Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wer haftet für Schäden nach einer eigenmächtigen Wandentfernung?
- Welche rechtlichen Hürden gelten für die Anfechtung eines Beschlusses?
- Worüber stritten die Parteien konkret?
- Wie analysierte das Gericht die Rechtslage?
- Welche Konsequenzen hat das Urteil für Eigentümer?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich die Gemeinschaft zur Statik-Prüfung in meine Wohnung lassen, wenn ich Innenwände entferne?
- Verliere ich meinen Schadensersatzanspruch, wenn ich bei Alt-Fällen die Eigentümergemeinschaft statt Einzelpersonen verklage?
- Sollte ich bereits den Beschluss zum Statik-Gutachten anfechten oder erst die spätere Sanierungsentscheidung abwarten?
- Wer haftet für statische Schäden, wenn mein beauftragter Architekt den Wanddurchbruch zuvor fälschlich freigegeben hat?
- Hafte ich gegenüber der Gemeinschaft für Statik-Schäden, die mein Vorbesitzer durch eigenmächtige Umbauten verursacht hat?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 36 S 15962/22 WEG
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 10.04.2025
- Aktenzeichen: 36 S 15962/22 WEG
- Verfahren: Berufung gegen ein Urteil zur Beschlussanfechtung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen, Statiker
Die Eigentümergemeinschaft darf einen Statiker zur Prüfung einer Sanierung beauftragen und handelt damit rechtmäßig.
- Das Gericht hält das Gutachten für eine vernünftige Vorbereitung der geplanten Sanierung.
- Die Einladung zur Versammlung muss geplante Beschlüsse nur schlagwortartig benennen.
- Der Kläger verliert Schadensersatzansprüche, da er die falschen Personen verklagt.
- Eigenmächtiges Entfernen von Innenwänden kann teure Schadensersatzpflichten des Eigentümers auslösen.
- Das Gericht weist die aussichtslose Berufung ohne eine mündliche Verhandlung zurück.
Wer haftet für Schäden nach einer eigenmächtigen Wandentfernung?
Ein rissiger Deckenbalken, eine abgesackte Holzdecke und ein erbitterter Streit unter Nachbarn: Was wie der Plot einer Vorabendserie klingt, beschäftigte über Jahre hinweg die Münchner Justiz. Im Zentrum des Konflikts steht ein Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, der im Herbst 2019 zur Tat schritt. Er entfernte in seinem Sondereigentum mehrere Innenwände. Was er offenbar als bloße Modernisierung seiner vier Wände ansah, hatte gravierende Folgen für die Statik des gesamten Gebäudes. Unmittelbar nach den Arbeiten senkte sich die Holzdecke über seiner Wohnung ab, Risse bildeten sich – ein Albtraum für jede Wohnungseigentümergemeinschaft.
Doch anstatt sich schnell auf eine Lösung zu einigen, landete der Fall vor dem Landgericht München I. Der Eigentümer wollte nicht akzeptieren, dass die Gemeinschaft einen Statiker beauftragte, um eine bestimmte Sanierungsvariante zu prüfen. Zudem forderte er Schadensersatz, da er der Meinung war, das Gebäude sei schon vorher marode gewesen. Das Gericht musste nun entscheiden: War der Beschluss der Gemeinschaft rechtens? Und wer zahlt eigentlich, wenn nach einem eigenmächtigen Umbau das Haus wackelt?
Das Landgericht München I fällte am 10.04.2025 unter dem Aktenzeichen 36 S 15962/22 WEG eine deutliche Entscheidung und bestätigte die Linie der Vorinstanz. Der Fall ist ein Lehrstück dafür, wie teuer eigenmächtiges Handeln im Wohnungseigentumsrecht werden kann und welche Fallstricke bei der Anwendung von altem und neuem Recht lauern.
Welche rechtlichen Hürden gelten für die Anfechtung eines Beschlusses?
Um den vorliegenden Fall in seiner Tiefe zu verstehen, ist ein Blick in das Maschinenraum des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) unerlässlich. Das Gesetz regelt das Zusammenleben von unterschiedlichen Eigentümern unter einem Dach. Es ist ein ständiger Balanceakt zwischen dem Recht des Einzelnen an seiner Wohnung (Sondereigentum) und den Pflichten gegenüber dem Ganzen (Gemeinschaftseigentum).
