Betriebskosten – Rechtsprechungsübersicht 2009

Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Betriebskosten im Mietverhältnis der Jahre 2008/09

von

Dr. Christian Kotz

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

und

Jens Petry

1. Umlagefähigkeit von Kosten nach Übertragung auf den Mieter

Ob die Kosten für das Fällen eines Baumes umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist seit langem streitig. Die Frage hat der BGH aktuell offen gelassen, dabei aber eine verallgemeinerungsfähige Feststel­lung getroffen: Hat der Vermieter eine Kostenposition wirk­sam auf den Mieter übertragen, kann er eigene Aufwendun­gen in diesem Bereich vom Mieter nur noch verlangen, wenn entweder der Mieter mit den Arbeiten in Verzug ist oder die Arbeiten des Vermieters zur Gefahrenabwehr unaufschiebbar erforderlich waren.

– BGH, NJW-RR 2009, 86 –

2. Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Nach § 556 III 2 BGB hat der Vermieter über Betriebskos­tenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist unverschuldet (§ 556 III 3 BGB). Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter fristgerecht abgerechnet und innerhalb der Jahresfrist auch noch Zahlungsklage erhoben. Nach Ablauf der Ausschluss­frist besserte er die mit dem Mangel eines teilweise unver­ständlichen Verteilerschlüssels behaftete Abrechnung im lau­fenden Rechtsstreit nach. Der BGH hat dazu festgestellt, dass der Ablauf der Ausschlussfrist nach § 556 III 3 BGB nicht durch Klageerhebung (§ 204 I Nr. 1 BGB) gehemmt wird. Ferner kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass inhaltlich un­klare Betriebskostenschlüssel wie „HB-KOSTEN“ oder „AUFZ“, wenn sie nicht erläutert sind, dazu führen, dass die Abrechnung bereits formell unrichtig ist.

– BGH, NJW 2009, 283 –

3. Leasingkosten nicht als Betriebskosten der Heizung umlagefähig

Nach § 7 II HeizkostenVO gehören die Kosten der Bedie­nung einer Heizung zu ihren Betriebskosten. Kosten des Leasing von technischen Bestandteilen der Heizung sind in dieser Norm nicht erwähnt. Dieser Unterschied wurde einem es mit den Mietern gut meinenden Vermieter zum Verhäng­nis. Er hatte eine Koksheizung, die durch einen im Haus wohnenden Heizer bedient werden musste, was hohe Be­triebskosten verursachte, gegen eine Zentralheizung aus­getauscht und dabei Brenner, Öltank und Verbindungsleitun­gen geleast. In den Mietverträgen vereinbarte der Vermieter die Umlage der Leasingkosten. Trotzdem hat der BGHeinem Mieter, der die Leasingkosten nicht zahlte, Recht ge­geben. Da die Leasingkosten im Wortlaut des § 7 II Heiz­kostenVO nicht erwähnt sind, können sie trotz der vertrag­lichen Vereinbarung nicht umgelegt werden. Dem Vermieter half auch der Hinweis, dass die Leasinggebühren niedriger als die frühere Bedienung seien, nicht. Der Mieter wohnt jetzt also doppelt günstig.

– BGH, NJW 2009, 667 –

4. Ausschlussfrist

Nach § 556 III 3 BGB ist der Vermieter mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen, wenn er dem Mieter die Abrechnung nicht innerhalb Jahresfrist nach Ende der Ab­rechnungsperiode zukommen lässt, es sei denn, der Vermie­ter hätte die Verspätung nicht zu vertreten. Für den Haus­verwalter ist bereits entschieden, dass dessen Verschulden bei der Verspätung der Abrechnung dem Vermieter zuzurechnen ist. Nunmehr liegt auch eine BGH-Entscheidung zur Verspä­tung durch Postversäumnis vor. Danach genügt die recht­zeitige Absendung der Abrechnung nicht, sie muss dem Mie­ter innerhalb der Frist zugehen. Die Post ist dabei Erfüllungs­gehilfin des Vermieters (§ 278 BGB). Deren Verschulden hat der Vermieter auch dann zu vertreten, wenn auf dem Post­weg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

– BGH, NJW 2009, 2197 –

5. „Nutzloser“ Aufzug

Jahrelang war streitig, ob im Rahmen wirksam überbürdeter Nebenkostentragungspflicht ein Erdgeschossmieter die Kos­ten eines Aufzugs anteilig mittragen muss. Der BGH hat dies schließlich mit dem Argument bejaht, eine einheitliche, generalisierende Betrachtungsweise erfordere es, Benachtei­ligungen im Detail hinzunehmen. In Abgrenzung hier hat der BGH nun entschieden, die generalisierende Betrachtungs­weise sei dann nicht mehr zulässig, wenn ein Mieter von der Nutzung des Aufzugs ausgeschlossen sei, weil jener in einem anderen Gebäudeteil liege. Die Frage, ob etwas anderes gel­te, wenn der Mieter mit diesem Aufzug den Keller oder Gemeinschaftseinrichtungen erreichen könne, hat er aller­dings offen gelassen. Diese Ansicht dürfte die Praxis vor erhebliche Abrechnungsschwierigkeiten stellen, da nun bei größeren Gebäudekomplexen genau festzustellen ist, welcher Mieter welche Teile „wie“ nutzen kann.

