Die Eigentümerversammlung in Frankfurt beschloss eine Änderung der Kostenverteilung trotz Teilungserklärung für den kostspieligen Austausch des Tiefgaragentors. Das bedeutet: Auch ein Eigentümer ohne eigenen Stellplatz soll nun für die gesamte Instandhaltung der Gemeinschaftsgarage zur Kasse gebeten werden.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Wer zahlt für das Garagentor in der Eigentümergemeinschaft?
- Darf die Eigentümerversammlung die Kostenverteilung ändern?
- Wann ist eine Kostenänderung für die Tiefgarage zulässig?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich für das Garagentor zahlen, obwohl ich keinen Tiefgaragenstellplatz besitze?
- Darf die Eigentümergemeinschaft die Kostenverteilung aus der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit ändern?
- Welche Mehrheit ist nötig, um Tiefgaragenkosten auf alle Eigentümer der WEG umzulegen?
- Wie lange kann ich einen Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung anfechten?
- Was passiert, wenn ich die Monatsfrist zur Anfechtung eines WEG-Kostenbeschlusses verpasst habe?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 33067 C 577/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Frankfurt am Main
- Datum: 10.07.2025
- Aktenzeichen: 33067 C 577/24
- Verfahren: Beschlussanfechtungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Kostenverteilung
- Das Problem: Eigentümer klagten gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Rolltor der Tiefgarage sollte auf Kosten aller Eigentümer erneuert werden. Die Kläger argumentierten, laut Teilungserklärung müssten nur die Eigentümer mit Tiefgaragenstellplatz zahlen.
- Die Rechtsfrage: Darf die WEG die Kosten für die Erneuerung eines Tiefgaragentors auf alle Eigentümer verteilen? Dies gilt, obwohl die Teilungserklärung die Kosten eigentlich nur den Tiefgaragen-Nutzern zuweist.
- Die Antwort: Nein, die Klage wurde abgewiesen. Der Beschluss ist wirksam. Das Gericht sah einen sachlichen Grund, alle Eigentümer zu belasten. Das Tor dient als wichtiger Zugangspunkt für die gesamte Anlage und die Müllentsorgung aller Häuser.
- Die Bedeutung: Die Gemeinschaft darf eine vertragliche Kostenverteilung ändern. Wenn ein Bauteil zwar primär einer Untergemeinschaft dient, aber von allen Eigentümern genutzt wird, ist die Kostenbeteiligung aller gerechtfertigt.
Wer zahlt für das Garagentor in der Eigentümergemeinschaft?
In einer großen Wohnungseigentümeranlage in Frankfurt am Main entzündete sich ein Streit an einem klassischen Konfliktherd: dem Geld. Konkret ging es um rund 10.000 Euro für den Austausch eines defekten Rolltors an der gemeinschaftlichen Tiefgarage. Das Amtsgericht Frankfurt am Main musste in seinem Urteil vom 10.07.2025 (Az.: 33067 C 577/24) entscheiden, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Rechnung einfach auf alle Köpfe verteilen darf, obwohl die „Verfassung“ der Gemeinschaft eigentlich etwas ganz anderes vorsieht.
Die Ausgangslage war brisant: Die Anlage besteht aus vier Häusern mit 64 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 44 Stellplätzen. Die Kläger, ein Paar, besitzen zwar eine Wohnung im Haus 4, aber ihre Stellplätze liegen draußen im Freien. Sie gehören also nicht zur Gruppe der „Tiefgaragen-Nutzer“. Als das über zehn Jahre alte Rolltor den Geist aufgab und nicht mehr repariert werden konnte, beschloss die Eigentümerversammlung am 21.11.2024 mehrheitlich, das neue Tor aus dem Topf der Gesamtgemeinschaft zu bezahlen. Das bedeutete, dass auch die Kläger zur Kasse gebeten wurden, obwohl sie das Tor mit ihren Autos gar nicht durchfahren. Sie zogen vor Gericht, weil sie sich ungerecht behandelt fühlten und eine gefährliche „Dammbruch-Wirkung“ für künftige Kosten fürchteten.
Darf die Eigentümerversammlung die Kostenverteilung ändern?