Ein zentrales Instrument der Verwaltung ist der Beschluss der Eigentümerversammlung. Hier wird demokratisch entschieden, ob das Dach saniert, die Heizung getauscht oder – wie hier – ein Gutachter bestellt wird. Doch diese Demokratie hat strenge Spielregeln. Werden Eigentümer durch einen Beschluss überrumpelt oder werden die Formalien der Einladung nicht gewahrt, kann ein solcher Beschluss vor Gericht angefochten werden.
Der Schutz vor Überraschungen
Das Gesetz schreibt in § 23 Absatz 2 WEG vor, dass Beschlüsse nur über Gegenstände gefasst werden dürfen, die bei der Einberufung bezeichnet wurden. Das klingt bürokratisch, hat aber einen vitalen Schutzweck: Jeder Eigentümer soll sich auf die Versammlung vorbereiten können. Er soll wissen, was auf ihn zukommt, um zu entscheiden, ob er teilnimmt oder wie er abstimmt. Ein Beschluss über ein Thema, das in der Einladung nicht oder nur verschleiert genannt wurde, ist anfechtbar.
Das Problem des intertemporalen Rechts
Eine besondere Komplexität erhält dieser Fall durch den Zeitablauf. Der Schaden trat im November 2019 ein. Am 1. Dezember 2020 trat jedoch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft, das die Rechtslage in Deutschland grundlegend reformierte. Das neue Recht stärkte die Gemeinschaft und änderte die Haftungsregeln drastisch.
Gerichte stehen in solchen Konstellationen oft vor der Frage: Welches Recht gilt? Das zum Zeitpunkt des Schadens oder das zum Zeitpunkt des Urteils? Die Antwort ist für den Ausgang von Prozessen oft entscheidend, besonders wenn es um Schadensersatz geht. Gilt das alte Recht, muss der Kläger oft gegen alle einzelnen Eigentümer vorgehen. Gilt das neue Recht, ist die Gemeinschaft als Verband der richtige Gegner. Ein Fehler in der Wahl des „Passivlegitimierten“ – also des richtigen Beklagten – führt unweigerlich zur Abweisung der Klage.
In Übergangsphasen nach Gesetzesreformen ist die Wahl des richtigen Beklagten (Passivlegitimation) extrem risikobehaftet. Wer aus Gewohnheit die Gemeinschaft verklagt, obwohl für den alten Zeitraum noch die einzelnen Eigentümer hätten verklagt werden müssen, verliert den Prozess sofort. Sie tragen dann die vollen Kosten, ohne dass das Gericht überhaupt prüft, ob Ihr Anspruch inhaltlich berechtigt war.
Worüber stritten die Parteien konkret?
Der Konflikt entzündete sich an den Folgen der Baumaßnahmen des Dachgeschoss-Eigentümers. Nachdem sich die Decke abgesenkt hatte, war Eile und Sachverstand geboten. Die Gemeinschaft ließ mehrere Gutachten erstellen, um die Stabilität des Hauses zu sichern.
In der Eigentümerversammlung vom 22.11.2021 stand unter Tagesordnungspunkt (TOP) 37 ein wichtiger Schritt an. Die Gemeinschaft beschloss, ein Statikbüro zu beauftragen. Der Auftrag: Das Büro sollte eine Stellungnahme zur sogenannten „Variante 2“ des Dachtragwerks abgeben und eine Kostenschätzung erstellen. Es ging also zunächst nur um die Prüfung einer Sanierungsoption, nicht um den Bau selbst.
Die Sicht des Dachgeschoss-Eigentümers
Der Mann, der die Wände entfernt hatte, sah sich paradoxerweise als Opfer. Er erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss. Seine Argumente waren vielfältig:
Erstens sei die Einladung zur Versammlung mangelhaft gewesen. Der Tagesordnungspunkt sei so vage formuliert gewesen, dass man nicht habe ahnen können, worum es wirklich gehe. Er sprach von einem „Ladungsmangel“.
Zweitens sei die „Variante 2“ technisch unsinnig. Er behauptete, der Sachverständige habe diese Option längst als untauglich ausgeschlossen. Geld für eine Prüfung auszugeben, sei daher Verschwendung und widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
Drittens fühlte er sich in seinen Grundrechten verletzt. Er sah sein Eigentumsrecht (Art. 14 GG) und die Unverletzlichkeit seiner Wohnung (Art. 13 GG) bedroht, da die Gemeinschaft über seinen Kopf hinweg Entscheidungen traf, die seine Wohnung betrafen.
Zusätzlich wollte er festgestellt wissen, dass die Gemeinschaft ihm Schadensersatz schulde. Seine Theorie: Das Gebäude sei schon vor seinen Umbauten marode gewesen, und die Gemeinschaft habe ihre Instandhaltungspflichten verletzt.
