Beschlusskompetenz für ein Abrechnungsverhältnis: Mängelrechte gemeinsam sichern

WEG-Beschlusskompetenz – Vergemeinschaftung der Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer auf die mündliche Verhandlung vom 12.02.2026 für Recht erkannt: Auf die Berufung der Beklagten wird das am 03.07.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main (310 C 10/25) abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 230.040,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der beklagten GdWE, mit welchem diese beschloss, ein Abrechnungsverhältnis mit dem Bauträger herbeizuführen. Die jeweiligen Eigentümer der beklagten GdWE haben ihre Wohnungen von einem Bauträger erworben. Die Wohneinheiten der jeweiligen Eigentümer konnten bezogen werden, es gibt jedoch noch zahlreiche Mängel der Werkleistungen des Bauträgers. Die Kläger sind gemeinsam Sondereigentümer (68,36/1.000 MEA) der Wohnung Nr. 17 nebst Keller der beklagten GdWE sowie Sondernutzungsberechtigte des Stellplatzes Nr. 27. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Kläger hat nicht stattgefunden. Bauträger der Anlage ist die Firma X GmbH. Im Jahr 2023 zog die GdWE mit Beschluss TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 02.08.2023 die Durchsetzung der Erfüllungsansprüche und ggfs. Nacherfüllungsansprüche aus den jeweiligen Kaufverträgen der Eigentümer mit dem Bauträger an sich und zwar bezüglich aller Ansprüche bezüglich der Teile des gesamten Hausanwesens, die dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Ferner haben die Eigentümer unter TOP 10 die Beauftragung einer Rechtsanwaltskanzlei mit der Beratung und Vertretung der Beklagten bezüglich TOP 9 beschlossen. Nach erfolgloser Aufforderung der X GmbH zur vertragsgemäßen Erfüllung durch Beseitigung der angezeigten wesentlichen Mängel und Fertigstellung der Restleistungen am Gemeinschaftseigentum, erläuterte die beauftragte Rechtsanwaltskanzlei die Sach- und Rechtslage im Rahmen eines Memorandums vom 18.11.2024 gegenüber der Beklagten und wies insbesondere auf Verjährungsprobleme hin, insbesondere auf die Befürchtung, dass die Erfüllungsansprüche aus den Verträgen mit dem Bauträger verjähren könnten noch bevor die Leistungen abgenommen wurden. Daraufhin initiierte die Beklagte mit Schreiben vom 19.11.2024 ein Umlaufverfahren mit einem Beschlussantrag gleichlautend zu dem nun Streitgegenständlichen. Die Kläger lehnten den Beschluss im Umlaufverfahren als einzige Eigentümer ab. Mit Schreiben vom 09.12.2024 lud die Beklagte sodann … zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 18.12.2024 ein. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.2024 fassten die Eigentümer zu TOP 2 dann den folgenden streitgegenständlichen Beschluss: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt ergänzend zu dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.08.2023 was folgt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt ergänzend zur gemeinschaftlichen Durchsetzung der Mängelansprüche bezüglich aller Ansprüche bezüglich der Teile des gesamten Hausanwesens, die dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, insbesondere bezüglich der in dem Gutachten des Sachverständigen … und den weiteren in der Mängelbeseitigungsaufforderung vom 22.05.2024 … aufgeführten Mängeln, soweit diese noch vorhanden sind, ein Abrechnungsverhältnis herbeizuführen und beauftragen die Rechtsanwälte, eine entsprechende Erklärung, gegenüber dem Bauträger X GmbH abzugeben und die Ansprüche durchzusetzen.