Um den Konflikt zu verstehen, muss man zwei juristische Ebenen betrachten, die hier aufeinanderprallen. Die erste Ebene ist die Teilungserklärung. Sie ist das statische Grundgesetz jeder WEG. Im vorliegenden Fall regelte diese Erklärung in § 13 strikt, dass die Kosten der „Untergemeinschaft Tiefgarage“ getrennt von den übrigen Kosten zu tragen sind. Nach dieser Logik hätten nur die Eigentümer der 44 Tiefgaragenstellplätze für das Tor zahlen dürfen – die Kläger wären fein raus gewesen.
Die zweite Ebene ist jedoch das moderne Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere seit der Reform 2020. Hier kommt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ins Spiel. Dieser Paragraph ist ein mächtiges Werkzeug für die Eigentümerversammlung. Er erlaubt es den Eigentümern, für einzelne Kostenpositionen oder bestimmte bauliche Maßnahmen mit einfacher Stimmenmehrheit eine vom Vertrag abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass starre Regelungen aus der Vergangenheit sinnvolle Investitionen blockieren. Das Gericht musste nun abwägen: Wie weit reicht diese Beschlusskompetenz? Darf die Mehrheit die Minderheit „einfach so“ mit Kosten belasten, von denen sie scheinbar keinen Nutzen hat?
Wann ist eine Kostenänderung für die Tiefgarage zulässig?
Das Amtsgericht Frankfurt am Main prüfte den Beschluss der Eigentümerversammlung akribisch und folgte dabei der neuesten Linie des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung lässt sich in drei wesentlichen Schritten nachvollziehen.
Wurde die Anfechtungsfrist gewahrt?
Bevor sich das Gericht mit dem Inhalt befasste, musste eine formale Hürde genommen werden. Im WEG-Recht tickt die Uhr gnadenlos: Wer einen Beschluss kippen will, muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung Klage erheben (§ 45 WEG). Hier passierte dem Kläger zu 2. ein Fehler. Er trat dem Verfahren erst im März 2025 bei – viel zu spät für die Versammlung vom November 2024. Seine Klage wurde daher als unzulässig abgewiesen. Die Klägerin zu 1. hatte jedoch rechtzeitig gehandelt, weshalb das Gericht ihre Argumente vollumfänglich prüfte. Dies zeigt, wie entscheidend schnelles Handeln im WEG-Recht ist.
Reicht ein Mehrheitsbeschluss gegen die Teilungserklärung?
Der juristische Kern der Entscheidung drehte sich um die Frage, ob die Eigentümer die „Objektbezogene Kostentrennung“ der Teilungserklärung ignorieren durften. Das Gericht bejahte dies
Die Urteilslogik
Die Eigentümerversammlung besitzt die gesetzliche Kompetenz, starre, in der Teilungserklärung festgelegte Kostenregelungen durch Mehrheitsbeschluss zu überschreiben.
- Macht der Kostenänderung: Die Eigentümergemeinschaft verändert die vertraglich fixierte Kostenverteilung für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch einfache Stimmenmehrheit.
- Anforderung an die Billigkeit: Eine abweichende Kostenverteilung muss einem sachlichen Zweck dienen und darf einzelne Eigentümer nicht unzumutbar belasten, selbst wenn diese den direkten Nutzen aus der Maßnahme nicht ziehen.
- Dringlichkeit der Anfechtung: Wer einen Eigentümerbeschluss rechtlich kippen will, muss die Klage zwingend innerhalb der gesetzlich normierten Monatsfrist erheben, da eine nachträgliche Klagezulassung ausgeschlossen bleibt.
Die moderne WEG-Gesetzgebung priorisiert die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft, erlaubt aber die gerichtliche Kontrolle auf Einhaltung der Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Benötigen Sie Hilfe?
Müssen Sie als Eigentümer ohne Stellplatz für die Tiefgarage zahlen? Kontaktieren Sie uns, um eine professionelle rechtliche Einschätzung Ihres Sachverhalts zu erhalten.
Experten Kommentar
Viele Eigentümer sehen die Teilungserklärung als in Stein gemeißelt an, doch dieses Urteil zeigt, wie mächtig die einfache Mehrheit bei der Kostenverteilung geworden ist. Die konsequente Anwendung des neuen WEG-Rechts erlaubt es der Versammlung, starre, objektbezogene Kostentrennungen bei der Instandhaltung fast jederzeit zu umgehen. Wer dachte, seine vertraglich zugesicherte Kostenbefreiung von der Tiefgarage sei bombensicher, erlebt hier eine klare rote Linie. In gemischten Anlagen müssen Eigentümer nun akzeptieren, dass Kosten, die sie früher vertraglich ausschließen konnten, schnell auf alle verteilt werden, sobald die Mehrheit einen sachlichen Grund dafür findet.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich für das Garagentor zahlen, obwohl ich keinen Tiefgaragenstellplatz besitze?