Die Position der Gemeinschaft
Die übrigen Eigentümer, vertreten durch die Verwaltung, hielten dagegen. Für sie war der Beschluss ein notwendiger Schritt zur Schadensbegrenzung. Man müsse erst wissen, was technisch möglich und finanziell erwartbar sei, bevor man saniere. Die Einladung sei klar genug gewesen – niemand sei überrascht worden.
Hinsichtlich des Schadensersatzes argumentierte die Gemeinschaft juristisch raffiniert: Selbst wenn ein Anspruch bestünde, habe der Eigentümer die falsche Partei verklagt. Nach dem alten WEG-Recht hätte er nicht die Gemeinschaft, sondern die übrigen Eigentümer einzeln verklagen müssen. Zudem sei es dreist, Schadensersatz zu fordern, wenn man selbst tragende Wände entfernt habe und so die Statik ruinierte.
Wie analysierte das Gericht die Rechtslage?
Das Landgericht München I nahm sich den Fall in der Berufungsinstanz vor. Das Amtsgericht hatte die Klage bereits abgewiesen, und das Landgericht beabsichtigte nun, auch die Berufung ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen. Dies ist ein Vorgehen nach § 522 ZPO, das Gerichte wählen, wenn die Rechtslage eindeutig ist und das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
Die Kammer für Wohnungseigentumssachen prüfte die Argumente des Klägers Punkt für Punkt und demontierte dessen Konstrukt systematisch.
War die Einladung zur Versammlung korrekt?
Der erste Angriffspunkt des Klägers war die angeblich mangelhafte Ladung. Das Gericht wischte dieses Argument vom Tisch.
Das Gericht stellte klar, dass eine Einladung keine wissenschaftliche Abhandlung sein muss. Der Zweck des § 23 Abs. 2 WEG ist der Schutz vor Überraschungen. Ein Eigentümer, der die Einladung liest, muss grob wissen, worum es geht. Im vorliegenden Fall war der Tagesordnungspunkt TOP 37 in einen Gesamtkontext eingebettet. Die Einladung enthielt eine Vielzahl von ausführlichen Punkten.
Eine nur schlagwortartige Formulierung ist regelmäßig ausreichend.
So fasste es das Gericht zusammen. Wer „Beauftragung Statikbüro“ liest, weiß, dass es um Statik und Kosten geht. Dass dabei Details diskutiert werden, liegt in der Natur der Sache. Eine detaillierte Vorformulierung des genauen Beschlusstextes ist rechtlich nicht gefordert. Die Eigentümer waren also gewarnt und vorbereitet; von einem Überraschungsbeschluss konnte keine Rede sein.
Ist die Prüfung einer Sanierungsvariante sinnlos?
Ein Kernargument des Dachgeschoss-Bewohners war die angebliche Untauglichkeit der „Variante 2“. Er argumentierte, man dürfe kein Geld für die Prüfung einer Lösung ausgeben, die technisch unmöglich sei.
Das Gericht sah das anders. Es prüfte die vorliegenden Gutachten und stellte fest: Der Sachverständige hatte die Variante 2 keineswegs kategorisch ausgeschlossen. Er hatte lediglich Vor- und Nachteile abgewogen – das normale Vorgehen eines Ingenieurs.
Hier betonte die Kammer den weiten Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer. Bei Sanierungen haben die Eigentümer die Hoheit über das „Ob“, „Wann“ und „Wie“. Es ist geradezu ein Gebot der Vernunft, vor einer teuren Baumaßnahme erst einmal Informationen einzuholen.
Der Beschluss bezog sich ausdrücklich nur auf die Beauftragung eines Sachverständigen zur Prüfung und Kostenschätzung. Es wurde noch nicht beschlossen, die Wand aufzureißen oder Träger einzuziehen. Einen solchen vorbereitenden Beschluss als „sittenwidrig“ oder „nicht ordnungsgemäß“ zu bezeichnen, ging dem Gericht zu weit. Es handelt sich um eine klassische Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung: Erst prüfen, dann bauen.
Klagen gegen reine Vorbereitungsbeschlüsse (wie Gutachten oder Kostenschätzungen) sind strategisch meist unklug. Gerichte gestehen der Gemeinschaft einen weiten Spielraum zur Informationsbeschaffung zu. Es ist oft sinnvoller und kostenschonender, das Ergebnis des Gutachtens abzuwarten und erst den späteren Beschluss über die eigentliche teure Baumaßnahme anzugreifen, wenn konkrete Fakten auf dem Tisch liegen.