“ Die Kläger haben bereits vor dem Amtsgericht insbesondere die Ansicht vertreten, dass für die Beschlussfassung der GdWE die notwendige Beschlusskompetenz fehle. Ferner sei die ordnungsgemäße Einladungsfrist nicht eingehalten worden. In der Sache drohe auch keine Verjährung von Erfüllungsansprüchen zum 31.12.2024. Außerdem hindere nach der Rechtsprechung des BGH ein ggf. verjährter Erfüllungsanspruch nicht die Geltendmachung von Mängelrechten (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2023, Az, VII ZR 241/22). Da bereits Beschlüsse einer GdWE, eine Abnahme zu erklären, nichtig seien (vgl. BGH; Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171,15; LG München, Urteil vom 07.04.2016, Az. 36 S 17596/15), sei auch die beschlossene Herbeiführung eines Abrechnungsverhältnisses nichtig. Mit der Schaffung eines Abrechnungsverhältnisses würden die gleichen Wirkungen entfaltet wie bei der Erklärung der Abnahme. Es sei vielmehr Sache der einzelnen Eigentümer, die Abnahme herbeizuführen und die Voraussetzungen für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu bewirken. …. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und den Beschluss TOP 2 für nichtig erklärt. Die Beklagte wendet sich mit ihrer Berufung gegen das klagestattgebende Urteil und begehrt weiterhin Klageabweisung. … II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. 1. Die am 06.08.2025 bei dem Berufungsgericht eingelegte Berufung der Beklagten erfolgte form- und fristgerecht, denn das angefochtene Urteil wurde der Beklagten ausweislich des Empfangsbekenntnisses der Beklagtenvertreter am 08.07.2025 zugestellt. Die Berufung ist entgegen der Auffassung der Kläger nicht deshalb unzulässig, weil die Beklagte zunächst Berufung vor dem unzuständigen Berufungsgericht, dem Landgericht Darmstadt, eingelegt und später wieder zurückgenommen hat. Die Beklagte ist deshalb nicht des Rechtsmittels verlustig nach § 516 Abs. 3 ZPO. Die Rücknahme der unzulässigen Berufung vor dem Landgericht Darmstadt bewirkte nur den Verlust des dort eingelegten Rechtsmittels. Da die Rücknahme nicht zugleich mit einem Rechtsmittelverzicht verbunden war, konnte die Beklagte innerhalb der noch nicht abgelaufenen Berufungsfrist erneut Berufung, nun bei dem zuständigen Berufungsgericht, einlegen (BGH NJW 2007, 3640 Rn. 18). 2. Die Berufung ist begründet. Der von den Klägern angegriffene Beschluss zu TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 18.12.2024 ist weder nichtig, noch anfechtbar. Das amtsgerichtliche Urteil war daher abzuändern und die Klage abzuweisen. Nach Auffassung der Kammer besteht für die Beauftragung eines Rechtsanwaltes damit, einen Übergang ins Abrechnungsverhältnis herbeizuführen eine Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist auch ordnungsgemäß. a. Es entspricht allerdings herrschender Meinung, dass eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Vergemeinschaftung der Abnahmeverpflichtung nach § 640 BGB in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum nicht besteht (BGH NJW 2016, 2878 Rn. 33 – 37; LG München I, ZWE 2017, 39; BeckOK WEG/Müller, 63. Ed. 1.1.2026, WEG § 9a Rn. 255 ff.; BeckOGK/Falkner, 1.12.2025, WEG § 9a Rn. 216; Niedenführ/Schmidt-Räntsch, 14. Aufl., Anh. § 9a Rn. 79; jew. mwN). Hieraus folgt allerdings nach Ansicht der Kammer nicht, dass es den Wohnungseigentümern auch an einer Beschlusskompetenz fehlt, Schritte dahin einzuleiten, ein Abrechnungsverhältnis mit dem Bauträger herbeizuführen, nachdem sie bereits zuvor bestandskräftig einen Beschluss gefasst haben, Erfüllungsansprüche bzw. Nacherfüllungsansprüche aus den jeweiligen Kaufverträgen der Eigentümer mit dem Bauträger zu vergemeinschaften und zwar bezüglich aller Ansprüche bezüglich der Teile des gesamten Hausanwesens, die dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Die streitentscheidende Rechtsfrage ist bisher – soweit für die Kammer ersichtlich – höchstrichterlich nicht geklärt. Das Oberlandesgericht München hat die streitentscheidende Frage ausdrücklich behandelt und entschieden: „Da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz zur Herbeiführung der Abnahmewirkungen hat, besteht aus Sicht des Senats auch keine Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch das Fordern eines Vorschusses die Abnahme entbehrlich zu machen und ein Abrechnungsverhältnis zu begründen. Es ist vielmehr Sache der einzelnen Eigentümer, die Abnahme herbeizuführen und die Voraussetzungen für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu bewirken. Die Abnahme ist in jedem einzelnen Verhältnis zu erklären (OLG München BeckRS 2015, 117595; 2016, 112671). Bestehende Gewährleistungsansprüche kann die Klägerin dann als Wohnungseigentümergemeinschaft wegen des gemeinschaftlichen Interesses und dem Interesse einer einheitlichen Rechtsverfolgung an sich ziehen, § 9 a WEG.