag auf Entschädigung einfach blockiert?
Sie müssen gegen den ablehnenden Beschluss eine Anfechtungsklage erheben und zeitgleich eine Leistungsklage auf Auszahlung der fälligen Summe gegen die Gemeinschaft führen. Der Anspruch auf Entschädigung wegen eines Sonderopfers nach § 14 Absatz 3 WEG ist ein gesetzlicher Individualanspruch, der nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer wirksam ausgeschlossen werden kann.
Der Gesetzgeber sieht in § 14 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes vor, dass Eigentümer für unzumutbare Beeinträchtigungen durch Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum eine angemessene Geldentschädigung erhalten müssen. Da es sich hierbei um einen unmittelbaren gesetzlichen Anspruch handelt, steht die Erfüllung dieser Zahlungspflicht nicht zur freien Disposition oder politischen Willensbildung innerhalb der Eigentümerversammlung. Ein Beschluss, der einen rechtlich begründeten Entschädigungsanspruch einfach pauschal zurückweist, widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist daher vor dem zuständigen Amtsgericht anfechtbar. Betroffene Eigentümer müssen in einer solchen Situation proaktiv klagen, da die Gemeinschaft rechtlich zur Kompensation verpflichtet ist, sobald die Schwelle der zumutbaren Belastung überschritten wird.
Sollte die Eigentümerversammlung zwar grundsätzlich eine Entschädigung bewilligen, die konkrete Höhe des Betrags jedoch deutlich zu niedrig ansetzen, können Sie diesen Beschluss ebenfalls gerichtlich angreifen. In diesem Fall verlangen Sie im Prozess die Feststellung der korrekten Summe und fordern die Differenz zwischen dem beschlossenen Teilbetrag und dem tatsächlich zustehenden Ausgleich ein.
Unser Tipp: Fordern Sie umgehend das Protokoll der Versammlung an und beachten Sie unbedingt die einmonatige Anfechtungsfrist gemäß § 45 Absatz 1 WEG nach der Beschlussfassung. Vermeiden Sie langwierige außergerichtliche Diskussionen ohne Klageerhebung, da der ablehnende Beschluss sonst bestandskräftig wird und Ihre Rechtsposition dauerhaft gefährdet.
Muss ich die Prozesskosten tragen, wenn das Gericht meine geforderte Entschädigungssumme deutlich kürzt?
JA, im Falle einer deutlichen Kürzung Ihrer geforderten Entschädigungssumme durch das Gericht müssen Sie die anfallenden Prozesskosten anteilig nach Ihrer jeweiligen Erfolgsquote tragen. Gemäß dem gesetzlichen Prinzip der Kostenverteilung nach dem Maß des Obsiegens und Unterliegens richtet sich Ihre Zahlungsverpflichtung nach dem prozentualen Anteil der abgewiesenen Forderung. Werden beispielsweise nur zwanzig Prozent der Klagesumme zugesprochen, verbleiben achtzig Prozent der gesamten Verfahrenskosten bei Ihnen als Kläger.
Diese Regelung beruht auf § 92 der Zivilprozessordnung (ZPO), welcher vorschreibt, dass die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten beider Anwaltsseiten im Verhältnis des jeweiligen Prozessausgangs aufgeteilt werden. Da sich die Gebühren für Gericht und Anwälte nach dem Streitwert, also der Höhe Ihrer ursprünglichen Forderung richten, führt eine überzogene Summe zwangsläufig zu einem extrem hohen finanziellen Risiko. Sollten Sie beispielsweise 50.000 Euro fordern und lediglich 10.000 Euro erhalten, tragen Sie achtzig Prozent der Gesamtkosten, was bei komplexen Prozessen mit Gutachten schnell 20.000 Euro oder mehr betragen kann. Eine unrealistische Forderung schmälert somit nicht nur Ihren tatsächlichen Gewinn, sondern kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Prozesskosten die ausgezahlte Entschädigungssumme vollständig aufzehren.
Eine Ausnahme greift lediglich in seltenen Spezialfällen, in denen die Bestimmung des genauen Betrages vollständig in das Ermessen des Gerichts gestellt ist oder von einer vorher nicht absehbaren Beweisaufnahme abhängt. Wenn Sie eine angemessene Summe nach bestem Wissen beziffern und die Abweichung geringfügig bleibt, kann das Gericht unter Umständen von einer Kostenbeteiligung absehen, sofern keine mutwillige Überforderung vorliegt.
Unser Tipp: Ermitteln Sie Ihre Forderung vorab sachlich fundiert mithilfe der Mietspiegelmethode und schlagen Sie höchstens einen Sicherheitszuschlag von zwanzig Prozent für etwaigen Verhandlungsspielraum auf. Vermeiden Sie es, aus rein emotionalen Gründen überhöhte Summen einzuklagen, da jede unbegründete Erhöhung des Streitwerts Ihre eigene Kostenlast im Falle eines Teilunterliegens drastisch in die Höhe treibt.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 26/24 – Urteil vom 25.10.2025
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