Verletzung von Grundrechten?
Der Kläger führte schwere Geschütze ins Feld: Das Grundgesetz. Er sah seine Rechte aus Artikel 13 (Unverletzlichkeit der Wohnung) und Artikel 14 (Eigentum) verletzt.
Das Gericht reagierte darauf mit einer juristischen Einordnung des Wohnungseigentums. Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft kein Haus auf einer einsamen Insel. Er wird Teil einer Gemeinschaft.
Wohnungseigentum ist kein Alleineigentum und der WEG‑Gesetzgeber erlaubt Eingriffe in der hier vorgesehenen Form.
Das bedeutet: Das Sondereigentum ist nicht grenzenlos. Wenn die Statik des Gebäudes – also das Gemeinschaftseigentum – gefährdet ist, muss der Sondereigentümer Eingriffe und Untersuchungen dulden. Das Gesetz sieht in § 14 WEG eine gegenseitige Rücksichtnahme vor. Ein Beschluss, der lediglich eine Prüfung durch einen Statiker anordnet, greift nicht in den „Kernbereich“ der Mitgliedschaftsrechte ein. Er entzieht dem Kläger nicht sein Eigentum. Er dient vielmehr dem Erhalt des Gebäudes, was letztlich auch im Interesse des Klägers liegen müsste.
Die Falle der „Passivlegitimation“: Wer ist der richtige Gegner?
Der wohl komplexeste Teil des Urteils betrifft die Schadensersatzforderung. Der Kläger wollte festgestellt wissen, dass die Gemeinschaft ihm Schadenersatz für die Instandhaltungsmängel zahlen müsse.
Hier schnappte die Falle des intertemporalen Rechts zu. Der Schaden und die behauptete Pflichtverletzung der Gemeinschaft lagen im Jahr 2019 und davor – also vor der großen WEG-Reform vom 01.12.2020.
Das Gericht folgte der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Für Sachverhalte, die vor dem Stichtag abgeschlossen waren, gilt das alte materielle Recht. Und nach dem alten WEG-Recht war die Gemeinschaft (als Verband) für solche Schadensersatzansprüche nicht passivlegitimiert.
Das bedeutet: Wenn ein Eigentümer meinte, die anderen hätten die Instandhaltung blockiert oder verschlafen, musste er die anderen Eigentümer persönlich verklagen. Die „Gemeinschaft“ als juristische Hülle war der falsche Adressat. Da der Kläger aber die Gemeinschaft verklagt hatte, war die Klage schon aus diesem formalen Grund zum Scheitern verurteilt.
Das Gericht musste daher gar nicht mehr prüfen, ob die Gemeinschaft tatsächlich von Mängeln wusste. Die Klage richtete sich schlicht gegen die Falsche.
Die richtigen Anspruchsgegner für Schadensersatz nach dem alten Recht sind die übrigen Eigentümer.
Ergänzend wies die Kammer darauf hin, dass selbst bei einer Klage gegen die einzelnen Eigentümer hohe Hürden bestünden. Nur diejenigen wären haftbar, die schuldhaft untätig geblieben sind oder gegen notwendige Maßnahmen gestimmt haben. Ein pauschaler Vorwurf reicht hier nicht.
Die negative Feststellungsklage: Ein unnötiges Manöver
Der Kläger wollte zudem gerichtlich festgestellt wissen, dass *er* der Gemeinschaft keinen Schadensersatz schulde („negative Feststellungsklage“). Auch hier winkte das Gericht ab.
Zum einen war der Antrag zu unbestimmt. Den „Schadensfall im November 2019“ pauschal zum Gegenstand eines Antrags zu machen, genügt den Anforderungen der Zivilprozessordnung (§ 253 ZPO) nicht. Ein Gerichtsurteil muss so präzise sein, dass ein Gerichtsvollzieher genau wüsste, worum es geht.
Zum anderen fehlte das sogenannte Feststellungsinteresse. Die Gemeinschaft hatte nämlich im Gegenzug bereits eine Leistungsklage gegen den Kläger erhoben (vermutlich auf Zahlung der Sanierungskosten). In einem solchen Fall hat die Leistungsklage Vorrang. Der Streit wird dort endgültig geklärt. Eine parallele Feststellungsklage ist überflüssig und damit unzulässig.
Eigene Wände, fremdes Risiko?
Am Rande, aber deutlich, ging das Gericht auf die Verantwortung des Klägers ein. Er hatte Innenwände entfernt. Die Beklagte argumentierte, diese Wände hätten im Laufe der Jahre eine tragende Funktion übernommen und seien damit Gemeinschaftseigentum geworden.