“ (OLG München, ZWE 2022, 353 Rn. 43). Das OLG Nürnberg (ZWE 2023, 30 Rn. 74) hat demgegenüber eine GdWE nach Vergemeinschaftung der Mängelgewährleistungsrechte als berechtigt angesehen, den Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis überzuleiten. Auch in der Literatur wird die Frage kaum behandelt (dem OLG München zustimmend BeckOK WEG/Munzig, 63. Ed. 1.1.2026, WEG § 2 Rn. 27; vgl. auch BeckOK WEG/Müller, 63. Ed. 1.1.2026, WEG § 9a Rn. 271). Nach Auffassung der Kammer besteht ein Beschlusskompetenz für den gefassten Beschluss. Diese ist Folge der Beschlusskompetenz der Eigentümer, die Gewährleistungsrechte zur GdWE zu ziehen. Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz haben, per Mehrheitsbeschluss sämtliche Ansprüche der Miteigentümer zur Ausübung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft überzuleiten, die auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. Dies hat der BGH auch bereits vor Einführung des § 10 Abs. 6 S.3 WEG aF aus der gemeinsamen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hergeleitet (BGH NJW 2010, 933 mwN; NJW 2007, 1952; NJW 1979, 2207). Hieran wollte der Gesetzgeber der WEG-Reform festhalten (BT-Drs. 19/18791, 46; zur berechtigten Kritik an der Gesetzesfassung zusammenfassend Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Aufl. 2022, Kap. 13 Rn. 29 mwN; für eine Zuständigkeit der GdWE ohne Beschlussfassung BeckOGK/Falkner, 1.12.2025, WEG § 9a Rn. 245). Nach der Rechtsprechung des BGH lässt die Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG die bisherige Rechtsprechung des BGH zur Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer unberührt (BGH (V. Zivilsenat) NZM 2023, 117 Rn. 33; (VII. Zivilsenat) ZWE 2023, 136; st. Rspr.), Fassen die Wohnungseigentümer einen solchen Beschluss, begründet dies die alleinige Zuständigkeit der Gemeinschaft, die Rechte geltend zu machen, soweit die ordnungsmäßige Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (BGH NJW 2007, 1952 Rn. 20, 21). Dies ist regelmäßig der Fall. Dies folgt auch der praktischen Erwägung, dass eine gemeinschaftliche Willensbildung verhindert, dass der Bauträger inhaltlich verschiedenartigen Ansprüchen ausgesetzt wird, die letztlich im Einzelfall nicht durchsetzbar wären. So liegt auch der vorliegende Fall. Die Gemeinschaft hat bestandskräftig mit Beschluss TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 02.08.2023 beschlossen, die Erfüllungsansprüche und ggf. Nacherfüllungsansprüche gegenüber dem Bauträger hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen (Anlage B 01). Sie ist damit – wie der Regelfall – ausschließlich zuständig entsprechende Rechte geltend zu machen. Die Kammer ist der Ansicht, dass es Folge dieser Beschlusskompetenz ist, dass die Eigentümer auch beschließen können, dass die GdWE sodann auch die Durchsetzbarkeit der Erfüllungsansprüche bzw. Nacherfüllungsansprüche sichert bzw. herbeiführt, in dem sie in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Erklärungen abgibt, die zu einem Übergang in das Abrechnungsverhältnis führen. Steht Eigentümern als Ausfluss der gekorenen Alleinkompetenz der GdWE zu, per Mehrheitsbeschluss über das Ob und Wie der Anspruchsdurchsetzung zu beschließen, haben sie damit auch eine Beschlusskompetenz Beschlüsse dahingehend zu fassen, dass Erklärungen vor Abnahme ein Abrechnungsverhältnis begründen. Etwas anderes wäre auch nicht praktikabel in den Fällen, in denen die Eigentümer die GdWE zur Durchsetzung von Gewährleistungsrechten ermächtigt haben, denn zu den werkvertragsrechtlichen Gewährleistungsrechten zählt insbesondere auch der Kostenvorschuss für eine Selbstvornahme (§§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB). Dass die Eigentümer beschließen können, dass die GdWE einen Vorschuss