Obwohl Sie keinen direkten Nutzen haben, müssen Sie die Kosten für das Garagentor wahrscheinlich mittragen. Juristisch gilt das Garagentor als gemeinschaftliches Eigentum der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Die Eigentümerversammlung kann die in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilung durch einen gezielten Mehrheitsbeschluss aushebeln. Diese Möglichkeit bietet ihr das moderne Wohnungseigentumsgesetz seit der Reform 2020.
Die Regelung basiert auf § 16 Abs. 2 S. 2 WEG. Dieser Paragraph erlaubt der Eigentümerversammlung, für spezifische Instandhaltungsmaßnahmen eine abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Auch wenn die ursprüngliche Teilungserklärung eine objektbezogene Kostentrennung für die Tiefgarage vorsieht, kann die Mehrheit diese strikte Zuordnung überstimmen. Der Gesetzgeber stärkte bewusst die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, um notwendige Entscheidungen und Investitionen flexibler zu gestalten.
Ein konkretes Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main bestätigte diese Praxis und folgte dabei der aktuellen Rechtsprechung. Das Gericht stellte fest, dass die fehlende oder nur mittelbare Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils durch einzelne Eigentümer die Wirksamkeit des Beschlusses nicht aufhebt. Die bloße Tatsache, dass Sie draußen parken, reicht demnach nicht aus, um den Mehrheitsbeschluss anzufechten.
Prüfen Sie dringend das Protokoll der Versammlung, ob der Beschluss die Kostenumlage explizit für das „gemeinschaftliche Rolltor“ festlegt.
Darf die Eigentümergemeinschaft die Kostenverteilung aus der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit ändern?
Ja, das ist seit der WEG-Reform 2020 in vielen Fällen möglich. Die Teilungserklärung (TE) bleibt zwar das statische Grundgesetz der Gemeinschaft, ihre festgelegte Kostenverteilung ist jedoch nicht mehr unantastbar. Die Eigentümerversammlung besitzt durch das moderne Wohnungseigentumsgesetz die dynamische Beschlusskompetenz, um davon abzuweichen. Hierfür genügt lediglich eine einfache Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer.
Die Regelung findet sich in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Dieser Paragraph wurde geschaffen, um starre oder veraltete Bestimmungen der Teilungserklärung für einzelne Kostenpositionen zu überwinden. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass eine Minderheit notwendige oder sinnvolle Investitionen blockiert, nur weil die ursprüngliche Kostenverteilung anders lautete. Die Mehrheit darf somit beschließen, dass spezifische Ausgaben (etwa Reparaturen oder bauliche Maßnahmen) abweichend umgelegt werden, als es der Vertrag vorsieht.
Die Tragweite dieser Beschlusskompetenz ist erheblich und stärkt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft. Gerichte bestätigten, dass die Mehrheit sogar Eigentümer belasten darf, die objektiv keinen direkten Nutzen aus der Maßnahme ziehen. Die Prüfungsmaßstäbe der Gerichte sind eng: Sie überprüfen primär, ob der Beschluss willkürlich zustande kam. Nur weil die ursprüngliche Teilungserklärung eine andere Zuweisung vorsah, führt das nicht automatisch zur Ungültigkeit des neuen Kostenbeschlusses.
Dokumentieren Sie sofort die Diskrepanz: Suchen Sie den Paragraphen zur Kostenverteilung in Ihrer Teilungserklärung und vergleichen Sie ihn exakt mit dem Wortlaut des gefassten Beschlusses.
Welche Mehrheit ist nötig, um Tiefgaragenkosten auf alle Eigentümer der WEG umzulegen?
Um die Kosten für Tiefgaragen-Instandhaltung abweichend von der Teilungserklärung auf alle Eigentümer umzulegen, benötigt die Eigentümerversammlung lediglich die einfache Stimmenmehrheit. Es ist kein qualifiziertes Quorum notwendig, wie etwa eine Zwei-Drittel-Mehrheit oder die Zustimmung aller Eigentümer. Das moderne Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat die Hürden für diese Art von Kostenbeschlüssen bewusst gesenkt.