Wer eigenmächtig ins Gemeinschaftseigentum eingreift – also Wände entfernt, die statisch relevant sind –, handelt schuldhaft. Das Gericht deutete an, dass hier § 280 BGB greift: Wer Schaden anrichtet, muss ihn ersetzen. Das Verschulden wird vermutet. Selbst wenn der Statiker des Klägers einen Fehler gemacht hätte, müsste sich der Kläger dieses Verschulden wie eigenes anrechnen lassen (§ 278 BGB).
Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, sie könnten „dünne“ Innenwände in ihrer Wohnung problemlos entfernen. In der Praxis können aber auch solche Wände im Laufe der Jahre statische Funktionen übernehmen oder für den Schallschutz essenziell sein. Wer ohne vorherigen Beschluss und ohne statisches Gutachten in die Substanz eingreift, kehrt die Beweislast um: Im Schadensfall müssen Sie beweisen, dass Ihr Eingriff unbedenklich war – was oft kaum möglich ist.
Welche Konsequenzen hat das Urteil für Eigentümer?
Das Landgericht München I hat mit seinem Hinweisbeschluss eine klare Richtung vorgegeben. Die Berufung ist chancenlos. Das Gericht riet dem Kläger dringend, die Berufung zurückzunehmen, um weitere Gerichtskosten zu sparen.
Für Wohnungseigentümer und Verwalter sendet dieser Fall mehrere wichtige Signale:
Erstens ist die Beauftragung von Vorbereitungsmaßnahmen (Gutachten, Kostenschätzungen) fast immer ordnungsgemäße Verwaltung. Gerichte billigen den Eigentümern hier einen weiten Spielraum zu. Wer solche Beschlüsse anfechten will, braucht extrem gute Gründe – die bloße Behauptung, eine Variante sei „sinnlos“, reicht nicht, solange Fachleute das anders sehen oder zumindest prüfen wollen.
Zweitens ist bei Alt-Fällen Vorsicht geboten. Wer heute wegen Schäden prozessiert, die vor dem 01.12.2020 entstanden sind, muss genau prüfen, wen er verklagt. Die Rechtslage hat sich zwar geändert, aber die Vergangenheit wird nach alten Regeln beurteilt. Der falsche Beklagte kostet den Prozess, selbst wenn man inhaltlich vielleicht recht hätte.
Drittens bleibt die Warnung vor eigenmächtigen Umbauten. Wer Wände entfernt, ohne die Statik mit der Gemeinschaft und einem prüffähigen Beschluss abzusichern, begibt sich auf extrem dünnes Eis. Senkt sich die Decke, ist der Weg zur Haftung kurz und der Ausweg über Gegenklagen steinig.
Das Gericht bestätigte mit seiner Entscheidung die Linie, dass das Interesse der Gemeinschaft an einem sicheren Gebäude Vorrang vor den individuellen Umbauwünschen und formalistischen Einwänden eines einzelnen Eigentümers hat. Die Sanierung kann nun – zumindest was die Planung betrifft – weitergehen. Der Eigentümer der Dachgeschosswohnung wird sich wohl oder übel damit abfinden müssen, dass die Gemeinschaft prüft, wie der von ihm mitverursachte Schaden am besten zu beheben ist.
Konflikt in der Eigentümergemeinschaft? Rechtssicher agieren
Eigenmächtige bauliche Veränderungen oder rechtlich angreifbare Beschlüsse können im Wohnungseigentumsrecht zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Unsere Rechtsanwälte prüfen die Rechtmäßigkeit von Versammlungsbeschlüssen und unterstützen Sie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Schadensersatzansprüchen nach aktuellem WEG-Recht. Wir sichern Ihre Position im komplexen Zusammenspiel von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ab, um kostspielige Prozessfehler zu vermeiden.
Experten Kommentar
Klagen gegen reine Vorbereitungsbeschlüsse – wie hier die Beauftragung eines Statikers – sind in der Praxis fast immer ein Eigentor. Richter reagieren allergisch darauf, wenn ein Eigentümer verhindern will, dass die Gemeinschaft überhaupt erst eine sachliche Entscheidungsgrundlage erhält. Wer die Faktenermittlung blockiert, erweckt vor Gericht schnell den Eindruck, das Ergebnis zu fürchten.