– BGH, NJW 2009, 2058 –

6. Mietermehrheit

Über einen vermieterseits gern gemachten Fehler hatte das LG Frankfurt a. M. zu entscheiden, nämlich über die Frage, welche Wirkung es auf die Abrechnung hat, wenn sie bei einer Mietermehrheit nicht allen Mietern zugeht. Zutreffend hat das LG erkannt, dass in diesem Fall denje­nigen Mieter, dem die Abrechnung nicht zugeht (im ent­schiedenen Fall war die Abrechnung nur an einen von zwei Mietern adressiert), keine Verpflichtungen aus der Abrech­nung treffen. Dem Vermieter half dabei auch nicht eine im Mietvertrag enthaltene Empfangsvollmacht, welche sich die Mieter untereinander erteilt hatten, denn das LG vertrat die Ansicht, aus dieser Vollmacht ergebe sich nicht die Befugnis zum Öffnen der nur an den anderen Mieter adres­sierten, verschlossenen Briefsendung. Mit der gleichen Ar­gumentation ließ sich vom LG Frankfurt a. M. begrün­den, dass bei mehreren Mitmietern eine Kündigung allen gegenüber zu erklären ist, auch den bereits länger ausgezo­genen.

– LG Frankfurt a. M., NJW-RR 2009, 736 –

7. Aufgliederung von Kosten in der Abrechnung

Zur Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung formell auf­gebaut sein muss, hat der BGH bereits mehrfach entschieden. Die Feststellung: „Wie stark dabei die einzelnen Kosten­arten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschlie­ßend geklärt“, hat den BGH nun zwar nicht bewogen, eine abschließende Klärung herbeizuführen; er hat sich aber we­nigstens zweier Teilbereiche angenommen: So dürfen Frisch- und Schmutzwasser zu einer Position zusammengefasst und nach dem Zähler für Frischwasser abgerechnet werden, sofern es keinen Schmutzwasserzähler gibt; Sach- und Haft­pflichtversicherung dürfen unter einer einheitlichen Posi­tion „Versicherung“ ausgewiesen werden.

– BGH NJW-RR 2009, 1383; BGH NJW 2009, 3575 –

8. Rechweite der Ausschlussfrist

Die Frist nach § 556 III BGB, nach deren Ablauf der Vermie­ter mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen ist, gilt auf Grund der systematischen Stellung der Norm nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Die analoge Anwendung auf Geschäftsraummietverhältnisse hat der XII. Zivilsenat des BGH jüngst abgelehnt. Anders verhält es sich dagegen mit dinglichen Wohnrechten, bei denen der V. Senat des BGH die entsprechende Anwendung für zulässig erklärt hat.

– BGH, NJW 2009, 3644; BGH NJW 2010, 1065 –

9. Soll-Vorschüsse

In die Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter die tat­sächlich geleisteten Vorauszahlungen einzustellen. Rechnet der Vermieter gleichwohl auf der Basis von Soll-Vorschüssen ab, führt dies nach Ansicht des BGH nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern allenfalls zu einer inhaltlich unrichtigen Abrechnung. Der Unterschied ist rele­vant, weil eine inhaltlich unrichtige Abrechnung im Prozess korrigiert werden kann, während eine formell unwirksame Abrechnung neu erstellt werden muss, was wegen der dann regelmäßig verstrichenen Abrechnungsfrist (§ 556 III BGB) zu einem Verlust von Nachforderungen für den Vermieter führen kann.

– BGH, NJW 2009, 2575 –

10. Bescheinigung „haushaltsnaher Dienstleistungen“

Nach § 35 a EStG kann der Mieter in den Genuss einer Steuerverminderung gelangen, wenn der Vermieter ihm zu­sammen mit der Betriebskostenabrechnung bescheinigt, wel­che „haushaltsnahen Dienst- oder Handwerkerleistungen“ darin enthalten sind. Ob der Vermieter allerdings zur Aus­stellung einer solchen Bescheinigung verpflichtet ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Das AG Berlin-Charlottenburghat eine solche Verpflichtung im Anschluss an die Literaturbejaht.

