Aufklärungspflicht bei einer Verkaufsabsicht: Wer zahlt für die Renovierung?

Aufklärungspflicht des Vermieters über Verkaufsabsicht



1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Esslingen vom 28.11.2025, Az. 8 C 1379/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz auf 7.510,00 EUR festzusetzen.

3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe

Der Hinweis beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO.

I.

Die Kammer ist einstimmig der Auffassung, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO.

1. Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können. Entscheidend ist, dass die Kammer die durch die Berufung aufgeworfenen Tatfragen nicht nur einstimmig, sondern auch zweifelsfrei beantworten kann und sich von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine neuen Erkenntnisse verspricht.

2. Nach diesem Maßstab hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei erkannt, dass der Klägerin die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einem abweichenden Ergebnis zu gelangen. Die von der Klägerin neu angebotenen Beweise sind unerheblich, sodass es auf die Frage ihrer Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht ankommt.

Soweit die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz erweitert, verliert die Klageerweiterung bei einer Zurückweisung nach § 522 ZPO ihre Wirkung und bedarf daher keiner Entscheidung.

a) Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung lassen sich die weiterverfolgten Ansprüche nicht auf einen Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Klägerin mit den in der Berufungsinstanz neu angebotenen Beweismitteln darzulegen versucht – die Beklagten bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags am 24.11.2022 eine Veräußerung der Wohnung beabsichtigten oder nicht. Denn selbst bei Unterstellung einer solchen Verkaufsabsicht bestünde kein Anspruch der Klägerin.

In der unterlassenen Offenbarung einer etwaigen bei Abschluss des Mietvertrags bereits bestehenden Verkaufsabsicht liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung.

Zwar entspricht es ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.04. und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, Rn. 2 bzw. 3; Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, Rn. 12; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14). Lange Zeit ungeklärt war hingegen, inwieweit bereits ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09,Rn. 2). Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof hierzu klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet ist, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs zu unterrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, Rn. 17-26, 38; s. auch Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rn. 92 ff., 94; Siegmund, in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 71; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 123 ff., Rn. 126).

Aus Sicht der Kammer stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie nach dem Vortrag der Klägerin im Streitfall – die Wohnung mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert hatte. In einem solchen Stadium ist weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf kommt, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Soweit sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungsklägerin von einer Offenbarungspflicht hinsichtlich eines Verkaufsinteresses ausgehen und hierzu auf die Kommentierung von V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2024, Vor § 535 Rn. 109 verweisen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. An der genannten Stelle wird lediglich ausgeführt, eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo komme in Betracht, wenn dieser bei dem Mieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erwecke, anschließend aber das Haus verkaufe. Derartige Anhaltspunkte für das Erwecken eines solchen Eindrucks sind zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch die in der Kommentierung angeführten Fundstellen rechtfertigen keine andere Bewertung. In dem dort genannten Verfahren VIII ZR 180/09 hat der Bundesgerichtshof die Frage einer Offenbarungspflicht bei lediglich möglichem Eigenbedarf ausdrücklich offengelassen (s.o.). Demgegenüber lag dem ebenfalls zitierten Urteil des OLG Hamm ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Vermieterseite auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieter eine bestehende Verkaufsabsicht verneint und dadurch gerade den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.1978 – 4 U 312/77).

b) Auch ein Anspruch aus § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nachdem eine Pflicht der Vermieter zur ungefragten Offenbarung der Verkaufsabsicht nicht bestand (s.o.), ist der unterlassene Hinweis auch nicht als sittenwidrig zu beurteilen.

c) Im Ergebnis zu Recht verneint das Amtsgericht auch weitergehende Ansprüche der Klägerin wegen der an der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten.

aa) Ein Anspruch gegen die Beklagten ergibt sich weder aus § 1 BauKZuschG noch aus § 547 Abs. 1 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich ein etwaiger Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder gemäß § 566 BGB gegen den Erwerber richten würde (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.1966 – VIII ZR 169/64). Denn beide Anspruchsgrundlagen setzen voraus, dass der Mieter sich zur Vornahme der in Rede stehenden Investitionen in die Mietsache vertraglich verpflichtet hat (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 9, 24; § 547 BGB Rn. 9). Eine derartige Verpflichtung ist im Streitfall jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

bb) Ein Anspruch gegen die Beklagten lässt sich auch nicht aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 539 Abs. 1, 683 Satz 1, 677, 670 BGB herleiten. Bereits ein hinreichender Tatsachenvortrag zum Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens fehlt. Allein der Umstand, dass durch die Maßnahmen der Klägerin der Wert des Eigentums des Vermieters erhöht worden sein mag, genügt hierfür nicht. Bei einem objektiv eigenen Geschäft muss der Wille, auch für einen anderen zu handeln, vielmehr nach außen hinreichend deutlich hervortreten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 19).

Unabhängig davon dürfte ein etwaiger auf berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gestützter Anspruch nach § 566 BGB jedenfalls nur noch gegenüber dem Erwerber und nicht mehr gegenüber den Beklagten bestehen (vgl. Lehmann-Richter, aaO, § 539 BGB Rn. 2).

cc) Im Verhältnis zu den Beklagten kann sich die Klägerin schließlich auch nicht auf einen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB stützen. Ein solcher Anspruch käme – selbst bei Vorliegen seiner übrigen Voraussetzungen – allenfalls gegenüber dem Erwerber oder gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache in Betracht, nicht jedoch gegenüber den Beklagten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 30; BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, Rn. 8-10).

d) Soweit die Klägerin in der ersten Instanz eine Zahlung von 5.500 EUR geltend gemacht hat und in zweiter Instanz nunmehr eine Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.510 EUR verlangt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, deren Zulässigkeit anhand von § 533 ZPO zu beurteilen wäre.

Im Falle einer Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 BGB verliert die Klageerweiterung indes ihre Wirkung, sodass eine Entscheidung darüber entbehrlich wird (BGH, Beschlüsse vom 06.11.2014 – IX ZR 204/13, Rn. 2 und vom 10.06.2015 – IV ZR 366/14; Göertz, in: Anders/Gehle, ZPO, 84. Aufl., § 522 Rn. 46).

II.

Auch die weiteren für die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren erforderlichen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor.

Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung der Kammer ist nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO). Die Kammer hält eine mündliche Verhandlung auch nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO).

III.

Die Kammer regt an, dass die Klägerin eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zieht, und weist darauf hin, dass bei einer Rücknahme nur 2,0 statt 4,0 Gerichtsgebühren anfallen (Ziff. 1222 Nr. 1 KV GKG).

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