Sparen Sie sich das Prozesskostenrisiko in diesem frühen Stadium lieber. Strategisch klüger ist es, das Gutachten abzuwarten und erst den späteren Beschluss über die konkrete Sanierung anzugreifen. Dann liegen die Fakten auf dem Tisch und Sie können inhaltlich argumentieren, statt sich an teuren Formalien aufzureiben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die Gemeinschaft zur Statik-Prüfung in meine Wohnung lassen, wenn ich Innenwände entferne?
JA, Sie müssen einem von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Statiker den Zutritt zu Ihrer Wohnung gewähren, wenn durch die Entfernung von Innenwänden eine potenzielle Beeinträchtigung der Gebäudestatik zu befürchten ist. In diesem Fall hat die Sicherheit des Gemeinschaftseigentums und damit der Schutz aller Miteigentümer Vorrang vor Ihrem individuellen Recht auf Privatsphäre im Sondereigentum.
Diese gesetzliche Verpflichtung gründet sich primär auf § 14 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), wonach Eigentümer das Betreten ihrer Räume zur Instandhaltung oder Gefahrenabwehr zwingend dulden müssen. Da Innenwände oft statische Relevanz besitzen, stellt die fachmännische Überprüfung ein notwendiges Mittel dar, um die Integrität des gesamten Gebäudes und somit das Gemeinschaftseigentum dauerhaft zu schützen. Das Wohnungseigentum gilt rechtlich nicht als absolutes Alleineigentum, da die bauliche Verbundenheit aller Einheiten eine gesteigerte gegenseitige Rücksichtnahme sowie die Einhaltung gemeinschaftlicher Schutzinteressen verlangt. Werden Wände ohne vorherige Abstimmung entfernt, entsteht ein berechtigtes Kontrollinteresse der Gemeinschaft, um potenzielle Deckenabsenkungen oder andere strukturelle Instabilitäten durch einen Experten rechtssicher ausschließen zu lassen.
Allerdings unterliegt dieses Betretungsrecht engen Grenzen, weshalb die Begehung unter größtmöglicher Schonung Ihrer Privatsphäre erfolgen und mit einer angemessenen Vorlaufzeit von mindestens einer Woche angekündigt werden muss. Eine Duldungspflicht besteht nur dann, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, wie etwa der begründete Verdacht einer statischen Beeinträchtigung durch Ihre konkreten baulichen Veränderungen innerhalb der Wohnung. Rein willkürliche Kontrollen ohne jeden Anhaltspunkt für eine Gefährdung des Gemeinschaftseigentums müssen Sie hingegen nicht akzeptieren, da hier Ihr grundrechtlicher Schutz der Wohnung die Interessen der Miteigentümer gegenüber Ihrem Sondereigentum überwiegt.
Unser Tipp: Schlagen Sie der Hausverwaltung proaktiv einen Termin für die statische Prüfung vor, um eine kostspielige Duldungsklage sowie unnötige Spannungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden. Vermeiden Sie es, den Zutritt ohne sachlichen Grund zu verweigern, da dies im Streitfall vor Gericht als Indiz für ein pflichtwidriges Verhalten gewertet wird.
Verliere ich meinen Schadensersatzanspruch, wenn ich bei Alt-Fällen die Eigentümergemeinschaft statt Einzelpersonen verklage?
JA, Sie verlieren Ihren Anspruch im laufenden Verfahren vollständig, wenn Sie die Gemeinschaft verklagen, da die Klage wegen fehlender Passivlegitimation, also der Inanspruchnahme des falschen Beklagten, abgewiesen wird. Für Schadensfälle vor dem 1. Dezember 2020 ist eine Klage gegen den Verband rechtlich unzulässig, da nach altem Recht ausschließlich die einzelnen Miteigentümer als Anspruchsgegner galten. Ein solcher formaler Fehler führt zwingend zum sofortigen Prozessverlust und verpflichtet Sie zur Tragung der gesamten Verfahrenskosten beider Parteien.
Die rechtliche Grundlage für diese strikte Trennung ergibt sich aus dem intertemporalen Privatrecht, welches festlegt, dass für Sachverhalte vor der großen WEG-Reform das damals geltende Wohnungseigentumsgesetz anzuwenden ist. Nach der alten Rechtslage vor dem 1. Dezember 2020 war die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht als umfassend rechtsfähiger Verband für alle Pflichtverletzungen im Innenverhältnis zwischen den Eigentümern direkt verantwortlich. Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von Instandhaltungspflichten oder anderen gemeinschaftsbezogenen Pflichten mussten sich daher nach ständiger Rechtsprechung zwingend gegen die übrigen Eigentümer als Einzelpersonen richten. Wenn Sie heute in einem solchen Alt-Fall fälschlicherweise die Gemeinschaft als Verband verklagen, verneint das Gericht die Passivlegitimation, was die Abweisung der Klage ohne eine inhaltliche Prüfung der eigentlichen Schadensursache zur Folge hat.