fordert ist vom VII. Zivilsenat des BGH bereits entschieden worden (BGH NJW 2007, 1952 Rn. 20 mwN). Dabei ist ein Kostenvorschussanspruch sogar zugelassen worden, obwohl eine Abnahme aufgrund einer unwirksamen Abnahmeklausel nicht erfolgte (BGH ZWE 2024, 164 mAnm Vogel). Macht die GdWE jedoch nach der Ermächtigung einen solchen Vorschuss geltend, kann bereits dieser Vorgang – ohne ausdrücklich eine Erklärung gegenüber dem Bauträger über ein Abrechnungsverhältnis abzugeben – ggf. konkludent einen Übergang in ein Abrechnungsverhältnis auslösen (siehe etwa BGH NZBau 2017, 216 Rn. 46). Dies dürfte in der Praxis auch kein seltener Ausnahmefall sein, wobei es häufig an einem – hier gefassten – Beschluss, der ein solches Verhalten vorsieht, fehlen dürfte. Mit der Anerkennung der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft Mängelrechte wie das Vorschussrecht zu vergemeinschaften, muss damit konsequenterweise auch die Beschlusskompetenz zum Übergang ins Abrechnungsverhältnis anerkannt werden, denn andernfalls müsste auch das Vorschussrecht aus der Beschlusskompetenz auszunehmen sein, was nicht praktikabel ist. Auch wenn der Übergang in das Abrechnungsverhältnis teilweise vergleichbare Wirkungen wie die Abnahme hat, ist das Abrechnungsverhältnis nicht einer Abnahme gleichzusetzen. Es handelt sich um verschiedene Institute mit unterschiedlichen Rechtsfolgen (ausführlich hierzu Oberhauser in NZBau 2024, 379; Friedhoff in Bolz/Jurgeleit, ibr-online-Kommentar VOB/B, § 12 Rn. 270 ff.). Durch den Übergang in ein Abrechnungsverhältnis wird gerade nicht die Erklärung abgegeben, dass das Werk als in der Hauptsache vertragsgemäß akzeptiert wird. Das vom VII. Zivilsenat des BGH anerkannte Abrechnungsverhältnis setzt vielmehr den Erwerber – ausnahmsweise – in die Lage, Mängelrechte vor Abnahme geltend zu machen (näher BGH NJW 2017, 1604). Hierzu besteht aber – wie ausgeführt – eine Beschlusskompetenz. Dass es im Falle von Nachzüglererwerbern dazu kommen kann, dass diese zu einem Zeitpunkt erwerben, bei dem bereits der Übergang in das Abrechnungsverhältnis erfolgt ist liegt in dem Institut des Abrechnungsverhältnisses begründet. Es erscheint der Kammer aber nicht ersichtlich, dass dieses Rechtsinstitut für die Errichtung von Wohnungseigentumsgemeinschaften nicht anzuwenden ist und damit abhängig vom Vertragspartner des Bauunternehmers unterschiedliche Rechtssysteme zur Anwendung gelangen sollte. Zutreffend ist, dass höchstrichterlich die zwischen den Parteien streitige Frage nicht geklärt, ob die Erfüllungsansprüche der Eigentümer aus den Bauträgervertretern bereits vor Abnahme des Gemeinschaftseigentums verjähren könnten (z. B. OLG Rostock, Urteil vom 02.02.2021 – 4 U 70/19; a. A. OLG Hamm, Urteil vom 30.4.2019 – 24 U 14/18; OLG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2010 – 10 U 87/09). Ob dies der Fall ist, kann in einem wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht abschließend geklärt werden. Auch wenn hiervon die Frage der Beschlusskompetenz nicht abhängt, würde jedenfalls für den Fall, dass eine Verjährung droht, ein anderes Ergebnis unzureichende praktische Folgen haben: Sind die gemeinschaftseigentumsbezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche von der Gemeinschaft per Beschluss an sich gezogen, werden die Eigentümer davon ausgehen, dass sie sich fortan um die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche nicht mehr kümmern müssen, da die GdWE diese nun eigenverantwortlich abwickelt. Eigentümer würden daher regelmäßig auch keine verjährungshemmenden Maßnahmen mehr treffen und im Gegenteil auf ein Tätigwerden der GdWE, vertreten durch den Verwalter, vertrauen. Rechtlich komplexe Überlegungen dahingehend, dass trotz der Vergemeinschaftung der Rechte, die GdWE nicht in die Lage versetzt werden kann eben jene Rechte durch verjährungshemmende Maßnahmen wie vorliegend zu sichern, sind von den Eigentümern regelmäßig nicht zu erwarten. Es droht die Situation, dass die Ansprüche für die Eigentümer geradezu unbemerkt verjähren. Schon