– AG Berlin-Charlottenburg, MM 2009, 299 –

11. Unverständlicher Abrechnungsschlüssel

Weicht der in der Nebenkostenabrechnung angegebene und verwendete Abrechnungsschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, ist dies nach Ansicht des BGH für den Mieter (durch Vergleich der Abrechnung mit dem Vertrag) unschwer zu erkennen, die Abweichung ist deshalb kein formeller Mangel, sondern „nur“ ein inhaltlicher Fehler. Anders verhält es sich dagegen, wenn der Verteilerschlüssel in der Abrechnung unverständlich ist. In einem jetzt vom BGH entschiedenen Fall hieß es in einer Nebenkosten­abrechnung in der Rubrik „Erläuterung der Verteilerschlüs­sel“, dass die Umlage nach „Quadratmeter Wohnfläche * Monat“ erfolge. Daneben standen in der Spalte „Gesamtkos­ten“ die Zahl 3816,00 und in der Spalte „Ihr Anteil“ unterei­nander die Zahlen 1176,00 und 12,00. Dem Argument des Vermieters, es lasse sich erkennen, dass mit „12″ die Anzahl der Monate gemeint sei und dass die beiden anderen Zahlen die Einzel- und Gesamtquadratmeter multipliziert mit 12 seien, ist der BGH nicht gefolgt. Er hält die Abrechnung aus sich heraus für unverständlich und wegen dieses formellen Mangels für unwirksam. Bei dieser Sichtweise ist es kon­sequent, dass der BGH im Anschluss daran entschieden hat, unterschiedliche und in ihrer Abweichung nicht nach­vollziehbare Flächen- und Verbrauchswerte aus verschiede­nen Zeiträumen seien nur ein materieller und kein formeller Mangel der Abrechnung, solange nur jede Abrechnung für sich nachvollziehbar sei.

– BGH, NJW 2008, 2258 –

12. Divergierende Abrechnungszeiträume bei verbrauchsabhängigen und anderen Nebenkosten

Die Abrechnungsperioden von Versorgungs- und Ver­brauchserfassungsunternehmen sind häufig nicht deckungs­gleich; das gilt auch für verbrauchsabhängige und andere Nebenkosten. Die sich daraus ergebende Frage, ob einheit­lich abgerechnet werden kann, hat der BGH zu Gunsten des nur eine einheitliche Abrechnung fertigenden Vermieters entschieden. Demnach ist die einheitliche Gesamtabrechnung nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeit­raum einzelner Nebenkosten nicht deckungsgleich mit dem Zeitraum der Gesamtabrechnung ist. Der Vermieter muss also (es sei denn, es wäre vertraglich anders vereinbart) nicht mehrere Nebenkostenabrechnungen fertigen. Für die Nach­forderungsfrist (§ 556 III BGB) kommt es einheitlich auf das Jahr der Gesamtabrechnung an. Das heißt, der Vermieter kann in das Gesamtabrechnungs-Kalenderjahr 2003 bis 31. 12. 2004 auch Kosten aus dem Heizkostenabrechnungszeitraum 2002/2003 aufnehmen, ohne mit dem auf 2002 entfallenden Anteil verspätet zu sein.

– BGH, NJW 2008, 2328 –

13. Unterlassene Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

In der Praxis recht häufig ist der Fall, dass der bisherige Vermieter nach Veräußerung des Grundstücks nicht mehr über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf Ne­benkosten abrechnet. Das LG Berlin hat hierzu festgestellt, dass in diesem Fall der Mieter vom bisherigen Vermieter die vollen Vorauszahlungen zurückverlangen kann.

– LG Berlin, NJW-RR 2008, 822 –

14. Keine Abrechnungsfristverlängerung nach Datenverlust beim Mietverwalter

Nach § 556 III BGB ist der Vermieter mit Nebenkostennachforderungen ausgeschlossen, wenn er nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten (-vorauszahlungen) des Mieters abrechnet. Nach einer Entscheidung des AG Annaberg gilt dies auch dann, wenn die Abrechnung verspätet erfolgt, weil dem Mietverwalter des Vermieters durch Blitzeinschlag wenige Wochen vor Fristende der Computer mit den Abrechnungs­daten abstürzt. Das dem Vermieter zuzurechnende Verschul­den des Verwalters liegt hier in der fehlenden externen Da­tensicherung.

– AG Annaberg, NZM 2008, 686 –

15. Nutzergruppenzähler als Bedingung einer „Vorerfassung“ nach § 5 II 1 HeizkostenVO

Nach § 5 II 1 HeizkostenVO muss dann, wenn die Heiz­energie von einer in § 1 I HeizkostenVO bestimmten Anlage (bspw. Fernwärme) bezogen wird und der Verbrauch der Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen ermittelt wird (bspw. teils durch Wärmemengenzähler und teils durch Heiz­kostenverteiler), eine „Vorerfassung“ der Anteile der Nutzer­gruppen am Gesamtverbrauch erfolgen und danach erst sind die Kosten innerhalb der Nutzergruppen zu verteilen. Der BGH hat dazu festgestellt, dass dies auch dann gilt, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. Insbesondere ge­nügt es in diesem Fall nicht, den Anteil der einen Gruppe am Gesamtverbrauch zu messen und den anderen Anteil durch Differenzrechnung zu ermitteln.

– BGH, NJW-RR 2008, 1542 –