Eine Ausnahme von dieser strengen Regelung besteht lediglich dann, wenn der schädigende Tatbestand oder die konkrete Pflichtverletzung zeitlich erst nach dem 1. Dezember 2020 eingetreten ist oder rechtlich fortwirkt. In diesen neueren Fällen ist durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die Gemeinschaft selbst zur richtigen Beklagten geworden, was die rechtliche Durchsetzung von Ansprüchen für einzelne Wohnungseigentümer heute erheblich vereinfacht und beschleunigt.
Unser Tipp: Prüfen Sie das genaue Datum des Schadenseintritts akribisch in Ihren Unterlagen und richten Sie Ihre Klage bei Vorfällen vor dem 1. Dezember 2020 gegen alle Miteigentümer einzeln. Vermeiden Sie Klagen gegen den Verband bei Alt-Fällen, da dieser Fehler im laufenden Prozess nicht mehr heilbar ist und zu hohen Verfahrenskosten führt.
Sollte ich bereits den Beschluss zum Statik-Gutachten anfechten oder erst die spätere Sanierungsentscheidung abwarten?
NEIN, Sie sollten die spätere Sanierungsentscheidung abwarten und von einer sofortigen Anfechtung des reinen Vorbereitungsbeschlusses absehen. Eine Klage gegen die bloße Beauftragung eines Statik-Gutachtens ist strategisch meist unklug, da Gerichte die Informationsbeschaffung vor kostenintensiven Maßnahmen fast immer als rechtmäßig bewerten. Erst nach Vorlage der fachlichen Ergebnisse können Sie die finale Entscheidung auf Basis der dann vorliegenden Fakten fundiert angreifen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt bei der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums über einen weiten Ermessensspielraum, den die Gerichte nur sehr zurückhaltend auf inhaltliche Zweckmäßigkeit überprüfen. Gemäß den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegt es im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinschaft, vor einer teuren Sanierung erst die notwendigen Tatsachengrundlagen durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Ein Beschluss zur Einholung eines Gutachtens dient lediglich der Vorbereitung einer späteren Sachentscheidung und verletzt den einzelnen Eigentümer in der Regel nicht in seinen Rechten. Da die Einholung von Expertenrat das Risiko von Fehlentscheidungen minimiert, stufen Richter solche Vorbereitungsbeschlüsse konsequent als vernünftige Maßnahme ein, sofern die Kosten dafür nicht völlig außer Verhältnis stehen.
Eine Anfechtung könnte ausnahmsweise dann erfolgreich sein, wenn die Einholung des Gutachtens offensichtlich völlig zweckfrei oder die gewählte Maßnahme bereits rechtlich unzulässig wäre. Sollte die Gemeinschaft beispielsweise ein zweites, identisches Gutachten ohne neuen Erkenntnisgewinn beauftragen, könnte dies eine unzulässige Verschwendung von Gemeinschaftsmitteln darstellen, welche die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt. In den meisten Fällen ist es jedoch effektiver, die technischen Ergebnisse abzuwarten und eventuelle Mängel des Gutachtens erst im Rahmen der Anfechtung des eigentlichen Sanierungsbeschlusses rechtlich vorzubringen.
Unser Tipp: Reichen Sie Ihre spezifischen technischen Bedenken schriftlich bei der Hausverwaltung ein und fordern Sie deren Weiterleitung an den beauftragten Gutachter zur Berücksichtigung. Vermeiden Sie kostspielige Prozesse gegen reine Informationsbeschlüsse, da Sie diese Gebühren im Falle des fast sicheren Unterliegens zusätzlich zu den Sanierungskosten tragen müssten.
Wer haftet für statische Schäden, wenn mein beauftragter Architekt den Wanddurchbruch zuvor fälschlich freigegeben hat?
Sie haften gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft vollumfänglich für alle entstandenen statischen Schäden, auch wenn Sie persönlich keine fachlichen Fehler begangen haben. Sie müssen sich das Fehlverhalten Ihres beauftragten Architekten gemäß § 278 BGB rechtlich wie eigenes Verschulden zurechnen lassen und den Schaden zunächst auf eigene Kosten regulieren. In diesem Außenverhältnis tritt der Planer als Ihr Erfüllungsgehilfe auf, weshalb Sie der alleinige Ansprechpartner für die Beseitigung der Mängel bleiben.