Die juristische Grundlage dafür bildet § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG. Dieser Paragraph erlaubt es der Gemeinschaft, für einzelne Kostenpositionen oder bestimmte bauliche Maßnahmen von den statischen Vorgaben der Teilungserklärung abzuweichen. Hierbei geht es lediglich um eine abweichende Anwendung der Kostenverteilung für den spezifischen Fall, beispielsweise den Austausch eines Garagentors. Die Eigentümer ändern nicht die Teilungserklärung selbst, da dies deutlich höhere, notarielle Hürden erfordern würde.
Die einfache Mehrheit ist erreicht, sobald bei der Abstimmung mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer abgegeben wurden. Verwechseln Sie diesen reinen Kostenbeschluss bitte nicht mit Entscheidungen über weitreichende bauliche Veränderungen, die unter Umständen noch spezielle Zustimmungsquoren oder Mehrfachzustimmung benötigen. Der Beschluss über die reine Umlage der Tiefgaragenkosten ist formell leicht zu fassen.
Nehmen Sie das Versammlungsprotokoll zur Hand und berechnen Sie die Mehrheit exakt anhand der Ja- und Nein-Stimmen, um mögliche formelle Anfechtungsgründe zu finden.
Wie lange kann ich einen Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung anfechten?
Die Anfechtungsfrist für Eigentümerbeschlüsse ist extrem kurz und starr. Sie haben exakt einen Monat Zeit, um gegen einen Beschluss zur Kostenverteilung Klage einzureichen. Diese Frist beginnt nicht erst mit dem späteren Erhalt des Protokolls, sondern unmittelbar am Tag, an dem die Eigentümerversammlung stattfand (§ 45 WEG). Verpassen Sie diese juristische Deadline, wird der Beschluss formell bestandskräftig und ist rechtlich bindend.
Der Gesetzgeber möchte durch diese starre und kurze Frist schnell Rechtssicherheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) schaffen. Die Klage müssen Sie innerhalb dieser Monatsfrist schriftlich beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Das Versäumen der Frist macht Ihre Klage unzulässig. Das Gericht prüft den Beschluss dann nicht mehr auf inhaltliche Fehler oder einen Verstoß gegen die Teilungserklärung. Die Stichtagsregelung ist strikt: War der 15. der Versammlungstag, muss die Klage spätestens am 15. des Folgemonats beim Gericht eingehen.
Besonders wichtig ist, dass die Anfechtungsfrist individuell für jeden Eigentümer gilt. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf die Klage eines Dritten. Selbst wenn ein Miteigentümer fristgerecht klagt, führt der verspätete Beitritt eines weiteren Klägers nach Fristablauf zur Abweisung von dessen Klage als unzulässig. Das Hinzutreten zu einem bestehenden Verfahren nach dem Stichtag ist für Sie persönlich wirkungslos, da Ihre Rechte nur durch Ihre eigene rechtzeitige Klage gesichert werden.
Notieren Sie sich das Datum der Versammlung und kontaktieren Sie sofort einen Fachanwalt für WEG-Recht, wenn Sie den Beschluss kippen möchten.
Was passiert, wenn ich die Monatsfrist zur Anfechtung eines WEG-Kostenbeschlusses verpasst habe?
Wenn Sie die Monatsfrist zur Anfechtung eines Beschlusses verpassen, tritt die härteste Konsequenz im WEG-Recht ein: Der Kostenbeschluss wird bestandskräftig. Das bedeutet, der Beschluss ist für alle Eigentümer rechtlich bindend, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft war oder gegen die Teilungserklärung verstößt. Das zuständige Gericht wird eine nachträglich eingereichte Klage als unzulässig abweisen, ohne den Inhalt jemals zu prüfen.
Die extrem kurze Anfechtungsfrist dient der Rechtssicherheit und der Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach Ablauf dieser Frist können Sie den Beschluss schlichtweg nicht mehr inhaltlich kippen. Es ist unerheblich, ob der Kostenbeschluss ungerecht ist; die formale Frist hat Vorrang. Eine minimale Hintertür bleibt: Sie können die Nichtigkeit des Beschlusses geltend machen, falls dieser gegen zwingendes Gesetzesrecht verstößt, was jedoch nur in extremen Ausnahmefällen gelingt.