deshalb muss die GdWE auch in der Lage sein, die Durchsetzbarkeit der Ansprüche zu sichern, die sie per Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. Besteht eine Beschlusskompetenz, ist der Beschluss auch ordnungsgemäß. Im vorliegenden Fall hat es bereits die ordnungsmäßige Verwaltung erfordert, entsprechende Maßnahmen zu treffen, denn die Gemeinschaft hatte nicht nur beschlossen, die Erfüllungs- und Mängelrechte zu vergemeinschaften, sondern darüber hinaus, anwaltliche Beratung der beauftragten Rechtsanwaltskanzlei in Anspruch zu nehmen. Jene rechtlichen Berater haben die Gemeinschaft über die drohende Verjährung in Kenntnis gesetzt und dringend entsprechende Maßnahmen empfohlen. Dem zu folgen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Inhaltliche Gründe, warum die Beschlussfassung nicht sachgerecht war, werden außer der fehlenden Beschlusskompetenz und der nicht vorhandenen Notwendigkeit im Hinblick auf die abweichende Auffassung zur Verjährung innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist auch nicht geltend gemacht. b. Formelle Mängel haben sich auf die Beschlussfassung nicht ausgewirkt, auch ist der Beschluss hinreichend bestimmt. Zutreffend ist, dass nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG die Frist für die Einberufung einer Eigentümerversammlung mindestens drei Wochen betragen soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Vorliegend lud die Beklagte mit Schreiben vom 09.12.2024 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 18.12.2024 mit verkürzter Ladungsfrist ein, weil aus ihrer Sicht nach anwaltlicher Beratung die ernsthafte Möglichkeit bestand, dass zum 31.12.2024 eine Verjährung von Erfüllungsansprüchen gegenüber dem Bauträger drohte. In der obergerichtlichen Rechtssprechen werden unterschiedliche Auffassung vertreten, ob Erfüllungsansprüche bereits drei Jahre nach Fälligkeit vor Abnahme verjähren können (z. B. OLG Rostock, Urteil vom 02.02.2021 – 4 U 70/19; a. A. OLG Hamm, Urteil vom 30.4.2019 – 24 U 14/18; OLG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2010 – 10 U 87/09). Angesichts dieser ungeklärten Rechtslage war es aus Sicht der Beklagten entsprechend dem anwaltlichen Rat erforderlich, kurzfristig eine Entscheidung zur Schaffung eines Abrechnungsverhältnisses zu treffen, um sicherzustellen, dass sekundäre Ansprüche (Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung) weiterhin geltend gemacht werden können. Dies genügt für eine verkürzte Einladungsfrist, denn droht ernsthaft die Verjährung von umfangreichen Ansprüchen gegenüber dem Bauträger, deren Geltendmachung die GdWE an sich gezogen hat – wie hier – rechtfertigt dies eine außerordentliche Eigentümerversammlung. Zudem war die Grundthematik der Mängel und des Vorgehens gegen den Bauträger den Eigentümern auch seit langem bekannt. Zudem ging der Versammlung der Versuch eines allstimmigen Umlaufverfahrens mit einem identischen Beschluss voraus, so dass die Eigentümer über die beabsichtigte Beschlussfassung informiert waren. Es ist auch weder vorgetragen noch ersichtlich, dass eine längere Landungsfrist zu einem abweichenden Stimmverhalten geführt hätte oder die Kläger dann anderweitig in der Versammlung die Mehrheit zu ihren Gunsten beeinflusst hätten. c. Das Einladungsschreiben zur außerordentlichen Eigentümerversammlung war hinreichend bestimmt. Der Beschlussgegenstand, zu dem die Kläger überdies Vorwissen hatten durch das gescheiterte Umlaufverfahren, ließ sich aus dem Einladungsschreiben eindeutig ableiten. Das Einladungsschreiben vom 09.12.2024 enthielt die Tagesordnung und sämtliche relevanten Unterlagen. … III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, S. 2 ZPO. Die Revision wird beschränkt auf die Frage der Beschlusskompetenz zugelassen. Diese Frage ist höchstrichterlich nicht geklärt, zudem weicht die Entscheidung möglicherweise von der angeführten Rechtsprechung des OLG München ab. Im Übrigen wirft die Entscheidung keine grundsätzlichen Fragen auf.

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