Die rechtliche Grundlage für diese strikte Zurechnung findet sich im Gesetz über das Verschulden von Erfüllungsgehilfen, welches den Auftraggeber für die Fehler seiner Hilfspersonen gegenüber Dritten einstehen lässt. Da Sie den Architekten explizit mit der fachlichen Prüfung des Wanddurchbruchs beauftragt haben, übernimmt dieser eine spezifische Aufgabe, die unmittelbar in Ihren persönlichen Pflichtenkreis gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum fällt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich daher nicht mühsam mit Ihrem privaten Dienstleister auseinandersetzen, sondern kann die vollständige Schadensbeseitigung direkt von Ihnen als dem rechtlich verantwortlichen Sondereigentümer einfordern. Erst nachdem Sie den Schaden reguliert oder die notwendigen Instandsetzungen fachgerecht finanziert haben, entsteht ein eigener Regressanspruch gegen den verantwortlichen Architekten aufgrund der schuldhaften Verletzung des geschlossenen Architektenvertrages.
Eine rechtliche Ausnahme von dieser umfassenden Haftungskette besteht nur dann, wenn die Gemeinschaft selbst oder die Verwaltung durch unrichtige Pläne oder veraltete Bauunterlagen zur Fehlentscheidung beigetragen hat. In solchen seltenen Konstellationen kann ein Mitverschulden der Gemeinschaft die eigene Haftungsquote mindern, sofern die Ursache für den Fehler nachweislich im Verantwortungsbereich des Verbandes oder dessen Unterlagen liegt.
Unser Tipp: Fordern Sie Ihren Architekten umgehend schriftlich unter Fristsetzung auf, den Schaden seiner Berufshaftpflichtversicherung zu melden und die Haftung dem Grunde nach formell anzuerkennen. Vermeiden Sie es unbedingt, die Gemeinschaft einfach an den Architekten zu verweisen, da Sie damit rechtlich scheitern und lediglich zusätzliche Kosten sowie Prozessrisiken provozieren.
Hafte ich gegenüber der Gemeinschaft für Statik-Schäden, die mein Vorbesitzer durch eigenmächtige Umbauten verursacht hat?
NEIN, Sie haften nicht persönlich für den Schadensersatz aus den eigenmächtigen Umbauten Ihres Voreigentümers, da eine Haftung grundsätzlich ein eigenes schuldhaftes Handeln des Eigentümers voraussetzt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss ihre primären Ansprüche direkt gegen den tatsächlichen Verursacher der rechtswidrigen baulichen Veränderungen richten.
Eine Schadensersatzpflicht gemäß § 280 BGB entsteht nur dann, wenn ein Eigentümer schuldhaft eine Pflicht verletzt, indem er eigenmächtig in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift. Da der rechtswidrige Umbau durch Ihren Vorbesitzer erfolgte, bleibt dieser persönlich für die daraus resultierenden statischen Schäden sowie die vollständige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verantwortlich. Sie als Erwerber treten nicht automatisch in die persönliche Haftungsschuld für vergangene unerlaubte Handlungen ein, da solche Schadensersatzansprüche personenbezogen und nicht grundstücksbezogen sind. Dennoch sind Sie als aktueller Eigentümer rechtlich dazu verpflichtet, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum innerhalb Ihrer Wohneinheit ohne Widerstand zu dulden.
Obwohl keine direkte Haftung besteht, tragen Sie als Mitglied der Gemeinschaft die Kosten der Sanierung indirekt über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage anteilig mit. Die Gemeinschaft muss die Mängel am Gemeinschaftseigentum zeitnah beheben und verteilt diesen finanziellen Aufwand nach dem gesetzlichen Schlüssel auf alle aktuellen Wohnungseigentümer. Es besteht zudem das Risiko, dass die Gemeinschaft von Ihnen die Beseitigung des störenden Zustands verlangt, sofern dieser von Ihrer Wohnung ausgeht, wobei Ihnen in diesem Fall Regressansprüche gegen den Verkäufer zustehen können.
Unser Tipp: Prüfen Sie Ihren notariellen Kaufvertrag genau auf Klauseln zur Sachmängelhaftung und mögliche arglistig verschwiegene Mängel durch den Verkäufer. Vermeiden Sie es, gegenüber der Hausverwaltung voreilige Schuldanerkenntnisse abzugeben oder Reparaturkosten ohne ausdrücklichen rechtlichen Vorbehalt zu begleichen.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 36 S 15962/22 WEG – Urteil vom 10.04.2025
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