Die unmittelbare praktische Konsequenz ist Ihre unbedingte Zahlungspflicht für den geforderten Beitrag. Im Fall vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main erlebte der zweite Kläger diese strenge Formalität: Seine Klage wurde aus rein formalen Gründen als unzulässig abgewiesen, da er dem Verfahren nach Fristende beigetreten war. Versuchen Sie nicht, die Zahlung zu verweigern, da der formal gültige Beschluss sonst Mahnverfahren und unnötige Zusatzkosten auslöst.
Zahlen Sie den Betrag deshalb unter dem Vermerk „Zahlung unter Vorbehalt“ und bereiten Sie parallel Anträge für die nächste Versammlung vor, um eine künftige, gerechtere Kostenverteilung zu erzwingen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Anfechtungsfrist
Die Anfechtungsfrist ist die äußerst kurze, gesetzlich festgelegte Monatsfrist (§ 45 WEG), innerhalb derer ein Eigentümer gerichtlich Klage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erheben muss.
Der Gesetzgeber verlangt dieses schnelle Handeln, um in der WEG zügig Rechtssicherheit herzustellen und endlose Streitigkeiten über alte Entscheidungen zu verhindern.
Beispiel: Die Klägerin zu 1. wahrte die Anfechtungsfrist, da sie ihre Klage nur wenige Tage nach der Versammlung einreichte, während der Kläger zu 2. deutlich zu spät reagierte.
Beschlusskompetenz
Als Beschlusskompetenz bezeichnen Juristen die gesetzliche Befugnis der Eigentümerversammlung, rechtswirksame Entscheidungen über Verwaltung, Instandhaltung und Kostenverteilung des Gemeinschaftseigentums zu treffen.
Durch die WEG-Reform 2020 stärkte der Gesetzgeber diese Kompetenz, indem er der Mehrheit erlaubte, selbst von starren Vorgaben der Teilungserklärung abzuweichen, um die Gemeinschaft handlungsfähig zu halten.
Beispiel: Die Eigentümerversammlung nutzte ihre dynamische Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, um die Kosten des neuen Garagentors abweichend von den Vertragsregeln auf alle Mitglieder umzulegen.
Bestandskräftigkeit
Bestandskräftigkeit beschreibt den Zustand, in dem ein gefasster WEG-Beschluss juristisch nicht mehr angreifbar ist, weil entweder die Anfechtungsfrist abgelaufen oder alle Rechtsmittel ausgeschöpft wurden.
Sobald die Bestandskraft eintritt, müssen sich alle Eigentümer an den Beschluss halten, denn das Gesetz priorisiert die endgültige Gültigkeit vor einer möglichen inhaltlichen Fehlerhaftigkeit.
Beispiel: Weil der Kläger die Monatsfrist versäumte, wurde der Kostenbeschluss für ihn bestandskräftig, weshalb das Amtsgericht Frankfurt seine Klage als unzulässig abweisen musste.
Objektbezogene Kostentrennung
Die objektbezogene Kostentrennung legt in der Teilungserklärung fest, dass bestimmte Kosten nur jene Eigentümer tragen müssen, die das betroffene Gemeinschaftseigentum (das „Objekt“) tatsächlich nutzen oder nutzen können.
Diese Regelung zielt auf eine gerechtere Verteilung der Lasten ab, da die Kosten für spezielle Anlagenteile nicht auf alle Eigentümer der Gesamtanlage verteilt werden sollen, die keinen Nutzen daraus ziehen.
Beispiel: Im vorliegenden Fall sah die Teilungserklärung eine objektbezogene Kostentrennung für die Tiefgarage vor, weshalb die Kläger meinten, sie müssten für das Rolltor nicht bezahlen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das notariell beurkundete Gründungsdokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die ursprünglichen Kostenverteilungsschlüssel regelt.
Dieses Dokument funktioniert als das statische „Grundgesetz“ der WEG und beinhaltet sämtliche grundlegenden Regelungen, die für die Gemeinschaft bindend sind, bis sie formal geändert oder durch Mehrheitsbeschluss ausgehebelt werden.
Beispiel: Die Kläger beriefen sich auf die strikte Regelung in § 13 der Teilungserklärung, welche eine separate Kostentrennung für alle Ausgaben rund um die Tiefgarage vorschrieb.
Das vorliegende Urteil
AG Frankfurt/Main – Az.: 33067 C 577/24 – Urteil vom 10.07.2025
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